臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度重訴字第一六九號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林坤賢律師
被 告 丙○○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 周進文律師
右當事人間給付違約金事件，本院於九十四年二月二十五日辯論終結，判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告於民國九十二年八月四日以新台幣（下同）三千六百二十八 萬七千九百七十三元、一億零七百四十一萬三千八百二十四元，合計一億四千三 百七十萬一千七百九十七元向購買被告丙○○○、黃永裕分別所有坐落台中市○ 區○○段第九三、九四地號土地，為塗銷抵押權登記，約定由原告於訴外人張福 本聲請鈞院民事執行處（下稱執行處）拍賣抵押物強制執行程序（八十五年度執 七字第一四三四三號），以高價承買九三地號土地，再由黃永裕將九四地號土地 移轉予原告，買賣契約簽訂後，原告交付現金八百萬元及面額六百三十七萬元之 支票乙紙為定金。執行處原將系爭二筆土地與同段九二、二─一八等四筆土地分 別標價，合併拍賣。經丙○○○及併案執行債權人張順美聲明異議，始將拍賣條 件變更為按九三、九四、九二、二─一八四筆土地之順序，分別標價、分別拍賣 。原告於九十三年二月十日以高於鑑定底價約三倍之六千三百八十二萬元拍得九 三地號土地，乃於同年月十六日依不動產買賣契約書第六條第四項第一款函請被 告交付九四地號土地過戶所需文件，被告竟以原告未及時於九十三年一月三十一 日前拍定九三地號土地以申報土地增值稅減半為由解除契約。原告再函催告，被 告仍置之不理。丙○○○為阻止交付過戶文件之條件成就，並與人頭張順美以執 行處拍賣公告所定拍賣條件誤植為「分別標價，合併拍賣」為由，聲請撤銷拍定 。執行處礙於拍賣公告內容確有瑕疵，如不撤銷拍定，日後訴訟將使原告遲遲無 法取得權利移轉證明書而受有損害，乃撤銷拍定程序。不動產所有權移轉在實務 上可分簽約、備件、完稅、過戶等四個階段，系爭買賣契約書第五條所謂「同地 段九四地號土地上之所有權，則於法拍塗銷抵押權後，由乙方備齊所有過戶文件 以正常買賣程序辦理產權過戶」，係過戶之時點。與契約書第六條第一項規定交 付文件之時點，二者並不衝突。被告於撤銷拍定前，違約在先，為此，依買賣契 約書第二十一條，請求被告以所受領定金及九三地號土地原拍賣價金之半數賠償 原告，並聲明：⑴被告應連帶給付原告新台幣三千九百零九萬五千元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：被告提供九四地號土地所有權移轉登記文件，以九三地號土地業 經原告拍定並塗銷抵押權登記為前提。九十三年二月十日拍賣程序有瑕疵，經丙
○○○及張順美聲明異議，執行處徵詢原告意見後撤銷拍定。被告交付過戶文件 之義務尚未發生，自無違約；縱有違約，應賠償之違約金為已受領之八百萬元。 林坤賢律師所保管之六百三十七萬元支票，及原告已領回之拍賣價金六千三百八 十二萬元，均未交付被告，自不得列為違約金。又系爭買賣契約，影響第三人公 平參與投標的權利，有違公序良俗，應為無效。三、原告主張伊於九十二年八月四日以一億四千三百七十萬一千七百九十七元購買丙 ○○○、黃永裕分別所有坐落台中市○區○○段第九三、九四地號土地，因二筆 土地另案查封，為塗銷抵押權登記，兩造約定先由伊於本院執行處拍賣程序，以 高價承買九三地號土地，再由黃永裕交付九四地號過戶所需文件完成移轉登記。 伊於買賣契約簽訂後交付現金八百萬元及面額六百三十七萬元之支票乙紙為定金 。嗣於九十三年二月十日以六千三百八十二萬元拍得九三地號土地。乃於同年月 十六日函請被告交付九四地號土地過戶所需文件，惟被告拒絕交付。丙○○○及 張順美並以拍賣條件有瑕疵為由，聲明異議，執行處因而撤銷拍定之事實，業據 原告提出買賣契約書、存證信函等為證，且為被告所不爭，並經調閱本院八十五 年度執七字第一四三四三號強制執行卷查明屬實，堪認為真實。是本件應審酌者 為系爭買賣契約有無違反公序良俗而無效及被告未交付九四地號土地移轉登記所 需文件是否構成違約。
四、按強制執行之拍賣，本質上為買賣之一種，原則上以使債權人獲得清償為最高原 則，但拍賣程序與普通買賣仍有不同，所以強制執行法第八十一條第一項及第二 項第五款規定，拍賣最低價額，應由執行法院先期公告，以使不特定多數人，得 依法院所定之拍賣程序，公平參與投標，俾拍得最高價額，以使債權人之債權獲 得滿足，如有以不當方法，排除他人公平參與投標之機會，即與強制執行程序相 違。查兩造所定買賣契約，係由原告以一億四千三百七十萬一千七百九十七元買 受被告所有之九三、九四二筆土地，依契約自由原則，本為法所許；惟兩造為順 利塗銷因另案查封之抵押權登記，約定由甲方（原告）於九三地號土地拍賣時， 以高於買賣土地之價格十％以上向執行法院投標承買，拍定價格合於合約雙方議 定之土地價格時，則視為甲方業已依約給付九三地號土地應付全部價款，高於合 約議定之價格時，就超出之部分，視為甲方給付同九四地號土地之應付土地價款 之一部，無庸退還予甲方（見契約第六條第二款），此合約是否法律所准許，即 有研究之餘地。查執行處九十三年一月十六日所定九三、九四地號拍賣底價分別 為二千四百萬元、六千六百萬元。九十三年二月十日應買第一標即九三地號土地 之標單除原告出價六千三百八十二萬元外，其餘應買者分別為吳美麗等二人四千 一百三十二萬七千元、梁春木三千七百八十九萬元、徐明傳三千七百六十九萬元 、游玉練三千五百十六萬八千八百元、王天生等三人二千八百八十八萬八千八百 元、吳庭樟等五人二千八百五十萬零一百元；應買第二標即九四地號土地者為梁 春木九千七百八十九萬元，業經本院調卷查明屬實，有投標書影本附卷可稽。原 告投標金額較諸第二高標之吳美麗等二人相達二千二百四十九萬三千元；較諸最 低標吳庭樟等五人之出價更高達三千五百三十一萬九千九百元。原告所以出此高 價，係因其差價超過底價部分可作為購買九四地號土地之價金之一部，是其只要 不高出系爭二筆土地之買賣價金一億四千三百七十萬一千七百九十七元，儘可高
價搶標，此由原告自陳其係以高於鑑定價格約三倍之價格標得九三地號土地即明 。原告在標得九三地號土地後，再依買賣契約請求被告移轉九四地號土地所有權 即可取得二筆土地之所有權。就兩造而言，固於權利無損，但就拍賣程序而言， 形同高價標得九三地號土地，即標得九四地號土地，既剝奪了其他人參與公平競 標九三地號土地的機會；甚至剝奪了第二標（九四地號土地）最高投標人梁春木 得標之機會。原告固主張依兩造約定之方式標買，債權人及債務人均可獲得最高 之滿足，完全符合拍賣之本旨，於法並無不合；惟就強制執行拍賣程序而言，如 於法院拍賣前，得以不動產買賣契約，就其中一部由當事人以高價搶標，再就其 餘不動產以買賣契約之方式移轉，其結果將使強制執行法第八十一條第一項及第 二項第五款之規定形同虛設，並導致債務人即買賣契約之出賣人於拍定前有受威 脅、利誘不法情事發生之可能，更易使有野心之投標人，以不正當手段締結此種 契約，達其操縱拍賣之目的，此觀九十三年十月二十六日，九三、九四、九二、 二─一八等四筆土地經執行處合併拍賣後投標人陳進財以二億二千五百六十九萬 元等標，扣除九二、二─一八等二筆土地之拍賣金額，系爭二筆土地之拍賣價金 為二億一千零三十一萬元，高於兩造原定買賣金額達六千六百六十萬八千二百零 三元，益徵暴利之鉅。足認兩造所訂買賣契約不特與強制執行法公平投標之原意 相左且與公序良俗有違，自應解為無效。
五、次查，依兩造簽訂之買賣契約第五條：「本買賣土地存有抵押權人為張福本之抵 押權設定登記，並由抵押權人張福本實施抵押權查封在案，為甲方順利取得本買 賣土地，並塗銷本買賣土地上全部抵押權設定登記，雙方同意委由林坤賢律師以 法拍方式由甲方以拍定人身份取得前述同地段九三地號土地之所有權，同地段九 四地號土地之所有權，則於法拍塗銷抵押權後，由乙方備齊所有過戶文件以正常 買賣程序辦理產權過戶」。第六條「基於本買賣標的物上有前述抵押權登記及塗 銷抵押權之問題存在，雙方同意本買賣標的之付款方式如下：‧‧‧。同地段九 三地號土地拍賣時，甲方承諾以高於本買賣土地之價格十％以上向法院投標承買 。拍定價格合於本合約雙方議定之土地價格時，則視為甲方業已依約給付同地段 九三地號土地應付全部價款，高於本合約雙方議定之價格時，就超出之部份，視 為甲方給付乙方同地段九四地號土地之應付土地價款之一部，無庸退還予甲方。 甲乙雙方同意對於同地段九四地號土地之付款方式如下：（一）乙方於同地段九 三地號土地拍定後三日內交付同地段九四地號土地過戶所需之全部文件交予甲方 所指定代書」觀之。被告應於何時交付九四地號土地移轉登記所需文件，第五條 係九三地號土地法拍塗銷抵押權後，第六條則係九三地號土地拍定後三日內，二 者並不相符，惟無論採第五條之有利於被告之解釋或採第六條之有利於原告之解 釋，被告應於九三地號土地「拍定後」始有交付九四地號土地辦理所有權移轉登 記文件之義務，迨無疑義。原告固於九十三年二月十日拍賣期日標得九三地號土 地；惟該拍賣程序係就九三、九四、九二、一─二八等四筆土地分別標價拍賣， 拍賣公告所定拍賣條件應為：「各表分別標價，分別拍賣」，如其中一筆土地拍 得之價金，足以清償債權、土地增值稅及執行費用，則其餘不予拍定，本院開標 順序將依一、二、三、四標順序開標」。乃拍賣公告將「各表分別標價、分別拍 賣」之拍賣條件，誤為「參、一、分別標價（單位：新台幣元），合併拍賣）。
二、各表分別標價，合併拍賣」。自足影響應買人之投標意願及投標行為。按當 事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、 執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事 ，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。執行處九十三年二月十日之拍 賣程序既有瑕疵，債務人丙○○○聲明異議，自為法所許。且該拍賣程序，除丙 ○○○外，另有併案執行債權人張順美聲明異議，業經本院調卷查明屬實，有各 該聲明異議狀影本在卷可稽，原告主張該拍賣程序無法拍定係因丙○○○聲明異 議所致，已與事實有所不合。且如原告所自陳，執行法院於債務人及併案執行債 權人聲明異議後曾徵詢原告之意見後始撤銷拍定，顯見該拍賣程序未能拍定，係 執行法院所定拍賣條件有瑕疵有以致之，原告指陳丙○○○所為聲明異議係民法 第一百零一條第一項所規定「不正當行為」，自無可採。執行處既依法撤銷拍定 ，拍賣程序即回復未拍定前之狀態，縱如原告主張系爭買賣契約有效，契約所定 被告於「九三地號拍定後」交付九四地號土地所有權移轉登記文件之義務即尚未 成就，從而，原告主張被告未交付九四地號過戶文件，應負給付遲延責任，即無 足採。
六、綜上所述，原告主張被告違反契約，應給付違約金，顯無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，核與本件判決結果無影響， 爰不另一一論述，附此敘明。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。九、結論：依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 三 月 十一 日 臺灣臺中地方法院民事第二庭
~B法 官 陳春長
右為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十四 年 三 月 十一 日~B法院書記官