臺灣高等法院民事判決 106年度上字第64號
上 訴 人 李達志
訴訟代理人 李建民律師
被上訴人 林貴清
訴訟代理人 潘永芳律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105 年11月
25日臺灣臺北地方法院104 年度訴字第4308號第一審判決提起上
訴，本院於106 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項、第三項關於命上訴人給付逾新臺幣肆萬肆仟壹佰壹拾伍元，及自民國一０五年三月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０五年一月一日起至返還土地之日止，按年給付新臺幣壹萬壹仟貳佰玖拾柒元部分，並該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其為坐落新北市○○區○○段000 地號土地 （重測前：新北市○○區○○段○○○段00地號，下稱系爭 土地）共有人之一，應有部分2 分之1 ，上訴人具事實上處 分權之門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 號房屋（下稱 系爭房屋）無權占有系爭土地如原判決附圖編號A 、B 所示 部分（面積：30.38 平方公尺、2.46平方公尺），被上訴人 自得請求上訴人將系爭房屋拆除，並將該部分土地返還予被 上訴人。又上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不 當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人 給付相當於租金之不當得利。爰依民法第821 條、第767 條 第1 項前段、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋拆除， 並將該部分土地返還予被上訴人及其他共有人，及給付被上 訴人新臺幣（下同）35萬4,670 元，並加計自起訴狀繕本送 達翌日即民國（未標註者下同）105 年3 月30日起算之遲延 利息，暨自104 年11月1 日起至系爭土地返還之日止，按年 給付被上訴人7 萬934 元等語。（原審為上訴人敗訴之判決 ，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院聲明：上訴駁回 。
二、上訴人則以：系爭土地原為訴外人乃圡所有，乃圡於明治36 年（即民國前9 年）11月12日將應有部分2 分之1 贈與訴外 人乃塗員，迄至35年土地總登記時，系爭土地仍登記為乃圡 、乃塗員共有。惟新北市新店地政事務所於68年1 月5 日為
分割轉載登記時，將乃圡誤載為乃玉，訴外人乃玉不因此錯 誤登記取得系爭土地所有權，被上訴人亦無從因繼承乃玉並 完成繼承登記，而得主張其為系爭土地共有人。縱認被上訴 人為系爭土地共有人，惟上訴人之祖母即訴外人李香與乃圡 已成立租地建屋契約，由李香代繳系爭土地地價稅以代租金 ，李香因此在系爭土地上興建草房，該草房經李香女婿即訴 外人林添盛取得後改建，改建後讓與上訴人之父李欽一，李 欽一於78年間藉道路拓寬拆除該屋並重新起造系爭房屋，嗣 將之讓與上訴人，系爭租地建屋契約亦隨同由上訴人受讓， 上訴人占有系爭土地非無正當權源等語，資為抗辯。並於本 院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行 聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地現登記為被上訴人、周魁英所有，應有部分各2 分 之1 。被上訴人因繼承乃玉、乃塗員，於103 年3 月17日以 繼承為原因登記為系爭土地所有權人，並於103 年5 月9 日 將應有部分2 分之1 贈與其配偶周魁英，周魁英於103 年6 月16日以夫妻贈與為原因登記為系爭土地所有權人（原審卷 第7 頁、第85-86 頁）。
㈡系爭土地上原有李香興建之草房，李香將該草房讓與林添盛 ，林添盛改建後讓與李欽一。李欽一於78年間拆除該屋並重 新起造系爭房屋，嗣將之讓與上訴人，上訴人具事實上處分 權之系爭房屋占用系爭土地如原判決附圖編號A 、B 所示部 分（面積：30.38 平方公尺、2.46平方公尺），該房屋為四 層建築，現由上訴人出租訴外人劉世平經營捷傳電腦使用， 每月租金1 萬8,000 元（原審卷第39-41 頁、第45之1 頁、 第8 頁、第64-67 頁）。
四、被上訴人主張其為系爭土地共有人之一，上訴人具事實上處 分權之系爭房屋無權占有系爭土地如原判決附圖編號A 、B 所示部分，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠被上訴人是否為系爭土地共有人？
被上訴人主張其為系爭土地共有人，應有部分為2 分之1 ， 已據其提出土地登記謄本、異動索引為證（原審卷第85-86 頁），其所為之主張，堪信為真。上訴人固抗辯系爭土地原 為乃圡所有，乃圡嗣將應有部分2 分之1 贈與乃塗員，新北 市新店地政事務所於68年1 月5 日為分割轉載登記時，將乃 圡誤載為乃玉，乃玉不因此錯誤登記取得系爭土地所有權， 被上訴人亦無從因繼承乃玉並完成繼承登記，而得主張其為 系爭土地共有人等語。惟按土地法所為之登記有絕對真實之 公信力，縱使登記之所有權人並非真正權利人，在真正權利
人尚未提起塗銷登記之訴獲得勝訴確定判決前，該登記對於 真正權利人以外之第三人不失效力，第三人即難以該不動產 之登記無效，主張登記之所有權人尚未取得所有權（最高法 院93年度台上字第1886號判決意旨參照）。本件被上訴人既 登記為系爭土地之共有人，依上開說明，縱被上訴人非真正 權利人，然上訴人既非其權利人，則於真正權利人提起塗銷 登記之訴獲得勝訴確定判決前，該登記對於上訴人仍不失效 力，上訴人尚不得以該不動產之登記無效，主張被上訴人尚 未取得所有權。況乃塗員原為系爭土地共有人，為上訴人所 不爭，並有土地登記謄本、日據時期土地臺帳在卷可憑（原 審卷第107 -109頁），而乃塗員收養乃玉為養女，乃玉為訴 外人林呈輝之配偶，冠夫姓為林氏乃玉，林呈輝、乃玉共同 收養訴外人林文通為子，被上訴人為林文通之子，被上訴人 係以林氏乃玉、乃塗員繼承人身分申請就系爭土地為繼承登 記，並於103 年2 月17日完成繼承登記，有土地登記謄本、 異動索引、繼承系統表、戶籍謄本、日據時期戶籍簿冊浮籤 記事專用頁、除戶戶籍簿冊浮籤記事資料「新增」專用頁、 土地登記申請書及相關文件在卷可憑（原審卷第85-98 頁、 第122 -188頁），堪認被上訴人本可因繼承乃塗員而取得系 爭土地所有權應有部分，被上訴人主張其為系爭土地共有人 之一，應屬非虛，上訴人抗辯被上訴人非系爭土地共有人， 難謂可採。
㈡上訴人具事實上處分權之系爭房屋占有系爭土地有無正當權 源？
⒈按原告以無權占有為原因，請求返還土地者，原告就土地為 其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占 有為抗辯者，原告對其土地被無權占有之事實無舉證責任， 被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上 訴人為系爭土地之共有人，已如前述，上訴人具事實上處分 權之系爭房屋占有系爭土地如原判決附圖編號A 、B 所示部 分（面積：30.38 平方公尺、2.46平方公尺），復為上訴人 所不爭，並經原審會同新北市新店地政事務所勘驗現場，製 有勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷第39-4 1 頁、第45之1 頁），依上開說明，應由上訴人就占有系爭 土地之合法權源負舉證之責。
⒉上訴人固抗辯其祖母李香與乃圡就系爭土地已成立租地建屋 契約，約定由李香繳納地價稅以代租金，李香基於該租地建 屋契約興建之草房，輾轉經李香女婿林添盛、上訴人之父李 欽一改建、重建，現以系爭房屋之形式存在，並由其取得事 實上處分權，其自得依該租地建屋契約對被上訴人主張有權
占有，並提出地價稅繳款書為證（原審卷第51-58 頁）。惟 上開地價稅繳款書僅記載系爭土地之納稅義務人為乃圡，管 理人為林添盛，並無關於李香或林添盛為系爭土地承租人之 記載（原審卷第51-58 頁），該繳款書充其量僅能認定林添 盛曾為系爭土地之管理人，而土地管理人與所有權人間之原 因關係多端，或僅為管理土地之委任關係，非必然為租地建 屋關係，該繳款書不足以證明李香或林添盛與乃圡就系爭土 地已成立租地建屋契約，並約定以繳納之地價稅充作租金， 亦無從推論上訴人已輾轉自李欽一、林添盛、李香受讓租地 建屋契約。況依上訴人所陳，與乃圡成立租地建屋契約者為 李香，則李香理當曾本於使用人或管理人代繳地價稅，然系 爭土地歷年地價稅檔存資料並無此紀錄（原審卷第74頁正、 反面），李香是否確與乃圡成立租地建屋契約，已非無疑。 且李欽一於臺灣臺北地方法院檢察署103 年度偵字第00000 號竊佔案件偵查中陳稱：其與母親李香自60年前（即約43年 間）開始使用系爭土地，50年間陸續蓋房子，約79年時，因 安康路1 段拓寬，故其將房子蓋高至現在之規模等語（原審 卷第28頁），則上訴人所稱之租地建屋契約應成立於43年間 前後，然系爭土地原登記共有人乃塗員、乃玉於李香、李欽 一開始使用系爭土地前之33年3 月30日、29年11月2 日即已 死亡（原審卷第133 頁），以新北市新店戶政事務所僅查得 乃塗員之戶籍資料，已查無乃土相關戶籍資料一節觀之（原 審卷第117 頁），縱有上訴人所稱乃圡之人，其於43年間前 後是否仍存活而得與李香成立租地建屋契約，亦有疑義。此 外，復無其他證據足資證明李香與乃圡就系爭土地已成立租 地建屋契約，上訴人抗辯李香與乃圡就系爭土地已成立租地 建屋契約，其已輾轉自李欽一、林添盛、李香受讓租地建屋 契約，其非無權占有，自難憑採。
㈢被上訴人得否請求上訴人拆除系爭房屋，將該部分土地返還 予被上訴人？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767 條第1 項前段、第821 條定有明文。被上訴人為 系爭土地之共有人，上訴人具事實上處分權之系爭房屋占有 系爭土地如原判決附圖編號A 、B 所示部分（面積：30.38 平方公尺、2.46平方公尺），並無正當權源，已如前述，被 上訴人依上開規定請求上訴人拆除系爭房屋，將該部分土地 返還予被上訴人及其他共有人，洵屬有據。
㈣被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金不當得利？其金額
若干始屬適當？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產， 可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例參照）。被上訴人為系爭土地之共 有人，上訴人無正當權源占有系爭土地，受有相當於租金之 利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請求上 訴人返還相當於租金之利益，自非無據。
⒉又城市地方土地之租金，以不超過土地申報價額年息10% 為 限，土地法第105 條、第97條第1 項定有明文。系爭土地面 臨新北市新店區安康路1 段，前方設有多線公車站牌，交通 繁忙，沿路一樓多供開設店面使用，鄰近有統一超商，距最 近之捷運新店站開車約10分鐘，生活機能尚稱良好，上訴人 於系爭土地上興建之系爭房屋為四層建築，一至三樓為鋼筋 混凝土建物，四樓為鐵皮建物，現由上訴人將全棟出租劉世 平經營捷傳電腦使用，每月租金1 萬8,000 元，業經原審勘 驗現場屬實，且為上訴人所不爭，並有現場照片、房屋租賃 契約書附卷可稽（原審卷第39-41 頁、第8 頁、第64-67 頁 ）。本院審酌系爭土地面臨新北市新店區安康路1 段，沿路 一樓多供開設店面使用，商店林立，生活機能尚稱良好，且 前方即為公車站牌，有多線公車經過，距最近之捷運新店站 開車僅約10分鐘，交通甚為便利，上訴人以每月租金1 萬8, 000 元將系爭土地、房屋一併出租予劉世平，劉世平現即以 之經營捷傳電腦供作商業使用，其坐落位置、工商業繁榮程 度及上訴人利用系爭土地之經濟價值及所受利益均佳等情， 認系爭土地相當於租金之不當得利應以申報價額年息10% 為 適當。被上訴人固主張上訴人以每月租金1 萬8,000 元將系 爭土地上之系爭房屋出租予劉世平供作商業使用，可認上訴 人受有相當於其向第三人收取租金數額之不當得利，被上訴 人以系爭土地之公告現值為計算，仍在上訴人可收取之租金 範圍內，並未違反土地法第97條第1 項規定等語。惟土地法 第97條第1 項所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定， 係指法定地價；所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係 指土地所有人依土地法所申報之地價；依平均地權條例第16 條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價80% 為其申報地價，被上訴人主張以公告現值作為土地價 額計算上訴人所受相當於租金之不當得利，尚乏所據。又上 訴人係以每月租金1 萬8,000 元將系爭土地、房屋一併出租 予劉世平，有上開房屋租賃契約書在卷可憑（原審卷第64-6 7 頁），其所收取每月1 萬8,000 元之租金尚包含其出租系
爭房屋所得，被上訴人僅為系爭土地之共有人，其主張上訴 人向劉世平所收取每月1 萬8,000 元之租金，即為上訴人無 權占有系爭土地所受相當於租金之不當得利，自非可採。 ⒊系爭土地99年1 月、102 年1 月、105 年1 月之公告地價為 每平方公尺6,500 元、6,500 元、8,600 元，其申報地價為 每平方公尺5,200 元（6,500 ×80% ＝5,200 ）、5,200 元 （6,500 ×80% ＝5,200 ）、6,880 元（8,600 ×80% ＝6, 880 ），有地價查詢資料在卷可憑（本院卷第57頁）。被上 訴人於104 年10月28日起訴（原審卷第4 頁），其應有部分 2 分之1 （被上訴人於103 年6 月16日前就系爭土地之權利 範圍為全部，其僅就應有部分2 分之1 為請求，原審卷第85 頁、第209 頁），上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當 得利，起訴前5 年（即99年10月28日至104 年10月27日）為 4 萬2,692 元（5,200 ×32.84 ×10% ×5 ×1/2 ＝42,692 ），自104 年11月1 日（起訴日應為104 年10月28日，被上 訴人請求自104 年11月1 日起算）至104 年12月31日為1,42 3 元（5,200 ×32.84 ×10% ÷12×2 ×1/2 ＝1,423 ，元 以下四捨五入），合計為4 萬4,115 元（42,692＋1,423 ＝ 44,115）。自105 年1 月1 日起至系爭土地返還之日止，應 按年給付之金額為1 萬1,297 元（6,880 ×32.84 ×10% × 1/2 ＝11,297，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，不應 准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第821 條、第767 條第1 項前段 、第179 條規定，請求上訴人拆除系爭土地上如原判決附圖 編號A 、B 所示部分（面積：30.38 平方公尺、2.46平方公 尺）之系爭房屋，將該部分土地返還予被上訴人及其他共有 人，並給付被上訴人4 萬4,115 元，及自起訴狀繕本送達翌 日即105 年3 月30日（原審卷第102 頁）起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，暨自105 年1 月1 日起至系爭土地 返還之日止，按年給付被上訴人1 萬1,297 元，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就 超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應予准許部 分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨就此指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，併予 敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 楊博欽
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
書記官 李家敏