臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 九十三年度南簡字第五七九號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師
被 告 己○○
丁○○原名陳
戊○○
丙○○
乙○○
右當事人間請求確認買賣關係存在等事件，本院（民國九十四年二月二十一日言詞辯
論終結）判決如左：
主 文
確認原告與被告於民國九十一年四月十五日就坐落台南市○區○○段二小段九十二之二地號土地，如附圖所示二層鐵骨加強磚造，面積零點零零四五公頃之未保存登記建物買賣關係存在。
被告應協同原告將本判決第一項之未保存登記建物之房屋稅納稅義務人辦理變更為原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」， 民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文；又所謂即受確認判決之法律上 利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險， 而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，若縱經法院判決確認，亦不 能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院四十二年 度台上字第一○三一號判例要旨參照）。查原告訴之聲明第一項係請求確認原告 與被告間就坐落台南市○區○○段二小段九十二之二地號土地（以下簡稱系爭土 地），如附圖所示二層鐵骨加強磚造，面積０點００四五公頃之未保存登記建物 （以下簡稱系爭未保存登記建物）買賣關係存在，惟為被告否認，該法律關係之 存否即有不明確情形，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，則原告提起本件 確認之訴，自有其即受確認判決之法律利益存在，其訴為合法，合先敘明。二、原告起訴主張：
㈠緣原告於民國（下同）九十一年四月十五日與被告己○○、陳青源、戊○○、 丙○○、乙○○等五人簽訂不動產買賣合約書，由原告以總價新臺幣（下同） 一百八十九萬九千六百三十七元向被告買受系爭土地暨其上系爭未保存登記建 物。嗣原告於九十一年五月間業已將價金全數付清，惟被告等人僅將系爭土地 移轉登記為原告所有，而系爭未保存登記建物則僅交付予原告，確遲未將系爭 未保存登記建物辦理房屋稅納稅義務人變更為原告名義。原告因不知被告有上 開違約情事，仍於九十二年十月二十八日經中信房屋成大加盟店之仲介，由原 告以總價一百七十萬元將原告向被告等人買受之系爭土地及系爭未保存登記建 物出賣予訴外人楊溪水，經承辦產權過戶之代理查詢結果，發現系爭未保存登
記建物之納稅義務人並非原告，訴外人乃要求原告迅加處理，否則應賠償十萬 元以解除契約。原告乃請求被告變更系爭未保存登記建物納稅義務人，惟被告 陳青源竟稱如欲辦理納稅義務人變更，應再支付五十萬元。 ㈡對未辦理建物所有權第一次登記之房屋，納稅義務人名義向為實務上判斷所有 權歸屬之重要依憑，如未辦理變更將減損該房屋之價值。本件原告既己向被告 等人買受系爭未保存登記建物，應得請求被告將系爭未保存登記建物之房屋稅 納義務人變更為原告。雖被告等人辯稱，並未與原告買賣系爭房地，當時係因 請求原告幫助清償台南市第六信用合作社之貸款，才過戶系爭土地給原告以為 擔保云云。惟按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約。而所謂抵押權者，謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之 不動產，得就其賣得價金受清償之權。此民法第三百四十五條第一項及第八百 六十條分別定有明文。經查，被告等人坦承買賣契約書上簽名之真正，倘若兩 造間並非買賣，何以被告等人竟與原告簽訂不動產買賣合約書，並於其上記載 買賣標的物及其價金呢？何以系爭土地之移轉登記依卷附異動索引所載係以買 賣為登記原因呢？又抵押權係以不移轉占有為其特性，倘若被告等僅係為擔保 之用，何以被告等人須簽立交屋同意書予原告呢？且被告等人除簽立交屋同意 書予原告外，系爭未保存登記建物之用電戶亦已變更為告訴人名義，徵見兩造 間確買賣關係無訛。再者，被告等人自認收受原告一百多萬元之給付，倘若此 一百多萬元僅係借款，何以兩造間竟未約定清償之日期呢？何以兩造間竟未約 定被告等人應給付多少之利息呢？另者，系爭土地因辦理所有權移轉登記，而 繳納十六萬三千三百二十四元之增值稅，有土地增值稅繳款書影本五紙在卷可 參。買賣當時被告等人既已經濟困頓而將受強制執行，倘若兩造間非屬買賣而 係借款之擔保，何以不設定抵押權即可，竟會花費十六萬多元之稅金辦理所有 權移轉登記呢？
㈢而本件買賣價金之給付，原告除於九十一年三月二十日代為清償系爭房地之貸 款一百六十六萬六千七百四十八元外；亦曾於九十一年三月十一日從郵局領取 七十五萬元時，交付十萬元現金予被告己○○，由被告己○○存入其台南市第 六信用合作社建國分社之帳戶，而原告自郵局所領出之七十五萬元，六十萬元 係存入自己於台南市第六信用合作社建國分社之帳戶，並依被告己○○之指示 ，將十一萬四千九百一十四元還款六信以清償被告丙○○之妻蕭嫦媛於六信之 貸款，此均為被告等人所不爭執。此外，被告等人亦要求己○○、陳青源將坐 落台南市○區○○段二小段九十二、九十三地號土地移轉予乙○○所需繳納之 增值稅，由原告支付以為價金之一部，故原告於九十一年五月六日亦代為繳納 此部分之增值稅共六萬九千五百六十五元，有土地增值稅繳款書影本四紙在卷 足憑。合計原告共給付被告一百九十五萬一千二百二十七元。而因本件買賣價 金當初係約定，除簽約前原告業已給付之金錢外，被告等人亦要求己○○、陳 青源將坐落台南市○區○○段二小段九十二、九十三地號土地移轉予乙○○所 需繳納之增值稅，亦由原告支付以為價金之一部。雖然兩造所簽訂之不動產買 賣合約書，有將買賣價金誤載為一百八十九萬九千六百三十七元（按：如卷附 紙條影本所載，係將清償六信貸款之金額，加上九十二、九十三、九十二之二
號土地應納增值稅之金額），惟係因除增值稅外，原告業已將應付之價金給付 完竣，兩造遂未詳加注意其上所載金額，而原告既已依約定將增值稅繳交完畢 ，則原告業已將買賣價金全數給付，應無疑義。原告雖已向被告等人簽約買受 系爭建物，然被告等人除拒絕辦理納稅義務人變更外，更於九十三年三月間主 張原告僅買受土地未買受建物，而向台南市中西區調解委員會聲請調解，並於 本件訴訟主張兩造間並無買賣關係，顯然原告法律上之地位有不安之狀態存在 ，故提起本件確認之訴。並聲明：㈠確認原告與被告於九十一年四月十五日就 坐落台南市○區○○段二小段九十二之二地號土地，如台南市地政事務所九十 三年十二月三日複丈成果圖所示，面稅０點００四五公頃之建物，即門牌號碼 ：台南市○區○○路一三二巷十六號（稅籍編號00000000000）房 屋之買賣關係存在。㈡被告應協同原告將右開建物之房屋稅納稅義務人辦理變 更為原告。
三、被告則辯以：
㈠緣被告等所有之台南市○○段○○段九十二之一及系爭土地，因設定抵押供擔保 訴外人台南市第六信用合作社之貸款，而該貸款因積欠本息未繳納，被告惟恐前 開土地受台南市第六信用合作社聲請強制執行，乃向原告請求協助，並由原告於 九十一年三月二十日支助一百七十六萬元，其中一百六十五萬元代償上開貸款， 其中十一萬元用以返還被告另一筆信用貸款，後來原告又交付十萬元予被告己○ ○，當作零用金使用。為使原告代墊支之款項有所擔保，雙方協議以買賣方式， 將被告共有系爭土地移轉予原告名下為擔保。又嗣後因被告等對原告之借款一直 未能有明確款期限，因而再應原告之要求於九十一年六月一日針對系爭未保存登 記建物另立一同意書，以強化原告之保障。
㈡依原告主張之買賣價金一百八十九餘萬元，其中一百七十六萬元係由簽訂買賣契 約前一個月之九十一年三月二十日代被告等清償銀行之貸款，一個月後之九十一 年四月十九日雙方才簽訂買賣契約，顯與情理及一般慣例不符，實係雙方係借貸 關係，而後再協議以買賣事由移轉土地產權予原告為借款擔保。又系爭土地面積 有四十五平方公尺，依公告現值約二百零二萬五千元，而系爭未保存登記建物共 九十八平方公尺，核定課稅現值計七萬零四百元，姑且不論本地位於市○○○○ 地段商業區之市值為何？土地以政府徵收道路之基準即公告現值加四成計算亦有 二百八十三萬五千元之人價值，系爭未保存登記建物係舊有建物折價坪一萬五千 元計算，亦有四十五萬元之價值，就算房地產再如何不景氣，被告以此最低標準 計算已無可詬病，系爭土地加系爭未保存登記建物亦值三百二十八萬五千元，扣 除向原告之借款亦尚有一百四十萬元之殘值，原告方願借予借款。被告等無力還 債本就不該，亦同意以此房地抵償欠款，僅要求原告再補貼五十萬元以減低被告 之損，惟原告反託辭已一百七十萬元賣予他人，如此賤價尚不及原告出借之金額 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠原告於九十一年三月二十日代被告清償台南市第六信用合作社之貸款一百六十六 萬六千七百四十八元；繼於九十一年三月十一日交付十萬元現金予被告己○○， 另以十一萬四千九百一十四元代為清償被告丙○○之妻蕭嫦媛於六信之貸款，及
代繳台南市○區○○段二小段九十二、九十三地號土地移轉予乙○○所需繳納之 增值稅六萬九千五百六十五元。及兩造對於九十一年四月十五日暨同年六月一日 簽立之不動產買賣合約書及同意書，被告並將系爭土地，於九十一年五月七日以 買賣為由，移轉登記予原告，復將坐落上開土地之系爭未保存登記建物交付原告 占有之事實，業據原告提出不動產買賣合約書、同意書、土地登記謄本、系爭建 物之電費通知及收據聯、郵政存簿、台南市第六信用合作社活期儲蓄存款存摺各 一份，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡茲兩造所爭執者乃系爭不動產移轉登記及交付占有，係基於買賣關係？或為債權 擔保？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條前段定有明文；次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥 於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨 契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例。經查，依原 告所提出，而被告亦不爭執其真正之九十一年四月十五日暨同年六月一日書立之 不動產買賣合約書及同意書，其中不動產買賣合意約書載明「立合書人（出賣人 ）己○○、陳青源、戊○○、丙○○、陳繡鳳等五人以下簡稱為甲方，立合約書 人（承買人）甲○○以下簡稱為乙方，關於不動產買賣事項，經雙方同意訂立合 約條款如左：第一條：甲方所有記載不動產之所有權，全部今願出賣與乙方，而 乙方將此承買之。（一）土地座落台南市○區○○段二小段地號九二之二號面積 共四五平方公尺（持分全部）。（二）房屋座落於台南市中區青年一三二巷十六 號前列土地之地上物全部。第二條：買賣價格雙方議定為新臺幣壹佰捌拾玖萬玖 仟陸佰叁拾柒元正，訂約同時乙方先付定金捌拾玖萬玖仟陸佰叁拾柒元與甲方作 為定金，而甲方照數收訖無訛。第三條：殘餘款依照左列約定辦法給付甲方清楚 ㈠第一次於民國九十一年五月六日乙方付甲方新台幣壹佰萬元（全部付清）。第 四條：甲方收取前條殘餘款同時（四月十五日）應將買賣標的物全部和所有權移 轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。．．．」；另同意書 亦記載為「立同意書人己○○、陳青源、丙○○、戊○○、陳繡鳳等五人係台南 市○○段○○段九二之二地號地上建物共同所有權人，茲因土地已於民國九十一 年四月十五日提出辦理過戶登記，關於地上建物己○○等五人同意於民國九十一 年八月三十日以前，無條件清，同時交屋予甲○○，絕無異議，特立此同意書為 憑。」依其文義記載，被告係將系爭土地及未保存登記建物出賣予原告，並非債 權擔保。且經證人陳玉梅即代書人亦到庭結證稱：「當初兩造交易上有包括房屋 及土地，買賣合約書中都有寫清楚，當初兩造是談好，於九十一年四月十九日在 系爭房屋地址現場談的兩造都在場。當初是兩造談好之後，才請我去辦理的，細 節我並沒有接觸到。當初承辦的結果是賣方要把系爭房屋全部搬遷出去，並有寫 同意書無條件搬出去，同意書是我寫的，由被告簽名。因為當時要過戶時，地上 物被馬路分開，沒有辦法過戶，所以才寫同意書。．．．被告打電話給我說如果 沒有同意書，就不付我代書費用。（問：簽立買賣契約書時，是否有說系爭土地 、房屋僅擔保，並無買賣的意思？）簽契約書時沒有聽說，另外同意書是被告簽 完之後同意書、所有權狀一起寄給原告，簽同意書時，原告不在場。．．．（問
：簽立契約時，是否談及買賣價金如何給付？）錢是他們之前就已經交了，我沒 有經手，簽契約時是直接寫金額。」，依證人證述，兩造於簽立不動產買賣契約 書時，均未言及債權擔保乙事，且系爭不動產產買賣合約書簽訂後，就土地部分 ，被告即依該約第一、二、三、四條約定，將土地部分委由證人陳玉梅將系爭土 地所有權移轉登記為原告，就系爭未保存登記建物部分，因無從為移轉登記即過 戶，則被告另立同意書，並據此自系爭未保存登記建物遷出交付予原告占有。衡 諸經驗法則，若系爭契約果如被告所言，係擔保原告為被告代墊之借款，而為借 款之擔保，則兩造間既無買賣真意，被告自無須將系爭土地移轉登記予原告，更 無庸自系爭未保存登記建物遷出交付原告占有之必要，被告空言抗辯，未能舉證 以實其說，自無可採。
㈢被告另抗辯稱：系爭土地加系爭未保存登記建物價值三百二十八萬五千元，兩造 間簽立之買賣契約之買賣價金顯低於市價云云，然按買賣之價金本應由契約當事 人互為意思表示而為成立，民法第一百五十三條第一項及三百四十五條規定甚明 ，土地及建物之公告現值及課稅資料，固得作為不動產市場行情之參考，惟實際 價金如何仍以契約當事人衡量不動產之地點、房屋現況、鄰近狀況、交通、市場 景氣、雙方經濟情形等雙方磋商後之約定為準，不動產交易市場上，以低於市價 行情出賣之不動產，亦非毫無前例。又關係買賣不動產之債權契約，乃非要式行 為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，出 賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務，致 於，雙方於何時簽立買賣書面契約，對於已存在之買賣關係並不生影響。況系爭 土地及未保存登記建物原告嗣後亦以總價一百七十萬元，轉售予訴外人楊溪水， 此有原告提出之中信房屋不動產買賣契約書、收受款記錄表、協議書各一份為證 ，被告以原告代為清償銀行貸款後，始簽立不動產買賣契約，及買賣價金低於市 價為由，抗辯稱系爭不動產非屬買賣，而為債權擔保云云，尚非可採，從而，原 告請求確認與被告於九十一年四月十五日就坐落台南市○區○○段二小段九十二 之二地號土地，如附圖所示二層鐵骨加強磚造，面積零點零零四五公頃之未保存 登記建物買賣關係存在，實屬有理。
㈣兩造就系爭未保存登記建物買賣關係既然存在，原告請求被告應協同原告將系爭 未保存登記建物之房屋稅納稅義務人辦理變更為原告，自屬有理，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決之結果，不生影 響，毋庸論述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十五 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 田幸艷
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十五 日 法院書記官 李培聞