臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1585號
原 告 施習義
訴訟代理 人 王福民律師
被 告 蘋果不動產有限公司
兼法定代理人 張儷心
共 同
訴訟代理 人 余淑杏律師
複 代理 人 黃思雅律師
賈鈞棠律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106 年6 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蘋果不動產有限公司、張儷心應連帶給付原告如附表應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘋果不動產有限公司、張儷心連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告蘋果不動產有限公司、張儷心如以如附表應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原 告起訴時，於起訴狀之事實及理由欄已記載請求被告給付之 內容，包括就租賃物回復原狀之損害賠償新台幣（下同）10 萬4,500 元部分，惟於起訴狀之聲明欄漏列該部分，嗣於審 理中始提出民事聲明更正狀而補充列入該部分（見本院卷㈠ 第1 至11頁、85至86頁）。經核前揭原告補陳漏列之聲明， 僅為補充或更正法律上之陳述，尚非為訴之變更或追加，合 先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、被告蘋果不動產有限公司（下稱蘋果不動產公司）由法定代 理人即被告張儷心出面，向原告承租位於台北市○○區○○ 路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋），被告張儷心並以其個人 名義擔任連帶保證人，約定租期自104 年2 月16日起至107 年2 月15日止，每月租金為5 萬3,000 元、押金為二個月租 金額10萬6,000 元（下稱系爭租賃契約）。惟被告等在訂約 之初即心懷不軌而未在系爭租賃契約書之最末頁簽名及用印 ，且僅支付一個月租金5 萬3,000 元，又未支付二個月押金
，及未能按時支付每月5 萬3,000 元租金，嗣經原告依民法 第440 條等相關規定為催告，被告等仍未為履行，進而遭原 告終止系爭租賃契約，並限期請求被告等於104 年7 月31日 前搬遷，雖被告等在期限內搬遷，但仍有積欠租金、水電費 用及相關回復原狀等金額。另被告張儷心個人尚有向原告借 款50萬元迄未返還，原告曾發函催告其於104 年6 月30日前 返還。為此，爰依兩造間系爭租賃契約關係，及民法第179 條、第184 條第1 項、第479 條等規定，提起本件訴訟。二、關於租賃部分之請求：
㈠、就積欠租金及相當於租金之不當得利共請求18萬6,355元：１、自104 年3 月份起，經原告數次與被告等溝通並請求支付所 積欠租金等費用而仍置之不理，原告被迫無奈而於104 年5 月底發函先為催告被告等按約履行，而仍拒不履行後，再為 發函通知被告等終止系爭租賃契約，暨要求被告等須於104 年7 月31日前清空及回復原狀，並返還系爭房地，另一併要 求支付所積欠自104 年4 月16日起至同年7 月15日止計三個 月租金，總額為15萬9,000 元。
２、又自104 年7 月16日至同年月31日止無權占有期間之相當於 不當得利之租金，計為2 萬7,360 元（計算式﹕每日1710元 *16 日＝27360 元）。
㈡、就終止租約前所積欠之水、電費用共請求1萬9,070元：１、電費金額為1 萬8,776 元：⑴104 年6 月5 日起至7 月7 日 止，共計1 萬1,221 元；⑵104 年7 月8 日起至104 年8 月 6 日為30日，共計9,445 元，每日電費約9445/30=315 元， 扣除被告等搬離後之期間為104 年8 月1 日至6 日止，所以 9445元－（315 元*6日）=7555 元；⑶合計為1 萬8,776 元 （計算式﹕11221+7555=18776）。２、水費金額為294 元：本是自104 年6 月4 日起至104 年8 月 4 日止，共計314 元，因計算期間為62日，平均每日為5.06 元，扣除被告等於104 年7 月31日搬遷後之日期為4 日（5. 06元*4日=20.26元），所以被告等積欠水費為294 元（314 元－20.26 元）。
３、因此，被告等在租賃期間所積欠之水、電費用共計1 萬9,07 0 元（18776 元+294元=19070元）。㈢、就回復原狀之損害賠償請求共10萬4,500元： 緣因被告等在租賃期間有改裝或毀損租賃物內之設施而造成 系爭房屋內有下列損害，而需雇工修理或回復原狀，包括：１、地面磨石子在租賃期間被撬壞而有必要填補，以一坪計價 4,800 元而共損害15坪，共計7 萬2,000 元；２、浴室砌磚封門之損害而有必要修補，1 式計價8,000 元；
３、浴室磚牆開門為連塑鋼門而有必要更換，1 式計價1 萬2,00 0 元；
４、騎樓地面在租賃期間有加高部分要剔除，1 坪修理費用計價 為2,500 元，共計5 坪，需支付1 萬2,500 元。㈣、請求律師費用7 萬元：
原告因被告未按時支付租金而違約且經催告限期搬遷，被迫 提起本訴訟，是原告依系爭租賃契約第12條約定，請求被告 等連帶賠償本件訴訟之律師費用計7 萬元。
三、關於返還借款部分：
㈠、原告於103 年7 月28日開立票號「AF0000000 」號之支票， 明載50萬元金額，是由被告張儷心於同年月29日透過其0000 000000000 號帳戶兌現。
㈡、由證人之證詞足以證明被告張儷心的確是有向原告借系爭款 項50萬元之事實存在，否則原告不會去詢問證人張麗蓮的意 見，而原告之妻徐莉蓉亦不會知悉有借給被告張儷心50萬元 的事。
㈢、被告張儷心辯稱50萬元是因其幫原告介紹訴外人徐莉蓉之認 識及敲定雙方訂婚暨結婚等情事所花費相關費用支出，原告 否認有該代墊事實及花費等事實存在，被告張儷心所述前後 矛盾且無法舉證。退萬步言之，原告並未央求被告張儷心去 做該等事情，觀被告張儷心此舉顯然符合民法第180 條第1 項第1 款是履行道德上義務所為贈與，不得且無權請求返還 同等金額。末者，假設真有媒妁之言，但依民法第573 條之 規定，就婚姻居間而約定報酬者是屬無請求權。四、聲明：
㈠、被告等應連帶給付原告18萬6,355 元（即3 個半月租金額） ，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
㈡、被告等應連帶給付原告1 萬9,070 元（即未繳納水、電費用 ），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。
㈢、被告等應連帶給付原告10萬4,500 元（即回復原狀之損害賠 償），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。
㈣、被告等應連帶給付原告7 萬元（即因本件訴訟所生律師費用 ），及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。
㈤、被告張儷心應給付原告50萬元（即清償借款），及自104 年 7 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、被告蘋果不動產公司與原告就系爭租賃契約條件即租賃必要 之點租金金額，尚未達成共識，故被告未簽署系爭租賃契約 ，兩造不成立該租賃關係：
㈠、系爭租賃契約最末頁並未蓋有被告蘋果不動產公司之大小章 ，此係因兩造就租賃條件必要之點即租金金額無法達成共識 且租賃意思表示未合致，被告未簽署系爭租賃契約，原告及 被告蘋果不動產公司間當然未成立任何租賃契約關係。㈡、實則被告蘋果不動產公司與原告所簽署之租賃契約，係由被 告前所提被證一為據，觀諸該租賃契約第3 條僅約定每月租 金為3,000 元，被告蘋果不動產公司常以現金支付租金，原 告亦於租賃契約封面背面簽認收到3,000 元，該租賃目的僅 在於作為「借址登記使用」，被告蘋果不動產公司並未於該 地址實際營業，此由約定租賃金額僅3,000 元、該地址所懸 掛招牌非被告蘋果不動產公司等情形以觀，足證明被告蘋果 不動產公司非實際使用租賃房屋之主體。
㈢、被告蘋果不動產公司雖於被證一租賃契約104 年4 月15日終 止後繼續登記於系爭租賃標的物地址，並於同年7 月開始辦 理遷址，然被告蘋果不動產公司仍按兩造約定，於104 年6 月16日及104 年7 月15日匯款支付原告租金，其餘部分則現 金支付，職此，被告蘋果不動產公司既已支付每月3,000 元 約定之租金，即未有任何積欠租金之情。
㈣、關於原告所辯扣繳憑單部分，實則被告蘋果不動產公司開立 之扣繳憑單係為訴外人京鑫開發公司繳納租金5 萬元及蘋果 不動產公司繳納租金3,000 元，合計5 萬3,000 元，故而誤 開立該扣繳憑單。
㈤、被告蘋果不動產公司與京鑫開發公司之股東組成大相逕庭， 被告蘋果不動產公司於情於法皆無承接京鑫開發公司租賃契 約之義務，被告蘋果不動產公司實無理由接受將房租由3,00 0 元漲價到5 萬3,000 元之理。
二、系爭房屋係由京鑫開發公司實際於該址經營至104 年7 月租 賃關係終止時止，而被告蘋果不動產公司則僅單純借址登記 ，並未實際使用系爭房屋：
㈠、京鑫開發公司確實於清算完結前仍於系爭房屋營業，直至搬 離系爭房屋止，此有京鑫開發公司於104 年7 月31日申報10 4 年2 月7 日至104 年7 月27日期間之扣繳憑單申報書有相 關薪資扣繳紀錄可稽。
㈡、又依住商公司於106 年3 月24日回函，可知被告蘋果不動產 公司確實未在系爭房屋實際營業，僅單純借址登記。而被告 蘋果不動產公司僅係於104 年5 月份先行與住商公司簽約，
並未開始實際營業，直至京鑫開發公司於104 年7 月份清算 完結後，被告蘋果不動產公司直至搬離系爭房屋，另租賃於 台北市○○區○○路000 巷0 號1 樓後，始開始實際營業， 故被告蘋果不動產公司亦直至104 年10月6 日始第一次支付 住商公司加盟月費。
㈢、系爭房屋實際使用者為京鑫開發公司，並非被告蘋果不動產 公司，故系爭房屋之水電確非被告蘋果不動產公司所使用， 原告無權向被告請求給付水、電費用。且被告蘋果不動產公 司既未「實際占用」系爭房屋，而僅為觀念上之借址登記， 尚無法造成原告「無法利用所生之損害」或毀損租賃物內之 設施，原告不得向被告為無權占用或回復原狀損害賠償之主 張。另被告蘋果不動產公司並無違約情事，況與原告間並未 簽立系爭租賃契約，故原告不得依系爭租賃契約請求本件訴 訟律師費用，況原告於本件訴訟除請求給付租金等外，更一 併請求被告張儷心返還借款，該部分與系爭租賃契約無關。三、被告張儷心未向原告借款50萬元，兩造並無借款之合意：㈠、被告張儷心並無積欠原告借款，原告單憑原證八支票作為舉 證，然原告交付支票之原因可能多端，未能僅憑此即作為借 款之證明。
㈡、尤有進者，原告交付系爭支票50萬元，其原因係因兩造之前 為好友，被告張儷心為原告作媒，協助原告追求訴外人即現 為原告之妻徐莉蓉，為原告購買包包、結婚鑽戒、提親之伴 手禮、餐費、交通費等諸多費用，並先行由被告張儷心代墊 ，事後原告如願娶得徐莉蓉，原告為答謝被告張儷心之酬謝 禮金及這段時間以來之辛勞，及被告代為協助購買包包、婚 戒等予訴外人徐莉蓉等之代墊費。
四、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。肆、兩造不爭執之事項：
一、訴外人京鑫開發公司或被告蘋果不動產公司、被告張儷心， 於系爭租賃契約之前，曾陸續與原告就系爭房屋簽署三份租 賃契約：
㈠、被告張儷心與原告於101 年11月26日簽立租賃契約，被告張 儷心與訴外人吳字雄均於連帶保證人欄簽章，約定租期自10 2 年2 月16日起至105 年2 月15日止，每月租金5 萬3,000 元（即附件一，見本院卷㈠第247 至250 頁）。㈡、訴外人京鑫開發公司於102 年1 月18日設立登記後，由京鑫 開發公司（負責人為訴外人吳字雄）與原告簽立租賃契約， 被告張儷心於連帶保證人欄簽章，約定租期自102 年2 月16
日起至105 年2 月15日止，每月租金5 萬元（即被證八，見 本院卷㈠第100 至106 頁）。
㈢、被告蘋果不動產公司與原告於102 年4 月1 日簽立租賃契約 ，約定租期自102 年4 月16日起至104 年4 月15日止，每月 租金3,000 元（即被證一，見本院卷㈠第44至49頁）。二、訴外人京鑫開發公司於102 年1 月18日設立登記，由訴外人 吳字雄、被告張儷心等人為股東，所營事業項目包括不動產 買賣及租賃業等，設立時之負責人為吳字雄，被告張儷心於 103 年4 月起為負責人，原告有出資並擔任監察人，原告配 偶徐莉蓉之阿姨張麗蓮擔任董事，該公司嗣於104 年2 月6 日經股東會決議解散，於104 年2 月17日經台北市政府解散 登記，於105 年12月20日經本院105 年度司司字第420 號函 准予清算完結備查（以上見本院調取之京鑫開發公司登記卷 宗）。
三、被告蘋果不動產公司於100 年8 月29日由被告張儷心獨資設 立，於102 年5 月申請遷址至系爭房屋，及變更所營事業項 目包括不動產買賣及租賃業等，於104 年10月申請遷址至台 北市○○區○○路000 巷0 號1 樓（以上見本院調取之蘋果 不動產公司登記卷宗）。
伍、兩造之爭點：
一、原告與被告蘋果不動產公司間是否成立系爭租賃契約關係（ 並由被告張儷心擔任連帶保證人）？
二、原告基於系爭租賃契約所生之糾紛，而請求被告等連帶給付 之金額，得否准許？
三、原告主張與被告張儷心間有50萬元之消費借貸關係，而請求 被告張儷心清償借款，得否准許？
陸、得心證之理由：
一、關於原告與被告蘋果不動產公司間是否成立系爭租賃契約關 係（並由被告張儷心擔任連帶保證人）：
㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。如前 述於系爭租賃契約之前，訴外人京鑫開發公司、被告蘋果不 動產公司、被告張儷心，曾陸續與原告就系爭房屋簽署三份 租賃契約（即附件一、被證八、被證一）；又附件一租賃契 約業由被證八及被證一租賃契約所取代乙情，為被告所自承 （見本院卷㈡第175 頁），且有證人吳字雄於審理中證述： 伊與張儷心先前是同事，101 年伊坐張儷心的車子，經過福 國路，剛好房東在貼出租廣告，張儷心看到店面在出租，因
為張儷心100 年間就有繳交加盟住商不動產的加盟金，亟需 找店面，所以承租系爭房屋，附件一租賃契約書上面承租人 跟連帶保證人的簽名都是張儷心所簽，租金依其上所載是每 月5 萬3,000 元；後來張儷心說京鑫開發公司的負責人是伊 ，就改拿被證八租約給伊簽，且於102 年2 月5 日開會時， 張儷心說另外有一間貿易公司是作飲水機的，地址要寄在這 邊，她願意另貼3,000 元，伊只知道兩間公司的租金共是5 萬3,000 元，結果後來才知另間公司並非貿易公司，而是被 告蘋果不動產公司；被告張儷心沒有拿該份每月3,000 元的 租約給伊看，伊當庭看被證八和被證一租賃契約的每月租金 合起來是5 萬3,000 元，且房東本來就說好每月要租5 萬3, 000 元，伊才說被證八和被證一租賃契約取代了附件一租約 等語（見本院卷㈠第220 至222 頁）可佐，應無疑義。㈡、又原告主張被證八（承租人為京鑫開發公司，每月租金5 萬 元，約定租期自102 年2 月16日起至105 年2 月15日止）及 被證一（承租人為蘋果不動產公司，每月租金3,000 元，約 定租期自102 年4 月16日起至104 年4 月15日止）租賃契約 ，業因原告與被告蘋果不動產公司於104 年2 月12日另成立 系爭租賃契約關係（租賃契約書記載承租人為被告蘋果不動 產公司、連帶保證人為被告張儷心、每月租金5 萬3,000 元 、約定租期自104 年2 月16日起至107 年2 月15日止，及第 21條手寫條款記載：租賃契約條款延續京鑫開發公司之契約 〈跟之前同一份契約書〉，惟契約末頁之當事人欄僅有出租 人簽名，而無承租人及連帶保證人簽名；即原證一，見本院 卷㈠第13至16頁）所取代，為被告蘋果不動產公司及張儷心 所否認，辯稱：被告等並未簽署系爭租賃契約，且系爭租賃 契約條件即租賃必要之點即租金金額尚未達成共識，故兩造 並無該租賃關係云云。經查：
１、被告蘋果不動產公司為被告張儷心所獨資設立，且其於103 年4 月起亦為訴外人京鑫開發公司之負責人，而原承租系爭 房屋之京鑫開發公司於104 年2 月6 日經股東會決議解散（ 嗣於104 年2 月17日經台北市政府為解散登記）等情，有前 述本院調取之該兩公司登記卷宗可稽，則本件被告張儷心為 使原於系爭房屋經營之不動產業得有合法之主體為承租人而 繼續經營，顯有另以其設立之被告蘋果不動產公司與原告於 104 年2 月份簽訂系爭租賃契約之動機。
２、次就系爭租賃契約之訂約經過，業據證人即曾任職訴外人京 鑫開發公司及被告蘋果不動產公司之紀彥君於審理中證稱： 伊有看過原證一即系爭租賃契約，當時每個月伊都要給原告 簽收租金，張儷心請伊先在原證一租賃契約書上將基本資料
先填入，其上除了原告之名字及身分資料、簽約日期以外的 字跡都是伊寫的，包括租金5 萬3,000 元部分、第21條附加 條款等都是，張儷心請伊填完上開資料後拿給原告看，原告 看完後在上面簽名；這是張儷心請伊依照之前承租人為京鑫 開發公司的租賃契約內容照樣寫的，除了租賃期滿為107 年 、每月租金5 萬3,000 元、第21條補充條款是張儷心特別告 訴伊後，伊才寫的；因為張儷心表示要續約了，要續先前被 證八之5 萬元租約及被證一之3,000 元租約；伊拿原證一系 爭租賃契約給原告簽名時，跟他說伊寫好一份租賃契約書， 請你來簽名，其他細節伊忘記了；伊和會計師聯絡過程中， 有跟張儷心說會計師要求要看租賃契約書，而伊這邊有原證 一系爭租賃契約書影本，伊要提供給會計師，這樣妳就不用 再拿正本給伊了，張儷心並沒有表示反對，她說好等語（見 本院卷㈠第230 至234 頁），足知被告蘋果不動產公司之負 責人即被告張儷心對於系爭租賃契約（其上已明載租賃當事 人、租賃標的物及約定租金等租賃必要之點）之成立，確屬 知情且同意。至被告等雖辯稱其等未在文末當事人欄簽名云 云，惟按租賃契約並非要式契約，當事人就租賃必要之點意 思表示合致即成立，無論是否簽立書面契約，對於契約之成 立並無影響。
３、再京鑫開發公司先前簽訂之被證八租賃契約，實際僅繳交租 金至103 年12月15日止，之後因無資力繳交租金而經原告就 其依該租約收取之二個月押租金扣抵自103 年12月16日起至 104 年1 月15日、自104 年1 月16日起至104 年2 月15日止 之租金乙情，為被告等所自承（見本院卷㈡第173 頁）；而 被告等復稱有繳交系爭房屋2 月中至3 月中之5 萬3,000 元 租金額予原告（見本院卷㈠第251 背面至252 頁），且依被 告蘋果不動產公司104 年3 月、4 月份之各類所得扣繳稅額 繳款書及全民健保補充保險費繳款書所示，被告蘋果不動產 公司申報扣繳系爭房屋租金額所得各5 萬3,000 元，及依該 金額所計算二代補充健保費用各1,060 元等情（見本院卷㈠ 第68至71頁），均與系爭租賃契約記載承租人被告蘋果不動 產公司應繳交之每月租金額5 萬3,000 元相符，足認系爭租 賃契約確已成立無訛。至於被告等另辯稱：上開被告所繳交 系爭房屋2 月中至3 月中之5 萬3,000 元租金部分，是包括 支付被告蘋果不動產公司被證一之租金3,000 元及代墊京鑫 開發公司被證八之租金5 萬元，而被告蘋果不動產公司之各 類所得扣繳稅額繳款書則係誤開，又被告張儷心曾於104 年 5 月15日交付票面金額2 萬3,000 元之支票（票號：MI0000 000 號、票載發票日104 年5 月18日）乙紙（見本院卷㈠第
72頁）予原告，其中3,000 元為被告蘋果不動產公司租金、 另2 萬元係代墊京鑫開發公司租金，再被告蘋果不動產公司 曾於104 年6 月16日、7 月15日分別匯款3,000 元予原告（ 見本院卷㈠第51、52頁之存款憑條），而其他期每月3,000 元之租金則以現金支付，是於104 年7 月31日搬離系爭房屋 前，被告蘋果不動產公司有依被證一租賃契約繳交就系爭房 屋借址登記之每月租金3,000 元云云，惟查：⑴、被告蘋果不動產公司與原告間被證一租賃契約原載之租期係 至104 年4 月15日止，則被告前述所指於該日期後支付之租 金額，是否確有包含依被證一租賃契約所繳交之每月3,000 元租金，尚非無疑；且於系爭租賃契約所載之租賃始期104 年2 月16日後，被告蘋果不動產公司主張其除前述交付之四 期每月3,000 元租金外，另有以現金繳交被證一租賃契約之 其他期租金部分（即自104 年2 月16日至7 月31日止共計5 個半月即五期半，除前述四期外尚有一期半租金），並無任 何證據可佐，亦難遽信。
⑵、又被告蘋果不動產公司於104 年5 月15日、6 月16日、7 月 15日繳交予原告之租金額（分別為2 萬3,000 元、3,000 元 、3,000 元），固均不足於系爭租賃契約所約定之每月租金 5 萬3,000 元，然參諸被告張儷心於104 年5 月7 日傳送予 原告之訊息中表示：「你也沒有履行約定（紅包）給我呀」 、「敢睡女人，不敢付紅包？」、「講什麼？你都不付紅包 了，我付什麼租金。用租金扣。」等語（見本院卷㈡第132 頁），顯無法排除被告張儷心於系爭租賃契約成立後，自忖 原告尚有應給付其介紹原告與配偶認識之紅包金額未給付， 而反悔不願依系爭租賃契約履行，亦難因認兩造未成立系爭 租賃契約。
４、復就被告蘋果不動產公司於系爭租賃契約所載之租賃始期10 4 年2 月16日之後，有無使用系爭房屋乙節，查依勞動部勞 工保險局106 年2 月8 日函檢送之勞保資料顯示，證人紀彥 君在京鑫開發公司之勞保退保日期為104 年2 月26日，自10 4 年2 月26日後改由被告蘋果不動產公司投保等情（見本院 卷㈠第263 頁），佐以證人吳字雄於審理中證稱：伊於102 年5 月1 日離開京鑫開發公司，但伊還是從事仲介行業，且 被告張儷心還有作同行間的物件流通，伊常經過系爭房屋那 邊，看到一直有在營業，也有看到廣告DM，伊有看到被告張 儷心於104 年6 月間對外發的仲介廣告上所寫的公司名稱， 變更為蘋果不動產公司等語（見本院卷㈠第222 至223 頁） ，堪認被告蘋果不動產公司於系爭租賃契約簽訂後，亦有在 系爭房屋營業之事實，非如被告等辯稱被告蘋果不動產公司
一直是在系爭房屋借址登記。至被告等雖另舉證人曹育華及 紀彥君之其他證詞，及提出京鑫開發公司於104 年7 月31日 之扣繳憑單申報書、住商公司106 年3 月24日回函、京鑫開 發公司之各類所得扣繳稅款報繳證明等件，主張京鑫開發公 司於清算完結前仍於系爭房屋營業，直至104 年7 月31日搬 離系爭房屋止云云，惟查：
⑴、證人曹育華固於審理中證稱：伊有任職到京鑫開發公司在系 爭房屋整個關起來、沒有向原告租房時等語（見本院卷㈠第 234 至236 頁）；證人紀彥君於審理中證稱：104 年2 月26 日至104 年7 月間，公司收入都仍然是以京鑫開發公司作帳 ，當時的營業地點是在系爭房屋等語（見本院卷㈠第236 頁 ）；又京鑫開發公司於104 年7 月31日申報104 年2 月7 日 至104 年7 月27日期間之扣繳憑單申報書及扣繳憑單，顯示 京鑫開發公司申報包括被告張儷心、紀彥君於104 年2 月至 6 月之所得等情（見本院卷㈠第19至20頁）。然京鑫開發公 司縱於104 年7 月31日前有在系爭房屋營業之事實，不代表 被告蘋果不動產公司即無亦在系爭房屋營業之事實；況被告 蘋果不動產公司於原告成立系爭租賃契約後，無論是否有將 系爭房屋交由其他人使用或與其他人共同使用之情事，依法 仍應依系爭租賃契約負承租人責任；
⑵、住商公司於106 年3 月24日回函固稱：京鑫開發公司於102 年2 月18日開始加盟該公司，於104 年3 月31日結束加盟關 係，加盟期間營業地址為系爭房屋，另蘋果不動產公司於10 4 年5 月20日加盟，於105 年8 月31日退出加盟，加盟期間 營業地址為台北市○○區○○路000 巷0 號1 樓等語（見本 院卷㈡第63頁），被告等並稱：蘋果不動產公司僅係於104 年5 月份先行與住商公司簽約，未開始實際營業，直至京鑫 開發公司於104 年7 月份清算完結後，蘋果不動產公司直至 搬離系爭房屋，另租賃於台北市○○區○○路000 巷0 號1 樓後，始開始實際營業，故蘋果不動產公司亦至104 年10月 6 日始第一次支付加盟月費等語。然本件被告等一再主張京 鑫開發公司於104 年7 月31日之前均在系爭房屋營業，與上 開函文稱京鑫開發公司於104 年3 月31日即結束加盟不符， 則京鑫開發公司及蘋果不動產公司是否確有將經營實情誠實 告知加盟主，顯非無疑，無從逕以上開函文稱被告蘋果不動 產公司非以系爭房屋為加盟期間營業地址，即認被告蘋果不 動產公司並無在系爭房屋營業之事實；
⑶、被告等所舉京鑫開發公司之各類所得扣繳稅款報繳證明，固 顯示京鑫開發公司申報於104 年5 月18日有二期扣繳租賃所 得稅款各5,000 元（即租金額各為5 萬元）乙情（見本院卷
㈡第117 頁），然如前述被告張儷心於系爭租賃契約成立後 ，或有自忖原告尚有應給付其紅包金額未給付，而反悔不願 依系爭租賃契約履行之情形，亦難以被告張儷心為京鑫開發 公司所為上開申報遽認兩造未成立系爭租賃契約。５、綜上，本件原告主張兩造間成立系爭租賃契約關係，自104 年2 月16日起適用系爭租賃契約，而取代被證八、被證一租 賃契約乙情，依前述被告等簽訂系爭租賃契約之動機、系爭 租賃契約訂約之經過、訂約後初始支付及申報租金之情形、 系爭房屋之使用狀況等情，堪認原告之主張為可採。原告與 被告蘋果不動產公司間確實已依系爭租賃契約之內容成立租 賃關係，並由被告張儷心擔任連帶保證人，洵屬明確。二、關於原告基於系爭租賃契約所生之糾紛，而請求被告等連帶 給付之金額，得否准許：
㈠、就請求積欠租金及相當於租金之不當得利部分：１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約；承租人積欠租金額，除以 擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人不得收回房屋，民 法第439 條前段、第440 條第1 、2 項，及土地法第100 條 第3 款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還 出租人，民法第455 條定有明文。又無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條所明 定；承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法 律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收 益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後 ，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定 請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號 判決意旨參照）。
２、原告主張依兩造間之系爭租賃契約關係，承租人即被告蘋果 不動產公司應自104 年2 月16日起，於每月16日前繳交租金 5 萬3,000 元，惟被告蘋果不動產公司僅給付第一期自104 年2 月16日起至3 月15日止之租金5 萬3,000 元，而第二期 自104 年3 月16日起至4 月15日止之租金分二次支付（第一 次於104 年5 月15日以104 年5 月18日到期之支票給付2 萬 3,000 元、第二次於1 個月後給付現金3 萬元），第三期即 自104 年4 月16日起之租金即未給付，且被告等未依約給付
押租金而無從扣抵，原告已於104 年5 月27日發函催告被告 等於104 年6 月30日前給付積欠之租金及補足二個月押租金 ，惟被告等仍未為履行，經原告於104 年7 月15日發函終止 系爭租賃契約，並要求被告等於104 年7 月31日返還系爭房 屋並回復原狀，被告等已於104 年7 月31日搬遷，爰分別依 系爭租賃契約、不當得利等法律關係，請求被告蘋果不動產 公司及連帶保證人被告張儷心連帶給付積欠之租金（自104 年4 月16日至7 月15日止共三個月租金）、契約終止後無權 占用之相當於租金之損失（自104 年7 月16日至7 月31日止 計16日）等語，並提出由被告張儷心於104 年5 月15日交付 之2 萬3,000 元支票（票號：MI0000000 號、票載發票日10 4 年5 月18日）（見本院卷㈠第72頁），及原告104 年5 月 27日存證信函暨回執、104 年7 月15日存證信函暨回執等件 （見本院卷㈠第17、19、87、88頁）為據。３、關於原告主張被告等並未給付系爭租賃契約所載二個月押租 金，為被告等所不爭執（見本院卷㈠第98頁）。又原告主張 被告等自第三期即104 年4 月16日起之租金全未給付部分， 查依前述被告等所提出之被告蘋果不動產公司於104 年6 月 16日、7 月15日分別匯款3,000 元予原告之存款憑條二紙（ 見本院卷㈠第51、52頁），堪認被告等於原告催告後有給付 部分積欠租金額，而自104 年4 月16日至原告主張104 年7 月15日終止租約時止，三個月租金額原為15萬9,000 元，扣 除被告等上開匯款共6,000 元，尚餘未付之租金額為15萬3, 000 元（計算式：15萬9,000 元－6,000 元＝15萬3,000 元 ），該遲付租金之總額仍大於二個月之租金額10萬6,000 元 ，準此，原告主張其業於104 年7 月15日合法終止系爭租賃 契約，洵為可採，被告等尚積欠原告終止租約前之租金15萬 3,000 元。
４、又自原告終止系爭租賃契約後，被告等已無占用系爭房屋之 正當權源，是自104 年7 月16日起至7 月31日遷出系爭房屋 之日止計16日，應支付原告相當於租金額之損失，經比照原 應支付租金額計算之不當得利，共為2 萬7,360 元（即每月 為5 萬3,000 元，以31日計，日租金為53,000 /31即1,710 元〈小數點以下4 捨5 入〉，16日為1,710 元ｘ16＝2 萬7, 360 元）。
５、準此，原告得請求被告等連帶給付之積欠租金額及相當於租 金額之不當得利，合計為18萬0,360 元（計算式：15萬3,00 0 元＋2 萬7,360 元＝18萬0,360 元）。㈡、就請求終止租約前所積欠之水、電費用部分：１、按系爭租賃契約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電
費. . . 由乙方（即承租人）負擔」，是被告等就原告104 年7 月15日終止契約前積欠之水、電費用應負給付之責。２、查原告提出之電費收據，顯示自104 年6 月5 日起至7 月7 日之電費為1 萬1,221 元、自104 年7 月8 日起至8 月6 日 之電費為9,445 元（見本院卷㈠第22頁），而被告等已於10 4 年7 月31日遷出系爭房屋，是應扣除104 年8 月1 日至8 月6 日計6 日之電費1,890 元（自104 年7 月8 日起至8 月 6 日止計30日，日電費為9,445/30即315 元〈小數點以下4 捨5 入〉，6 日為315 元ｘ6 即1,890 元），是原告得請求 之未付電費計為1 萬8,776 元（計算式：1 萬1,221 元＋9, 445 元－1,890 元＝1 萬8,776 元）。３、又原告提出之水費收據，顯示自104 年6 月4 日至8 月4 日 之水電為314 元（見本院卷㈠第21頁），而被告等已於104 年7 月31日遷出系爭房屋，是應扣除104 年8 月1 日至8 月 4 日計4 日之水費20元（自104 年6 月4 日至8 月4 日計62 日，日水費為314/62即5 元〈小數點以下4 捨5 入〉，4 日 為5 元ｘ4 即20元），是原告得請求之未付水費計為294 元 （計算式：314 元－20元＝294 元）。
４、準此，原告得請求被告等連帶給付之積欠水電費用，合計為 1 萬9,070 元（計算式：1 萬8,776 元＋294 元＝1 萬9,07
, 台灣公司情報網