最高法院民事判決 九十四年度台上字第二二八號
上 訴 人 乙○○朱克振
甲○○朱克振
共 同
訴訟代理人 李平義律師
陳正磊律師
參 加 人 辛○○
上 訴 人 范日紅（即祭祀公業范開蘭公管理人）
訴訟代理人 林雅芬律師
陳鵬光律師
被 上訴 人 丙○○
己○○
丁○○
庚○○
戊○○
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人乙○○等二人及上訴人
范日紅對於中華民國九十三年九月一日台灣高等法院第二審更審
判決（九十二年度訴更㈢字第二號），各自提起上訴，本院判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟（含主參加訴訟）費用由上訴人各自負擔；參加訴訟費用由參加人辛○○負擔。
理 由
本件本訴訟部分上訴人乙○○、甲○○（下稱乙○○等二人）主張：祭祀公業范開蘭公（下稱系爭公業）前管理人范揚平於民國七十七年九月十二日依據該公業派下員七十一人開會同意授權，將坐落桃園縣中壢市○○○段三座屋小段四五九、四六０、四六一、四六二、四六七之二、四六八、四六八之一、四六八之二、四六八之三、四六八之四、四六八之五、四六八之六、四六八之七、四六八之八等號土地（下稱原四五九號等十四筆土地），以每坪新台幣（下同）三萬九千五百元出售予辛○○，並收受定金五千萬元，約定於該公業辦妥耕地三七五租約塗銷（撤佃）法定程序，及將不動產依照現狀（包括定著物）點交於辛○○之同時，辛○○應給付第二期款一億元，尾款俟辦理所有權移轉登記完成及所有權狀發下，一次付清。因范揚平於訂約後不久即逝世，辛○○乃於八十年間將買受人之權利義務讓與予伊之被繼承人朱克振，由朱克振以信託其叔父朱慰孺之名義受讓，並將權利轉讓之事實，通知系爭公業現任管理人即對造上訴人范日紅。旋因朱慰孺年邁不願受託，雙方遂終止信託關係，再將朱克振承受辛○
○之權利義務通知范日紅。詎朱克振請求范日紅履行，范日紅竟置之不理。嗣四六八號土地分割為四六八及四六八之一七號二筆，四六八之一號土地分割為四六八之一、四六八之二、四六八之三、四六八之四號四筆，而其中四六八之一三號土地業經政府徵收。伊等為朱克振於九十年五月二十九日逝世後之繼承人，即得依買賣關係為本件之請求等情，求為命范日紅將四五九、四六０、四六一、四六二、四六七之二、四六八、四六八之一、四六八之二、四六八之三、四六八之四、四六八之五、四六八之六、四六八之七、四六八之八、四六八之一二、四六八之一四及四六八之一七號土地共十七筆（下稱系爭土地）辦理所有權移轉登記並交付該土地與伊；伊於范日紅完成點交系爭土地之同時，給付范日紅一億元；及於范日紅完成系爭土地所有權移轉登記之同時，給付范日紅一億六千二百六十八萬三千八百九十七元之判決（朱克振原請求：㈠范日紅將原四五九號等十四筆土地及坐落同小段四六七號土地（下稱原四六七號等十五筆土地）辦理所有權移轉登記予伊，並將該土地及地上定著物門窗戶扇電力設施等依照現狀點交與伊；㈡伊於范日紅完成點交前開土地及地上定著物之同時，給付范日紅一億元；㈢伊於范日紅完成前開土地所有權移轉登記，並將土地上祠堂及墳基拆遷完畢之同時，給付范日紅土地價金未付部分。經第一審判決如其㈠、㈡項聲明，及朱克振於范日紅完成前開土地所有權移轉登記，並將土地上祠堂及墳基拆遷完畢之同時，給付范日紅二億零五十六萬九千四百五十元。除朱克振請求范日紅將四六七、四六八之一三號土地辦理所有權移轉登記於伊，並將該土地及地上定著物門窗戶扇電力設施等依照現狀點交與伊部分，已據第一審判決朱克振勝訴，未據范日紅聲明不服外，其餘部分范日紅聲明不服。朱克振及其繼承人乙○○、甲○○於更審前原審減縮聲明如上）。並對被上訴人所提起主參加訴訟，則以：系爭土地之登記主體為系爭公業，被上訴人並未登記為系爭土地之共有人，自無依土地法第三十四條之一第五項、第四項規定享有共有人之優先承購權，且系爭土地，現已依法編定為建築用地，變更為非耕地使用，被上訴人亦無依耕地三七五減租條例第十五條及土地法第一百零七條規定主張優先承購權之餘地。被上訴人業已與出租人簽訂租佃土地分配協議書，終止租佃關係，被上訴人並均已轉業，況朱克振亦於八十三年十二月八日以存證信函通知被上訴人聲明代位終止被上訴人與祭祀公業所訂三七五租約，其雙方間之租賃關係因合法終止而消滅，其優先承購權亦不存在等語，資為抗辯。
上訴人范日紅則以：系爭公業前任管理人范揚平不曾與參加人辛○○訂立原四六七號等十五筆土地等之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），朱克振提出之買賣契約書、授權同意書均屬
偽造。況朱克振受讓辛○○關於系爭買賣契約之權利義務，係屬契約之承擔，未經伊承認，對伊亦不生效力。又系爭買賣契約縱屬存在，辛○○違約未給付第一期款五千萬元，該買賣契約業經伊聲明作廢而不存在。且被上訴人即主參加原告丙○○、丁○○、己○○、庚○○（下稱丙○○等四人）對系爭土地有耕地租賃關係，享有優先承購權，並已表示優先承買，伊對朱克振自屬陷於給付不能等語，資為抗辯。並對被上訴人提起主參加訴訟，則以：祭祀公業與朱克振及參加人辛○○間對系爭土地並無買賣關係存在，系爭土地買賣關係縱屬存在，伊亦不承認朱克振對系爭買賣契約之契約承擔，朱克振自不得本於買賣契約主張任何權利，被上訴人就系爭土地自無任何優先承購權之可言，其請求確認上訴人乙○○等二人就系爭土地對於其所有權移轉登記請求權及交付土地請求權均不存在，顯無確認之利益等語，資為抗辯。被上訴人提起主參加訴訟主張：朱克振承受參加人辛○○與祭祀公業范開蘭公前管理人范揚平所簽訂關於坐落桃園縣中壢市○○○段三座屋小段第四六七號（原判決誤載為四五九號）等十五筆土地買賣契約之權利義務，依買賣之法律關係，請求上訴人范日紅履行土地所有權之移轉及其交付，現繫屬第二審法院。伊等係祭祀公業范開蘭公派下員，依土地法第三十四條之一第五項準用第四項之規定，自得以辛○○向公業買受或朱克振向公業承受土地之同一條件優先承購四六０、四六一、四六七之二地號土地。又被上訴人丙○○、己○○、丁○○、庚○○四人現為系爭十四筆耕地之承租人，與公業訂有三七五租約，亦得本於耕地三七五減租條例第十五條第一項及土地法第一百零七條耕地出賣時，依承租人之地位主張優先承購權，伊等已以存證信函及本件訴狀之送達主張優先承購權表示優先承買。從而朱克振之土地所有權移轉登記請求權及交付土地請求權，自因伊之行使優先承購權而消滅不存在等情。爰求為確認上訴人乙○○等二人就系爭土地所有權移轉登記請求權及交付土地請求權不存在，並分別確認伊等對系爭土地有優先承購權存在，暨求為命范日紅應分別與伊等訂立書面契約，並移轉系爭土地所有權及交付土地於伊等之判決。原審審理結果，以：上訴人乙○○等二人主張系爭土地為祭祀公業之財產，有土地登記簿謄本為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。乙○○等二人主張系爭土地為祭祀公業之財產，由其前管理人范揚平依據祭祀公業派下員同意授權，於七十七年九月十二日將系爭土地售予參加人辛○○之事實，業據乙○○等二人提出祭祀公業派下員之同意書、不動產買賣契約書、祭祀公業前任管理人出具之切結書、權利轉讓契約書、張書麟律師事務所通知箋、共同聲明將受託之權利歸還其本人書、土地登記簿謄本為證，上訴人范日紅雖否認前揭不動產買賣契約書及價金支付之證
明文件之形式真正。然經將祭祀公業前管理人范揚平之印鑑證明及系爭不動產買賣契約書、現金支出傳票、轉帳傳票、支票存根聯、范揚平背書蓋章之支票、切結書暨同意書函請內政部警政署刑事警察局（下稱刑事警察局）鑑定，以特徵比對、重疊比對方法鑑驗，鑑定結果認為：印鑑證明上「范揚平」印文與同上其餘七種文書上「范揚平」印文均相符，此有刑事警察局鑑驗通知書及其附件可憑。且依職權調取六十九年間范揚平向桃園縣政府申請登記所留存於桃園縣政府民政局保管之「桃園縣祭祀公業登記表」原本，將該登記表原本與系爭買賣契約書送請刑事警察局鑑定結果二者印文亦屬相符，此亦有鑑驗通知書可佐。足見系爭買賣契約書上，非惟管理人「范揚平」之印文係屬真正，該祭祀公業之大印亦屬真正，要無疑義，堪認范揚平確曾代表系爭公業與辛○○簽訂系爭買賣契約書。又證人黃金龍、陳秋俊、張政義、劉木邑亦一致證稱范揚平簽訂系爭買賣契約書後並收受五千萬元支票無訛等語，並有范揚平所簽收此五千萬元支票之轉帳傳票及切結書可稽。且祭祀公業之大印及范揚平之印鑑章均由管理人范揚平個人保管，亦屬常態，范日紅既不能舉證證明前揭買賣契約書及價金支付證明文件上印文係他人盜蓋印章，殊無從否認系爭買賣契約之真正及前揭價金支付證明書之真正，尚難僅憑中華民國企業技術鑑定委員會（下稱企業鑑定委員會）鑑定報告即認為系爭買賣契約係出諸偽造。又范揚平於簽訂系爭買賣契約時曾簽收五千萬元定金支票一紙，嗣於七十七年九月十六日在參加人辛○○公司兌領現款八百萬元，其餘改分三紙支票，面額依序為七百萬元、一千五百萬元、二千萬元三紙，此有現金支出傳票及蓋用范揚平印鑑證明相符之切結書、支票存根聯可考，復有轉帳傳票可佐，並經辛○○與劉木邑、張政義證述相符。查系爭買賣契約書第十三條第二項雖約定如甲方（買受人）有違約各項條件之一時，已交付之價金，包括定金全部由乙方沒收作為損害補償，並將本約作廢，各不得異議。而范揚平於簽約時既已收受五千萬元之支票，嗣於七十七年九月十六日（即前揭五千萬元支票之到期日），范揚平當日除收取現款八百萬元外，餘款辛○○改以三紙支票分期交予范揚平供其兌領，並約定於上開支票三紙屆時全部兌現後，同時辦理「過戶」等情，亦有范揚平所立切結書可憑，顯見范揚平非惟無作廢契約之意，且同意將原來之定金支票延期兌領。其後范揚平除再兌領七百萬元現金外，其餘三千五百萬元之支票既未提示兌領，自難謂買受人即辛○○有何違約可言，況其後朱克振復將此餘款提存於法院，范日紅以買受人違約，並表明作廢本約，亦屬無據。復查祭祀公業派下員曾於七十六年九月二十三日開會，同日並出具同意書載明：「具立同意書人係祭祀公業范開蘭公派下員，同意出售本祭祀公業所有中壢市○○○
段三座屋小段四六八之一地號等筆（按該同意書附表所示為十九筆），土地全部授權管理人范揚平全權處理出賣，特立本同意書為據」等語，並有同意書及同意名冊暨同意人之印鑑證明七十一份足憑。查，以七十六年開會時之派下員計為一百零一人，出具授權同意書之派下共七十一人（連同范揚平為七十二人），已超過半數甚至逾三分之二之多數，依土地法第三十四條之一第一項之規定。至乙○○等二人提出之祭祀公業組織規約為范日紅所否認，且桃園縣政府函覆該規約並未報府備查，故規約之決議方法不予採酌，是范揚平自得合法處分公同共有之公業土地。范揚平既經派下員出具同意書授權出售系爭土地，縱未由派下員推派之代表設置之處理委員會協助處理有關事宜，尚難認系爭買賣契約之簽定為非實在。又系爭土地已於六十一年二月二十六日即公告實施為都市計畫範圍內之住宅用地及道路用地，有土地登記簿謄本及桃園縣政府八十二年五月十二日八二府工都字第九一二三０號函可證，且為范日紅所不爭執。按依法編定為建築用地或公共設施用地之農地，其移轉不受自耕能力之限制（土地登記規則第八十二條第二項參照）。茲系爭土地既已編定為住宅用地及道路用地，其承受人自無庸具備自耕能力，故參加人辛○○簽訂系爭買賣契約即無契約標的不能、契約無效之情事，范日紅辯稱辛○○承買系爭土地無自耕能力，係以不能之給付為契約標的，應屬無效云云，亦非可取。準此，乙○○等二人主張辛○○曾與祭祀公業前管理人范揚平簽訂合法有效之系爭買賣契約書，固堪予採信。惟被上訴人丙○○、己○○、丁○○、庚○○四人就坐落桃園縣中壢市○○○段三座屋小段四五九、四六二、四六八、四六八之一、四六八之二、四六八之三、四六八之四、四六八之五、四六八之六、四六八之七、四六八之八、四六八之一二、四六八之一四、四六八之一七地號（下稱系爭十四筆耕地）各別耕作之部分分別行使耕地承租之優先承購權，及被上訴人五人就四六０、四六一、四六七之二地號主張公同共有人優先承購權，亦屬合法有據。從而，乙○○等二人訴請范日紅所有權移轉登記及交付系爭土地，即無理由。而就主參加訴訟方面，被上訴人丙○○、己○○、丁○○、庚○○就系爭十四筆耕地，訂有耕地三七五租約，為系爭十四筆耕地之承租人，對於系爭公業與朱克振之前手辛○○所訂之買賣契約，自得本於耕地三七五減租條例第十五條第一項及土地法第一百零七條耕地出賣時，承租人有以同樣條件優先承買之規定，主張優先承買系爭土地。且被上訴人五人就四六０、四六一、四六七之一二地號主張公同共有人優先承買權，且已以承租人之地位表示優先承買之事實，業據其提出私有耕地租約，及存證信函為證，范日紅及乙○○等二人對租約之真正、存證信函復不爭執，且依桃園縣中壢市公所函示，被上訴人丙○
○、己○○、丁○○、庚○○四人與范日紅就系爭十四筆耕地迄今仍有三七五租約之登記存在，是被上訴人先位聲明主張之部分，洵屬有據。又「承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條件之適用」，固經最高法院八十八年台上字第一號著有判例可參，而系爭土地雖於六十一年二月二十六日經公告實施都市計畫土地並編定為住宅區○道路用地，然上揭被上訴人丙○○等四人於三十八年承租時起，系爭土地地目迄今均為田，此與以「建」或「林」地等耕作之用原屬有間，且依土地法第八十三條規定：編定為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，是依都市計畫編定住宅區，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，僅係得由出租人終止租約收回耕地之原因而已，在出租人未終止租約前難謂無耕地租約之適用。乙○○等二人辯稱：承租人僅於出租人向其表示為自行建築或出售作為建築使用而終止租約時，得請求補償而已，無優先承購權一節，自無可取。次查關於系爭租佃關係是否存在，是否已終止之爭執，朱克振業已對范日紅以及佃農即以上丙○○等四人提起請求確認系爭租佃關係不存在之民事訴訟，該民事訴訟業經最高法院以八十四年度台上字第二二七０號判決朱克振敗訴確定在案，有判決書可證。依該判決認定祭祀公業與上開丙○○等四人間就系爭土地之耕地租約確屬實在，且仍存續。則系爭租佃之法律關係既已於確定之終局判決中經裁判，乙○○等二人應受該確定判決既判力之拘束，不得再行主張系爭租佃關係不存在。至於優先承購權乃法律賦予耕地承租人之權利，在辛○○與祭祀公業間成立土地買賣契約之際即已存在，且被上訴人已於八十年間、八十一年間兩度以存證信函表示行使優先承購權，又於八十三年十月十三日提起本件主參加之訴，再度表明以同一條件行使優先承購權之旨，而朱克振則係於八十三年十二月八日始以存證信函，致函丙○○等四人代位出租人聲明終止租約，顯在被上訴人依法行使優先承購權之後，自不影響被上訴人已行使之權利。又祭祀公業既就其出租之耕地與辛○○簽訂買賣契約，承租人即丙○○等四人依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定，自得行使優先承購權。因朱克振、范日紅均否認被上訴人之優先承購權，被上訴人即有提起確認之訴之必要。而朱克振主張對於系爭公業之所有權移轉登記請求權，既經以上丙○○等四人行使優先承購權後而不得對抗，則丙○○等四人就系爭十四筆耕地有優先承購權，丙○○等四人先位聲明訴請確認朱克振之移轉登記請求權不存在；對范日紅訴請確認丙○○等四人耕地租約之各該分管部分有優先承購權存在，進而訴請范日紅應與丙○○等四人訂立書面買賣契約，即屬正當。再被上訴人為公業派下員，為兩造所不爭，且有派下員名冊可考，而乙○○
等二人所提出七十六年九月二十三日公業派下員七十一人所出具之同意書及相符之印鑑證明並無被上訴人之蓋章，此同意書之制作及蓋章，既經證人范揚國證述甚明，應屬可採，同日之祭祀公業范開蘭公開會紀錄雖附出席者簽名名冊，名冊內雖有被上訴人己○○、庚○○（二人）、戊○○等簽名，然被上訴人五人否認其簽名之真正，而被上訴人苟於是日曾參加開會，何以同日出具之同意書竟無其人，而證人范揚國亦證稱原來之開會紀錄係其制作，但已流失不知何處等語，無從鑑定比對前開三名被上訴人之簽名是否相符，是該開會紀錄形式真正仍有爭執，自難據以為不利於被上訴人之認定。是被上訴人就此非耕地之四六０、四六一、四六七之二地號行使公同共有人之優先承購權，核屬有據。而其先位聲明請求既應准許，備位聲明部分，即毋庸審究。綜上所述，被上訴人主張依土地法第三十四條之一第五項準用第四項之規定，自得以辛○○向公業買受或朱克振向公業承受土地之同一條件優先承購四六０、四六一、四六七之二地號土地。又丙○○等四人現為系爭十四筆耕地之承租人，與公業間訂有耕地三七五租約，亦得本於耕地三七五減租條例第十五條第一項及土地法第一百零七條耕地出賣時，承租人有以同樣條件優先承買之規定，依承租人之地位主張優先承購權，暨請求范日紅簽訂與辛○○買賣契約同一條件之書面契約，均無不合，應予准許。乙○○等二人就本件訴訟請求范日紅辦理土地所有權移轉登記及交付土地，即有未合，不應准許云云，為其心證之所由得，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為命上訴人范日紅將系爭土地辦理所有權移轉登記並交付該土地與乙○○等二人；乙○○等二人於范日紅完成點交系爭土地之同時，給付范日紅一億元；及於范日紅完成系爭土地所有權移轉登記之同時，給付范日紅一億六千二百六十八萬三千八百九十七元之判決部分予以廢棄，駁回乙○○等二人該部分之訴。並確認乙○○等二人就系爭土地所有權移轉登記請求權及交付土地請求權不存在，及分別確認被上訴人對系爭土地有優先承購權存在，暨命范日紅應分別與被上訴人訂立買賣書面契約，並移轉系爭土地所有權及交付土地於被上訴人，於法核無違誤。上訴論旨，分別指摘原判決關於不利於己部分為違背法令，求予廢棄，均非有理由。
據上論結，本件上訴人乙○○等二人之上訴及上訴人范日紅之上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十六條第一項前段，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 二 月 三 日 最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全
法官 許 澍 林
法官 袁 靜 文
法官 劉 福 聲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十三 日 Ｔ