臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第1284號
原 告 蘇正宇
訴訟代理人 董俞伯律師
被 告 黃小娟
訴訟代理人 黃雅玲
被 告 林雪娥
王維麗
上三人共同
訴訟代理人 魏憶龍律師
複 代理 人 何謹言律師
王政凱律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106年6月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林雪娥應給付原告新臺幣貳拾貳萬捌仟伍佰貳拾壹元，及自民國一○五年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告林雪娥應自民國一○五年八月六日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟叁佰壹拾肆元。
被告黃小娟應給付原告新臺幣貳拾萬陸仟玖佰壹拾叁元，及自民國一○五年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告黃小娟應自民國一○五年七月二十三日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟捌佰壹拾貳元。
被告王維麗應給付原告新臺幣壹拾柒萬陸仟叁佰壹拾柒元，及自民國一○五年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王維麗應自民國一○五年八月六日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟壹佰元。
訴訟費用由被告林雪娥負擔百分之三十一、黃小娟負擔百分之二十九、王維麗負擔百分之二十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告林雪娥如以新臺幣貳拾貳萬捌仟伍佰貳拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告黃小娟如以新臺幣貳拾萬陸仟玖佰壹拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告王維麗如以新臺幣壹拾柒萬陸仟叁佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、四、六項於各期給付到期後原告得假執行；但被告林雪娥、黃小娟、王維麗如分別以新臺幣伍仟叁佰壹拾肆元、新臺幣肆仟捌佰壹拾貳元、新臺幣肆仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101年12月20日經拍賣取得坐落臺北市 ○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權 ，其上有被告等人所有之未辦保存登記建物，分別為被告林 雪娥所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號建物（ 下稱系爭14號建物）、黃小娟所有門牌號碼臺北市○○區○ ○路0段00巷00號建物（下稱系爭18號建物）、王維麗所有 門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄0號（下稱系爭1 號建物，與系爭14號、18號建物合稱系爭建物），占用系爭 土地之面積分別為26.44、23.94及20.4平方公尺，因系爭建 物占用系爭土地經另案臺灣高等法院99年重上更㈠字第27號 確定判決（下稱系爭確定判決）認有類推適用民法第425條 之1規定，而有租賃關係存在，原告爰依此向被告請求給付 租金。而系爭土地緊鄰陽明山仰德大道、士林區名校雨聲國 小，地段、學區絕佳，左右各為情報局與國安局，且依內政 部不動產租金實價登錄所示，附近最低租金為每坪新臺幣（ 下同）1,032元，原告以系爭建物相同地段之房地即門牌號 碼臺北市○○區○○路0段00號房地實際出租價格為計算基 礎，只請求每坪666元（計算式：60,000元/月÷90坪＝666 元/坪）即每平方公尺201元，被告迄原告提起本件訴訟占用 系爭土地計43個月，是被告林雪娥、黃小娟、王維麗應給付 原告之租金分別為22萬8,521元（計算式：201元/平方公尺 ×26.44平方公尺×43月＝228,521元）、20萬6,913元（計 算式：201元/平方公尺×23.94平方公尺×43月＝206,913元 ）、17萬6,317（計算式：201元/平方公尺×20.4平方公尺 ×43月＝176,317元），又被告林雪娥、黃小娟、王維麗如 繼續租用系爭土地，則應按月給付原告之租金分別為5,314 元（計算式：201元/平方公尺×26.44平方公尺＝5,314元） 、4,812元（計算式：201元/平方公尺×23.94平方公尺＝4, 812元）、4,100元（計算式：201元/平方公尺×20.4平方公 尺＝4,100元）等語。並聲明求為判決如主文第1項至第6項 所示外，且以供擔保為條件宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地經劃設為保護區，依相關規定原則上僅
得作為農藝及園藝業之用，且系爭土地係屬旱地，亦僅能作 為農業用途，幾無經濟開發價值，否則原告之前手們不會除 地價稅外，均未曾向被告請求收取任何相關費用，原告自應 承受前手所為之承諾。縱認原告就系爭土地得向被告請求給 付租金，依土地法第97條、105條規定，城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總會年息百分之十為限， 考量系爭土地位置、工商繁榮程度，自應以按申報地價總額 年息百分之五計算始為公允，原告主張被告應按每平方公尺 201元之價格計算給付租金，除與上開土地法規定相悖於法 未合外，亦顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張其自101年12月20日起為系爭土地之所有權人，被 告所有系爭建物占用系爭土地，並類推適用民法第425條之1 規定，而有租賃關係存在等情，業據其提出土地登記謄本、 土地建物異動清冊、異動索引表、系爭確定判決等件為證（ 見本院105年度士簡調字第502號卷第19-53頁），復為被告 所不爭執，堪認其主張為真實。按前項情形，其租金數額當 事人不能協調時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項 定有明文。本件兩造既無法協調租金之數額，則原告請求本 院核定租金，即屬有據。至被告雖辯以原告之前手曾承諾不 向被告請求收取任何相關費用，繼受系爭土地之原告自應受 其拘束云云，惟未見舉證以實其說，已難認為真，原告亦否 認曾為相同之承諾，是其所辯即不足採。
㈡次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97 條第1項規定，固以不超過該土地申報價額年息10%為限，惟 城市地方供營業用之土地，承租人得以營商而享受商業上之 特殊利益，非一般供建築住宅使用之土地可比，所約定之租 金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年3月1日 94年度第2次民事庭會議決議意旨參照）。準此，土地法第9 7條之規定僅為計算租金方法之一，非謂該規定即為計算租 金之唯一標準。被告雖辯稱本件應有土地法第97條及第105 條之適用，而以土地申報總價年息10%為上限云云，惟被告 林雪娥、王維麗均不否認將所有之系爭14號、1號建物出租 予他人並收取租金，揆諸上開決議意旨，本件系爭土地租金 之計算自不受土地法第97條規定之限制；況被告所有之系爭 房屋，皆非因「租用基地建築房屋」之法律關係而所有，而 係買賣或以屋換屋之方式所擁有，而無租用基地建築房屋之 情事，此業經系爭確定判決認定在案（本院105年度士簡調 字第502號卷第36頁），自難認有土地法第105條租地建屋規
定之適用，併予敘明。
㈢本件經審酌系爭土地所在雖非市區菁華地段，惟距離臺北市 立聯合醫院陽明院區、雨聲醫院、芝山公園、雨聲國小等不 超過800公尺，至大葉高島屋百貨公司、天母運動公園、天 母棒球場亦僅須6、7分鐘車程，有網路地圖資料可佐，生活 機能尚稱良好；附近臺北市芝玉路一段建物租金行情幾乎每 平方公尺均超過300元，並有內政部不動產交易實價查詢服 務網資料附卷可參（本院卷40-41頁），佐以系爭14號、1號 建物每月租金各為5,000元、11,000元，為被告林雪娥、王 維麗所自承（見本院卷第110頁反面、35頁），換算每平方 公尺平均亦超過200元。則原告主張以每月每平方公尺201元 ，計算系爭14號、18號、1號建物租金分別為5,314元（計算 式：201元/平方公尺×26.44平方公尺＝5,314元）、4,812 元（計算式：201元/平方公尺×23.94平方公尺＝4,812元） 、4,100元（計算式：201元/平方公尺×20.4平方公尺＝4,1 00元），即非無據；其各以每月租金5,314元、4,812元、4, 100元計算系爭14號、18號、1號建物占用系爭土地面積為由 ，請求被告林雪娥、黃小娟、王維麗返還自101年12月20起 至提起本件訴訟時止計43個月之租金各22萬8,521元（計算 式：5,314元×43月＝228,521元）、20萬6,913元（計算式 ：4,812元×43月＝206,913元）、17萬6,317（計算式：4,1 00元×43月＝176,317元），及自起訴狀繕本送達被告林雪 娥、黃小娟、王維麗時起至返還系爭土地之日止，按月給付 租金各5,314元、4,812元、4,100元，應認適當。 ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條亦規定甚明。經查，本件推定租賃租金債務，其給付並無 確定期限，揆諸上揭說明，被告應自受原告以起訴狀繕本送 達之翌日起，始負遲延責任。原告以起訴狀繕本之送達被告 代催告，自生催告之效力，依上開規定，原告請求自起訴狀 繕本送達（本院105年度士簡調字第502號卷第83、87、88頁 ）翌日即林雪娥105年8月6日、黃小娟105年7月23日、王維 麗105年8月6日起均按年息5％計算之利息，自屬有據，應予 准許。
四、綜上所述，原告類推適用民法第425 條之1 推定租賃之法律
關係，請求被告林雪娥給付22萬8,521 元及自105 年8 月6 日起算之法定遲延利息，暨自105 年8 月6 日起至返還系爭 土地之日止按月給付5,314 元、被告黃小娟給付20萬6,913 元及自10 5年7 月23日起算之法定遲延利息，暨自105 年7 月23日起至返還系爭土地之日止按月給付4,812 元、被告王 維麗給付17萬6,317 元及自105 年8 月6 日起算之法定遲延 利息，暨自105 年8 月6 日起至返還系爭土地之日止按月給 付4,100 元，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 李可文
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 蔡秉芳