臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第一一五六號
原 告 丙○○
丁○○
訴訟代理人 林芳榮律師
被 告 旭耀電通股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
參 加 人 致穩建設股份有限公司
法定代理人 陳志倫
訴訟代理人 蔡淑文律師
右當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國九十四年三月七日言詞辯論終結，判決
如左：
主 文
被告應將坐落臺南市○區○○段二三四七建號門牌「臺南市○區○○路一段二三四號」房屋、同段二三四八建號門牌「臺南市○區○○路一段二三八號」房屋、同段二三四九建號門牌「臺南市○區○○路一段二三六號」房屋遷讓返還原告丙○○。被告應將坐落臺南市○區○○段二三五０建號門牌「臺南市○區○○路一段二三二號」房屋遷讓返還原告丁○○。
被告應自民國九十三年二月二日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告丙○○新臺幣貳萬壹仟叁佰壹拾元。
被告應自民國九十三年二月二日起至遷讓返還第二項房屋之日止，按月給付原告丁○○新臺幣伍仟捌佰伍拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落臺南市○區○○段二三四七建號門牌「臺南市○區○○路一段二 三四號」、建物面積一七、三六平方公尺，同段二三四八建號門牌「臺南市○ 區○○路一段二三八號」、建物面積一二、三九平方公尺，同段二三四九建號 門牌「臺南市○區○○路一段二三六號」、建物面積一一、九一平方公尺，同 段二三五０建號門牌「臺南市○區○○路一段二三二號」建物、面積一一、四 四平方公尺遷讓返還原告。
（二）被告應將坐落臺南市○區○○段二三四五建號門牌「臺南市○區○○路一段等 」、建物面積六六六、二七平方公尺遷讓返還原告及共有人全體（原告應有部 分一００００分之四０三七）。
（三）被告應自民國九十三年二月二日起至遷讓返還第一、二項房屋之日止，按月給 付原告新臺幣（下同）十七萬四千三百五十九元（每平方公尺五百四十二點七 二元計算）。
二、陳述：
（一）坐落臺南市○區○○段一０一八、一０二０、一０二一、一０二二、一０二三 、一０二四、一０二五、一０二六、一０二七、一０二八之三、一０三一、一 ０三二、一０四三之三地號土地上，為一棟三層鋼骨及鋼筋混凝土造商場（以 下簡稱「系爭商場」），其中二三四七建號門牌「臺南市○區○○路一段二三 四號」房屋，二三四八建號門牌「臺南市○區○○路一段二三八號」房屋，二 三四九建號門牌「臺南市○區○○路一段二三六號」房屋為原告丙○○所有； 坐落上開土地上，二三五０建號門牌「臺南市○區○○路一段二三二號」房屋 為原告丁○○所有；坐落上開土地上，同段二三五一建號門牌「臺南市○區○ ○路一段二一八號」房屋則為原告二人所共有，應有部分各為二分之一，其餘 建物則為訴外人統穩建設開發股份有限公司（以下簡稱「統穩公司」）所有。 至於系爭商場內之共同使用部分即坐落上開土地上二三四五建號門牌「臺南市 ○區○○路一段等」則為原告二人與訴外人統穩公司所共有，原告二人之應有 部分合計為一００００分之四０三七，訴外人統穩公司之應有部分則為一００ ００分之五九六三。
（二）上開原告所有公園段二三四七、二三四八、二三四九、二三五０建號房屋及共 同使用部分二三四五建號、應有部分一００００分之四０三七（以下簡稱系爭 房屋），原告於八十六年九月三十日與訴外人統穩公司訂立租賃契約書，將系 爭房屋出租予訴外人統穩公司，每月租金七萬元，租賃期限自八十七年二月一 日起至九十三年二月一日止。訴外人統穩公司於九十二年四月十六日將系爭商 場內該公司所有建物及其共同使用部分均信託登記予參加人。查參加人未經原 告同意竟將系爭商場全部（包含原告所有系爭房屋）出租予被告，並由被告占 有使用，經原告發覺後，請求被告將系爭二三四七、二三四八、二三四九、二 三五０建號房屋遷讓返還原告，系爭二三四五建號共同使用部分房屋遷讓返還 原告及共有人全體，被告均不置理。
（三）查系爭二三四七、二三四八、二三四九、二三五０建號房屋為原告所有，且原 告與訴外人統穩公司間之租賃契約業經因租期屆滿而消滅，被告並無占有之正 當權源，原告自得依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓返還原告，至於系 爭二三四五建號共同使用部分房屋登記為原告與訴外人統穩公司所共有，惟訴 外人統穩公司之受託人即參加人將系爭二三四五建號共同使用部分房屋出租予 被告，並未得原告同意，對原告而言仍構成無權占有，原告自得依民法第七百 六十七條規定請求被告將系爭二三四五建號房屋遷讓返還原告及共有人全體。 又被告無權占有使用原告所有系爭房屋，受有金錢上租金之利益，致原告受有 租金之損害，原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告給付 自原告與訴外人統穩公司之租賃契約屆期之翌日即九十三年二月二日起，相當 租金之損害金。查參加人將系爭商場全部出租予被告，被告承租使用之面積為 一六０三．０五平方公尺，租金自九十二年六月一日起至九十三年十一月三十 日止，每月為八十七萬元（土地為五萬元，建物為八十二萬元），自九十三年 十二月一日起至九十四年十一月三十日止，每月為九十二萬元（土地為五萬元 ，建物為八十七萬元），按原告起訴時之租金為每月八十七萬元，按平均計算 方式，每平方公尺租金為五四二．七二元（870000÷1603.05＝542.72）。而
原告所有系爭房屋面積為三二一．二七平方公尺（17.36＋12.39＋11.91＋ 11.44 ＋664.29×4037/10000＝321.27），則被告每月應給付原告相當租金之 損害金為十七萬四千三百五十九元。
三、對被告所為抗辯之陳述：
（一）按商場之習慣，承租人向出租人租地建屋，均以低租金承租土地，以土地所有 人名義由承租人出資建屋，經過一定之年限後，意即契約期滿後，房屋歸土地 所有人所有，如契約期滿後，承租人欲再承租，係承租「土地及房屋」，故租 金將會提高數倍，此為眾所皆知之事實。訴外人統穩公司以每月七萬元之低租 金向原告承租土地，以原告之名義由訴外人統穩公司出資建屋，經過契約所定 六年期滿後，房屋歸原告所有，訴外人統穩公司如要再承租，應係連同土地及 房屋一起承租，租金當然要從新議定。訴外人統穩公司卻仍僅以先前承租土地 之七萬元，要求承租「土地及房屋」，原告當然不同意。參加人認為每月租金 自七萬元提高為二十一萬六千元不合理，係因不瞭解「租地建屋實況」所致。（二）系爭商場之共同使用部分即系爭二三四五建號既登記為原告所有，應有部分一 ００００分之四０三七，依法原告自有所有權，被告及參加人否認原告有所有 權自無可採。又系爭二三四五建號房屋被告與參加人所訂立之租賃契約未經共 有人之原告同意，依民法第八百十九條規定對原告無拘束力，被告擅自占用原 告所有系爭房屋均構成無權占有，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。四、證據：提出建物所有權狀六件、所有權登記明細表一件、平面圖二件、建物登記 謄本二十七件、土地登記謄本二件、臺南市政府工務局（87）南工使字第一一一 九號使用執照一件、房屋稅繳款書四件、臺南市稅捐稽徵處九十三年六月一日南 市稅財字第0930063622號函一件、存證信函四件、信函一件、租賃契約書一件、 建號二三四五號建物測量成果圖一件、系爭商場平面圖二件、照片三十二張。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）系爭二三四五建號為區分所有建物之共同使用部分，內含走道、樓梯、空調室 等機房，訴外人統穩公司為共有人之一，惟訴外人統穩公司不同意原告依民法 第八百二十一條但書提起返還共有物訴訟，原告請求被告遷讓系爭建號二三四 五號建物自不合法。
（二）訴外人統穩公司與原告間，當初相互提供土地並於土地上合建房屋，其中就二 三四五建號共有部分存有分管契約，約定由訴外人統穩公司對共有物有使用收 益之權，而被告承租之租賃標的物範圍，亦包含前開所稱共有區域。再原告二 人之住所正位於被告承租建物之二、三樓，被告自承租一樓為店面營業至九十 三年二月底止，未見原告曾表示該租賃標的物部分區域為其所共有，直至同年 三月十日及三月十六日原告才分別以存證信函表示其為被告承租標的物之部分 區域之共有人，參諸民法第八百十八條、八百二十條及最高法院八十三年度台 上字第一三七七號、七十九年度台上字第二三三六號判決要旨，被告所承租標
的物之共有部分為訴外人統穩公司所分管，自有使用收益之權，其將所分管之 共有物由其信託契約之受託人即參加人出租予被告使用收益，被告自非無權占 有。被告既有權占有系爭房屋之共有部分，自不構成不當得利。（三）被告依據與參加人間之租賃契約按期給付租金，被告就本案標的物並無受有無 法律上原因之利益，縱原告受有租金之損失，亦非因被告有任何不當得利所致 ，與民法不當得利之要件不符。又系爭二三四五建號為租賃標的物之共同使用 部分，為承租標的物之從物，亦即租賃標的物不可分割之一部。建物區分所有 權人將其專有部分出租於他人時，自應包括共同使用部分，並有使用之權。即 該建物公設之任一共有人，亦不得主張系爭租賃標的物承租人無權使用公設部 分。至於承租人使用公設所生之收益應如何分配，乃公設共有人間之管理行為 ，依債之相對性原則，承租人無從得知其中如何約定，惟共有人間之管理行為 所生之爭議，並不得以此認定承租人有何不當得利。（四）訴外人統穩公司於八十七年間於坐落臺南市○區○○段一０二一等地號土地上 興建系爭商場，基於系爭商場之地形完整性，乃向原告承租原告所有同段一０ 一八、一０二０地號土地，當時該二筆土地上已有老舊三層建物及些許空地作 為寄放車輛之用。訴外人統穩公司由建築師設計，將老舊建物之第一層列入整 體系爭商場建築設計內，作為系爭商場店舖使用，第二、三層除小部分供作系 爭商場之廁所、儲藏室外，其餘則保持原貌由原告繼續使用。此種基地、建物 租賃及使用方式經雙方訂立租賃契約書。殊料九十年間原告先違反租賃契約第 六條第五款約定，以新建物向訴外人黃惠珠設定抵押貸款，九十三年二月租賃 屆滿前，經訴外人統穩公司負責人陳連進表示續租之意，原告又就租金有異見 ，不願按物價指數調整租金，致續租事宜受阻，其間參加人曾以永康郵局第一 二０號存證信函要求處理，惟原告拒不答覆。訴外人統穩公司有優先承租權且 已表示續租之意，則原告與訴外人統穩公司間就系爭房屋之租賃契約自仍有效 存在，其基於租賃契約而占有，自非無權占有。參加人轉租予被告，被告即有 合法之占有權源。
（五）系爭二三四五建號共同使用部分房屋全部由訴外人統穩公司出資興建，於興建 完畢後亦交由訴外人統穩公司使用、收益，並於九十二年六月一日由參加人將 系爭商場出租予被告，故原告之所以於系爭二三四五建號保有應有部分之登記 名義，係因前述租賃關係，建築師將原告土地及舊有建物一併納入規劃所致， 故就原告未出資興建之系爭二三四五建號僅借用原告名義登記，原告並無真正 所有權及使用、收益之權能。
（六）依民法第八百十八規定，各共有人按其應有部分對於物之全部有使用、收益權 ，系爭二三四五建號為區分所有建物之共同使用部分，內含走道、樓梯、空調 室等機房，訴外人統穩公司為共有人之一，其按應有部分於無害他共有人權利 限度內得行使用益權。參加人未將原告所共同使用部分另行出租予被告，係因 被告承租訴外人統穩公司區分所有建物，自然含走道、樓梯、空調室等共用部 分之使用權，被告之使用既未違反上開「共同使用部分」原訂之經濟目的使用 方法，亦未逾越其應有部分之範圍使用，自非無權占有。（七）訴外人統穩公司與原告並無約定「由統穩公司出資建屋經過契約所定六年期滿
，房屋歸原告所有」，原告主張取得訴外人統穩公司所興建房屋所有權云云， 毫無根據。又系爭房屋未臨馬路，且近火車鐵軌，本無高度使用價值，且出租 予訴外人統穩公司後，剩餘空地尚由原告供寄車收益之用，故才議定租金為每 月七萬元。至於參加人出租予被告者係民族路及北門路建物並含土地，約定租 金共八十七萬元，五萬元部分為土地租金，八十二萬元部分為建物，建物包括 北門路及民族路房屋，使用價值懸殊，二棟房屋北門路部分租金約為五十八萬 元，民族路部分約為二十四萬元，故不能混雜計算，應將民族路部分以民族路 之租金收益獨立計算。
三、證據：提出租賃契約書二件、房屋稅繳款書一件、房屋租金明細三件、存證信函 五件、附圖二件、建物謄本六件、建物信託契約書一件，及聲請訊問證人即訴外 人統穩公司負責人陳連進。
理 由
壹、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中 ，得為參加，民事訴訟法第五十八條第一項定有明文。系爭商場內之建物為原告 與訴外人統穩公司所有，至於系爭商場之共同使用部分即建號二三四五號則為原 告與訴外人統穩公司所共有，另系爭房屋則於八十六年九月三十日由原告與訴外 人統穩公司訂立租賃契約，由原告出租予訴外人統穩公司，租期自八十七年二月 一日起至九十三年二月一日止。訴外人統穩公司於九十二年四月十六日將系爭商 場內該公司所有建物及其共同使用部分均信託登記予參加人，參加人並於九十二 年九月八日與被告訂立租賃契約，將系爭商場全部出租予被告，租期自九十二年 六月一日起至九十四年十一月三十日止。則參加人就兩造之訴訟自屬有法律上利 害關係之第三人，其為輔助被告起見，而請求參加訴訟，依上開規定，自為法之 所許。原告對於參加人之參加訴訟雖曾具狀提出異議，惟於本院九十四年三月七 日言詞辯論期日已當庭表示「對於參加人致穩公司參加訴訟無意見，不爭執」在 案（見本院九十四年三月七日言詞辯論筆錄），應認為已就參加人之參加訴訟無 異議，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查， 本件原告起訴狀訴之聲明第三項請求：被告應自九十三年二月二日起至返還房屋 日止，按月給付原告二十一萬六千元。嗣於本院九十四年一月三日言詞辯論期日 以言詞陳明減縮訴之聲明第三項為：被告應自九十三年二月二日起至遷讓返還第 一、二項房屋之日止，按月給付原告十八萬五千三百七十二元。後又於九十四年 三月七日提出更正起訴狀，減縮訴之聲明第三項為：被告應自九十三年二月二日 起至返還房屋日止，按月給付原告十七萬四千三百五十九元。查原告上開所為均 未變更其當事人及訴訟標的，僅減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自為 法之所許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張系爭商場內公園段二三四七、二三四八、二三四九、二三五０ 建號房屋及共同使用部分同段二三四五建號、應有部分一００００分之四０三七
房屋均為原告所有，原告原將系爭房屋出租予訴外人統穩公司，惟租賃契約已於 九十三年二月一日屆期，並未續訂租約。被告無正當權源占用原告所有系爭房屋 ，受有租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得請求被告遷讓返還系 爭房屋，並按月給付原告相當租金之不當得利，爰依民法第七百六十七條及第一 百七十九條不當得利之規定請求被告將系爭二三四七、二三四八、二三四九、二 三五０建號房屋遷讓返還原告；將系爭二三四五建號房屋遷讓返還原告及共有人 全體；及自租期屆至之翌日即九十三年二月二日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告十七萬四千三百五十九元之不當得利等情。二、被告則否認原告就系爭商場內共同使用部分二三四五建號有所有權，並辯稱：系 爭二三四五建號房屋為訴外人統穩公司所建造，僅借用原告名義登記應有部分一 ００００分之四０三七，原告無真正所有權，如認為原告有所有權，則原告亦與 訴外人統穩公司訂立分管契約而由訴外人統穩公司使用及收益；且系爭二三四五 建號房屋之共有人即訴外人統穩公司不同意原告提起返還系爭二三四五建號共有 物訴訟，又訴外人統穩公司為系爭商場之另一共有人，該公司已將其名下所有系 爭商場建物均信託登記予參加人名下，參加人已將系爭商場內訴外人統穩公司所 有建物出租予被告，被告均按期給付租金，自非無權占有，又被告是因承租訴外 人統穩公司所有區分所有建物，始因而占有使用系爭商場內共同使用部分二三四 五建號，被告係按訴外人統穩公司應有部分比例使用系爭二三四五建號，依民法 第八百十八條規定自非無權占有，再訴外人統穩公司就系爭房屋有優先續租權， 並已向原告表示續租之意，訴外人統穩公司就系爭房屋自仍有租賃契約關係，被 告亦非無權占有等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）坐落臺南市○區○○段一○一八地號土地為原告丙○○所有，同段一○二○地 號土地為原告丁○○所有，土地上公園段二三四七建號門牌「臺南市○區○○ 路一段二三四號」、二三四八建號門牌「臺南市○區○○路一段二三八號」、 二三四九建號門牌「臺南市○區○○路一段二三六號」房屋為原告丙○○所有 ，同段二三五０建號門牌「臺南市○區○○路一段二三二號」房屋為原告丁○ ○所有，原同段二三五一建號門牌「臺南市○區○○路一段二一八號」建物為 原告二人所共有，應有部分各為二分之一，此有土地及建物登記謄本、建物所 有權狀、房屋稅繳款書在卷可稽。
（二）訴外人統穩公司計畫將原告所有公園段一○一八、一○二○地號土地，一併與 該公司所有公園段一０二一、一０二二、一０二三、一０二四、一０二五、一 ０二六、一０二七、一０二八之三、一０三一、一０三二、一０四三之三地號 土地合併興建系爭三層鋼骨及鋼筋混凝土造商場使用，並欲將原告原有坐落於 一０一八、一０二０地號土地上之前開舊有五棟建物改裝後，納入規劃為系爭 商場之一部分，乃於八十六年九月三十日與原告訂立租賃契約，向原告承租所 有同段一○一八、一○二○地號土地及其上原同段二三四七、二三四八、二三 四九、二三五０建號房屋，以及日後規劃興建系爭商場後會興建在同段一○一 八、一○二○地號土地上之共同使用部份（系爭商場之二樓部分即系爭二三四 五建號之一部分），租期自八十七年二月一日起至九十三年二月一日止，每年
租金八十四萬元（每月七萬元），至於原同段二三五一建號則未出租訴外人統 穩公司，有兩造所提出之租賃契約書、被告所提出之租賃契約書附圖、平面圖 、建物登記謄本、臺南市政府工務（87）南工使字第一一一九號使用執照、系 爭商場平面圖在卷可憑。
（三）訴外人統穩公司嗣將系爭三層鋼骨、鋼筋混凝土造商場興建完成，系爭商場共 同使用部份即編為公園段二三四五建號，因系爭商場內有原告所有二三四七、 二三四八、二三四九、二三五○、二三五一建號房屋，因此系爭商場共同使用 部份二三四五建號登記為原告二人合計應有部分一００００分之四○三七，訴 外人統穩公司之應有部分一００００分之五九六三，系爭二三四五建號房屋由 原告與訴外人統穩公司所共有，有建物登記謄本附卷可考。（四）訴外人統穩公司於九十二年四月一日與參加人訂立建物信託契約書，訴外人統 穩公司將其在系爭商場內所有之土地、建物連同共同使用部份系爭二三四五建 號之應有部分一００００分之五九六三之所有權、使用、收益權均信託登記參 加人，並於九十二年四月十六日辦妥土地及建物之信託登記，有土地及建物登 記謄本、建物信託契約書在卷足稽。
（五）九十二年六月一日參加人與被告訂立房屋租賃契約書，參加人將系爭商場內同 段一九六七建號、面積一三六．四七平方公尺，未保存登記建物四二○平方公 尺，二三三七建號等二十一筆房屋、面積三二九．一九平方公尺，原告所有系 爭二三四七、二三四八、二三四九、二三五○建號房屋、面積合計五三．一○ 平方公尺，共同使用部份即二三四五建號、面積六六四．二九平方公尺，合計 承租面積為一六○三．○五平方公尺（不含挑空部分面積一○六．四二平方公 尺，即一七○九．四七平方公尺減一○六．四二平方公尺等於一六○三．○五 平方公尺）出租被告，租期自九十二年六月一日起至九十四年十一月三十日止 ，租金在九十三年十一月三十日以前，為每月八十七萬元（土地五萬元，建物 八十二萬元），租金自九十三年十二月一日起，每月為九十二萬元（土地五萬 元，建物八十七萬元），有房屋租賃契約書、二三四五建號建物測量成果圖、 平面圖二件、照片三十二張附卷可憑。
四、得心證之理由：
本件兩造之爭執點在於：（一）原告提起本件訴訟就系爭二三四五建號房屋之返 還請求權是否須得共有人同意，始得起訴？（二）系爭二三四五建號部分原告是 否有應有部分一００００分之四○三七之所有權？（三）訴外人統穩公司與原告 間所訂立之系爭房屋租賃契約是否已於九十三年二月一日因租期屆滿而消滅？（ 四）原告與訴外人統穩公司間就系爭二三四五建號部分有無約定分管使用契約？ （五）被告有無占有使用原告所有建物之正當權源？即被告應否遷讓返還系爭房 屋？（六）被告應否返還原告相當租金之不當得利及其金額為何？經查：（一）原告請求被告遷讓返還系爭二三四五建號房屋是否須得他共有人同意，始得起 訴：
按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有 物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。次 按依民法第八百二十一條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，
為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為 標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權， 係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪 共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第 八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已 。至於民法第八百二十一條但書所稱之利益，乃指客觀之法律上利益而言，至 各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問，又依民法第八 百二十一條規定，訴請返還系爭建物於全體共有人，並無須得全體共有人同意 之必要（參照最高法院二十八年台上字第二三六一號判例要旨、五十八年度台 上字第八七二號判決、八十四年度台再字第一一二號判決要旨）。查系爭商場 之共同使用部分即系爭二三四五建號房屋，依建物登記謄本記載，原告二人合 計其應有部分為一００００分之四○三七，訴外人統穩公司應有部分為一００ ００分之五九六三，因之系爭二三四五建號係由原告與訴外人統穩公司共有， 嗣後訴外人統穩公司將其系爭二三四五建號之應有部分一００００分之五九六 三信託登記予參加人。原告起訴主張被告無權占有系爭二三四五建號全部，依 民法第七百六十七條、第八百二十一條規定請求被告將系爭二三四五建號房屋 遷讓返還原告及共有人全體，參諸上開說明，並無須得其他共有人之同意。被 告辯稱就系爭二三四五建號房屋，他共有人即訴外人統穩公司與該公司之受託 人即參加人，均不同意原告依民法第八百二十一條規定對被告提起返還共有物 訴訟，則原告請求被告遷讓返還系爭二三四五建號房屋，其起訴不合法云云， 即無可採。
（二）系爭二三四五建號原告是否有應有部分一００００分之四○三七之所有權： 被告否認系爭二三四五建號部分原告有應有部分一００００分之四○三七之所 有權，辯稱：系爭二三四五建號共同使用部分由訴外人統穩公司出資興建，原 告於系爭二三四五建號保有應有部分之登記名義，係因原告與訴外人統穩公司 間訂有租賃契約，建築師將原告土地及舊有建物一併納入規劃所致，故原告未 出資興建之系爭二三四五建號僅借用原告名義登記云云，並經證人即訴外人統 穩公司負責人陳連進附和其說，證稱：「：：二三四五建號共同使用部份是由 統穩公司出資興建，當初因為是消防法規的規定，且我們要當作商場使用，將 原告的私有部分打通，依法令規定必須將原告的應有部分納入公共設施的應有 部分比例，所以訂立租賃契約書就有跟原告約定，所以只是登記原告有應有部 分，但是由統穩公司享有使用收益權。所以二三四五建號全部原告均無使用收 益權，我們只是借原告的名義登記公共部分的所有權一部分，實際上二三四五 建號全部是統穩公司所有，所以我們在租賃契約第六條有約定新建部分是承租 人出資興建，原告不得以新建部分向任何金融機構或是第三人設定抵押借款。 所稱的新建部分是指二三四五建號全部。」等語（見本院九十四年一月三日言 詞辯論筆錄）。惟查：
１、按依土地法所為之登記有絕對之效力，土地法第四十三條定有明文。查系爭二 三四五建號共同使用部分依原告所有建物所有權所登記持有比例合計，原告應 有部分為一００００分之四０三七，有建物登記謄本及所有權狀可稽，依法自
有絕對之效力，自應認為系爭二三四五建號其中應有部分一００００分之四０ 三七為原告所有。證人陳連進所稱借用原告名義登記云云，既未經辦理信託登 記，自難遽信。次按區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依 下列規定辦理：同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區 分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人 共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。區分所有建 物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號 、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所 有權狀，土地登記規則第八十一條定有明文。查系爭商場內其中系爭二三四七 、二三四八、二三四九、二三五○建號房屋，以及同段二三五一建號建物原即 為原告所有之舊有建物，經訴外人統穩公司合併打通規劃成為系爭商場之一部 分，此為兩造所不爭執，則參諸上開規定，就系爭商場之共同使用部分即系爭 二三四五建號，原告合計應有部分比例為一００００分之四０三七，係因原告 有上開二三四七、二三四八、二三四九、二三五０、二三五一建號建物之所有 權，依原告所有建物所有權之比例而就共同使用之系爭二三四五建號建物合計 有一００００分之四０七三之分別共有權，此觀原告所提出之上開二三四七、 二三四八、二三四九、二三五０、二三五一建號建物之所有權狀及土地登記謄 本，依序記載共同使用部分：二三四五建號，六六六．二七平方公尺，權利範 圍：分別共有一００００分之三一八、一００００分之二二九、一００００分 之二二０、一００００分之二二一、一００００分之三０五九，合計為一００ ００分之四０七三可證，被告就上開二三四七、二三四八、二三四九、二三五 ０、二三五一建號建物確為原告所有乙節亦無爭執，因之證人陳連進證稱：當 初因為是消防法規的規定，必須將原告的應有部分納入公共設施的應有部分比 例云云，應非事實。
２、再者，依建物登記謄本記載系爭二三四五建號為三層鋼骨鋼筋混凝土造，其層 次面積：一層為三一０．０１平方公尺，二層為二三二．九一平方公尺，三層 為四九．八五平方公尺，陽台為一．九八平方公尺，騎樓為七一．五二平方公 尺，總面積合計為六六六．二七平方公尺，有建物登記謄本憑。且觀之原告與 訴外人統穩公司就系爭建物所訂立之租賃契約書並隻字片語約定系爭商場內共 同使用部分之所有權均為訴外人統穩公司所有而借用原告名義登記，再參酌證 人陳連進證稱「（問：提示租賃契約書是否八十六年九月三十日與原告所訂立 的？承租的範圍為何？有無包括二三四五建號？）是，我們統穩公司與原告所 訂立的，我們公司承租的部分是建號二三四七、二三四八、二三四九、二三五 ○，及二三四五建號的一部分以及上開五個建號的基地部分，（當場提出租賃 契約附圖一、二）當初租賃契約書有附兩張的建物平面圖，當時後建物尚未完 工，所以是建築師所畫的建物平面圖，一、二樓的部分都是承租淺綠色部分， 比對面積一樓部分應該是現在原告所有建號二三四七、二三四八、二三四九、 二三五○部分，二樓部分應該是二三四五建號其中的廁所部分，二樓部分是我 出資興建的。」等語（見同上筆錄），即當初原告出租予訴外人統穩公司有關 系爭二三四五建號僅其中二樓的廁所部分而已，有兩造所不爭執之租賃契約書
附圖可稽，顯非將系爭二三四五建號原告應有部分一００００分之四０七三全 部出租予訴外人統穩公司。至於原告與訴外人統穩公司於租賃契約書第六項第 ６點約定「本租賃物新建部分係承租人出資興建，出租人不得以新建之建物向 任何金融機構或第三人設定權利。」僅係約定限制原告不得將新建之系爭二三 四五建號之共有權向金融機構或第三人設定權利，尚難僅依上開約定即認新建 部分係借用原告名義登記，況若原告確與訴外人統穩公司約定系爭二三四五建 號原告之共有權係借用原告名義登記，自可將其約定明文記載於租賃契約內， 惟租賃契約並無此項約定之記載，自應解為原告與訴外人統穩公司無為此項約 定之意，況系爭商場內確有原告所有之區分所有建物，依法原告自可按所有權 之比例就系爭二三四五建號有應有部分之共有權，因之證人陳連進有關系爭二 三四五建號全部為訴外人統穩公司所有，是借用原告名義登記所有權一部分之 證詞，應不足採信。因之，被告否認系爭二三四五建號部分原告有應有部分一 ００００分之四○三七之所有權，應無可採
（三）訴外人統穩公司與原告間所訂立之系爭房屋租賃契約是否仍有效存在： 按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一 項定有明文。查原告與訴外人統穩公司就公園段一０一八、一０二０地號土地 及其上系爭房屋所訂立之租賃契約書，其租賃期限為自八十七年二月一日起至 九十三年二月一日止，此為兩造所不爭執。至於該租賃契約第六項第２點約定 「契約期滿，如承租人要求繼續租用，承租人享有優先續租權，租金以當年之 物價指數予以調整。」，並無有關承租人要求繼續租用，即生續租效力之記載 ，自應解為出租人之原告如欲繼續將租賃標的物出租他人時，承租人即訴外人 統穩公司有優先續租之權利，租金應依當年之物價指數調整約定之，查租金及 租期均為租賃契約之要素，若原告與訴外人統穩公司無法就續租之租金及續租 之期間等租賃契約要素達成合意，自難認已發生續租之效力，因之上開約定尚 難解為一經承租人表示續租之意，縱就租金金額無法達成合意，亦已發生租賃 契約繼續存在效力。查原告與訴外人統穩公司無法就續租之租金達成合意，業 經證人陳連進證述屬實（見同上筆錄），則縱認證人陳連進確曾向原告表示欲 繼續承租之意，應認為尚未生續租之效力，參諸證人陳連進亦證稱：「有，在 屆期的二、三個月前我有代表公司去找原告二、三次，表示要繼續承租系爭建 物，但是原告都不願意租給我們公司，說要自行租給被告公司，所以我們公司 沒有再跟原告訂立租賃契約。」等語（見同上筆錄），堪認原告與訴外人統穩 公司於九十三年二月一日租期屆滿後並未續訂租賃契約，則參諸上開規定，其 等間之租賃契約自九十三年二月二日起已因租賃期限屆滿而消滅，被告辯稱： 依租賃契約約定訴外人統穩公司有優先承租權且該公司已向原告表示續租之意 ，則原告與訴外人統穩公司間就系爭房屋之租賃契約仍有效存在云云，應不足 採。
（四）原告與訴外人統穩公司就系爭二三四五建號共同使用部分有無約定分管使用契 約：
１、分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂 應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因
此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利 。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分 管性質，與共有物之分割不同。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表 示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指 依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。共有物分管之 約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉 ，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（參照最高法院五十七年台 上字第二三八七號判例、八十七年度台上字第一三五九號及八十三年度台上字 第一三七七號判決）。
２、查被告辯稱原告與訴外人統穩公司就系爭二三四五建號共同使用部分有約定分 管使用契約，約定系爭二三四五建號共同使用部分均由訴外人統穩公司管理使 用等情，並舉證人即訴外人統穩公司負責人陳連進為證，惟為原告所否認。經 查，證人陳連進到庭證稱：「：：當初訂立租賃契約時，我們有與原告口頭約 定，這棟商場法定空地部分約定由原告使用，原告再（在）讓人家寄車，至於 二三四五建號共同使用部份則約定由統穩公司使用，且原告必須經由系爭商場 旁邊，我個人的私有土地才可以出入，因為有上述約定，我才同意提供我的私 有土地讓原告通行使用。」等語（見本院九十四年一月三日言詞辯論筆錄）。 參諸原告所提出臺南市政府工務局（87）南工使字第一一一九號使用執照、系 爭二三四五建號建物測量成果圖，及被告所提出系爭商場設計平面圖，系爭商 場於八十七年七月二十七日建築完成，系爭二三四五建號共同使用部分為走道 、樓梯、空調室、廁所，經本院詢問原告：「二三四五建號自統穩公司興建完 成後，原告曾否使用收益？」原告及其訴訟代理人稱：「沒有使用過。」等語 （見本院九十四年三月七日言詞辯論筆錄），查依證人陳連進證稱：「（問： 提示租賃契約書是否八十六年九月三十日與原告所訂立的？承租的範圍為何？ 有無包括二三四五建號？）是，我們統穩公司與原告所訂立的，我們公司承租 的部分是建號二三四七、二三四八、二三四九、二三五○，及二三四五建號的 一部分以及上開五個建號的基地部分，（當場提出租賃契約附圖一、二）當初 租賃契約書有附兩張的建物平面圖，當時後建物尚未完工，所以是建築師所畫 的建物平面圖，一、二樓的部分都是承租淺綠色部分，比對面積一樓部分應該 是現在原告所有建號二三四七、二三四八、二三四九、二三五○部分，二樓部 分應該是二三四五建號其中的廁所部分，二樓部分是我出資興建的。」，「因 為二樓的部分是坐落在原告所有的土地上公園段一○一八、一○二○土地，系 爭二三四七、二三四八、二三四九、二三五○建號及二三四五建號如租賃契約 附圖二樓部分都是坐落在原告所有的土地上，所以我們是訂立租賃契約向原告 承租，上開土地上的所有建物。所以二三四五建號的一部分才會向原告承租： ：。」等語（見本院九十四年一月三日言詞辯論筆錄），並參以被告所提出且 為原告所不爭執之租賃契約附圖，足認訴外人統穩公司向原告所承租者僅系爭 二三四五建號在二樓的一部分，並非承租系爭二三四五建號全部。原告既然僅 將系爭二三四五建號在二樓之一部分出租訴外人統穩公司，乃竟長期未曾使用
系爭二三四五建號均由訴外人統穩公司占有使用甚或由訴外人統穩公司之受託 人即參加人將系爭二三四五建號全部出租於被告而使用收益，未予干涉等情以 觀，並參諸前揭說明，堪認證人陳連進有關訴外人統穩公司與原告間就系爭二 三四五建號有約定分管使用契約之證言為可信，因之被告辯稱原告與訴外人統 穩公司約定系爭二三四五建號全部均由訴外人統穩公司占有使用及收益，應堪 採信，原告否認其事，應無可取。
（五）被告應否遷讓返還系爭房屋：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七 條前段定有明文。依被告所提出參加人與被告於九十二年九月八日所訂立之房 屋租賃契約書第一條約定「甲方（參加人）所有之臺南市○○段等一０二０等 十三筆土地及地上建物１＋２＋３樓賣場出租予乙方（被告）」，有房屋租賃 契約書可稽，再參以原告所提出被告占有使用系爭商場之照片三十二張以觀， 除原告所有及使用之二三五一建號房屋外，其餘系爭商場均由參加人出租予被 告，即包含訴外人統穩公司所有建物及原告所有系爭二三四七、二三四八、二 三四九、二三五０建號，連同系爭二三四五建號共同使用部分即走道、樓梯、 空調室、廁所等，亦均由被告全部予以占用，作為電腦賣場、攤位等營業使用 ，按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權， 所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分 。訴外人統穩公司之受託人即參加人既占有使用原告所有系爭二三四七、二三 四八、二三四九、二三五０建號，就系爭二三四五建號部分亦全部由被告占用 ，顯然非按訴外人統穩公司所有建物應有部分之比例使用收益系爭二三四五建 號，而係就系爭二三四五建號共有物全部予以占有使用，被告辯稱：參加人未 將原告所共同使用部分另行出租予被告，係因被告承租訴外人統穩公司區分所 有建物，自然含走道、樓梯、空調室等共用部分之使用權，未違反共同使用部 分」之經濟目的使用方法，亦未逾越應有部分之範圍云云，顯非事實，不足採 信。足認被告確占有使用系爭原告所有二三四七、二三四八、二三四九、二三 五０建號、二三四五建號應有部分一００００分之四０三七建物。 ２、被告辯稱伊公司與參加人訂有房屋租賃契約書，並按期給付租金，並非無權占 有云云。查就原告原所有之建物即系爭二三四七、二三四八、二三四九、二三 五０建號房屋部分，雖訴外人統穩公司與原告曾訂有租賃契約，惟該租賃契約 自九十三年二月二日起已因租期屆滿而消滅，依原告與訴外人統穩公司所訂租 賃契約書第六項第五點約定「承租人（訴外人統穩公司）負擔原有建物依實際 需要依設計圖樣予以改建，費用由承租人支付，所有權維持出租人，租約期滿 如不續租，依期滿現狀騰空交還出租人（原告）。」因之，自九十三年二月二 日起，訴外人統穩公司即應系爭二三四七、二三四八、二三四九、二三五０建 號房屋遷讓返還原告，因之被告自不得持伊公司與訴外人統穩公司之受託人即 參加人間所訂房屋租賃契約，對原告主張有占有權源，因之，原告主張被告自 九十三年二月二日起已無權占有使用系爭二三四七、二三四八、二三四九、二 三五０建號建物，即屬有據，從而，原告依前開民法第七百六十七條前段規定 ，請求被告應將坐落臺南市○區○○段二三四七建號門牌「臺南市○區○○路
一段二三四號」房屋、同段二三四八建號門牌「臺南市○區○○路一段二三八 號」房屋、同段二三四九建號門牌「臺南市○區○○路一段二三六號」房屋遷 讓返還原告丙○○。被告應將坐落臺南市○區○○段二三五０建號門牌「臺南 市○區○○路一段二三二號」房屋遷讓返還原告丁○○，應予准許。至於就系 爭二三四五建號部分，查原告與訴外人統穩公司間既訂有分管契約存在，即約 定系爭二三四五建號全部均由訴外人統穩公司占有使用及收益，則訴外人統穩 公司之受託人即參加人再將系爭二三四五建號全部出租予被告，被告本於前開 訴外人統穩公司與原告間之分管契約而占有使用系爭二三四五建號，應認為有 占有之正當權源，自非無權占有，因之，原告依民法第七百六十七條、第八百 二十一條規定請求被告應將坐落臺南市○區○○段二三四五建號門牌「臺南市 ○區○○路一段等」、建物面積六六六、二七平方公尺遷讓返還原告及共有人 全體，即乏所據，不能准許。被告既有占有使用系爭二三四五建號之正當權源 ，自不構成不當得利，因之，原告請求被告占有使用系爭二三四五建號建物之 不當得利，亦屬無據，不應准許。
（六）被告應否返還原告相當租金之不當得利及其金額： １、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原 因，而其後已不存在者亦同，民法第一百七十九條定有明文。又被告無權占有 使用原告所有系爭二三四七、二三四八、二三四九、二三五０建號房屋，可能 獲得相當租金之利益，原告亦因而受有不能使用收益之損害，乃社會通常之觀 念，則原告請求被告應給付相當租金之不當得利，即屬有據，應予准許。次查
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