臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第200號
原 告 謝信民
訴訟代理人 郭緯中律師
古健琳律師
被 告 王徽民
訴訟代理人 王曙豪
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國106 年6 月
1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款 分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應給付原告 新臺幣（下同）3,120,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告 假執行。嗣於民國104 年5 月6 日追加備位聲明：㈠被告應 給付原告1,571,430 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行 （見本院卷第94頁）。核其追加備位之訴與原起訴主張係基 於同一買賣契約所生之瑕疵擔保請求權，乃請求基礎事實同 一，且對被告攻擊防禦不甚妨礙，應予准許，合先敘明。貳、實體部分
一、原告起訴主張：其於101 年6 月9 日透過訴外人旺庭不動產 經紀有限公司（下稱旺庭公司）之仲介，向被告購買坐落於 新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍1/5 ）暨其上 同小段2874、2860號建號建物即門牌號碼新北市○○區○○ 路0 段00巷0 號5 樓及地下室之房屋（下稱系爭房屋，與前 揭土地合稱系爭房地），買賣價金為3,120,000 元，兩造並 簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），且於101 年8 月9 日辦 畢系爭房地所有權移轉登記，同年月20日完成交屋在案。嗣 原告於交屋後之103 年8 月間發現系爭房屋天花板有水泥塊 剝落、崩塌，且鋼筋嚴重外露之情形，雖經旺庭公司轉知被 告此事，惟被告均置之不理。經原告委請訴外人厚昇工程顧 問有限公司（下稱厚昇公司）取樣進行氯離子含量檢測，其 試驗結果為系爭房屋客廳頂版、餐廳頂版、客廳樑之氯離子 含量分別為2.604kg/m3、1.656kg/m3及2.028kg/m3，均已逾 CNS3090 所定鋼筋混凝土水溶性氯離子含量限制為每立方公
尺0.6 公斤之國家標準，足認系爭房屋確存有混凝土氯離子 含量過高而不符預拌混凝土國家標準之瑕疵存在，且因系爭 房屋為俗稱之海砂屋，其外觀上產生硬固混凝土脫落及鋼筋 鏽蝕外露之狀態，不符合通常鋼筋混凝土建材之品質，而有 減少通常效用或契約預定效用及價值之瑕疵。又因系爭房屋 位於淡水、長年經海風吹襲，故兩造始於系爭契約第17條第 3 項記明雙方立約時均已知悉本買賣標的有氯離子值偏高之 情形等語，惟系爭契約第9 條第5 項亦載明被告應保證本買 賣標的物無存在海砂屋之瑕疵，故被告仍應就系爭房屋氯離 子含量遠高於國家標準值之瑕疵負瑕疵擔保責任。為此，爰 依民法第354 條、第359 條之規定，以本起訴狀繕本之送達 作為解除系爭契約之意思表示，並依民法第259 條第1 、2 款及第179 條之規定，請求返還買賣價金；縱認原告主張解 除契約無理由，惟兩造所約定之買賣價金與系爭房地鄰近地 區之買賣實價差距不大，鄰近地區房屋甚有以每坪48,000元 成交者，故原告亦應得據此主張減少價金1,571,430 元等語 ，並先位聲明：㈠被告應給付原告3,120,000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供 擔保，請准予宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告1, 571,430 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息 5%計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：原告於系爭契約簽訂前曾多次經由旺庭公司仲介 人員帶看系爭房屋勘查屋況，系爭房屋樓梯間及1 樓騎樓屋 簷當時即有數處水泥剝落、鋼筋外露之情形，且其原欲鑽孔 抽樣進行氯離子含量值檢測，被告即當場告知原告，系爭房 屋確為海砂屋，故無庸另為進行檢測，兩造並於系爭契約第 17條以特約事項載明本買賣標的有氯離子值偏高之情形；系 爭契約第9 條第5 項關於保證系爭房屋無存有海砂屋瑕疵之 記載，係因仲介公司所提供之定型化契約條款之故，旺庭公 司人員雖疏未將上開定型化契約條款所約定之保證事項刪除 ，惟無礙被告確已就系爭房屋為海砂屋之事實告知原告，且 原告仍願買受系爭房屋，故原告自不得於系爭房屋交屋2 年 後復爭執系爭房屋為海砂屋而主張解除系爭契約或減少價金 等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回； ㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其於101 年6 月9 日經由旺庭公司之仲介，向被告 購買系爭房地，買賣價金為3,120,000 元，並簽立系爭契約 ，於101 年8 月9 日辦畢所有權移轉登記、同年月20日交屋 ；系爭契約第9 條第5 項記載有賣方應保證本買賣標的物無 存在海砂屋之瑕疵，系爭契約第17條特別約定事項復記明雙
方立約時均已知悉本買賣標的有氯離子值偏高之情形；原告 委託厚昇公司就系爭房屋取樣進行氯離子含量檢測，其結果 為系爭房屋客廳頂版、餐廳頂版、客廳樑之氯離子含量分別 為2.604kg/m3、1.656kg/m3及2.028k g/m3 ，均已逾國家標 準；原告並以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭契約之意思 表示等情，有原告提出之系爭契約影本、厚昇公司試驗報告 書影本等件在卷可稽，復為兩造所不爭執，均堪信為真實。四、原告請求被告依前揭法律關係，給付如先、備位訴之聲明所 載之金額及法定遲延利息，被告則以上揭情詞置辯： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。又買受人於契約成立時，知 其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民 法第354 條、第355 條第1 項分別定有明文。次按解釋契約 ，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真 意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交 易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則 ，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷 之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致 失其真意（最高法院99年度台上第1421號判決要旨參照）。 ㈡經查：
⒈系爭契約第9 條第5 項記載：「乙方（按：即賣方）保證本 買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影 響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述 情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」，是 依其文義，除該契約另有約定外，賣方當就前揭情形，負物 之瑕疵擔保責任；而兩造復於第17條特別約定事項第3 項載 有「雙方立約時均已知悉本買賣標的有氯離子值偏高之情形 」。則該「氯離子值偏高」之記載，當事人真意為何，是否 即為系爭房屋屬海砂屋告知事項之特別約定，而排除系爭契 約第9 條第5 項有關海砂屋之瑕疵擔保責任等情，當有探求 當事人立約時之真意之必要。
⒉證人謝忠佑於本院準備程序期日具結證稱：我在永慶不動產 淡水淡海店擔任店長，該分店法人名稱是旺庭不動產公司， 本件我是被告屋主方的經紀人，一般而言海砂屋需要經過檢 測才知道，但本件屋主在委託我買賣時，有告訴我系爭房屋 是海砂屋，測也不會過，因為買方經紀人許家瑋也是我們公 司的業務，我有向許家瑋說明這件是海砂屋，測海砂屋是不
會過的。而系爭房屋在買方看過2 、3 次時，買方有要求測 海砂屋，我們轉知賣方，賣方就說不用測了，他就是海砂屋 。在傳達雙方意思的時候，都是用口語化的說「海砂屋」， 但是因為法律並沒有規定什麼叫海砂屋，只有氯離子合於正 常值或高於正常值的定義，所以契約正式書寫時我們就記載 他是氯離子值偏高，氯離子值偏高就是業界所稱的海砂屋。 至於系爭契約第9 條第5 項有保證並無存在海砂屋之瑕疵， 是因為這是我們總部的定型化契約，會規範一般物件所需的 保障內容，但是如果特殊物件買賣雙方另行約定的話，會在 後面的特約條款備註，特約條款如果與前面定型化約款矛盾 時，並不會刪除定型化約款，因為已經為特約條款所排除。 但契約如何記載是代書的職務，我是業務人員不清楚本件代 書是疏未刪除第9 條第5 項，還是認為特約條款效力已經蓋 過定型化約款，而認為不用刪除，但本件我確信在議約過程 及簽約時，雙方均已知道該屋是海砂屋，就我所知業界的慣 例，就是直接寫在特約條款，如果特約與定型化條款有矛盾 ，並不會特別去刪除定型化條款等語明確（見本院卷第58頁 反面至第60頁）。又證人許家瑋於本院準備程序期日具結證 稱：我是系爭契約的買方仲介，買方看屋都是我帶看的，系 爭房屋室內有裂痕，詳細的異常情形我不記得了，但我確定 那個屋況是有異常的，買方在帶看過程中，也都有看到屋況 異常，買方有問我是不是海砂屋，在斡旋單就有記載買方想 測量該屋是否是海砂屋，我們有跟屋主說，我有親耳聽到屋 主說「他就是」，意指系爭房屋就是氯離子過高的海砂屋， 因為測量要鑽洞，屋主不願意，屋主說他這間就是海砂屋了 ，如果這組買方要求測量的話，他就要賣給另外1 組買方， 因為當時有2 組買方在看，我們告知買方這個情形，買方最 後還是決定購買，在交易過程中，買方知道該屋是海砂屋， 因為在簽買賣契約時，代書有向雙方確認，有講明，並加註 在特約條款裡，該條款記載的「氯離子值偏高」就是海砂屋 ，雖然合約第9 條5 款有擔保並非海砂屋之記載，但以特約 條款為主等語明確（見本院卷第111 頁反面至113 頁）。互 核證人謝忠佑、許家瑋2 人證言，可知買方已於系爭房屋帶 看過程，親身知悉系爭房屋屋況之異常，並經由賣方仲介明 確告知該屋係海砂屋，始在系爭契約第17條特別約定事項記 載「氯離子值偏高」。
⒊另觀諸證人即原告之弟謝昌國於本院準備程序期日具結證稱 ：系爭房屋實際出資人是我，借用原告名義登記，整個買賣 過程都是我出面，原告只有在最後簽約時出面簽約，中間有 去看過系爭房屋。我有去看過系爭房屋至少3 、4 次，有看
到3 、4 樓之間的樓梯，有水泥掉落重新補上去的痕跡，屋 內的磁磚有龜裂，建物外牆2 樓有剝落，也是補過的，至於 5 樓的外牆，因為有陽台外推，已經與原始建物外觀不一樣 ，並沒有看到裂痕，至於建物室內就只有磁磚部分很明顯， 木門部分有下陷，在開關的過程不順暢，我有問過仲介，系 爭建物是否為海砂屋，也有要求鑑定，我的仲介許家瑋回復 我「因為系爭房屋位於海邊，海風吹襲，雨水含有鹽分，即 使做了鑑定也不會過」，我認為許家瑋的意思是鹽分過高， 他也有提到因為水泥磅數不足，所以會造成水泥剝落的狀態 ，但我還是希望在簽約前鑑定，但賣方不願意鑑定，後來我 想一想這個房子瑕不掩瑜，所以還是決定購買。簽約之前， 有跟屋主見面談話，屋主說就是磅數不足、鹽分過高，至於 屋主有沒有說那不是海砂屋，因為中間都有仲介在場，所以 當時到底那些話是由誰說的，我也不是記得很清楚，簽約的 時候，仲介表示既然買賣雙方都知道到氯離子含量過高，所 以就必須加上去，所以我就同意加上去等語明確（見本院卷 第109 頁反面至111 頁）。依證人謝昌國所言，其於看屋過 程，曾要求做海砂屋鑑定，經仲介許家瑋轉達賣方意見「鹽 分過高，做了鑑定也不會過」，依吾人通常經驗，當可預見 該屋恐為俗稱之海砂屋，證人謝昌國卻於屋主不願鑑定之下 ，仍願以其兄名義簽約購買等情，顯見前揭證人謝忠佑、許 家瑋證述系爭房屋買方看屋過程，已親身見聞系爭房屋之屋 況，並經仲介轉達賣方說法，明確知悉系爭房屋為海砂屋， 而於簽約時在特約條款加註「氯離子值偏高」等情，可以採 信。
⒋另臺北市政府105 年4 月26日北市都建使字第10567063200 號函略以：「本府按『本市高氯離子混凝土建築物善後處理 自治條例』就公告列管之高氯離子混凝土建築物（即俗稱『 海砂屋』），指經都市發展局認可之鑑定機關（構）鑑定， 認定其混凝土氯離子含量超過鑑定時國家標準值，必須加勁 補強、防蝕處理或拆除重建之建築物…」，有前揭函文在卷 可稽（見本院卷第151 頁），該函文中已明確表示「高氯離 子混凝土建築物」即為俗稱之「海砂屋」；再觀諸原告提出 之「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊」（見本院卷第 80頁），就氯離子含量超標之建築物，該手冊均以「高氯離 子混凝土建築物」稱之。顯見證人謝忠佑前揭證述「海砂屋 」並不是法規用語，只有氯離子合於正常值或高於正常值的 定義，所以系爭契約始會記載「氯離子值偏高」即為業界所 稱的「海砂屋」等語，實可採信。
⒌綜觀上情，證人謝昌國於仲介即證人許家瑋帶看過程中，業
已親身見聞系爭房屋之屋況異常，原告並已明確告知仲介即 證人謝忠佑系爭房屋為海砂屋，並經證人謝忠佑、許家瑋轉 達予證人謝昌國知悉，而協助兩造簽立系爭契約之代書，並 據此而為系爭契約第17條第3 項特別約定事項之記載，從而 系爭契約第17條第3 項特別約定事項所載「雙方立約時均已 知悉本買賣標的有氯離子值偏高之情形」，當即指系爭房屋 為海砂屋，而屬系爭契約第9 條第5 項所指之「除本契約另 有約定」之情形，而排除系爭契約第9 條第5 項有關海砂屋 之物之瑕疵擔保責任甚明。故系爭房屋屬海砂屋之瑕疵，為 買方即原告簽約時所明知，復經兩造特約排除賣方之擔保責 任，依前揭規定，出賣人即被告即不負瑕疵擔保之責。則原 告據此請求解除契約或減少價金，均於法無據，並無理由。五、綜上所述，原告依前揭法律關係，請求解除契約或減少價金 ，並請求如先、備位訴之聲明所載之金額及法定遲延利息， 均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
書記官 張淑敏
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