最高法院民事判決 九十四年度台上字第三０二號
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 余鐘柳律師
被 上訴 人 廣冠建設有限公司
號4樓
法定代理人 林聖宗
上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國九十二
年九月三十日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第二
四三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十七年九月二十二日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，約定購買其所有坐落台北市○○區○○段一小段七三○號地號等不動產，並由伊交付上訴人簽約金新台幣（下同）一千五百萬元，上訴人應依約配合及協助伊與前項土地四鄰「地主」簽訂合建契約，若因鄰房「地主」之因素與意願無法簽訂合建契約者，上訴人應即於伊通知後三日內無息退還上開一千五百萬元。茲上訴人並未配合及協助伊與鄰房「地主」簽訂合建契約，且因鄰房「地主」因素致無法簽訂合建契約，依約上訴人即應返還一千五百萬元等情，爰求為命上訴人如數給付及自訴狀繕本送達翌日即九十一年四月二日起加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：兩造契約係約定日後被上訴人與鄰房「地主」簽訂合建契約時，伊應配合及協助亦以合建名義與被上訴人簽訂合建契約，並非約定伊應協助被上訴人與鄰房「地主」洽談合建。又伊曾簽立同意書一份，協助被上訴人取信隔鄰「地主」，亦配合以合建人身分參與「合建商討會議」，促成鄰地三戶「地主」同意合建，另第二五二、二五四、二五八號鄰房「地主」應由被上訴人自己協調合建，與伊無關，被上訴人亦從未要求伊協助與鄰地「地主」洽談。另尚有七○二、七○三、七○四地號土地亦應由被上訴人負責取得土地後始能合建，被上訴人因個人原因迄今無法取得七○二地號土地所有權，致未能完成與其他「地主」之合建，本件其餘「地主」大多同意合建，被上訴人泛稱其他「地主」不願合建，並未說明究係何人不願合建，該無法合建純係被上訴人原因而非其他「地主」所致，被上訴人自己違約，伊自得沒收其所交之上開款項。又伊因被上訴人之違約致受有五千七百
九十九萬二千四百十二元之損害，亦得與被上訴人之請求相抵銷等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書等件為證，自堪信為真實。上訴人雖以上述情詞置辯。惟依兩造所簽訂之上揭契約書第八條第二項約定：「本約簽訂之同時，乙方（上訴人）應配合及協助甲方（被上訴人）與前項鄰房之『地主』簽訂合建契約，並應依照前項條件之約定，如因基於鄰房『地主』之因素與意願無法簽訂合建契約者，本件買賣契約之簽約金壹仟伍佰萬元整乙方應於甲方通知日起三日內無息退還與甲方，雙方並同時解除本件買賣契約，如因甲方之事由無法簽訂合建契約，則不在此規定內。」足見系爭契約一方面約定課予上訴人「配合及協助」義務，另方面則約定解除條件，即如因門牌二五二、二五四、二五八號之房屋「地主」之因素與意願無法簽訂合建契約者，則雙方同時解除契約，上訴人應返還系爭簽約金。至上訴人「配合及協助」之義務有無履行，與前開解除條件成就與否之認定，並無關連，縱使上訴人曾「配合及協助」被上訴人與前項鄰房之「地主」簽訂合約，祗須上開三戶其中有任何一戶拒絕簽定，依上開契約第八條第二項約定，系爭契約仍可因此而解約，上訴人仍須在被上訴人通知時三日內無息返還甲方上開款項。又上開第二五二、二五四、二五八號三戶「地主」吳碩豐、盧信佑、劉保宏三人於八十七年十一月十六日固曾出具「改建意願書」（吳碩豐部分係由其父吳瑞德所簽，盧信祐部分係由其父盧德隆所簽），然該意願書所載，僅係表達其等確有改建之意願而已，並未同意與被上訴人簽訂合建契約，對究與何建設公司、何種條件、如何規劃等重要事項並無定論，自不能視為其同意與被上訴人簽訂合建契約之依據。另據證人吳碩豐、盧信佑、劉保宏三人及處理系爭事務之代書林文惠於第一、二審所證各詞，可知被上訴人確曾邀約「地主」吳碩豐、盧信佑、劉保宏洽談，惟最後均因「地主」有不同意見或「地主」猶豫過久致無結果，此並非可歸責於被上訴人之原因，被上訴人既已盡其能事戮力與鄰地「地主」協商合建事宜，最後仍因「地主」猶豫不前或有不同意見而未能竟功，姑不論上訴人是否曾「配合及協助」，或曾「配合及協助」至何種程度，以系爭合建契約因鄰地「地主」，尤其系爭契約第八條所約定之第二五二、二五四、二五八號三戶「地主」均未能與被上訴人簽訂合建契約一事，即已符合該條第二項「如因基於鄰房「地主」之因素與意願無法簽訂合建契約者」之條件，依上約定，系爭契約自已因上開三戶「地主」未有意願與被上訴人簽訂合建契約而告解除，被上訴人於九十一年三月七日發函予上訴人請求返還系爭一千五百萬元款項，核非無據。再被上訴人所以請求上訴人返還系
爭一千五百萬元款項，係因契約所約定之解除條件成就，而上訴人所指因房價價差及支付利息等五千七百九十九萬二千四百十二元損失，姑勿論其並未提出具體證據以實其說，縱認其所請求內容屬實，此費用亦為其簽約時應考量之事項，此房價下跌、支付利息及無法利用房地之損失，與被上訴人與鄰地「地主」洽談合建事宜無關，上訴人以此相抵銷，亦非足取。從而，被上訴人據以訴請上訴人各返還七百五十萬元本息，為有理由，應予准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審採證、認事暨解釋契約之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十四 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 袁 靜 文
法官 楊 鼎 章
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 三 月 九 日 Ｑ
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