臺灣臺南地方法院新營簡易庭民事簡易判決 九十三年度營簡字第一六七號
原 告 陳林玉桂
陳慧珠
陳毓坪
陳昭蓉
陳毓洲
陳東榮
陳榮津
郭陳玉雲
陳 絹
陳玉霞
共 同
訴訟代理人楊丕銘律師
被 告 甲○○
右當事人間請求給付租金事件，經本院於九十四年三月四日言詞辯論終結，判決如左
：
主 文
被告承租台南縣新營市○○段四０五之三地號土地（面積及位置詳如附件所示三十三平方公尺）之每月租金應自民國九十三年七月一日起，為陳東榮、陳榮津、郭陳玉雲、陳絹、陳玉霞、陳林玉桂、陳毓坪、陳毓洲、陳慧珠、陳昭蓉、陳榮欽、陳榮宗、陳榮池、王陳碧霞等共有人全體，增加增加為每月新臺幣壹萬參仟壹佰捌拾捌元。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣系爭坐落於台南縣新營市○○段四０五之三地號土地原為陳塗所有，嗣陳塗 於民國（下同）八十二年三月六日過世，其所有權即由繼承人陳榮宗、陳榮池 、陳榮欽、王陳碧霞（以上四人非為陳塗之元配所生而其應繼分合計為十分之 四）、陳玉霞、陳東榮、郭陳玉雲、陳榮津、陳絹、陳錦龍（以上六人為陳塗 之元配所生而其應繼分合計為十分之六）等十人各以十分之一之應繼分共同繼 承之；嗣陳錦龍於八十六年十月十日過世，致陳錦龍於系爭土地所繼承自陳塗 之前揭應繼分乃再由陳林玉桂、陳慧珠、陳毓坪、陳昭蓉、陳毓洲等五人共同 繼承，從而原告陳林玉桂、陳慧珠、陳毓坪、陳昭蓉、陳毓洲、陳玉霞、陳東 榮、郭陳玉雲、陳榮津、陳絹等十人於系爭土地之應繼分合計即為十分之六（ 原告等十人，與陳榮宗、陳榮池、陳榮欽、王陳碧霞等四人，由於非屬同母所 生致感情向來不睦）。
（二）被告於十餘年前向被繼承人陳塗承租系爭土地搭建門牌號碼為台南縣新營市○ ○路一三０號之鐵皮屋以經營老夫子牛肉麵店（面積及位置詳如附件所示三十 三平方公尺）。
（三）按民法第四四二條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」；而在基地租賃之場合， 土地法第一０五條準用土地法第九十七條規定之結果，城市地方基地之每年租 金以不超過土地申報總價年息百分之十為限，就此最高法院廿二年上字第二八 三號判例稱「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之 請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標 準」、十九年上字第一三二號判例稱「舖房應否增租及應增加若干，須由法院 就該租戶對於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定 之，無任業主要求必增若干之理」。按本件系爭土地不但係位於新營市鬧區、 亦且係位於復興路與民生路路口之三角窗、更且該處商業繁榮人潮沸騰、更且 被告於該處經營老夫子牛肉麵店收入頗豐，依鄰近租金水平而論，則被告依前 揭土地法第九十七條規定，系爭土地三十三平方公尺，依公告現值每平方公尺 五九九四三元計算，合計0000000元，其年息百分之十，即為一九七八 一二元，亦即被告應依年息百分之十計算給付之年租金（月租金則為一六四八 四元）。則原告依土地法第九十七條規定之上限（即百分之十）租金額請求調 漲租金者自有理由，被告應自九十三年七月一日起調漲為每月租金一六四八四 元，則被告應從九十三年七月一日起將調漲後之每月租金一六四八四元中之十 分之六即九八九０元按月給付予原告等十人。
（四）又按本件被告業巳給付自九十年一月至九十一年六月每月租金七０００元之十 分之六即每月租金四二００元予原告等十人、暨巳給付自九十一年七月至九十 三年六月卅日每月租金一二０００元之十分之六即每月租金七二００元予原告 等十人，故被告所尚未給付之租金係自八十八年四月至八十九年十二月每月租 金七０００元之十分之六即每月租金四二００元而合計廿一個月共計積欠租金 八八二００元未為給付。另按，原告等十人係占系爭土地之公同共有人之十分 之六比例，且本件自九十年一月起，原告等十人即依上開十分之六之比例向被 告請求支付全部租金之十分之六，而被告亦依上開十分之六之比例支付全部租 金之十分之六予原告等十人迄至九十三年六月止，足見兩造間巳有「將系爭租 金區隔為兩部份，第一部份十分之六支付予原告等十人、第二部份十分之四由 被告另行處理（被告係以陳榮宗等所積欠之款項加以抵扣）」之合意，此為兩 造以意思實現踐行之給付方法（民法第一六一條參照），從而本件原告等十人 請求被告依全部租金之十分之六，請求被告給付自八十八年四月至八十九年十 二月，每月租金七０００元之十分之六，即每月租金四二００元，合計廿一個 月共計積欠租金八八二００元，自有理由。
（五）被告雖辯稱（１）「八十九年十二月（含）之前每月七千元之租金都由陳塗的 繼承人陳榮宗全權收取」云云。惟查，被告曾於八十九年十一月十三日具函主 張「本人係於民國七十三年間向陳塗承租新營市○○路一三０號房屋使用，租 金由陳塗收取自七十九年二月，以後租金陳塗交待由其子陳榮欽收取，八十二 年三月六日陳塗過逝，因繼承糾紛，於八十八年元月起租金由陳榮宗收取並訂 有房屋租賃契約書，台端聲稱本人積欠租金逾九十一個月並非事實」，被告既 自承其知悉陳塗過世後陳塗之元配所生子女（即原告等十人）、與陳塗之小妾 所生之子女（陳榮宗等四人）間就因繼承而公同共有之系爭土地暨其上之租賃
關係存有繼承糾紛，且陳榮宗又未得原告等十名公同共有人之同意或授權即私 擅與被告就系爭土地簽訂租約並收取全部租金，依民法第八二八條第二項規定 「公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」則陳 榮宗所與被告簽訂之租約暨所向被告收取之租金自均對原告等十名公同共有人 不生效力，從而被告對陳榮宗給付租金者自對原告等十名公同共有人不生給付 租金之效力（按：最高法院七十四年台上字第七四八號判例稱「繼承人共同出 賣公同共有之遺產，其所取得之價金債權，仍為公同共有，並非連帶債權。公 同共有人受領公同共有債權之清償，應共同為之，除得全體公同共有人之同意 外，無由其中一人或數人單獨受領之權」，依此判例則即使在公同共有人共同 出賣公同共有遺產之情形則買受人給付價金仍應對公同共有人全體為之，是本 件僅由陳榮宗一人單獨出租公同共有遺產予被告者則被告給付租金自更應對公 同共有人全體為之而不得僅對陳榮宗為之至明），準此則被告就八十八年四月 至八十九年十二月之租金對於原告等十人自仍有給付義務實屬至明。（２）被 告另主張租金增加之計算標準係曲解法令而無足取。按土地法施行法第廿五條 規定「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價， 建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額」、土地法第一四八 條規定「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」、土地法第一五六 條規定「土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地 價百分之二十以內之增減」（按：依土地法第一四九條至第一五四條之規定觀 之則所謂之標準地價係指公告現值）、土地法第一五八條規定「土地所有權人 聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價（按：即公告現值）為法定地價」 ，而本件系爭土地並未申報地價，致依上開規定，本件自應以系爭土地之公告 現值即每平方公尺五九九四三元為基準判斷應否增加租金及其增加租金之額度 ；至於被告所援引之平均地權條例第十六條雖規定「舉辦規定地價或重新規定 地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其 申報地價」，然該條規定係以「政府舉辦規定地價或重新規定地價時」為其前 提（而政府舉辦規定地價或重新規定地價，依同條例第十三條規定又以平均地 權條例施行區域內原未規定地價之土地為限），且平均地權條例又未明示該條 例第十六條規定可適用於土地法第九十七條，且土地法施行法第廿五條又巳特 別規定土地法第九十七條之土地價額係依法定地價（而非其他名目之地價）， 致平均地權條例第十六條之規定乃無從適用於土地法第九十七條，就此則被告 之答辯為有誤會而顯無足取。基上，則原告所主張之租金增加之方式方符法旨 而應予准許。（３）被告雖又辯稱「八十九年十二月（含）之前每月七千元之 租金都由陳塗的繼承人陳榮宗全權收取」云云。惟查，被告曾於八十九年十一 月十三日備具存證信函主張「本人係於民國七十三年間向陳塗承租新營市○○ 路一三０號房屋使用，租金由陳塗收取，自七十九年二月以後租金陳塗交待由 其子陳榮欽收取，八十二年三月六日陳塗過逝，因繼承糾紛，於民國八十八年 元月起租金由陳榮宗收取並訂有房屋租賃契約書，台端聲稱本人積欠租金逾九 十一個月並非事實」，被告既自承其知悉陳塗過世後陳塗之元配所生子女（即 原告等十人）、與陳塗之小妾所生之子女（陳榮宗等四人）間就因繼承而公同
共有之系爭土地暨其上之租賃關係存有繼承糾紛，且陳榮宗既非陳塗生前原所 委任收取系爭租約租金之人、又未取得原告等十名公同共有人之同意或授權以 收取系爭租約之租金，乃明知上情之被告竟然將系爭租約之租金悉數交付予未 獲授權之陳榮宗迄至八十九年十二月止，依民法第八二八條第二項規定「公同 共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意」，則被告於 八十九年十二月以前（含）將全部租金悉數支付予陳榮宗、暨陳榮宗悉數受領 被告所支付之全部租金自均對於原告等十名公同共有人不生效力（最高法院七 十四年台上字第七四八號判例稱「繼承人共同出賣公同共有之遺產，其所取得 之價金債權，仍為公同共有，並非連帶債權。公同共有人受領公同共有債權之 清償，應共同為之，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨 受領之權」，依此判例則即使在公同共有人共同出賣公同共有遺產之情形則買受人給付價金仍應對公同共有人全體為之，是本件被告將全部租金悉數支付予 陳榮宗、暨陳榮宗悉數受領被告所支付之全部租金自更應對公同共有人全體不 生支付租金之效力），準此則被告就八十八年四月至八十九年十二月之租金對 於原告等十人自仍有給付義務實屬至明（按：由於租金之時效為五年致原告就 八十八年四月以前之租金乃未請求）等語。並聲明：（一）被告承租台南縣新 營市○○段四０五之三地號土地（面積及位置詳如附件所示三十三平方公尺） 之每月租金應自民國九十三年七月一日起，為陳東榮、陳榮津、郭陳玉雲、陳 絹、陳玉霞、陳林玉桂、陳毓坪、陳毓洲、陳慧珠、陳昭蓉、陳榮欽、陳榮宗 、陳榮池、王陳碧霞等共有人全體，增加為每月新臺幣壹萬陸仟肆佰捌拾肆元 。（二）被告應給付原告等十人新台幣捌萬捌仟貳佰元正，暨自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止按法定年息百分之五計算之利息；被告並應自民國九十 三年七月一日起每月給付新台幣玖仟捌佰玖拾元之租金予原告等十人。（三） 第二項聲明請依職權宣告假執行，如不符，則請准原告供擔保後宣告假執行。二、被告則以：（一）八十九年十二月之前每月七千元之租金都由陳塗的繼承人陳榮 宗全權收取。（二）原告等十人巳收取至九十三年六月卅日之租金。（三）租金 自九十一年七月一日起，已由七千元調整為一萬二千元，縱有調整之必要，應由 九十三年七月一日起算，且因近年來經濟不景氣，與被告鄰近之房地租金不漲反 降，如按年息百分之八左右計算，被告無意見等語，資為抗辯。並聲明：駁回原 告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法院的判斷：
（一）按「繼承，因被繼承人死亡而開始」、「繼承人自繼承開始時，除本法另有規 定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務」、「繼承人有數人時，在分割 遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，民法第一一四七條、第一一四 八條、第一一五一條分別定有明文。又「共同繼承之遺產在分割以前，應為各 繼承人公同共有，如公同共有人中之一人或數人，以其他公同共有人處分公同 共有物為無效，對於主張因處分而取得權利之人，雖非不可提起確認該物仍屬 公同共有人全體所有之訴，但提起確認自己部分公同共有權存在或交還自己部 分之訴，則為法所不許」、「繼承人共同出賣公同共有之遺產，其所取得之價 金債權，仍為公同共有，並非連帶債權。公同共有人受領公同共有債權之清償
，應共同為之，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人單獨受領 之權」（最高法院三十七年上字第七三０二號、七十四年台上字第七四八號判 例參照）。查：
（１）原告主張被告於十餘年前向被繼承人陳塗承租系爭土地搭建門牌號碼為台南縣 新營市○○路一三０號之鐵皮屋以經營老夫子牛肉麵店（面積及位置詳如附件 所示三十三平方公尺）及被繼承人陳塗於八十二年三月六日死亡，其繼承人為 陳榮宗、陳榮池、陳榮欽、王陳碧霞（以上四人非為陳塗之元配所生）、陳玉 霞、陳東榮、郭陳玉雲、陳榮津、陳絹（以上五人為陳塗之元配所生），另一 繼承人陳錦龍（亦為元配所生，於八十六年十月十日過世），陳錦龍之應繼分 再由陳林玉桂、陳慧珠、陳毓坪、陳昭蓉、陳毓洲等五人共同繼承之事實，業 據原告提出繼承系統表一紙、戶籍謄本影本十五紙、土地登記簿謄本乙件為證 ，被告並不爭執，原告此部分之主張，自堪信為真實。（２）被告與被繼承人陳塗之前開租賃契約之權利、義務，並無專屬性，依前開說明 ，自應由被繼承人陳塗之全部繼承人即陳榮宗、陳榮池、陳榮欽、王陳碧霞、 陳玉霞、陳東榮、郭陳玉雲、陳榮津、陳絹、陳林玉桂、陳慧珠、陳毓坪、陳 昭蓉、陳毓洲等人共同繼承，並繼承該租賃契約上之一切權利、義務，且公同 共有之權利、義務。
（二）又按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除 前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得 公同共有人全體之同意」，民法第八二八條亦有規定。又「公同共有物權利之 行使，固應得公同共有人全體之同意，但事實上有無法得全體公同共有人同意 之情形時，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體之利益計，僅由事實 上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，要不能 謂其當事人之適格有欠缺」（最高法院八十五年台上字第一０五九號判例參照 ）。是本件原告陳東榮、陳榮津、郭陳玉雲、陳絹、陳玉霞、陳林玉桂、陳毓 坪、陳毓洲、陳慧珠、陳昭蓉等共有人全體利益，提起本件增加租金為每月新 臺幣壹萬陸仟肆佰捌拾肆元之訴訟，依上開說明，應屬當事人適格。（三）按基地租賃，土地法第一０五條準用土地法第九十七條規定之結果，城市地方 基地之每年租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限。又「舖房應否增租 及應增加若干，須由法院就該租戶對於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨 該地一般經濟狀況而斷定之，無任業主要求必增若干之理」、「租賃物為不動 產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡， 應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」（最高法院十九年上字 第一三二號、廿二年上字第二八三號判例參照）。查：（１）本件原告主張系爭土地為三十三平方公尺，公告現值為每平方公尺五九九四三 元，依公告現值計算，合計0000000元，業據其提出地價謄本乙件為證 ，被告亦不爭執，原告此部分之主張，自足採信。（２）另原告主張被告應依年息百分之十計算應增加給付之年租金（計一九七八一二 元，亦即月租金為一六四八四元）一節，被告則以前開情詞，資為抗辯。查： 原告主張本件系爭土地不但係位於新營市鬧區、亦且係位於復興路與民生路路
口之之三角窗、更且該處商業繁榮人潮沸騰、更且被告於該處經營老夫子牛肉 麵店收入頗豐，依鄰近租金水平而論，則被告應依土地法第九十七條規定之上 限，即年息之百分之十，調漲租金，惟查：系爭土地位於新營市西半側，往鹽 水鎮之路旁，非屬新營市之市中心點，且系爭土地之左近並無便於車輛停車之 設置，縱有車多經過，亦屬由市中心往新營交流道或鹽水鎮間之車流，亦或臨 近有傳統菜市場所致，本院斟酌前開等情，認以年利息百分之八計算為妥（系 爭土地公告現值：五九九四三元ｘ三三＝0000000元；年租金：000 0000元ｘ八／一００＝一五八二五０元；月租金：一五八二五０元／十二 ＝一三一八八元），原告逾此部分之請求，自屬無據。（四）又依前揭民法第一一四七條、第一一四八條、第一一五一條之規定及最高法院 七十四年台上字第七四八號判例所示「繼承人共同出賣公同共有之遺產，其所 取得之價金債權，仍為公同共有，並非連帶債權。公同共有人受領公同共有債 權之清償，應共同為之，除得全體公同共有人之同意外，無由其中一人或數人 單獨受領之權」之旨觀之，被繼承人陳塗之繼承人有陳榮宗、陳榮池、陳榮欽 、王陳碧霞、陳玉霞、陳東榮、郭陳玉雲、陳榮津、陳絹、陳林玉桂、陳慧珠 、陳毓坪、陳昭蓉、陳毓洲等人共同繼承，已如前述，本件原告僅有陳玉霞、 陳東榮、郭陳玉雲、陳榮津、陳絹、陳林玉桂、陳慧珠、陳毓坪、陳昭蓉、陳 毓洲等人，並非全部繼承人，且原告亦僅請求給付予其等十人有關系爭土地之 租金，與前開說明不符，是原告等人請求，被告應給付原告等十人捌萬捌仟貳 佰元正，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按法定年息百分之五計算之 利息；被告並應自民國九十三年七月一日起每月給付玖仟捌佰玖拾元之租金予 原告等十人之部分，自屬無據。
四、從而，原告本於民法第四四二條、第八二八條之規定，提起本件為全體共有人增 加被告承租系爭土地之每月租金應自民國九十三年七月一日起，增加為每月壹萬 參仟壹佰捌拾捌元，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則屬無據，應 予駁回。原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。又 本件訴訟雖為民事訴訟法第四百二十七條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，惟 依其性質，不適合為假執行之宣告，爰不為假執行及免為假執行之宣告。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或舉證，核與判決結果無影響，無庸一 一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 十八 日 臺灣臺南地方法院新營簡易庭 法 官 曾鴻銘
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 法院書記官 顏子仁
中 華 民 國 九十四 年 三 月 十八 日