臺灣高等法院民事判決 106年度上易字第481號
上 訴 人 俞偉倫
訴訟代理人 黃程國律師
被 上訴人 江佩珊
訴訟代理人 高肇遠
張鈞綸律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國106
年1月13日臺灣新北地方法院103年度訴字第1508號第一審判決提
起上訴，本院於106年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方 法為補充者」、「未於準備程序主張之事項，除有下列情形 之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、 法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三 、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、 依其他情形顯失公平者。前項第3款事由應釋明之」，民事 訴訟法第447條第1項第3款、第276條定有明文。查上訴人於 本院提出相關資料（本院卷第133-137頁），已釋明合於民 事訴訟法第447條第1項第3款、第276條第1項但書第4款之規 定（本院卷第143頁），應准其提出。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國101年12月16日與上訴人訂立 租地建屋契約（下稱系爭租約），承租上訴人所有新北市○ ○區○○○段00000○00000地號土地（下稱系爭土地）興建 房屋，以經營幼兒園，並依約交付押租金新臺幣（下同）80 萬元。伊於101年12月26日進入系爭土地，發現該地堆滿破 布垃圾，須清理始得開工，經與上訴人溝通後，其承諾伊得 以清理垃圾之費用抵銷租金，且同意就變更地目應繳納地方 政府之回饋金負擔1/2，惟伊繳納回饋金，並支出垃圾清理 費用23萬9,400元(含稅)、載運砂石回填土方費用3萬5,000 元、其餘施工費用185萬8,570元及建築師設計費15萬元後， 其拒絕負擔回饋金，並表示未同意得以清理垃圾之費用抵銷 租金，嚴重損害兩造之信任基礎，伊乃通知上訴人於契約疑 義及回饋金分擔問題未獲解決前，將就租金行使同時履行抗 辯，詎其表示終止契約，伊已將系爭土地騰空返還上訴人。 爰依系爭租約第3條約定、民法第431條第1項規定及瑕疵給 付與不完全給付請求權競合之法律關係，求為命上訴人返還
押租金及垃圾清運、整地、施工增加土地價值之費用，合計 308萬2,970元，及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利 息之判決。
上訴人則以：伊未承諾被上訴人得以清運垃圾之費用抵銷租 金及負擔1/2回饋金；被上訴人不願負擔回饋金費用而自行 聲請撤案，洵與伊無涉。系爭租約之條款係雙方多次協商同 意之條件，非屬預定之定型化契約。伊於103年1月11日所發 訊息無終止契約之意思，因被上訴人未將系爭土地地目登記 農牧用地變更為特定目的事業用地，且未取得建築執照之許 可，即擅自開工興建幼兒園，而經新北市政府工務局勒令停 工，顯有違法及違約之可歸責事由；且其積欠103年1、2月 之租金未繳，伊依約自押租金中扣除後，其於同年3月10日 前仍未將押租金補足及給付103年3月份之租金，故伊依法及 依約於同年3月10日終止系爭租約，被上訴人已於同年月17 日收受終止租約之意思表示。系爭土地現場裸露大量鋼筋、 基柱、水泥及土堆，且雜草叢生，基柱之坑洞有積水等，違 反都市土地使用管制，且非屬依契約約定應移轉所有權予伊 之地上物，經評估需另花費792,120元始得以回復地力，難 認被上訴人已將系爭土地恢復原狀並歸還，更積欠租金未付 及租約終止後之損害賠償等款項，伊自無返還押租金之義務 。系爭租約為租地建屋，被上訴人縱有支出整地、垃圾清運 等費用，亦係其建屋而必須支付之費用；且依系爭租約第15 條之約定，該等費用本應由被上訴人負擔，並非有益費用； 況依系爭土地上開情狀，並無增加任何價值，反因被上訴人 施工而增加恢復農牧用地之費用；而鑑定報告係以系爭土地 變更為特定目的事業用地幼兒園使用且永續經營所增加之價 值，惟系爭土地現仍為農牧用地，顯無以幼兒園特定目的事 業使用之可能，洵無有益費用；又依鑑定報告可知，伊並無 被上訴人所指未依債之本旨提出租賃物，且系爭土地亦無瑕 疵，被上訴人不得主張瑕疵給付及不完全給付請求整地及垃 圾清運費35萬元之損害賠償。被上訴人於103年3月17日收受 終止租約之意思表示，租約即告終止，伊可依系爭租約第5 條請求被上訴人給付自同年月18日起至同年12月底止，相當 於租金之不當得利計94萬3,333元（誤載為94萬4,333元）及 租金五倍之懲罰性違約金計471萬6,667元，加計自103年1月 1日至3月17日止未繳付之租金25萬5,667元，故伊在591萬 6,667元之範圍內主張抵銷等語，資為抗辯。三、原審命上訴人給付54萬5,161元，及自103年4月24日起至清 償日止按年息5％計算之利息。駁回被上訴人其餘之請求。 上訴人提起上訴，聲明：
(一)原判決關於命上訴人給付本息部分廢棄。 (二)上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
（被上訴人於原審敗訴部分，未據聲明不服而告確定）四、查被上訴人於101年12月16日與上訴人訂立系爭租約，承租 上訴人所有之系爭土地興建房屋以經營幼兒園，並依系爭租 約第3條之約定，於訂約時交付80萬元押租金予上訴人，系 爭租約已於103年3月17日終止之事實，為兩造所不爭執（本 院卷第92頁），並有系爭租約、支票暨簽收單據為證（原審 卷㈠第10-16頁），堪信為真。又被上訴人請求返還之押租 金，須扣除被上訴人未繳付103年1月1日起至103年3月17日 止之租金，共計254,839元〔計算式：10萬元×2個月+（10 萬元×17/31）=254,839元，元以下四捨五入〕部分，未據 兩造聲明不服，已告確定。是兩造依民事訴訟法第463條準 用同法第270條之1第1項第3款規定，協議簡化爭點為㈠被上 訴人是否已於103年3月17日租約終止時返還租賃物予上訴人 ？㈡上訴人可否以103年3月18日起至103年12月止，相當租 金之不當得利及違約金主張抵銷？
五、被上訴人主張於租約終止時，已放棄系爭土地之管理並返還 租賃物予上訴人，係以103年1月22日之存證信函及現場照片 為據（原審卷㈠第35-37頁）。上訴人對上開證物形式上之 真正固不爭執，惟辯稱系爭土地上仍有被上訴人興建之雜物 無權占有至今，雙方並未點交等語。經查：
㈠依系爭租約第3條約定，「乙方（即被上訴人，下同）應於 訂約時，交付甲方（即上訴人，下同）新台幣捌拾萬元整作 為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應予乙方返還租賃 物後無息退還押租保證金」；第5條約定，「乙方租賃期間 所興建之房屋，以甲方為起造人名義申請建造執照，房屋所 有權移轉登記於甲方名下。乙方除經甲方同意繼續出租外， 應於租期屆滿或租約終止之日將租賃物遷空交還甲方……如 不及時遷讓交遷時，甲方除得向乙方按月請求相當於租金之 不當得利外，並得按月請求乙方給付租金五倍之懲罰性違約 金至遷讓完了之日止」；第9條約定：「契約期間內乙方若 擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其 他名目之權利金，地上物之所有權歸屬於甲方，且應無條件 將租賃物及地上物照原狀還甲方，乙方不得異議」；第12條 約定：「乙方租金如無故超過兩個月無法兌現時，甲方得從 押金中先行扣除，第三個起如未補足押金之金額，則乙方應 無條件放棄租賃權，及地上物所有權由甲方全權處理」；第
16條約定：「本件出租土地係農地，倘乙方於簽約日起三個 月內，向主管機關申請作為經營幼兒園之許可遭駁回時，本 契約書失其效力，甲方應無條件返還押租金於乙方」等語。 顯示兩造於系爭租約約定，被上訴人向上訴人承租系爭土地 興建房屋以經營幼兒園，以上訴人為起造人，地上物所有權 歸屬上訴人，租約終止時，地上物由上訴人全權處理，被上 訴人將租賃物及地上物照原狀交還上訴人，並未限制興建完 成之合法建物始歸屬上訴人所有，亦無被上訴人負有拆除地 上物以回復租賃物原狀之約定。另上訴人所提兩造於簽約前 提出之租賃條件影本（本院卷第133頁），既為兩造簽約前 磋商內容，而未形成系爭契約內容，自難逕此為不利於被上 訴人之認定。上訴人執此辯稱興建完成之合法建物所有權始 歸屬上訴人，上訴人有權決定地上物所有權歸於被上訴人並 要求拆除云云，並不足採。
㈡依被上訴人寄發予上訴人之103年1月22日存證信函記載：「 台端與本人間之租地建屋契約……經台端主動提出終止，本 人同意後，本人已立即騰空土地，並有現場照片為證……」 等語（原審卷㈠第35頁）；及上訴人於原審自陳：「我當時 看到的情形是有上鐵鍊跟鎖，但鐵鍊是鬆的，雖然有上鎖， 但鐵門是可以稍微推開，人可以進入」等語（原審卷㈡第16 頁背面）。足認被上訴人於系爭租約終止前已向上訴人表明 拋棄占有租賃物，交還上訴人之旨，且租賃物處於被上訴人 得管領之狀態。再依該函所附照片觀之，系爭土地上僅留有 鋼筋水泥之基柱、鐵皮圍籬，亦合於系爭租約關於「地上物 照原狀」交還之約定。此由原審囑託景陽不動產估價師事務 所鑑定所出具函文，記載：原告（即被上訴人）施工開挖整 地為幼兒園使用之鋼筋混凝土基礎設施等語(原審卷㈠第191 頁），亦可證明被上訴人提出之地上物，屬於系爭契約約定 以上訴人為起造人且所有權歸屬上訴人之興建中地上物，自 符合民法第235條所定依債務本旨實行提出之給付，而生提 出之效力，且依民法第241條之規定，被上訴人因上訴人遲 延受領地上物而拋棄占有，自得免除交付之義務。是難認被 上訴人於系爭租約終止時，有何無權占有租賃物致獲有相當 於租金之不當得利情事，亦無於系爭租約終止時，因未將系 爭土地回復原狀，致違約而有懲罰性違約金之事由發生。 ㈢至兩造約定被上訴人承租土地興建之房屋，以上訴人為起造 人且地上物所有權歸屬上訴人，與民法第440條第3項、土地 法第103條第4款規定情形不同，上訴人執此辯稱系爭租約上 開約定違反強制規定而無效云云，尚不足採。又系爭契約第 9條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時……」等語，
並未排除系爭租約於期間內終止或承租人違約之情形，且系 爭契約第5條於承租人以興建中地上物以外之物，無權占有 租賃物時，仍可能適用。上訴人以此辯稱本件無系爭契約第 9條之適用，亦不足採。
㈣以上，系爭租約既經終止，被上訴人依系爭租約第3條之約 定，請求上訴人返還前述扣除租金之押租金545,161元（800 ,000－254,839＝545,161），即屬有據。又被上訴人既未無 權占有租賃物致獲有相當於租金之不當得利，亦無違約致有 懲罰性違約金之事由發生，已如前述。上訴人依系爭租約第 5條之約定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利（自 103年3月18日起至103年12月底止，共計943,333元，即10萬 ×13天/30天+10萬×9個月，元以下四捨五入）及租金五倍 之懲罰性違約金（自103年3月18日起，共計4716,667元，即 10萬×5倍×13/30+10萬×5倍×9個月，元以下四捨五入） ，並以此主張與被上訴人請求之押租金抵銷，為無理由，不 應准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付被 上訴人545,161元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年4月24 日（原審卷㈠第53頁）起至清償日止按年息5％計算之利息 ，洵屬有據，應予准許。原審（除確定部分外）為上訴人敗 訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 15 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 黃裕仁
法 官 李慈惠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 王敬端