最高法院民事判決 九十四年度台上字第五三七號
上 訴 人 丙○○
丁○○
號
甲○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 吳志清律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 李在琦律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十二
年七月二十三日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十二
年度上更㈠字第一一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十七年四月二十四日，分別與上訴人丙○○、丁○○、甲○○簽訂不動產買賣契約書，購買如原判決附表（下稱附表）一、二、三所示之房屋及土地，並於簽約當日給付新台幣（下同）十四萬元、十八萬元、四十五萬元不等。嗣於同年五月十九日又與上訴人戊○○簽訂不動產買賣契約書，購買如附表四所示之房屋及土地，於簽約當日給付五十三萬元。旋因上訴人授權書之欠缺及貸款遲未辦妥等事宜，兩造於同年八月二十六日補訂協議書（下稱協議書），依協議書第一條「乙方以上四位代理人（即上訴人）應在八十七年八月三十一日前提出其他乙方之授權者，全部委託授權書予甲方（即被上訴人），並配合甲方辦理貸款事宜……」之約定，上訴人應提出授權書。詎上訴人屢經催告，均不依協議書約定提出授權書，亦無故不配合辦理貸款所需之申報土地增值稅等手續，伊即於八十八年一月四日本於不動產買賣契約書第八條約定解除契約，並依民法第二百四十九條第三款、第一百九十九條規定，請求上訴人將已收受之定金加倍返還。另丙○○、甲○○要求伊分別以其及訴外人洪王淑媛名義繳納之土地增值稅十五萬四千八百十九元、五十五萬八千五百五十五元及五萬五千六百三十二元，已於伊解除契約後，分別由丙○○、甲○○聲請退稅領回，此等稅捐既由伊代墊，解除契約後即無法律上之原因，伊併依民法第二百五十九條第二款、第一百七十九條之規定請求返還該稅款。是丙○○應加倍返還定金二十八萬元及不當得利之稅款十五萬四千八百十九元，共計四十三萬四千八百十九元；丁○○應返還三十六萬元；甲○○應返還定金九十萬元及稅款六十一萬四千一百八十七元，共計一
百五十一萬四千一百八十七元；戊○○應返還被上訴人一百零六萬元等情。爰求為命丙○○給付四十三萬四千八百十九元、丁○○給付三十六萬元、甲○○給付一百五十一萬四千一百八十七元、戊○○給付一百零六萬元，並均加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：本件買賣所有權移轉登記及抵押權設定係約定同時辦理，買賣尾款約定由被上訴人向金融機構申辦貸款支付，訂約後，被上訴人因不能洽得貸款銀行，而要求先行中止所有權移轉登記及撤銷買賣申報，俾其重行覓取貸款銀行，嗣於八十七年八月二十六日兩造協議，同意被上訴人延至同年九月三十日以前付清價金，但被上訴人仍不能洽得願予貸款之金融機構，且經伊催告應於同年十一月十六日付清價金，亦未履行。又伊就被上訴人申辦貸款之配合，縱有不配合情事，亦僅生被上訴人得否類推適用民法第二百三十五條後段規定，解免價金給付遲延責任之問題，而伊僅在被上訴人通知後構成受領遲延，並無違約可言。且系爭不動產未受禁止處分，亦無其他不能履行移轉登記義務之情事，被上訴人遽依民法第二百四十九條第三款之規定，請求加倍返還定金，自非有據。另買賣撤銷申報後，稅捐機關退還之土地增值稅款，伊並未取得，被上訴人向伊請求返還，亦無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：本件被上訴人主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、協議書（均影本）為證。次查，兩造所訂之不動產買賣契約書第二條第四項既約定：「尾款由甲方（即被上訴人）向金融機關申辦貸款支付，於貸款核撥，尾款付清之日，即為正式交屋日。另上開貸款之申辦至撥款，甲方應於產權移轉完竣十五日內完成，同時一次付款，貸款不足，須以現金補足」；協議書第一條亦約定：「重新申報增值稅及契稅辦理買賣移轉登記向銀行貸款，約定期限應在八十七年九月三十日辦理銀行貸款核撥完成，甲方（即被上訴人）並交付尾款予乙方（即上訴人），乙方同時點交本案房屋予甲方」，則上訴人應於八十七年九月十五日以前，先辦妥買賣移轉登記，否則被上訴人如何於同年九月三十日辦理銀行貸款核撥完成給付尾款。是上訴人依約有先為移轉系爭不動產所有權登記，以供被上訴人向銀行為抵押權設定登記之義務。上訴人在完成產權移轉登記「先為給付」之前，被上訴人得拒絕向銀行辦理貸款核撥給付尾款之對待給付。是上訴人在產權移轉登記予被上訴人之前，不得以被上訴人未履行對待給付為由，對被上訴人行使解約權。復查，被上訴人曾於八十七年九月提供部分系爭不動產之資料，向中興銀行桃園分行申辦貸款經核准金額為一千五百萬元，有該分行經理麥增欽於另刑事案件審理時之結證筆錄為憑，嗣經被上訴人通知代書林玲珍，儘速送件重新申報增
值稅及辦理產權移轉登記，以便銀行辦理抵押權設定，而依八十七年八月二十六日兩造協議，上訴人有先提出稅額申報及配合辦理所有權移轉登記之義務，但上訴人始終未提出稅額申報。是被上訴人主張代書林玲珍告知甲○○因擔心產權先移轉，拿不到錢，不准伊送件等語，尚非不實。可見上訴人實因擔心先辦理產權移轉登記，恐拿不到錢，而故意違反應先重新申報稅款及辦理產權移轉登記之約定。再參以證人王天生在第一審證稱：「乙○○（即被上訴人）委託我辦理貸款事宜，須所有權移轉登記完成的資料提供給我，我才能至銀行送審……，賣方一直沒有提供資料給我」等語。且金融機關須俟抵押權設定登記後，始可為貸款撥付等情以觀，上訴人確有先為辦理產權移轉登記之義務。上訴人辯稱被上訴人須覓得銀行願貸款額度後，伊始有為產權移轉登記之義務，並已配合重新申報稅額云云，尚難採信。又查，兩造撤回買賣土地增值稅申報既係經協議後為之，且上訴人應配合出具辦理貸款所需授權書等證件，乃因上訴人出賣之房地並非單純屬一、二人所有，此觀與被上訴人訂立不動產買賣契約之賣方，除上訴人四人外，實際上尚有鍾鴻銘等十一人，僅推由上訴人四人出面與被上訴人訂立買賣契約書，除建物坐落之基地外，丙○○出賣者如附表一所示三筆，丁○○出賣者如附表二所示三筆，甲○○出賣者如附表三所示九筆，戊○○出賣者如附表四所示十二筆，共計出賣二十七筆，有上訴人四人所有者，亦有代表其他十一人所有者，為兩造所不爭，且有建物登記謄本、土地增值稅繳款書可稽。關於上訴人代表其他十一人出賣部分，當應由該十一人分別出具授權書與上訴人，使被上訴人及將來辦理抵押貸款時之銀行確信該十一人有授權上訴人代表彼等出售無訛，故以此出賣產權之複雜性，銀行審核貸款不易，而無法如期辦成貸款，致兩造再予協議，為免逾期登記受罰，不得不撤銷買賣，領回原繳之土地增值稅等稅款，待另行申報，實事出有因。上訴人自不得以事後撤銷申報反推申報移轉稅捐與貸款係約定應同時辦理，而據為其有利之認定。上訴人既未依協議提出授權書，且不配合辦理貸款所需之相關手續（含辦理移轉登記在內），被上訴人乃於同年十二月八日以台北東門郵局第一七五五號、第一七五六號存證信函定期催告，上訴人仍未予置理，旋於八十八年一月四日以台北東門郵局第二號、第三號存證信函解除契約，有上開存證信函可稽。則被上訴人主張與上訴人解除契約，即屬合法。末查，兩造撤回買賣土地增值稅申報，而土地增值稅退稅國庫支票之受款人為丙○○、甲○○、洪王淑媛等人，林玲珍僅係代領人而已，該國庫支票依票據法第一百四十四條準用第三十條第二項之規定，不得轉讓，必須丙○○等人始能提示兌現，現該國庫支票經提示兌現完畢，存於銀行共同帳戶內等情，業經林玲珍證述屬實
。兩造間系爭不動產買賣契約既經合法解除，則丙○○、甲○○等人領得之稅款即無法律上之原因而受有利益，自應返還。至仲介費及代書費應如何負擔，乃仲介等人與被上訴人另行協議解決問題，上訴人自不得擅行扣留，拒不返還被上訴人。從而，被上訴人本於民法第二百四十九條第三款、第一百九十九條、第一百七十九條規定及買賣契約第八條，請求上訴人將已收受之定金加倍返還，並請求丙○○及甲○○返還上開退稅款，均有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受定金，固為民法第二百四十九條第三款所明定，惟此係僅就受定金之當事人履行不能而為規定。如契約本能履行，僅因受定金之當事人不為給付者，即無該條款之適用。查原審認定上訴人未依協議提出授權書，且不配合辦理貸款所需之相關手續（含辦理移轉登記在內），經被上訴人定期催告，仍未予置理，因而解除契約，果係如此，倘上訴人不為履行而不致達於已履行不能之程度，被上訴人能否依民法第二百四十九條第三款規定請求上訴人加倍返還定金，非無研求之餘地。原審未詳予究明，遽認被上訴人請求加倍返還定金為有理由，即屬可議。次按事實之認定須憑證據，不能以臆測之詞而為推斷。本件被上訴人曾於八十七年九月曾提供部分系爭不動產之資料，向中興銀行桃園分行申辦貸款經核准金額為一千五百萬元，經被上訴人通知代書林玲珍，儘速送件重新申報增值稅及辦理產權移轉登記，以便銀行辦理抵押權設定。原審竟以推測之詞，謂被上訴人主張代書林玲珍告知甲○○因擔心產權先移轉，拿不到錢，不准伊送件等語，尚非不實，認定上訴人因擔心先辦理產權移轉登記，恐拿不到錢，而故意違反應先重新申報稅款及辦理產權移轉登記之約定云云，亦有未合。又查，原審既認定上訴人依約有先為移轉系爭不動產所有權登記，以供被上訴人向銀行為抵押權設定登記之義務（見原判決第十九頁第十六行至第十七行）；繼又謂因銀行審核貸款不易，而無法如期辦成貸款，致兩造再予協議，為免逾期登記受罰，不得不撤銷買賣（見原判決第二十三頁第十一行至第十二行），則認定系爭不動產所有權移轉登記俟銀行核貸款，與銀行為抵押權設定同時申請辦理，其理由不無矛盾。末查，被上訴人在第一審起訴主張伊依不動產買賣契約第八條約定於八十八年一月四日發函對上訴人通知解除契約，併依民法第二百四十九條第三款、第一百九十九條規定，請求上訴人將已收受之定金價款加倍返還，……併依民法第二百五十九條第二款、第一百七十九條之規定請求丙○○及甲○○返還稅款（見一審卷六頁）；嗣於原審稱伊係依據民法第二百四十九條第三款、第二百五十九條第二款及第一百七十九條等規定請求（見原審更㈠卷二九頁）
；又稱伊起訴是否有理由，厥以上訴人是否有違反原買賣契約第八條明定其應盡之義務為斷。該第八條約定……，此一約定，完全符合民法第二百四十九條第三款之意旨云云（見原審更㈠卷五三頁），則被上訴人請求上訴人加倍返還已收受之價金，究竟有無併依契約第八條之約定為請求？尚欠明瞭。乃原審未予闡明，遽謂被上訴人併依買賣契約第八條之約定為請求，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 二十四 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 劉 延 村
法官 陳 重 瑜
法官 黃 秀 得
法官 葉 勝 利
法官 楊 鼎 章
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 四 月 七 日 V