臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第206號
上 訴 人 張文月
訴訟代理人 彭成青律師
被 上 訴人 彭靖男
訴訟代理人 林助信律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國106年3月
9日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第360號第一審判決提起上訴
，本院於106年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人及原審被告張文日、張秀霓、張秀虹 、張育綾（下稱張文日等4人）之父張榮鈿於民國91年4月30 日邀同上訴人為連帶保證人，與被上訴人簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），以每坪新臺幣（下同）1萬元 、總價款100萬元之價格，將坐落苗栗縣頭份市○○段0000 地號土地（重測前為同市○○○段○○○○段000○0地號， 下稱系爭土地）自水溝起算100坪，即如苗栗縣頭份地政事 務所105年10月11日複丈成果圖（見原審卷第90頁，下稱附 圖）編號甲、面積330.58平方公尺之土地出售予被上訴人。 被上訴人於簽約日付清價款，張榮鈿於簽約後亦將附圖編號 甲之土地點交予被上訴人使用，被上訴人並於其上興建鐵皮 屋從事農作迄今。系爭土地為農業發展條例規定之耕地，雙 方乃約定：「至法令變更得分割移轉時，再行辦理移轉過戶 登記」，其契約之精神係指得移轉所有權時再辦理分割，故 移轉所有權為先、分割為後，否則僅可分割，但不可移轉所 有權，殊無意義。嗣張榮鈿於101年7月20日死亡，上訴人及 張文日等4人於104年12月28日按原判決附表（下稱附表）所 示原應有部分之權利範圍辦理系爭土地之繼承登記。因農業 發展條例於89年、96年修法後，已解除對於耕地單純移轉所 有權之限制，再參酌最高法院75年台上字第404號判例之精 神，認可就購買特定部分土地之面積，換算為應有部分。經 換算如附表所示，上訴人等人現將如附表所示應移轉之應有 部分移轉登記予被上訴人，並無法律上之障礙存在，除上訴 人拒絕依系爭買賣契約履行外，張榮鈿其餘繼承人張文日等 4人均同意按換算後之權利範圍移轉登記予被上訴人，為此 ，依買賣及繼承之法律關係，求為判決上訴人將系爭土地所 有權應有部分114,955,580,601分之8,646,352,958移轉登記 予被上訴人等語。（原審就上開部分判決上訴人敗訴，上訴
人不服，提起上訴；原審判決張文日等4人應各移轉登記系 爭土地如附表所示之應有部分，未據聲明不服，不在本院審 理範圍）於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地為耕地，被上訴人與張榮鈿於91年4 月30日簽訂系爭買賣契約時，農業發展條例第16條第1項規 定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃（即2,500平 方公尺）者不得分割，被上訴人向張榮鈿購買100坪之土地 ，面積未達0.25公頃，依法不得分割。雖農業發展條例第16 條第1項第3款規定89年1月4日修正施行後所繼承之耕地得分 割為單獨所有，惟僅限於繼承人間繼承之耕地，被上訴人與 張榮鈿或上訴人等人間均無繼承關係存在，非上述例外得分 割之情形。又被上訴人係買受特定部分，系爭買賣契約並無 「移轉應有部分」之記載，依系爭買賣契約第5條、特別約 定事項第1條及第7條之約定，復已約明系爭土地將來可分割 出特定部分時，張榮鈿始負所有權移轉登記之義務，意即附 有俟日後法令變更為可辦理分割出特定部分之停止條件，在 該條件成就前，被上訴人尚不得行使分割及移轉登記請求權 ，遑論請求移轉系爭土地之應有部分作為替代給付。被上訴 人買受之特定部分土地因面積未達0.25公頃，現依法仍不得 分割為單獨所有，上開約定停止條件尚未成就，訂約時之法 律障礙猶未排除，被上訴人不得請求上訴人逕將換算後之應 有部分移轉登記予被上訴人等語，資為抗辯。於本院上訴聲 明：①原審判決不利於上訴人之部分廢棄。②被上訴人在第 一審之訴駁回。
三、得心證之理由
（一）查上訴人及張文日等4人之父張榮鈿於91年4月30日邀上訴 人為連帶保證人，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，以每坪 1萬元、總價款100萬元之價格，將系爭土地如附圖編號甲 、面積330.58平方公尺之土地出售予被上訴人，被上訴人 於簽約日付清價款，張榮鈿於簽約後亦將附圖編號甲之土 地點交予被上訴人使用，被上訴人並於其上興建鐵皮屋從 事農作迄今，嗣張榮鈿於101年7月20日死亡，上訴人及張 文日等4人為張榮鈿之繼承人，於104年12月28日按附表所 示原應有部分之權利範圍辦理系爭土地之繼承登記等情， 業據被上訴人提出系爭買賣契約（見原審卷第22至25頁） 、土地所有權狀、土地登記謄本（見原審卷第8、20、21 頁）、張榮鈿除戶戶籍謄本、繼承系統表、全戶手抄本、 全體繼承人戶籍謄本（見原審卷第9至19頁）及土地使用 現況照片（見原審卷第26頁）為證，並有苗栗縣頭份地政 事務所105年10月6日函文暨檢附之系爭土地異動索引、土
地登記謄本及以遺產分割繼承為原因辦理所有權移轉登記 之土地登記申請書、遺產分割協議書及繼承系統表等相關 資料在卷可憑（見原審卷第69至88頁）。又被上訴人買受 系爭土地如系爭買賣契約所附位置圖所示之特定部分100 坪（見原審卷第25頁），經原審函請苗栗縣頭份地政事務 所繪製複丈成果圖，即如附圖編號甲所示、面積330.58平 方公尺之土地，亦有該地政事務所105年10月14日函文暨 檢附之土地複丈成果圖（即附圖）在卷可稽（見原審卷第 89、90頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。（二）本件被上訴人依系爭買賣契約第5條、特別約定事項第1條 等約定及繼承之法律關係，請求上訴人移轉系爭土地如附 表編號1所示之應有部分，上訴人則以前揭情詞置辯。經 查：
1.修正前農業發展條例第30條前段及土地法第30條第1項 ，關於耕地或私有農地不得移轉為共有之規定，雖於89 年1月26日修正時刪除，故被上訴人與張榮鈿於91年4月 30日簽訂系爭買賣契約時，依法即得移轉如附圖編號甲 所示之土地按比例換算而成之應有部分並登記為共有。 然解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。又契約應以當事人立 約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其 他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 （最高法院19年上字第453號判例參照）。系爭買賣契 約針對買賣不動產標的之標示為：「座落頭份鎮雙喜段 1043地號內，扣除現有道路不計，由水溝起算割出壹佰 坪土地出賣，所有權全部移付（如附圖所示）」，並附 有買賣位置圖（見原審卷第24頁反面、第25頁），形式 上固堪認係約定「分割出售系爭土地之特定位置」之買 賣，而非約定「系爭土地之應有部分」之買賣。惟參以 系爭買賣契約第5條約定：「甲乙雙方同意限於法令變 更得辦理分割移轉時會同到黃貴財代書事務所辦理本案 產權移轉登記或過戶手續。」，第7條約定移轉登記、 過戶規費、分割複丈費用等悉由被上訴人負擔；特別約 定事項第1條約定：「本件土地移轉承買人同意至法令 變更得分割移轉時，再行辦理移轉過戶登記。」（見原 審卷第22頁反面、第23頁、第24頁反面）。所謂「分割 移轉」，本包括「分割」及「移轉」，則探求上開約定 之真意，應認為系爭買賣契約之買賣標的形式上雖為系 爭土地之特定部分100坪，並約明法令變更得辦理分割 移轉時，再辦理分割並移轉過戶，然雙方並不排除特定
部分買賣之分割登記如法令有限制，得換算為應有部分 而辦理應有部分之移轉登記，使被上訴人成為共有人之 選項，始有系爭買賣契約第5條記載「辦理『分割』『 移轉』時」，特別約定事項第1條記載「得『分割』『 移轉』時」，而非「可分割時」之約定；否則上開約定 儘可載明「限於法令允許分割時」，而非尚載「移轉時 」之字句。是被上訴人於法令變更得辦理分割移轉時， 請求上訴人等人辦理分割移轉登記，固屬有據，然如因 法令之限制致無法分割，應得請求換算為應有部分而辦 理所有權應有部分之移轉登記，始符合契約當事人之真 意及公平原則。
2.每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分 割，農業發展條例第16條第1項本文定有明文。又單獨 所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分 分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移 轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共 有該土地（最高法院75年台上字第404號判例參照）。 準此，若土地特定部分出賣人有不能將該特定部分分割 後再移轉登記予買受人之情形，買受人應得請求出賣人 移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與出賣人共 有該土地。本件被上訴人向張榮鈿買受系爭土地如附圖 編號甲所示面積330.58平方公尺之特定部分土地，約定 於法令變更得分割移轉時，再行辦理分割移轉登記，業 如前述。而系爭土地為山坡地保育區農牧用地，屬於農 業發展條例第3條第11款所規定之耕地，有土地登記謄 本在卷可稽（見原審卷第20、21頁），並為兩造所不爭 執。上訴人亦自承系爭土地依農業發展條例第16條規定 不能細分，且無同條第1項第3款規定之適用，則被上訴 人因農業發展條例前揭避免農地細分之規定限制，固不 能請求出賣人將附圖編號甲部分之土地單獨分割後，再 移轉登記予被上訴人，惟被上訴人請求出賣人按附圖編 號甲之面積330.58平方公尺換算為系爭土地之應有部分 339,051分之33,058，並將該應有部分移轉登記予被上 訴人，而維持共有關係，與系爭買賣契約之前揭約定內 容無違，符合系爭買賣契約立約時當事人之真意，於法 有據。是被上訴人買受系爭土地如附圖編號甲部分，其 分割後再移轉之條件雖未成就，應無礙其得請求移轉按 比例換算之應有部分。上訴人抗辯：依系爭買賣契約第 5條、第7條及特別約定事項第1條之約定，已約明系爭 土地將來可分割出特定部分時，張榮鈿始負所有權移轉
登記之義務，意即附有俟日後法令變更為可辦理分割出 特定部分之停止條件，在該條件成就前，被上訴人尚不 得行使分割及移轉登記請求權，遑論請求移轉系爭土地 之應有部分作為替代給付，最高法院上開判例應以權利 人得行使請求權為前提，系爭買賣契約之停止條件尚未 成就，本件無該判例之適用云云，並非可採。
3.上訴人復抗辯：系爭土地受農業發展條例第16條農地不 得細分等規定之限制，被上訴人向張榮鈿買受之土地面 積未達0.25公頃，且農業發展條例第16條第1項第3款限 於繼承人間對繼承之耕地始有適用，因被上訴人與張榮 鈿、上訴人間均不具繼承關係，無該規定之適用，故不 得請求上訴人等分割及移轉系爭土地所有權云云。惟本 件被上訴人並未請求上訴人及張文日等4人將附圖編號 甲部分自系爭土地分割後，再移轉該部分所有權予被上 訴人，是上訴人此部分抗辯，仍無可採。
（三）張榮鈿已於101年7月20日死亡，系爭土地由上訴人及張文 日等4人繼承，並於104年12月28日以分割繼承為原因辦妥 所有權登記，其等繼承之應有部分如附表所示，張文日等 4人並出具聲明書，陳明同意遵守系爭買賣契約之約定， 並同意由其等如附表「原應有部分」欄所示之應有部分， 各移轉如「應移轉之應有部分」欄所示之應有部分予被上 訴人等語（見本院卷第33、34頁）。是上訴人繼承系爭買 賣契約之義務，自有依被上訴人之請求，將如附表編號1 所示「應移轉之應有部分」欄所示之應有部分移轉登記予 被上訴人之義務。
四、綜上所述，被上訴人依買賣及繼承之法律關係，請求上訴人 將系爭土地所有權應有部分114,955,580,601分之8,646,352 ,958、移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。從而原 審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蔡芬芬
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日