臺灣高等法院臺南分院民事判決 106年度上易字第143號
上 訴 人 陳 紹 翊
訴訟代理人 湯 光 民 律師
複代 理人 林 家 弘 律師
被上 訴人 陳 美 代
陳 郁 雯
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年4月
05日臺灣嘉義地方法院第一審判決（106年度訴字第106號），提
起上訴，本院於106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：
㈠上訴人與被上訴人甲○○於民國（下同）105年8月24日簽立 房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），由上訴人向其租賃 坐落嘉義市○○段000○000地號等土地（下稱系爭土地）上 之廚房及廁所，以作為上訴人經營「小天使幼兒園」之用， 依照契約約定，租金係每月收取新台幣（下同）40,000元， 但上訴人先預付一年租金，即以每個月到期之支票共12紙支 付，並支付80,000元作為保證金。嗣上訴人同時與被上訴人 乙○○（其為被上訴人甲○○之女兒）簽定幼兒園頂讓合約 書（下稱系爭Ａ頂讓合約），頂讓「小天使幼兒園」之經營 權（包含園區內之人力、設備器具、師資及既有之學生、家 長），對價為 800,000元，已於簽約同時付清。後上訴人因 故無法繼續經營幼兒園，乃於 105年12月23日寄發存證信函 給被上訴人甲○○，向其表示提前終止租賃契約，且考量幼 童學期問題，乃預告於106年1月31日終止系爭房屋租約。依 系爭Ａ頂讓合約第2條約定，上訴人以 800,000元頂讓代價， 取得嘉義市私立小天使幼兒園之經營權；並於第3條第5項約 定「若乙方（即上訴人）讓與經營權於第三人，甲方（即被 上訴人乙○○）承諾協調第三人與不動產所有人重簽租約， 如有違約，以致乙方無法轉移經營權，甲方承諾賠償違約金 八十萬元予乙方。」而此違約金性質應為懲罰性違約金，此 參該契約書第4項及第6項亦都有約定相同金額之懲罰性違約 金甚明；又所以約定此經營權及房屋租賃必須銜接移轉者， 係因幼兒園內部有軟、硬體等設備，而對外必須向主管機關 辦理負責人變更，如二者能銜接移轉者，上訴人即不須搬遷 幼兒園之一切軟、硬體設備，且不需通知幼兒園就讀學生、
家長至他校就讀，亦不需向主管機關辦理註銷幼兒園設立許 可，僅需於2月1日前辦畢負責人變更即可；此則為被上訴人 乙○○須協調第三人與不動產所有人重簽租約之緣由。 ㈡上訴人因業務關係擬不再於該址經營幼兒園，且原在幼兒園 工作之訴外人李芷婕欲接手經營，李芷婕亦表示其會告知此 情與被上訴人等。故上訴人乃於106年1月02日與李芷婕簽定 「幼兒園頂讓合約書」（下稱系爭Ｂ頂讓合約），並以存證 信函通知被上訴人甲○○於106年1月31日終止雙方租約，則 依上訴人與被上訴人乙○○簽定之系爭Ａ頂讓合約之約定， 被上訴人乙○○必須協調李芷婕與被上訴人甲○○重簽租約 ，以能接續經營；惟被上訴人甲○○卻堅持上訴人必須搬遷 ，且同時向李芷婕表示，即使要出租給乙○○，也要以後才 能簽約，根本無法銜接幼兒園經營；事後上訴人與被上訴人 甲○○房屋租約即將屆滿，李芷婕又無法取得系爭房屋租賃 合約，上訴人乃與李芷婕於106年1月25日簽定切結書，載明 ：「‧‧因房東甲○○女士藉故拖延簽約時機，以致合約（ 即嘉義市私立小天使幼兒園頂讓合約）無法達成，亦無法於 106年2月1 日新學期前完成辦理負責人轉換。茲經雙方諒解 ，同意取消上開頂讓契約‧‧」，有該切結書可參；足以證 明，確實係因被上訴人等不願配合，致李芷婕無法取得房屋 租賃契約書。
㈢對被上訴人乙○○請求違約金800,000元部分： ⒈被上訴人乙○○於106年1月2日以後應促成李芷婕與被上訴 人甲○○訂立租約，因同年月27日為農曆除夕，上訴人需有 雇工搬遷幼兒園（於李芷婕無租約銜接時）或辦理負責人變 更程序（於李芷婕有租約銜接時）之時間，故上訴人有以LI NE告知被上訴人乙○○請其於 1月20日促成租約簽定、再以 存證信函通知其應於 1月24日前明確回應，及以LINE告知李 芷婕 1月24日為最後期限，惟被上訴人乙○○屆期仍未履行 。
⒉依上訴人與李芷婕於106年1月2日至1月25日期間之LINE對話 ，在上訴人不斷催促下，李芷婕確實有積極聯繫被上訴人乙 ○○訂立租約，然屆同年 1月24日仍未訂立租約。再依上訴 人與被上訴人乙○○間之LINE對話，上訴人於 1月20日向被 上訴人乙○○表示：「由於您從未正面對李老師反映確切簽 約時間，對簽約事宜也一再拖延。請您務必於本週五正午前 協助完成簽約手續，並公證成功，這是最後期限。請不要再 藉故拖延。」再於同月21日以嘉義文化路郵局第000037號存 證信函通知其未依約協助辦理權利移轉，於 1月24日前明確 回應；依上訴人與訴外人李芷婕於 1月20日間之談話錄音光
碟及譯文，被上訴人乙○○向訴外人李芷婕表示：被上訴人 會出租給他，但不是這個月‧‧，被上訴人乙○○表示其寧 可房子空在哪裡云云；惟若如此，上訴人於租約屆滿前必須 搬遷，且經營權無法銜接，上訴人乃表示訴外人李芷婕必須 取得銜接上訴人之租約，幼兒園才能繼續營業。 ⒊另依被上訴人乙○○提出之LINE對話（106年1月25日），其 內容載：「昨天我們談完，我媽媽也同意租你，去市府也跟 幼教科長說明，我們會租給你從106.2/3─2/5起租你經營， ‧‧」上揭LINE之時間為 106年1月25日下午3：46，是此對 話內容若屬實，已在上訴人與李芷婕解除系爭Ｂ頂讓合約後 之時點。而依上訴人與李芷婕間之LINE對話內容，李芷婕應 於1月4日後即與被上訴人乙○○接洽締約事宜，有20天之接 洽期間，若被上訴人等願意訂約，何不及早締約呢？且參上 訴人與李芷婕之LINE對話內容，李芷婕應早已與被上訴人乙 ○○聯繫訂約事宜，惟其為何僅提出106年1月25日之LINE對 話？足證李芷婕於此之前，應有不斷催促被上訴人乙○○訂 約，而其故意不提出此期間之LINE對話。
⒋依上，可見被上訴人乙○○並未依雙方間之系爭Ａ頂讓合約 第3項第5款約定，促使上訴人讓與李芷婕之經營權及房屋租 賃銜接移轉，亦即被上訴人乙○○確實已遲延雙方間有關承 諾協調第三人與被上訴人甲○○重簽租約之情事，上訴人自 得向其請求違約金800,000元。
㈣被上訴人甲○○退還保證金80,000元部分： ⒈若被上訴人甲○○於李芷婕與其接洽之時（依上訴人與李芷 婕LINE之內容，約自1月4日起）簽訂自106年2月01日起之租 賃契約，被上訴人甲○○即不會有任何租金收入之損失。 ⒉是退步言，若認定上訴人與被上訴人乙○○上揭「被上訴人 乙○○承諾協調第三人與不動產所有人重簽租約」之約定， 並非補充解釋上訴人與被上訴人甲○○間之合法終止租約事 由者，然租金收入減少之損害，既係被上訴人甲○○不與訴 外人李芷婕簽訂租約所致，則依民法第252 條規定，當得酌 減該保證金數額。
㈤依上，爰本於契約所衍生之請求權及不當得利等法律關係， 求為判命：⑴被上訴人甲○○應給付上訴人80,000元，及自 105年12月29日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。⑵被 上訴人乙○○應給付上訴人 800,000元，及自106年1月16日 起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審為上訴人敗訴之 判決，故上訴人對之不服而提起上訴）。
二、上訴人等於本院審理時之陳述除與原審判決記載相同者予以 引用外，並補以下列等語：
㈠被上訴人乙○○延誤簽立租約，使李芷婕無法辦妥幼兒園負 責人變更登記，致上訴人未轉移經營權與李芷婕，依系爭Ａ 頂讓合約第3條第5項約定，應賠償上訴人違約金 800,000元 ：
⒈上訴人與被上訴人乙○○於105年8月05日簽立系爭Ａ頂讓合 約，而頂讓「小天使幼兒園」之經營權。惟該幼兒園所坐落 之嘉義市○村段000○000地號土地及其上房屋，為被上訴人 甲○○所有，是兩造又約定被上訴人乙○○應保證上訴人得 與被上訴人甲○○簽立租期為10年之租賃契約。嗣上訴人即 與被上訴人甲○○於同年月24日簽立系爭房屋租約，約定每 月租金 40,000元，租賃期限自105年9月1日起至115年8月31 日止；然上訴人嗣後因故無法繼續經營該幼兒園，遂於 105 年12月23日寄發存證信函予被上訴人甲○○，預告於106年1 月31日提前終止系爭租約。
⒉蓋幼兒園經營權轉讓時，有幼兒園內部軟硬體設備與在讀學 生交接問題，且依法必須向主管機關辦理負責人變更，取得 幼兒園設立許可證書，始能合法接管營運；由系爭Ａ頂讓合 約第3條第5項約定得降低上訴人與第三人因轉讓或接受經營 權所受損失與勞費，並保障被上訴人甲○○得繼續收取租金 ，亦免除因上訴人不再經營而須向主管機關辦理註銷幼兒園 設立許可之手續，使幼兒園處於無營運之空窗期。是上訴人 於確定不再經營幼兒園並向被上訴人甲○○預告終止租約後 ，隨即於 106年1月2日與李芷婕簽立系爭Ｂ頂讓合約，約定 幼兒園經營權讓與事宜，李芷婕並於同年1月3日向乙○○表 示：「園長，哪時方便跟你約談地租及簽約。」請求被上訴 人乙○○與甲○○出面簽立幼兒園坐落房地之租賃契約。 ⒊詎被上訴人等均一再拖延，不願與李芷婕辦理簽立租賃契約 ，此參李芷婕與被上訴人乙○○間LINE對話內容即可知悉， 足稽被上訴人等自 106年1月3日起即不斷以未與上訴人協調 完畢為由，拒絕與李芷婕簽立租賃契約。而上訴人亦於 106 年1月20 日告知被上訴人乙○○：「園長您好。由於您從未 正面對李老師反應確切簽約時間，對簽約事宜也一再拖延。 請您務必於本週五正午前，協助完成簽約手續，並公證成功 。這是最後期限。請不要再藉故拖延。」惟被上訴人乙○○ 亦無動於衷；且經上訴人與李芷婕聯絡，李芷婕亦告稱：被 上訴人乙○○說在與上訴人合約問題未解決前，不會租給任 何人，寧可把房子放在那邊等語，明確拒絕與李芷婕簽約。 上訴人遂又於同年月21日寄發存證信函予被上訴人乙○○， 表示經多次通知伊已覓得李芷婕轉移幼兒園權利，然被上訴 人乙○○百般阻撓並未依約允諾協助辦理權利移轉，若未於
106年1月24日前明確回應，將撤銷幼兒園執照並求償違約金 ，然於期限之前仍未獲被上訴人乙○○置理。
⒋被上訴人乙○○未於106年1月24日前協調李芷婕與被上訴人 甲○○重簽租約，致使李芷婕無法持租約向嘉義市政府辦妥 幼兒園負責人變更登記，以確保李芷婕承受幼兒園經營權不 受阻礙，已屬違約，上訴人自得依系爭Ａ頂讓合約第3條第5 項約定，請求被上訴人乙○○賠償違約金800,000元。 ㈡原審認定被上訴人乙○○無須賠償上訴人違約金 800,000元 應有違誤：
⒈依系爭Ａ頂讓合約第 3條第4、5項約定之內容，上訴人讓與 幼兒園經營權予李芷婕時，被上訴人乙○○對於李芷婕應負 擔保李芷婕得與被上訴人甲○○簽立租期為10年之房屋租賃 契約，且於幼兒園經營期間始終得繼續承租，並保證李芷婕 於幼兒園經營期間內，有權占有使用該幼兒園坐落之被上訴 人甲○○所有房地，並應協調李芷婕與被上訴人甲○○重簽 租約，確保李芷婕經營不受阻礙。
⒉李芷婕為於106年2月01日起以負責人身分經營幼兒園，勢需 事先向嘉義市政府辦理負責人變更，並提出土地及建築物使 用權利證明文件即幼兒園坐落房地之租約。又106年1月27日 起至2月1日止適逢年假，是嘉義市政府乃告稱需於同年月24 日下午1 時前補齊租約，始能順利辦理負責人變更，否則無 法受理。況李芷婕若未與被上訴人甲○○事先訂立租約，無 從確保李芷婕受讓經營權後，得自 106年2月1日起有權占有 使用幼兒園坐落之系爭房地。另李芷婕尚需與上訴人交接幼 兒園內部之軟硬體設備與在讀學生問題，倘李芷婕未能與被 上訴人甲○○訂立租約，向嘉義市政府辦理負責人變更，自 無從確定能取得經營權而與上訴人處理交接上開事項。然被 上訴人乙○○屢經李芷婕與上訴人告知應要求被上訴人甲○ ○配合簽訂租約，並於 106年1月24日前提出，始能於同年2 月01日起由李芷婕以負責人身分接手幼兒園之經營，並有權 占有使用幼兒園坐落房地，惟被上訴人乙○○逾期均未辦理 ，自屬違約。原審未考量被上訴人乙○○尚負擔保李芷婕與 被上訴人甲○○簽訂租約完畢，並不得阻礙李芷婕經營之責 任，率即認定被上訴人乙○○無違約情事，顯然對被上訴人 乙○○之契約給付義務範圍有所誤認。
⒊原審認定李芷婕係於106年1月25日發現上訴人拆遷幼兒園器 材設備，復得知上訴人已撤銷幼兒園之牌照，始放棄與被上 訴人甲○○簽立租約云云。惟李芷婕於原審到庭之證稱及與 上訴人之對話內容，顯現被上訴人乙○○有刻意拖延與李芷 婕簽立租約等情，且經李芷婕親自簽名蓋章之106年1月25日
切結書載有：「本人李芷婕，前於106年1月19日與丙○○先 生簽訂幼兒園頂讓契約書，茲因房東甲○○女士藉故拖延簽 約時機，以致合約（即嘉義市私立小天使幼兒園頂讓合約） 無法達成，亦無法於 106年2月1日新學期前完成辦理負責人 轉讓。‧‧」等語，足稽李芷婕另與被上訴人甲○○簽立租 約，而於 106年1月24日下午1點前持該租約向嘉義市政府辦 理幼兒園負責人變更，為李芷婕自上訴人順利轉讓取得幼兒 園經營權之必要條件；然被上訴人等均未於106年1月24日以 前與李芷婕簽立租約，使李芷婕無法於期限內辦理幼兒園負 責人變更，致李芷婕承受幼兒園經營權受有阻礙。原審均未 評價或審酌李芷婕前揭證述內容係明顯有利於上訴人，遽認 李芷婕未取得幼兒園經營權，與被上訴人等未於期限內簽立 租約無關，應有不備理由之違法。
⒋系爭Ａ頂讓合約就第3條第5項約定，雖未約定被上訴人乙○ ○提出前揭給付之期限，惟自上訴人讓與經營權予李芷婕時 ，上訴人即得請求被上訴人乙○○提出前揭給付內容；又上 訴人已於106年1月21日寄發存證信函予被上訴人乙○○，要 求於同年月24日前依前揭約定協助李芷婕與被上訴人甲○○ 簽訂租約辦理權利移轉；依民法第 229條第2、3項規定，被 上訴人乙○○自存證信函所定期限即 1月24日屆滿時，既未 協助李芷婕與被上訴人甲○○重簽租約完畢，以確保李芷婕 受讓幼兒園經營不受阻礙，即應負遲延責任，是被上訴人乙 ○○所為已屬違約。原審認定上訴人不得自行限定期限要求 被上訴人乙○○負契約責任，並非妥適。
⒌兩造對於系爭房屋租約已於106年1月31日提前終止乙節並無 意見，則被上訴人甲○○應該可先行與李芷婕簽訂租期自10 6年2月01日起之租約，使李芷婕得順利銜接租約經營幼兒園 ，自無一屋二租之問題；另原審既認定「雙方並已約定於10 6年1月25日一同至林德昇律師事務所簽立租約」云云，焉何 此時被上訴人甲○○又無違反租約而一屋二租之情事？又上 訴人已多次催告李芷婕與被上訴人乙○○應於106年1月24日 前提出租約，若渠等前已約定於106年1月25日至林德昇律師 事務所簽訂租約，焉何於106年1月24日期限前，被上訴人或 李芷婕均未通知上訴人？若被上訴人有於期限前通知上訴人 簽立租約之情事，上訴人豈可能不願轉讓幼兒園經營權與李 芷婕，以取得轉讓權利金而降低損害？
⒍上訴人係因李芷婕無從自106年2月01日起順利受讓幼兒園經 營權，且可歸責於被上訴人事由致無第三人承受轉讓經營權 ，始於106年1月25日至幼兒園搬遷設備，當日雖經被上訴人 及李芷婕自承有報警阻止上訴人繼續搬遷，並佯稱渠等已訂
立租約云云，然經上訴人告知員警上開情事後，員警即請李 芷婕提出新租約，李芷婕方坦承根本未與被上訴人簽訂新租 約，亦從未向上訴人提及其與被上訴人等已約定要於當日下 午簽約之情事。更遑論，李芷婕果已與被上訴人等約定於10 6年1月25日下午簽訂租約，焉何又於同日在切結書上確認： 「本人李芷婕，前於106年1月19日與丙○○先生簽訂幼兒園 頂讓契約書，茲因房東甲○○女士藉故拖延簽約時機，以致 合約（即嘉義市私立小天使幼兒園頂讓合約）無法達成，亦 無法於 106年2月1日新學期前完成辦理負責人轉讓，‧‧」 等語？退萬步言，若被上訴人已與李芷婕約定要於106年1月 25日下午簽訂租約，然上訴人既已發函催告被上訴人等應與 李芷婕於106年1月24日前簽約，則被上訴人逾期未與李芷婕 簽約，顯因可歸責被上訴人等之因素而自陷於債務不履行。 原審認定李芷婕原訂106年1月25日下午要與被上訴人簽訂租 約，因上訴人搬遷幼兒園之設備，故未與被上訴人簽約云云 ，顯非事實。
㈢被上訴人甲○○應返還上訴人違約金80,000元： ⒈依系爭房屋租約第7條第3項及系爭Ａ頂讓合約第3條第5項約 定，當上訴人提前終止房屋租賃契約時，倘已覓得第三人讓 與幼兒園經營權時，因被上訴人乙○○負有擔保第三人與被 上訴人甲○○另訂租約完畢，取得合法占有使用幼兒園坐落 房地權利並順利經營之義務，則房屋租賃契約即得順利銜接 ，對被上訴人甲○○即無何租金損害可言。因此，系爭房屋 租約第7條第3項之約定應得藉由系爭Ａ頂讓合約第3條第5項 之約定為補充解釋，即契約租賃期限未滿，上訴人提前終止 租約時，如已覓得第三人承租，被上訴人甲○○因無租金損 害，應不得請求上訴人支付懲罰性違約金80,000元。 ⒉退步言，本件係因被上訴人等刻意延誤與李芷婕簽訂租約， 使李芷婕無從於106年1月24日前持租約向嘉義市政府辦妥幼 兒園負責人變更登記，阻礙李芷婕順利承受幼兒園經營權， 已如前述；倘被上訴人甲○○未延誤與李芷婕簽訂租約，則 幼兒園經營權應可移轉與李芷婕取得，並繼續向被上訴人甲 ○○承租幼兒園坐落房地，被上訴人甲○○即無受有何租金 損失可言，上訴人應得依不當得利法律關係，請求被上訴人 甲○○返還經酌減違約金後之差額。
㈣對嘉義市政府106年7月12日府教幼字第1065027432號函內容 部分：
⒈中央機關依幼兒教育及照顧法第8條第5項之法律授權，乃訂 定幼兒園與其分班設立變更及管理辦法，倘幼兒園與其分班 就變更負責人或停辦之事項，有違反幼兒園與其分班設立變
更及管理辦法者，則縣市主管機關可依幼兒教育及照顧法第 52條第1 款命限期改善及處罰。惟嘉義市政府上開函文竟謂 幼兒園違反變更負責人登記程序，依幼兒教育及照顧法第47 至53條未定有相關罰則云云，顯與前揭法律規定不符；且幼 兒園違反行政管理事項，竟無任何法律效果，實屬匪夷所思 。
⒉另前揭函文就小天使幼兒園自105年8月起迄今之全部設立許 可或變更申請文件及教育處相關函文部分，僅記載「有關該 園設立許可文件業於前函檢附在案」，惟遍查嘉義市政府先 前函附資料，實無該幼兒園所發上開函文，亦無檢附該幼兒 園於 105年12月12日後重新填具變更負責人之申請資料；且 李芷婕證稱：其於106年1月25日因得知幼兒園的牌照已被撤 銷，而導致其不願頂讓幼兒園云云，亦與嘉義市政府函附資 料不符，並非可採。
㈤房屋租賃契約書之房屋所在地及使用範圍之所有權人為被上 訴人甲○○，倘其未與李芷婕實際洽談或簽訂租約，李芷婕 仍無法持租約向嘉義市政府申請辦理幼兒園負責人變更登記 。又被上訴人乙○○與李芷婕既於106年1月24日上午至林德 昇事務所討論租約內容完畢，衡情應會立即認證租約，俾符 嘉義市政府所告知租約應於 106年1月24日下午1點前送件之 期限，豈有可能另行約定於106年1月25日下午簽約，而未趕 赴前揭申請辦理時效？益證李芷婕未能如期向嘉義市政府提 出租約而辦理負責人變更登記，應係可歸責於被上訴人等之 事由所延誤，而與上訴人無涉。
㈥依上，爰提起上訴，並上訴聲明求為判決：⑴原判決廢棄。 ⑵被上訴人甲○○應給付上訴人80,000元，及自105年12月2 9日起至清償日止，按年息5 %計算之利息。⑶被上訴人乙○ ○應給付上訴人 800,000元，及自106年1月16日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。
貳、被上訴人等於本院審理時之陳述除於原審判決記載相同者予 以引用外，並以下列等語，資為抗辯：
一、被上訴人乙○○於獲知上訴人與李芷婕簽立系爭Ｂ頂讓合約 後，已有聯繫處理並於106年1月24日上午與李芷婕至嘉義市 政府幼教科，讓幼教科了解上訴人頂讓幼兒園予李芷婕及租 賃契約再訂立等事，之後隨即與李芷婕到林德昇律師事務所 討論租約事宜，並取回租賃契約範本審閱，雙方預定106年1 月25日下午4時簽立租賃契約；不料李芷婕竟於同年1月25日 下午表示因幼兒園器具設備已有被破壞，有放棄經營之念頭 ，故未到林德昇律師事務所簽立租賃契約，是並非被上訴人 乙○○未盡協調責任，而是李芷婕不願簽約。另上訴人提出
之李芷婕於106年1月25日與上訴人簽立之切結書，若李芷婕 有經營之作為，不應與上訴人簽立此切結書，此恐為李芷婕 個人所為，不得歸咎被上訴人乙○○。
二、上訴人自行限定被上訴人甲○○與李芷婕重新訂立租約之期 限，已屬無據；又依李芷婕於原審證述：「係因上訴人將其 幼兒園許可證撤銷了，所以才打消簽訂房屋租約」等語，可 知李芷婕最終放棄簽訂房屋租約，並非導因於未立即簽訂房 屋租約之故。再依上訴人與李芷婕完成頂讓之公證日期為10 6年1月19日，此時被上訴人乙○○已約定李芷婕於106年1月 25日簽訂房屋租約，足證實有積極之事由，自不得歸咎於被 上訴人乙○○，故上訴人不得請求賠償違約金。三、上訴人於105年12月23日逕以中埔後庄郵局第01134號存證信 函告知被上訴人甲○○，表示因業務變更關係，已無租用之 需求，訂於106年1月31日提前終止，並要求被上訴人甲○○ 將106年2月至8月之租金支票（7張）總計 280,000元返還上 訴人，可知終止系爭房地租約係上訴人自己之決意，故其請 求返還保證金80,000元，為無理由。
四、上訴人僅承租5個月，尚不足系爭房屋租約所定租賃期限之1 0分之1，即違約不再租賃，而上訴人於106年1月間終止系爭 房屋租約後，自同年2月至6月共為5個月，以每月租金為40, 000元，被上訴人甲○○將有總計200,000元之租金減收，與 違約金80,000元相比，係不能相較之損失。況系爭房屋租約 期間長達10年即120個月，每月租金為40,000元，違約金80, 000元係2 個月之租金，核算違約金為總租金之60分之1，是 系爭房屋租約關於違約金之約定並無過高之情事，上訴人請 求酌減違約金，亦無所據。
五、依上，爰答辯聲明求為判決：上訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：
一、坐落嘉義市○村段000地號土地（下稱系爭400地號土地）為 被上訴人甲○○所有，上訴人與被上訴人甲○○於105年8月 24日簽定系爭房屋租約，約定由上訴人向被上訴人甲○○承 租系爭400地號土地之特定區域及坐落同段399地號土地上之 廚房及廁所，以作為上訴人經營小天使幼兒園之用，租金係 每月40,000元，並支付80,000元保證金，系爭房屋租約並於 同日在臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人林德昇事務所認證 （見原審卷第25至30頁）。
二、系爭房屋租約第3條第2項約定：「保證金80,000元，於租賃 期滿交還房屋時無息退還。但乙方（即上訴人）如因違約而 應負賠償金額，甲方（即被上訴人甲○○）得逕由應退還之 保證金中扣除之。」第7條第3項約定：「本契約租賃期限未
滿，乙方擬提前終止時，應支付甲方80,000元之懲罰性違約 金（乙方得以保證金抵充之）。甲方擬提前終止時，應於 9 個月前以書面通知乙方，並賠償乙方因終止租約時，於租賃 標的物新施設所支出之費用依單據為準，5 年內終止租約， 按5年折舊之比率負賠償之責，超過5年按費用百分之20賠償 乙方。」（見原審卷第26至29頁）。
三、上訴人與被上訴人乙○○於105年8月05日簽定系爭Ａ頂讓合 約，約定被上訴人乙○○將小天使幼兒園之經營權讓與上訴 人，價金為 800,000元，上訴人已於立約時全部付清；系爭 Ａ頂讓合約第3項第5款約定：「若乙方（即上訴人）讓與經 營權於第三人，甲方（即被上訴人乙○○）承諾對第三人亦 負前條之相同擔保責任，並協調第三人與不動產所有人重簽 租約，確保第三人經營不受阻礙，如有違約，以致乙方無法 轉移經營權或遭第三人求償，甲方承諾賠償違約金 800,000 元予乙方。」而系爭Ａ頂讓合約於同年月24日經臺灣嘉義地 方法院所屬民間公證人林德昇律師認證（見原審卷第31至35 頁）。
四、嗣後上訴人因故無法繼續經營小天使幼兒園，乃於 105年12 月23日寄發中埔後庄郵局第001134號存證信函予被上訴人甲 ○○，表示提前於106年1月31日終止系爭房屋租約（見原審 卷第37至38頁）。
五、上訴人擬不再經營小天使幼兒園後，原在該幼兒園工作之訴 外人李芷婕欲接手經營，上訴人遂於106年1月02日與李芷婕 簽定系爭Ｂ頂讓合約，約定上訴人將小天使幼兒園之經營權 讓與李芷婕，價金為250,000元（見原審卷第85至86頁）。六、被上訴人甲○○已向上訴人收取保證金80,000元，目前尚未 歸還上訴人。
肆、兩造爭執之事項：
一、被上訴人乙○○是否有未協調李芷婕與被上訴人甲○○重簽 房屋租賃契約之情事？
二、上訴人依系爭Ａ頂讓合約第3項第5款約定，請求被上訴人乙 ○○給付違約金800,000元，是否有理由？三、上訴人於系爭房屋租約期滿前即終止該租約，是否有違約之 情事？
四、上訴人請求被上訴人甲○○返還保證金80,000元，或給付依 民法第252條規定酌減該保證金之數額，於法是否有據？伍、本院之判斷：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第 277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第0917號判例參照）。又負舉證責任之當事 人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其 證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實 已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證 事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心 證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至 真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當 事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度 台上字第2058號判決參照）。次按法院在引用證據資料時， 應不受是否對舉證人有利及他造曾否引用該項證據之限制， 此即為「證據共通原則」。
二、兩造爭執事項部分：
㈠查上訴人與被上訴人乙○○係於105年8月05日簽定系爭Ａ頂 讓合約，雙方約定被上訴人乙○○將「小天使幼兒園」之經 營權讓與上訴人，頂讓價金為 800,000元，上訴人已於立約 時全部付清；而系爭Ａ頂讓合約第3條第4項約定：「甲方（ 即被上訴人乙○○，下同）應保證乙方（即上訴人，下同） 得與不動產所有人簽立租期為十年之房屋租賃（如本契約簽 立後二十日內，尚未簽署租約，乙方有權解除本契約，請求 返還所有已支付甲方之款項），且於幼兒園經營期間始終得 以租金條件承租。甲方並應擔保乙方於本幼兒園於經營期間 始終有權占有、使用租賃物，如遭所有權人或任何第三人主 張權利，或‧‧甲方願賠償乙方八十萬元作為懲罰性違約金 ，如有其他損害，甲方亦承諾賠償。」又於3條第5項約定： 「若乙方讓與經營權於第三人，甲方承諾對第三人亦負前條 之相同擔保責任，並協調第三人與不動產所有人重簽租約， 確保第三人經營不受阻礙，如有違約，以致乙方無法轉移經 營權或遭第三人求償，甲方承諾賠償違約金 800,000元予乙 方。」且而系爭Ａ頂讓合約於同年月24日經臺灣嘉義地方法 院所屬民間公證人林德昇律師認證；已為兩造所不爭執，並 有105年8月5日幼兒園頂讓合約書、105年度嘉院民認德字第 59號認證書影本在卷可憑（見原審卷第31至34頁）；自堪信 為真實。
㈡證人李芷婕於原審審理時已具結證稱：「契約書是我簽的（ 提示原審卷85至87頁之契約書）。」「因為期限內沒有辦法 租到場地的租賃契約（指其後來為何不接手經營）。」「因 為時間到了，小天使幼稚園的牌照就被撤銷了，所以沒有辦 法租了。為何被撤銷，我不清楚。地主即被告（指被上訴人
）有給原告（指上訴人）存證信函，所以原告怕時間內我沒 有辦法租到，所以他就自己去撤銷牌照（指為何不能租到） 。」「原告把學校內的東西都搬移走了，我想做也沒有辦法 做了。因為時間內我沒有辦法給原告租賃契約，因為被告一 直沒有跟我簽約（指是其不願意或沒有辦法做）。」「原告 把學校都拆了，我想做也沒有辦法做了（指LINE的內容不是 說你不想做了）。」「把小天使幼稚園的經營牌照撤銷掉（ 指所謂的拆是何意思）。」「因為市政府的時間，我們沒辦 法配合，因為地主即被告拖太晚了，因為市政府要求一點之 前要租到契約（指其後來為何未到林德昇律師事務所簽約） 。」「有去，但是日期我忘記了（指原審卷第73頁LINE對話 ，即證人李芷婕是否有請求被上訴人乙○○於24日早上陪其 至嘉義市政府教育局，說明被上訴人乙○○會承租系爭土地 給李芷婕）。」「有（指渠等去市政府教育局後，是否就馬 上到林德昇律師事務所討論租約之事）。」「我有打電話， 內容也正確（指李芷婕是否於 1月25日早上7點多，還不到8 點，打電話給乙○○說上訴人已請工人在拆遷學校戶外的大 型遊樂器材）。」「有（指乙○○是否有向李芷婕說：學校 已頂讓給你了，這些是屬於你的東西，若上訴人現在還來拆 遷，請你報警處理）。」「有（指上訴人未拆遊樂器材之前 ，其是否仍想要經營小天使幼稚園）。」「會（指上訴人若 未拆遷遊樂器材跟設備，當天下午其是否會依約與乙○○去 簽租賃契約）。」「是（指是否因遊樂器材被上訴人拆除才 不去租），而且牌照也被撤銷了，所以我才不去簽租約的。 」「我不清楚，我也不知道原告去辦撤銷（指是否知道上訴 人為何要撤銷牌照）。」「第一就是我沒有辦法在期限點內 拿到租約，第二就是遊樂設施也被拆了。這個都是相關連的 （指其不經營之原因為何）。」「對（指其是否於25日早上 打電話給被上訴人乙○○，說上訴人在拆遊樂設施，怎麼辦 ），被告就說是我的權利，要我去報警。我當下還是要做， 我有報警，但是我早上八點多去到學校，工人已經在搬東西 了。」「當時還不知道，是中午跟原告談的時候，他跟我說 他已經撤銷執照了。」等語無訛在卷（見原審卷第136至144 頁）。
㈢次經本院核閱被上訴人乙○○與李芷婕間自106年1月2日至1 月25日期間之LINE通訊對話內容所載，渠等雙方確有自 106 年1月3日起即就簽訂系爭房屋之租約乙事而為討論及協商， 期間並論及因上訴人已拆遷幼稚園之遊樂器材與設備，故李 芷婕表示無法接手經營；另被上訴人乙○○亦與李芷婕於10 6年1月24日上午共同至嘉義市政府教育局，與該局承辦人員
商議協調有關小天使幼稚園負責人變更及表示會將系爭房地 出租予李芷婕等事宜，且雙方於同日又至林德昇律師事務所 討論簽訂租約乙事，並交研擬之租約予李芷婕供其審閱，復 約定於翌日再共同至前揭律師事務所簽約等情，亦有上揭LI NE通訊對話截圖影本在卷可參（見原審卷第111至115頁）； 經核此部分之互LINE通訊對話內容與證人李芷婕於原審之前 揭證述內容確已相符。
㈣依上，本院綜核勾稽證人李芷婕之證述及上揭LINE通訊對話 截圖所示內容，並徵諸證人李芷婕與當事人間並無任何故舊 恩怨，僅係係單純欲承租系爭房屋以能順利受讓經營小天使 幼稚園者，究其實際參與系爭房屋之承租過程，衡情與本件 訟爭結果並無任何利益糾葛，亦無任何偏袒一方之動機，當 不致於具結後有為偏袒任何一方而為虛偽陳述，致無端捲入 兩造之紛爭或招致受偽證罪追訴處罰風險之理，即其上開證 述內容應屬真實可採以觀；顯見被上訴人乙○○辯稱：其並 無未協調李芷婕與被上訴人甲○○間重簽系爭房屋租賃契約 之情事等語，應非虛妄，而堪採信。
三、兩造爭執事項部分：
㈠查如前所述，系爭Ａ頂讓合約第3條第5項係約定：「若乙方 讓與經營權於第三人，甲方承諾對第三人亦負前條之相同擔