臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第192號
上 訴 人
即被上訴人 廖德發
廖德寶
廖秀琴
共 同
訴訟代理人 趙建興律師
複 代 理人 石惠貞
被上訴人即
上 訴 人 廖德龍
訴訟代理人 劉喜律師
複 代 理人 劉冠于
劉寶美
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，兩造對於中華民國
105年7月12日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第207號第一審判
決各自提起上訴，本院於106年7月12日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決不利於廖德龍部分及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，廖德發、廖德寶、廖秀琴在第一審之訴駁回。廖德發、廖德寶、廖秀琴之上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由廖德發負擔百分之六十四、廖德寶負擔百分之十七，餘由廖秀琴負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按法院因第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，或 以訴為非變更或無追加之裁判，不得聲明不服，民事訴訟法 第258條第1項定有明文。原判決就上訴人即被上訴人廖德發 、廖德寶、廖秀琴（下稱廖德發等3人）追加確認之訴部分 合於民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款規定，已詳述其 理由，被上訴人即上訴人廖德龍抗辯：本件訴訟於原審已歷 時甚久，廖德發等3人始追加請求確認買賣關係，妨害廖德 龍防禦及有礙訴訟終結，程序上不應准許云云，自非可採。乙、實體部分：
一、廖德發等3人主張：兩造為兄姐、弟關係，坐落臺中市○○ 區○○段○○○○0000○0地號田、面積1,556平方公尺土地 （下稱系爭土地）係廖德龍在民國72年4月14日向兩造兄長 即訴外人廖○松購買取得，廖德龍於81年間因財務困窘，需 款孔急，乃於同年6月21日將其所有系爭土地，以每坪新臺 幣（下同）4萬元，分別出賣持分予廖德發等3人，82年間廖
德發等3人即在所買持分土地上，以廖德龍名義申請興建房 屋供居住，至87年3月間為規範共有關係，兩造乃簽立原證3 共有土地分管協議書（下稱系爭協議書），約定分別管業系 爭協議書附圖所示位置，參照原證5計算表，並經原審會同 地政人員勘驗測量廖德發等3人建物之位置等，堪認廖德發 、廖德寶及廖秀琴依序購買系爭土地之面積為658、178、19 2平方公尺，爰基於兩造間之買賣契約，依民法第348條規定 ，求為判決確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在，廖德發 、廖德寶、廖秀琴依序對廖德龍就系爭土地權利範圍1,556 分之658、1,556分之178、1,556分之192之所有權移轉登記 請求權存在，並命廖德龍將系爭土地如上開權利範圍之所有 權分別移轉登記予廖德發等3人等語。（原審就上開確認之 訴部分判決廖德發等3人勝訴，並駁回其等關於請求所有權 移轉登記部分之訴，兩造均不服，各自提起上訴。）於本院 上訴聲明：①原判決不利於廖德發等3人部分廢棄。②上開 廢棄部分，廖德龍應將系爭土地權利範圍1,556分之658、1, 556分之178、1,556分之192之所有權依序移轉登記予廖德發 、廖德寶、廖秀琴。③願供擔保，請准宣告假執行。就廖德 龍上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
二、廖德龍則以：廖德發等3人未向廖德龍購買土地，其等係未 經同意在系爭土地上借地建屋居住，系爭協議書並無提及任 何支付金額、明細及年月日，更無記載購買日與實際交易日 等購買土地之相關必要條件內容，廖德發等3人亦未能提出 買賣契約及付款證據，難認兩造間成立買賣契約，廖德發等 3人無權依買賣契約請求移轉所有權應有部分，更無權要求 移轉特定土地部分。縱廖德發等3人於81年間有向廖德龍購 買系爭土地之持分，系爭土地屬於農地，廖德發等3人當時 均無自耕能力，買賣契約所約定之給付，係屬約定出售私有 農地於無自耕能力之人，為以不能給付為契約標的，依民法 第246條第1項規定，契約為無效，廖德發等3人亦無權請求 。又倘廖德發等3人主張有購買屬實，因其等並無支付價金 ，廖德龍依民法第264條為同時履行抗辯。再雙方並無約定 在日後始辦理土地移轉登記，則因廖德發等3人遲未請求移 轉登記，依民法第125條規定，廖德發等3人移轉土地持分登 記之請求權自81年間迄今亦已罹於消滅時效。系爭土地上目 前仍有廖德龍之合法農舍存在，且經主管機關套繪管制，廖 德發等3人自不得請求移轉系爭土地之持分等語，資為抗辯 。於本院上訴聲明：①原判決不利於廖德龍部分廢棄。②上 開廢棄部分，廖德發等3人在第一審之訴駁回。就廖德發等3 人上訴部分，答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經原審使兩造整理並協議簡化爭點如下（見原審卷二第 109頁正反面，本院卷第63頁反面）：
（一）兩造不爭執事項：
1.坐落臺中市○○區○○段0000○0地號土地原為廖○松 所有，於69年間原面積為3,351平方公尺，廖德龍於72 年間買受而登記為所有權人，1124之1地號土地於86年2 月26日因分割出1124之10地號土地（面積430平方公尺 ）做為道路使用後，1124之1地號土地面積變更為2,921 平方公尺；嗣1124之1地號土地於90年間分割出1124之1 4地號（面積1,365平方公尺）與同段54之13地號土地（ 原面積為1,037平方公尺）合併為1筆（即現54之13地號 ，合併後面積2,402平方公尺），1 124之1地號土地面 積則變更為1,556平方公尺（即系爭土地）。 2.兩造於87年間簽立系爭協議書（原證3）。兩造均否認 有系爭協議書內所載之「合夥購買系爭土地」之事實。 3.系爭土地於81年間由廖德發出面委託訴外人陳建楷於其 上興建門牌號碼臺中市○○區○○路00號（廖德龍所有 ）、78之1號（廖德發所有）、80號（廖德寶所有）、8 0之1號（廖秀琴所有）、82號（廖德發所有）房屋。 4.系爭土地地目田，使用分區為特定農業區，類別為農牧 用地，為農業發展條例第3條第11款所指之耕地。 5.兩造曾先後於103年10月31日、104年1月5日在臺中市烏 日調解委員會由調解委員賴基琛進行調解，嗣未成立調 解。
6.兩造曾於103年9月23日於吳宜勳公證人事務所討論系爭 土地之爭議解決，吳宜勳公證人曾草擬如原證4所示遺 囑，嗣並未經廖德龍簽立。
（二）兩造爭執事項（見原審卷二第109頁反面至110頁正面、第 184頁反面至185頁正面，本院卷第63頁反面）： 1.兩造關於系爭土地有無買賣關係存在？
2.兩造如有買賣關係存在，廖德龍104年8月6日民事答辯 （六）狀附件地籍圖以螢光筆著色之三角形部分，是否 在買賣契約範圍內？
3.如有買賣關係存在，廖德發等3人是否已支付價金？廖 德龍主張同時履行抗辯，有無理由？
4.廖德龍主張縱兩造有買賣關係存在，廖德發等3人之請 求權已罹於時效，有無理由？
5.廖德發請求確認與廖德龍就系爭土地之買賣關係存在， 有無理由？
6.廖德發請求確認對廖德龍就系爭土地權利範圍1,556分
之658所有權移轉登記請求權存在，有無理由？ 7.廖德發請求廖德龍應將系爭土地權利範圍1,556分之658 所有權移轉登記廖德發，有無理由？
8.廖德寶請求確認與廖德龍就系爭土地之買賣關係存在， 有無理由？
9.廖德寶請求確認對廖德龍就系爭土地權利範圍1,556分 之178所有權移轉登記請求權存在，有無理由？ 10.廖德寶請求廖德龍應將系爭土地權利範圍1,556分之178 所有權移轉登記廖德寶，有無理由？
11.廖秀琴請求確認與廖德龍就系爭土地之買賣關係存在， 有無理由？
12.廖秀琴請求確認對廖德龍就系爭土地權利範圍1,556分 之192所有權移轉登記請求權存在，有無理由？ 13.廖秀琴請求廖德龍應將系爭土地權利範圍/1,556分之19 2所有權移轉登記廖秀琴，有無理由？
四、得心證之理由
（一）廖德發等3人主張其等於81年6月間以每坪4萬元，向廖德 龍購買系爭土地之應有部分，並在其上興建房屋居住，固 據其提出系爭土地登記謄本、現場照片、共有土地分管協 議書及遺囑意旨等件為證。惟廖德龍否認兩造間就系爭土 地有買賣契約存在，並以：縱有買賣契約存在，其契約亦 因以不能之給付為標的而無效等前揭情詞置辯。（二）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去 後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明 文。次按私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限 ，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違 反前項規定者，其所有權之移轉無效。每宗耕地不得分割 及移轉為共有。89年1月26日刪除修正前土地法第30條、 農業發展條例第30條前段分別定有明文。前揭土地法第30 條有關農地移轉承受人資格及身分限制之相關規定因放寬 農地農有政策之執行，爰配合刪除。至前揭農業發展條例 第30條規定，嗣修正為現行農業發展條例第16條。準此， 私有農地所有權之移轉，依89年1月26日日修正刪除前之 土地法第30條及農業發展條例第30條前段規定，其承受人 既以能自耕者為限，並不得移轉為共有，則承買人當時如 係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登 記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕 能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為 移轉登記，或其他預期不能情形除去後為給付者，其契約
始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法 第246條第1項前段規定為無效（最高法院102年度台上字 第2120號判決參照）。若係購買耕地之應有部分，亦應於 訂約時約明預期於將來得移轉共有等情形後為給付者，其 契約始為有效。查兩造於81年間就系爭土地，縱有廖德發 等3人所主張之由廖德發等3人分別向廖德龍購買系爭土地 應有部分之買賣契約存在，因系爭土地為農業發展條例所 規定之耕地，揆諸前揭說明，應明白約定由廖德發等3人 指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於 有自耕能力之特定第三人，或約定待廖德發等3人自己有 自耕能力時，或土地法第30條刪除修正時始為移轉登記， 始能認該買賣契約為非自始客觀給付不能而有效。又系爭 土地當時不得移轉為共有，亦需於訂約時約明預期於將來 得移轉共有等情形後為給付者，其契約始為有效。惟本件 廖德發等3人自認其等於81年6月間向廖德龍購系爭土地之 應有部分時，其等並無自耕能力（見本院卷二第13頁反面 、第14頁正面），廖德發等3人並自認：於81年6月間購買 時未簽立買賣契約書，事後有簽立系爭協議書等語（見原 審一第16頁反面）。而廖德發等3人據以主張兩造就系爭 土地有買賣契約存在之系爭協議書，係兩造事後在87年間 簽立，上載：「立分管協議書人：廖德龍、廖秀琴、廖德 發、廖德寶等四人，因合夥購買座落於台中縣○○鄉○○ 段○○○○○○地號土地，因所出資金不等，特訂定如所 附之附圖，各人分別管業互不相干，唯恐口無憑特立此協 議書為據，以昭烔信。第壹條：如附圖中所示：1.2.所示 面積及建物門牌：台中縣○○鄉○○村○○路00 號歸屬 於廖德龍分管。3.所示之面積所屬為廖德發所有及管業。 4.所示之面積所屬為廖德寶所有及管業。5.所示之面積所 屬為廖秀琴所有及管業。6.7.所示之面積為廖德發所有及 管業。」等語（見原審調字卷第12至13頁、16頁），並無 隻字片語提及兩造於81年6月間買賣時有上開待不能情形 除去後為給付等約定，尚不能僅憑其上記載分割後兩造分 管之面積等文字，推認兩造於訂約時已約明預期於不能之 情形除去後而為給付之情形。除系爭協議書之外，廖德發 等3人有無其他證據足資證明兩造有約定不能之情形除去 之後，再移轉所有權登記等，經本院就此闡明其等陳明， 廖德發等3人陳稱：當時因為兄弟感情很好，也不知道相 關的規定，在81年買賣建築之後，到87年才會有土地分管 協議書，從上可以看出確實有給付價金及分管管業等語（ 見本院卷二第14頁正面）。足見本件縱有廖德發等3人所
主張之買賣契約，兩造間確無上開預期於不能之情形除去 後始為給付等約定，依前揭說明，其契約無效。無效之行 為在法律行為當時已確定不生效力，廖德發等3人即不得 依據此項行為主張取得任何權利（最高法院33年上字第50 6號判例參照）。
五、綜上所述，兩造關於系爭土地縱有廖德發等3人所主張之買 賣契約存在，亦因該契約係以不能之給付為契約標的，兩造 於訂約時復未約明預期於不能之情形除去後為給付，其契約 應為無效，廖德發等3人自不得依據此項無效之行為請求廖 德龍給付。從而，廖德發等3人依據無效之契約，請求判決 確認兩造間就系爭土地之買賣關係存在，廖德發、廖德寶、 廖秀琴依序對廖德龍就系爭土地權利範圍1,556分之658、1, 556分之178、1,556分之192之所有權移轉登記請求權存在， 廖德龍並應將系爭土地如上開權利範圍之所有權分別移轉登 記予廖德發等3人，自無理由，不應准許。原審判決確認兩 造間就系爭土地之買賣關係存在，並確認廖德發、廖德寶、 廖秀琴依序對廖德龍就系爭土地權利範圍1,556分之658、1, 556分之178、1,556分之192之所有權移轉登記請求權存在， 自有未合，廖德龍指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有 理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至於其他不應准許 部分（廖德發等3人請求廖德龍應將系爭土地如上開權利範 圍之所有權分別移轉登記予廖德發等3人），原判決為廖德 發等3人敗訴之諭知，其理由雖有未洽，但結論並無二致， 仍應予以維持，廖德發等3人上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點暨攻擊或防禦方法及所用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件廖德龍之上訴為有理由，廖德發等3人之上 訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第78 條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
廖德發等3人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 蔡芬芬
中 華 民 國 106 年 8 月 2 日