台灣高等法院臺中分院民事判決 九十三年度上易字第三一○號
上 訴 人 己○○
被 上訴人 甲○○
被 上訴人 庚○○
被 上訴人 丁○○
被 上訴人 戊○○
被 上訴人 乙○○
被 上訴人 丙○○
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年六月二日臺灣臺中地方
法院九十二年度訴字第三三五三號第一審判決提起上訴，本院九十四年二月十六日言
詞辯論終結，判決如左：
主 文
上訴駁回。（原審上訴人聲明第一項變更為先位聲明：如判決附圖所示：被上訴人等
應連帶將坐落台中縣大雅鄉○○段五０九地號上，分別如附圖所示編號Ａ、面積九平
方公尺；編號Ｂ、面積二十一平方公尺；編號Ｃ、面積二十九平方公尺；編號Ｄ、面
積三十平方公尺；編號Ｅ、面積四十八平方公尺；編號Ｆ、面積二十二平方公尺；編
號Ｇ面積一平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人）。
被上訴人等應連帶給付上訴人新台幣叁萬叁仟貳佰捌拾元及自九十三年八月七日起，
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人等應連帶自前項利息起算日起即九十三年八月七日起，至將台中縣大雅鄉○
○段五０九地號土地返還上訴人之日止，按月給付上訴人新台幣陸佰貳拾玖元。
第二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人連帶負擔。
本判決第二項及第三項到期部分，所命給付，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被上訴人丙○○經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、又按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固為民事訴訟法第四
百四十三條第一項所規定，但依同法第四百六十條準用第二百五十五條第二項之
規定，他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為同意追加，
最高法院二十九年上字第三五九號著有判例。查上訴人於原審第一項聲明為：被
上訴人應將坐落台中縣大雅鄉○○段五○九地號如原判決附圖（下簡稱一審附圖
）編號Ａ所示面積○‧○二二二公頃之地上建物拆除，並將該部分土地返還上訴
人。嗣於第二審變更為：先位聲明：如判決附圖所示：被上訴人等應連帶將坐落
台中縣大雅鄉○○段五０九地號上，分別如附圖所示編號Ａ、面積九平方公尺；
編號Ｂ、面積二十一平方公尺；編號Ｃ、面積二十九平方公尺；編號Ｄ、面積三
十平方公尺；編號Ｅ、面積四十八平方公尺；編號Ｆ、面積二十二平方公尺；編
號Ｇ面積一平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還上訴人。並追加備位聲明：
㈠被上訴人等應連帶給付上訴人新台幣（下同）三萬三千二百八十元，及自上訴
人九十三年七月十四日上訴理由狀，於被上訴人中最後受送達者其送達後十日之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被上訴人等應連帶自前
項利息起算日起，至將台中縣大雅鄉○○段五０九地號土地返還上訴人之日止，
按月給付上訴人六百二十九元。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。
㈣上訴人願供擔保請准宣告假執行。有變更及追加訴狀在卷可按（見本審卷第七
、八、一三八、一三九頁），而被上訴人等均無異議，並為本案之言詞辯論，則
上訴人前開訴之變更及追加，於法並無不合，自應准許，合先敍明。
貳、訴訟要旨：
一、上訴人主張：坐落台中縣大雅鄉○○段五○九地號之土地（下簡稱系爭土地）係
上訴人於民國（下同）八十七年三月間因法院拍賣而取得所有權，惟被上訴人等
人因繼承而公同共有如一審附圖編號Ａ所示面積○‧○二二二公頃之未經保存登
記建物（查上訴人於第二審變更為本判決附圖《下簡稱附圖》所示編號Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ等地上物，下簡稱系爭地上物或建物或圍牆），係未得上訴
人之同意，無權占用上訴人所有上開土地，爰依民法第七百六十七條所有物返還
請求權之法律關係，訴請被上訴人等拆屋還地。又按民事訴訟採不干涉主義，凡
當事人所未聲明之利益，不得歸之於當事人，所未提出之事實及證據，亦不得斟
酌之。最高法院四十七年台上字第四三０號判例著有明文。查本件被上訴人主張
其得合法占有使用系爭土地之原因，係認渠等對系爭土地仍有所有權，上訴人目
前登記為系爭土地所有權人係用非法手段所致之結果云云。惟被上訴人就其主張
並未能提出積極之證明，自無可採信。至於原審認定被上訴人就系爭土地與上訴
人間有租賃關係存在，上訴人否認之，被上訴人亦未主張，自非法院得審酌之事
實，且就系爭房屋與土地何時同屬一人？何時發生推定之租賃關係？原審均未調
查，僅以推論之方式而為認定，明顯違反上舉最高法院判例之意旨，判決有違背
法令之處，自應予以廢棄。又退步言，縱認原審所認定之租賃關係為可採，惟附
圖所示編號Ｂ、Ｆ部分，占用之地上物為鴿舍，被上訴人甲○○自認係於民國七
十年間建造，非繼承其先父枋萬之財產，則該二部分自無如原審所推論成立租賃
關係之可能，為無權占用至為顯明，被上訴人應予拆除。另附圖所示Ａ、Ｃ、Ｄ
、Ｇ部分，占用之地上物其材質為磚造並部分混有鐵架，從外觀上即可辨明並非
自日據時代所留存迄今，當應與鴿舍同為被上訴人等所新建，而無推定之租賃關
係存在，亦屬無權占用之情形。而Ｅ部分之地上物雖完全為土造，然如係自日據
時代由枋柳仔興建所留存者，是否足堪使用迄今，或其根本係經被上訴人等翻新
重建，而屬另一建物，此大有可疑，原審對此未命被上訴人提出證據加以證明，
即予認定，實有率斷之嫌。又備位聲明部分：如本件被上訴人對系爭土地有租賃
權存在，被上訴人自有向上訴人繳納租金之義務，茲用土地法所規定以租金每年
不超過申報地價百分之十為計算標準，被上訴人應給付上訴人之租金數額計算如
下：
㈠被上訴人占用之面積為一百六十平方公尺。【附圖Ａ至Ｇ部分：
9+21+29+30+48+22+1=160】
㈡系爭土地之申報地價自八十八年迄九十二年為每平方公尺新台幣（下同）四百
一十六元；九十三年起為每平方公尺四百七十二元。
㈢上訴人於八十七年三月十八日取得系爭土地之所有權，則回溯五年內
之租金均應歸上訴人所得請求，計為三萬三千二百八十元申報地價
均以較少之每平方公尺四百十六元計算。【160（平方公尺）×416（元）×10
÷100×5（年）=33280（元）】
㈣租賃關係既仍存續，被上訴人應按月繳付上訴人六百二十九元。申
報地價以九十三年後每平方公尺四百七十二元計算。【160（平方公尺）×472
（元）×10÷100÷12（月）=629（元）】
末查系爭土地恰位於高速鐵路空架橋下，有秀山十一路連接秀山路直通台中地區
○○○道中清路，距清泉岡國際機場僅十分鐘路程，距中山高速公路大雅交流道
豐原交流道，分別僅十、十五分鐘路程交通順暢，且鄰近之台中航太工業區，在
中部科學園區邊緣，有經濟發展潛能，地理位置良好，可從地圖印證；又鄰近土
地已陸續開發中，目前已有透天房屋社區緊鄰系爭土地興建完成，且為通往中部
科學園區之必經之地，將來必帶入大量新進居民並促進附近繁榮發展，上訴人請
求之租金數額實屬偏低。為此求為判決：
㈠先位聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉右廢棄部分，被上訴人等應連帶將坐落台中縣大雅鄉○○段五０九地號上，
分別如附圖所示編號Ａ、面積九平方公尺；編號Ｂ、面積二十一平方公尺；
編號Ｃ、面積二十九平方公尺；編號Ｄ、面積三十平方公尺；編號Ｅ、面積
四十八平方公尺；編號Ｆ、面積二十二平方公尺；編號Ｇ面積一平方公尺之
地上物拆除，並將土地返還上訴人。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。
⒋上訴人願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈被上訴人等應連帶給付上訴人新台幣三萬三千二百八十元，及自上訴人九十
三年七月十四日上訴理由狀，於被上訴人中最後受送達者其送達後十日之翌
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 添
⒉被上訴人等應連帶自前項利息起算日起，至將台中縣大雅鄉○○段五０九地
號土地返還上訴人之日止，按月給付上訴人六百二十九元。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。
⒋上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物（除附圖編號Ｂ、Ｆ鴿舍為被上訴人甲○○自建外）為
被上訴人之祖父枋柳仔所興建，枋柳仔去世之後，其繼承人枋新添、枋榮華、枋
萬、枋青年曾為遺產之分割協議，土地部分暫不分割，建物則各自分得特定部分
，上訴人之父親枋萬並向大房枋新添之子枋臺長買得大房所分得之建物，如附圖
系爭建物即屬枋萬自己分得及所購得建物之一部，是系爭建物自日據時期即合法
使用土地至今，被上訴人係繼承取得系爭建物，並非無權占有，且法院拍賣公告
已載明建物與土地之使用關係不明，土地拍定後不點交，危險由拍定人自行負擔
，上訴人自不得訴請被上訴人拆屋還地，為此求為判決：駁回上訴。
參、得心證之理由：
一、查坐落台中縣大雅鄉○○段五○九地號之土地於重測前原編定為大雅鄉○○○段
八七之六地號（原面積為八三三平方公尺，因分割移增新地號，餘二二四平方公
尺），在日據時期本為枋榮華、枋萬、枋貫仔、枋春芳、枋清國、枋阿灶、枋青
年、枋清標等八人共有，於昭和十七年九月十二日因分割而由枋榮華、枋萬、枋
青年共有，應有部分各三分之一，枋萬於三十五年七月三十一日將其應有部分三
分之一移轉登記與枋青年，嗣枋清泉繼承枋榮華應有部分三分之一，並於七十五
年九月間向枋青年買得其他應有部分三分之二而成為單獨所有權人，上訴人則於
八十七年三月十七日因法院拍賣而登記為所有權人。有系爭土地自日據時期迄今
之登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表等在卷足憑（見原審卷第六七至七六頁；第
八七至一０二頁。本審卷第四八至六五頁），復經本院調閱原審八十五年度執字
第一六四０二、九五六九號執行卷宗及八十三年度自字第一０六五號竊佔案件刑
事卷宗，核閱無誤，自堪信為真實。
二、次查，系爭建物（除本判決附圖編號Ｂ、Ｆ鴿舍為被上訴人甲○○自建外）為被
上訴人之祖父枋柳仔所興建，枋柳仔去世之後，其繼承人枋新添、枋榮華、枋萬
、枋青年曾為遺產之分割協議，各自分得特定部分，上訴人之父親枋萬並向大房
枋新添之子枋臺長買得大房所分得之建物。如一審附圖編號Ａ所示面積○‧○二
二二公頃之地上建物即屬枋萬自己所分得及購得建物之一部，枋萬去世之後，由
被上訴人等六人共同繼承，目前尚未分割。又被上訴人等共有之系爭建物，占有
使用台中縣大雅鄉○○段五○九地號如一審附圖編號Ａ所示面積○‧○二二二公
頃之土地，業經原審會同地政機關人員勘驗屬實。並制有勘驗筆錄及測量成果圖
在卷可稽（見原審卷第四七、四八頁；第五七至六０頁）。而上訴人於原審對被
上訴人陳述：一審附圖所示Ａ面積二二二平方公尺建物為被上訴人祖父枋柳仔所
建，並不爭執，且於原審自認一審附圖所示Ａ面積二二二平方公尺建物（查該圖
與本判決附圖差異，下述之）為被上訴人等所繼承之公同共有物，並追加枋萬等
全體繼承人即被上訴人等全體為被告，此有勘驗筆錄、追加訴狀、準備書狀、爭
點整理筆錄等在卷可按（見原審卷第四七至五０頁；第六四至七六頁；第一一五
至一一七頁；第二二四頁），並有私約證書、房屋杜賣證書等在卷可考（見原審
卷第二八至三七頁；第一五五至一五九頁），則上訴人自難於本院再否認一審附
圖所示Ａ面積二二二平方公尺建物（除本判決附圖編號Ｂ、Ｆ鴿舍為被上訴人甲
○○自建外），非被上訴人祖父枋柳仔所建。本院再次會同地政人員履勘現埸，
詳測系爭建物，有勘驗筆錄、測量圖、現場照片在卷可佐（見本審卷第一０四至
一０八頁；第一二一至一二三頁：第一百六０、一六一頁）。又查對照一審附圖
所示Ａ建物與本院囑託測量之本判決附圖所示Ａ至Ｇ建物，兩者間差異在於一審
附圖所示Ａ建物測量方式，僅沿系爭土地上之圍牆及建物外圍測量，並未詳測該
地上各筆建物及地上物面積（查系爭土地並非全部為地上物所占用，尚有空地存
在），而本判決附圖所示Ａ至 'Ｇ建物，則詳測系爭土地上各建物及地上物，此
有上開勘驗筆錄及比對透明測量圖可證（見本審卷第一二二頁），自以本判決附
圖所示Ａ至'Ｇ建物較為適當。又查系爭土地上之本判決附圖所示Ａ至'Ｇ建物，
沿系爭土地地籍線而建，呈正方形分配，北測及東測為建物，而西測及南測為圍
牆（查南測圍牆'Ｅ'Ｇ部分占用鄰地），亦有本判決附圖所示Ａ至Ｇ建物可考，
則系爭土地上建物及圍牆所圍繞之土地，屬「附連圍繞之土地」，均供枋柳仔興
建系爭建物時占有使用；縱被上訴人甲○○自認本判決附圖Ｂ、Ｆ鴿舍為伊所建
，惟仍位於上開系爭建物占有使用土地，合先敍明。
三、先位聲明部分：兩造於原審同意協議簡化爭點為被上訴人所繼承公同共有之系爭
建物，是否有權占用上訴人拍賣取得所有權之系爭土地？（見原審卷第二三四頁
）茲分述如下：
㈠按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請
求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件上訴人既因法院拍賣而取得系爭
土地之所有權，自得本於所有權人之地位，依上開法律規定，請求無權占用其所
有物者，返還占用之土地。被上訴人等既抗辯系爭建物，並非無權占用系爭土地
，自應就其有何占有使用系爭土地之正當權源，負舉證之責。
㈡查本件被上訴人等主張系爭建物乃其先父枋萬自己所分得及購得，枋萬去世之後
，由被上訴人六人共同繼承等事實等情，業如前述。惟按土地及房屋同屬一人所
有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別
情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買
人默許房屋承買人繼續使用土地。最高法院著有四十八年台上字第一四五七號判
例可參。而房屋所有人繼續使用土地之法律關係，依最高法院七十三年度第五次
民事庭會議決議，認其性質屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，
當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五
條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土
地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有
權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之
法律關係。尋繹上開判例及決議之規範本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權
一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權
不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會
正義之要求。是基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有
土地上興建房屋，而將土地（應有部分）及房屋分開同時或先後出賣者，此與全
無土地共有權，而單純經土地所有人同意興建房屋之情形，有所不同，自宜推斷
土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院八十七年度台上字第六八六
號判決意旨參照）。本件系爭建物所坐落之土地於昭和十七年九月十二日即登記
為枋榮華、枋萬、枋青年共有，應有部分各三分之一；又系爭建物本為枋柳仔所
興建，枋榮華、枋萬、枋青年均為枋柳仔之繼承人，並曾為遺產之分割協議，由
枋萬分得或自其他繼承人繼受取得系爭建物之權利等情，業如前述。則依一般常
情，系爭土地（指未因分割移增新地號前，面積為八三三平方公尺之土地）之共
有人全體即枋榮華、枋萬、枋青年，當均曾同意他共有人所繼承分得之建物，有
繼續使用系爭基地之權利。嗣枋萬雖將系爭土地應有部分三分之一移轉登記與枋
青年，然枋萬及其繼承人即被上訴人甲○○等，仍繼續居住使用系爭地上建物，
堪認枋青年同意枋萬就系爭建物有使用系爭土地之權利，即應推斷土地承受人枋
青年默許房屋權利人即枋萬及其繼承人繼續使用土地。嗣後枋清泉繼承枋榮華應
有部分三分之一，並於七十五年九月間向枋青年買得其他應有部分三分之二而成
為單獨所有權人，揆諸上開判例、決議意旨，亦應推斷土地承受人即枋清泉默許
房屋權利人即被上訴人等繼續使用土地，其間之關係核屬租賃。上訴人既係因法
院拍賣而繼受取得枋清泉所有系爭土地之所有權，不論其於應買時是否知悉建物
與土地有如上之使用關係，依上開判例、決議所揭諸之規範本旨，仍應繼受被上
訴人等就該土地有租賃權之法律關係。又查被上訴人等迭於一、二審抗辯：系爭
建物與系爭土地之使用關係不明，法院拍賣系爭土地後不點交，危險由拍定人（
即上訴人）負擔等詞在卷，並提出原審八十五年度執字第一六四０二、九五六九
號執行案件之拍賣公告為憑（見原審卷第一五一頁；本審卷第七三頁），則彼等
已就系爭建物有權使用系爭土地等原因事實，為訴訟上之主張，而法院判斷其法
律效果，自不受其法律上見解之拘束，是本院上開租賃之認定，於法並無不合（
最高法院七十二年台上字第三四二一號判決參照），故上訴人抗辯，法院認定上
開租賃關係，有認作主張或訴外裁判之違誤云云，顯有誤會。準此，被上訴人所
有系爭建物既經推斷有使用系爭土地之租賃關係存在，上訴人亦應繼受該租賃之
法律關係，則被上訴人即非無權占有上訴人之土地。是上訴人依民法第七百六十
七條所有物返還請求權之法律關係，訴請被上訴人應將坐落台中縣大雅鄉○○段
五○九地號如本判決附圖所示編號Ａ至Ｇ號之地上建物拆除，並將該部分土地返
還上訴人，即無理由，應予駁回。
四、後位聲明部分：分述如下：
㈠查系爭建物對系爭土地既有租賃權存在，已如前述，則被上訴人自有向上訴人繳
納租金之義務。又查系爭土地位於高速鐵路空架橋附近，有秀山十一路連接秀山
路直通台中地區○○○道中清路，附近有清泉岡國際機場及中山高速公路大雅交
流道豐原交流道，交通順暢，且鄰近台中航太工業區，地理位置良好，有現場相
關位置圖及照片可按（見本審卷第一四七、一四八頁），則依土地法所規定以租
金每年不超過申報地價百分之十為計算標準，尚屬允當。茲被上訴人應給付上訴
人之租金數額計算如下：
⒈被上訴人占用之面積為一百六十平方公尺。【本判決附圖Ａ至Ｇ部分：
9+21+29+30+48+22+1=160】
⒉系爭土地之申報地價自八十八年迄九十二年為每平方公尺新台幣（下同）四百
一十六元；九十三年起為每平方公尺四百七十二元，有地價謄本可按（見本審
卷第四八、六六頁）。
⒊上訴人於八十七年三月十八日取得系爭土地之所有權，則回溯五年內之租金均
應歸上訴人所得請求，計為三萬三千二百八十元申報地價（均以較少之每平方
公尺四百十六元計算）。【160（平方公尺）×416（元）×10÷100×5（年）
=33280（元）】。是上訴人請求系爭土地已屆期之租金三萬三千二百八十元。
並按年息百分之五計算之法定遲延利息，應予准許。
⒋又系爭土地之租賃關係既仍存續，則上訴人請求被上訴人應按月繳付上訴人六
百二十九元，亦應准許。（申報地價以九十三年後每平方公尺四百七十二元計
算）。【160（平方公尺）×472（元）×10÷100÷12（月）=629（元），小
數點以下，四拾五入】
肆、綜上所述，本件上訴人先位聲明主張：依物上請求權，訴請被上訴人拆除系爭土
地上之附圖所示Ａ至Ｇ地上物，為不足採，被上訴人抗辯，尚屬可信。原審為上
訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當
，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又查上訴人於第一審就先位聲明聲請假
執行部分，業經原審判決駁回在案，本院自勿庸再為「駁回假執行之聲請」，附
此敍明。又上訴人後位聲明主張：依系爭土地租賃關係，訴請被上訴人等應連帶
給付上訴人新台幣三萬三千二百八十元租金，及自上訴人九十三年七月十四日上
訴理由狀，於被上訴人中最後受送達者其送達後十日之翌日起，即九十三年八月
七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及被上訴人等應連帶自前
項利息起算日起，至將台中縣大雅鄉○○段五０九地號土地返還上訴人之日止，
按月給付上訴人六百二十九元租金，為有理由，應予准許，被上訴人等此部分之
抗辯，均不足取。又按法院所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決者
，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項五款，定有明文
，是上訴人上開租金請求，應依職權宣告假執行，併此敍明。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成
及判決結果，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
陸、據上論結，本件先位聲明之上訴為無理由，後位聲明為有理由，依民事訴訟法第
四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第四百五
十條、第七十八條、第八十五條第二項、第三百八十九條一項，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 三 月 二 日~B1民事第六庭審判長法 官 吳火川
~B2 法 官 饒鴻鵬
~B3 法 官 陳繼先
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 林育德
中 華 民 國 九十四 年 三 月 四 日 Ｈ