臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第946號
上 訴 人 連為嫻
林銘俊
黃品蓉
共 同
訴訟代理人 歐陽碩彥
複 代理人 林穆弘律師
被 上訴人 行政院國軍退除役官兵輔導委員會新北市榮民服務
處
法定代理人 曲良治
訴訟代理人 王國良
高國峯律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年10
月11日臺灣新北地方法院105年度重訴字第220號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於106年8月2日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序事項
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一，不在此限，此觀民事訴訟法第446 條第1項但書、第255條第1項第2款規定自明。查上訴人於原 審依物之瑕疵擔保規定、權利瑕疵擔保規定、給付遲延之債 務不履行責任規定，擇一主張解除兩造間針對坐落新北市○ ○區○○段000地號、面積57.36平方公尺、持分374/450， 同地段626-2地號、面積8.73平方公尺、持分374/450之土地 （下稱系爭土地），及坐落系爭土地上門牌號碼新北市○○ 區○○路0段000巷00○0號、層次1、面積57.6平方公尺、持 分全部之未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合 稱系爭不動產）所成立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 並依民法不當得利法律規定、第259條回復原狀規定請求被 上訴人給付新臺幣（下同）810萬元及自民國103年6月5日起 ，按年息5%計算之利息，另依內政部101年10月29日內政部 內授中辦地字第1016651845號函公告之成屋買賣契約書範本 （下稱成屋買賣契約範本）第11條第1項規定，請求被上訴 人給付依已給付房地價款每日按萬分之2單利計算之金額89 萬4,240元，及依房地價款15%計算之違約金121萬5,000元， 暨均自104年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息（原
審卷第11至15頁）。嗣上訴人提起上訴後，復主張：被上訴 人從未取得系爭建物之稅籍證明，亦抗辯其無交付系爭建物 稅籍證明之義務，然上訴人欲買受者係訴外人即亡故榮民梁 永芳所有之系爭建物，並要求被上訴人交付系爭建物之稅籍 證明，顯見兩造間就締結系爭買賣契約之意思表示並不一致 ，難認買賣關係成立，故系爭買賣契約並不存在，被上訴人 收受上訴人交付之810萬元即無法律上原因，且被上訴人嚴 重違反締約時應遵守之誠信原則，使上訴人受有價金之損害 ，故依民法第179條、第245條之1第1項規定，亦應給付上訴 人810萬元，又上訴人故意不告知無系爭建物稅籍證明瑕疵 之存在，即對外標售系爭不動產，顯屬故意詐欺上訴人，上 訴人已撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，亦得依民法第 113條規定請求被上訴人返還已收取之房地價款810萬元；因 而追加民法第179條、第245條之1第1項、第113條規定為請 求被上訴人給付810萬元本息之請求權基礎，並主張就前揭 請求權基礎與原起訴之民法第259條規定擇一為有利於上訴 人之判決。另追加備位聲明，主張：上訴人誤以為被上訴人 已依規定取得系爭建物之稅籍證明，始締結系爭買賣契約， 是上訴人之故意不作為侵害上訴人締約與否之意思決定自由 權，並違反退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定之保護 他人法律，系爭不動產經評估之價值為112萬8,467元，上訴 人受有房地價款與評估價值差價697萬1,533元之利益上損失 ，爰依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，請求被 上訴人賠償；再依成屋買賣契約範本第9條第2項規定，請求 被上訴人給付自103年6月5日起至105年9月20日止，按810萬 元每日萬分之2計算之不能利用系爭不動產之損害135萬7,56 0元；共請求被上訴人給付上訴人832萬9,093元，及均自106 年5月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷 二第69、71、252頁）。核其所為上開訴之追加，與原訴請 求部分，均係本於同一之基礎事實而來，證據資料具有共通 性，揆諸首揭說明，上訴人之追加應予准許。
貳、實體事項
一、上訴人主張：被上訴人於103年4月24日辦理103年第1次公開 標售其所管理之單身亡故榮民遺留不動產共11件標的物件（ 下稱系爭標售案），上訴人以810萬元得標買受公告標售之 第8件物件，即梁永芳所有之系爭不動產，而就系爭不動產 與被上訴人成立系爭買賣契約，上訴人並於103年6月5日繳 清系爭不動產價款，惟被上訴人未能遵照其103年度第1次「 單身亡故榮民」不動產投標須知（下稱系爭投標須知）第13 條規定，提供得證明系爭建物為梁永芳遺產之房屋稅籍證明
，交由上訴人辦理稅籍變更登記，上訴人乃委由訴外人歐陽 碩彥於103年7月24日寄發台北57支郵局（六張犁郵局）第39 2號存證信函（下稱系爭392號存證信函），催告被上訴人於 收受通知日起20日內依約辦理房屋及土地移轉登記，之後並 多次委由證人梁子深催告被上訴人給付系爭建物稅籍證明並 辦理土地所有權移轉登記，然被上訴人均置之不理，僅於 103年9月1日將其請求新北市新店戶政事務所提供系爭建物 增編門牌之函文副本寄予歐陽碩彥，上訴人因未能取得系爭 建物之房屋稅籍證明及土地移轉登記相關文件，遂於104年 12月8日再委由歐陽碩彥寄發台北青田郵局第759號存證信函 （下稱系爭759號存證信函），向被上訴人為解除系爭買賣 契約之意思表示，並請求返還已支付之810萬元，同時依成 屋定型化買賣契約第11條違約之處罰規定向被上訴人請求給 付違約金121萬5,000元。詎被上訴人於上訴人為解約之意思 表示後，於105年2月4日發函要求上訴人辦理系爭土地所有 權移轉登記事宜，且就系爭建物之稅籍證明仍未交代處理方 式。被上訴人既未取得系爭建物之稅籍證明，復未能證明梁 永芳就系爭建物有所有權或事實上處分權，致上訴人就系爭 建物無法為占有、使用收益，系爭不動產之價值效用亦因而 減少，應負民法物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保責任，且因被 上訴人經上訴人多次催告後仍未履行給付系爭建物稅籍證明 及辦理系爭土地所有權移轉登記之契約義務，亦構成給付遲 延，上訴人得依民法第359條前段、第353條準用給付遲延規 定、第254條規定，解除系爭買賣契約，系爭買賣契約經解 除後，被上訴人應依民法第259條回復原狀、第179條、第 182條第2項不當得利規定，返還810萬元本息。另依成屋買 賣契約範本第11條第1項規定，出賣人違反所有權移轉、交 屋規定，買受人解除契約時，出賣人除應將買方已支付之買 賣價款返還予買受人，並應附加每日按萬分之2單利計算之 金額，及支付與已付房地價款同額之違約金，但以不超過房 地總價款15%為限，故被上訴人應併同給付上訴人自103年6 月5日起至104年12月9日止，每日按萬分之2計算之金額89萬 4,240元，及按810萬元之1%計算之違約金121萬5,000元本息 。爰依上開規定請求被上訴人給付1,020萬9,240元，及其中 810萬元自103年6月5日即被上訴人收受房地價款之日起，其 中210萬9,240元自104年12月10日起至清償日止之法定遲延 利息等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，並為前開訴之追加，其上訴聲明：㈠先位聲明：1.原判 決廢棄。2.被上訴人應給付上訴人1,020萬9,240元，及其中 810萬元自103年6月5日起；其中210萬9,240元自104年12月
10日起，均自清償日止，按年息5%計算之利息。3.願供擔保 ，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人 832萬9,093元，及自106年5月17日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。【原審判決駁 回上開210萬9,240元104年12月9日當天之遲延利息部分，未 據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內】
二、被上訴人則以：兩造就價金及買賣標的物等必要之點已達成 合意，系爭買賣契約確已成立；梁永芳生前確係居住於系爭 建物內，其戶籍地及系爭土地登記謄本上之地址亦係系爭建 物所在地，是梁永芳確有系爭建物事實上處分權，被上訴人 變賣系爭不動產亦經法院裁定准許，足認被上訴人標售程序 為合法，而被上訴人無論在標賣前或標賣後，均無從自稅捐 機關處查知系爭建物之稅籍，亦無任何惡意詐欺上訴人情事 ；依系爭投標須知第15條規定，被上訴人就系爭建物不負點 交及瑕疵擔保責任，且事實上處分權本不生交付與否的問題 ，房屋稅籍之變更與事實上處分是否移轉無涉，亦不得為私 權爭訟之客體，被上訴人不負有交付系爭建物房屋稅籍證明 予上訴人之義務，況且系爭建物現已排除稅籍問題，縱有瑕 疵，亦非屬重大而達可解約之程度，上訴人無解約之理由及 權利；另歐陽碩彥並非上訴人之代理人，兩造間之往來應以 兩造間之函文為準，以歐陽碩彥寄發之存證信函無法確認為 係上訴人之意思，亦難認上訴人已有解除系爭買賣契約之意 ；又系爭建物與系爭土地本為可分之給付，被上訴人已以10 5年2月4日函文通知上訴人辦理土地移轉登記，係因上訴人 堅持房地要同時過戶，故即便提供系爭土地之移轉登記文件 ，上訴人亦不接受先過戶系爭土地之履約方式，故就土地過 戶一事，上訴人確有受領遲延之事實；此外，成屋買賣契約 範本非系爭買賣契約之內容，對兩造無拘束力，上訴人援用 作為請求損害賠償之依據，亦屬無據；從而，上訴人請求被 上訴人給付如上訴聲明所示之金額，均無理由等語，資為抗 辯。並答辯聲明：㈠上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷一第216、359、600、601頁） ㈠被上訴人於103年4月7日公告，訂於103年4月24日上午9時， 公開標售其所管理之單身亡故榮民遺留之不動產；於103年4 月24日，上訴人共同繳交押標金11萬5,000元，並以810萬元 標得第8件標的，即亡故榮民梁永芳所有之系爭不動產，兩 造因而成立系爭買賣契約。
㈡上訴人於103年6月5日依被上訴人103年5月26日新北處字第 1030005470號函內容，由上訴人黃品蓉、林銘俊各匯款199
萬6,250元，上訴人連為嫻匯款399萬2,500元，共計798萬5, 000元至臺灣銀行板橋分行，帳號：000000000000，戶名： 輔導會─新北市榮服處306專戶，而完成買賣價款之交付。 ㈢因被上訴人遲未交付系爭建物之房屋稅籍證明，上訴人乃委 由歐陽碩彥於103年7月24日寄發系爭392號存證信函，催告 被上訴人於收受通知日起20日內依約辦理房屋及土地移轉登 記；被上訴人則於103年9月1日寄發新北處字第10300 09340 號函給新北市新店戶政事務所，申請梁永芳所遺留系爭建物 之增編門牌，俾利續辦稅籍設立，並副知歐陽碩彥。 ㈣上訴人於104年12月8日委由歐陽碩彥寄發系爭759號存證信 函，向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人 收受上開存證信函之日期為104年12月9日。 ㈤系爭土地迄今並未辦理所有權移轉登記予上訴人。四、關於先位聲明部分：
㈠上訴人主張系爭買賣契約不存在，依民法第179條、第245 條之1第1項規定，請求被上訴人給付810萬元本息，有無理 由？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。另按契約未成立時，當事人為準備或商議 訂立契約而有左列情形之一者，對於非因過失而信契約能成 立致受損害之他方當事人，負賠償責任：一、就訂約有重要 關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。 二、知悉或持有他方之秘密，經他方明示應予保密，而因故 意或重大過失洩漏之者。三、其他顯然違反誠實及信用方法 者。同法第245條之1第1項亦規定甚明。
⒉查上訴人係參與系爭標售案始標得系爭不動產，而與被上訴 人成立系爭買賣契約（見上開不爭執事項㈠），觀諸系爭投 標須知內容，已明確公告該次標售標的物件之建物地址、土 地地號、面積、持分、系爭建物為未辦保存登記建物等詳細 資料，以及各件號物件之核定底價（原審卷第28至31頁）， 上訴人復以810萬元投標件號第8件之系爭不動產，此亦有上 訴人之投標單在卷可證（本院卷二第143頁），顯見兩造間 就系爭買賣契約之買賣標的、價金確已達成合意，系爭買賣 契約自已合法成立，上訴人對於兩造已成立系爭買賣契約事 實上亦不爭執（上開不爭執事項㈠）。兩造間雖就被上訴人 是否應交付系爭建物稅籍證明一事意見不同，仍無礙系爭買 賣契約業已成立之事實，上訴人主張兩造就締結系爭買賣契 約之意思表示並未合致，買賣關係不成立，系爭買賣契約不 存在云云，自無可採。故上訴人主張因買賣契約不存在，其
得依民法第179條、第245條之1規定請求被上訴人給付810萬 元，及自103年6月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，自無理由。
㈡上訴人主張其得依民法第92條第1項撤銷訂立系爭買賣契約 之意思表示，並依民法第113條請求被上訴人給付810萬元本 息，有無理由？
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項前段定有明 文。另按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或 可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。民法第113 條亦有規定。
⒉上訴人雖主張被上訴人故意不告知其未能取得系爭建物稅籍 證明，即公開標售系爭不動產，上訴人係遭被上訴人詐欺始 簽立系爭買賣契約云云。然查，被上訴人所辦理之系爭標售 案，內容係在公開標售單身亡故榮民所遺留下來之不動產， 此參系爭投標須知即明（原審卷第28至31頁），針對系爭不 動產而言，業經臺灣臺北地方法院以100年度家聲字第346號 裁定准予被上訴人變賣被繼承人梁永芳遺留之系爭不動產， 此有上開裁定及確定證明在卷可憑（本院卷一第335至337頁 ），復經本院調取上開卷宗核閱無訛，足認法院亦認同系爭 建物之事實上處分權為梁永芳所有；另證人即於梁永芳生前 負責訪視梁永芳之輔導員康清煌並證稱：伊於89年底訪視梁 永芳時，梁永芳即居住於系爭建物內，伊曾詢問梁永芳系爭 建物是否為其所有，梁永芳回答是，訴外人即梁永芳之友人 陳兆荃亦曾告知伊系爭建物是梁永芳向一位老朋友購買的， 梁永芳已在裡面住了幾十年了，伊的認知上系爭建物為梁永 芳所有等語（本院卷一442至444頁）；參以梁永芳與訴外人 梁中志於69年7月29日向訴外人中華民國財政部國有財產局 買受台北縣○○區○○○段○○○段00000地號土地（即新 北市○○區○○段000地號重測前之地號，626地號土地嗣又 分割出同小段626-2地號，見本院卷一第497頁新北市新店地 政事務所函文、第509頁土地異動索引），應有部分各2分之 1，於69年8月23日辦理移轉登記，嗣梁永芳再向梁中志購買 土地持分149/459，使得其持分增加而為374/450，於70年8 月27日辦理所有權移轉登記，此有土地登記簿在卷可參（本 院卷一第499至501頁），而梁永芳之戶籍地址、系爭土地登 記謄本上記載之梁永芳地址，均係系爭建物址，此亦有梁永 芳生前之戶籍謄本、系爭土地登記謄本附卷可稽（本院卷一 第115頁、本院卷二第11至13頁），則被上訴人依上開事證
，認定系爭建物之事實上處分權為梁永芳所有，並非無據。 雖被上訴人未依系爭投標須知之第21條所提及之「退除役官 兵死亡遺留不動產管理作業規定」第3條：「遺產管理人接 受不動產後應辦理下列事項：...㈧向稽徵機關申請加註遺 產管理人之資料，並於加註後申請房屋稅籍證明」規定（原 審卷第48頁），於接收系爭建物後立即申請系爭建物之稅籍 證明，或有違反其內部作業程序之處，然稅籍證明僅係用以 認定納稅之主體，非在表彰未辦保存登記建物事實上處分權 之歸屬（詳後述），被上訴人依前開事證主觀上既已認定系 爭建物之事實上處分權為梁永芳所有，進而向法院聲請准予 變賣，縱漏未辦理系爭建物之稅籍證明，亦難認其有故意詐 欺上訴人簽立系爭買賣契約之情事。而上訴人明知其所欲投 標購買者，係系爭投標須知所公告、屬未辦保存登記建物之 系爭建物暨系爭土地，亦非遭詐欺始為投標之意思表示，是 上訴人主張其得依民法第92條第1項規定撤銷簽訂系爭買賣 契約之意思表示，亦乏所據。其依民法第113條規定請求被 上訴人給付810萬元本息，亦無理由。
㈢上訴人主張其得解除系爭買賣契約，並以民法第254條、第 179條、第182條第2項規定，請求被上訴人給付810萬元本息 ，有無理由？
⒈上訴人主張依給付遲延規定解除契約部分：
①按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定 有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項、 第3項、民法第254條分別定有明文。又依民法第254條規定 ，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行 ，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債 權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定 解除契約之要件相符（最高法院74年度第1次民事庭會議決 議參照）。
②查兩造就系爭買賣契約並未訂立書面契約，為兩造所不爭執 （本院卷一第601頁），惟所謂買賣，即謂當事人一方移轉 財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345條規定甚 明，復依系爭投標須知第13條規定：「...得標人繳清價金 後，本處提供辦理產權移轉登記有關資料，土地所有權狀， 建築改良物（房屋）所有權狀及地方法院裁定標售或拍賣文 件影印本，由得標人自行辦理產權移轉登記並繳納移轉登記 時各項稅款...」（原審卷第29、30頁），被上訴人在上訴
人標得系爭不動產，與被上訴人間成立系爭買賣契約之後， 自應依上開規定將系爭土地移轉登記相關之文件提供予上訴 人，以達將系爭土地所有權移轉登記予上訴人之目的，此亦 為被上訴人依約應付之給付義務自明。又兩造並未約定被上 訴人應提供上訴人前揭系爭投標須知第13條之產權移轉登記 有關資料等文件之時間為何，此為兩造所不爭執（本院卷一 第604頁），則被上訴人上開給付義務屬無確定期限之給付 。上訴人業於103年7月24日委由歐陽碩彥寄發系爭392號存 證信函予被上訴人，內容表明：歐陽碩彥代理上訴人得標系 爭不動產，請被上訴人於收受存證信函後20日內依約辦理建 物及土地移轉登記之意旨，且為被上訴人於103年7月25日收 受，此有上開存證信函、收件回執在卷可證（原審卷第34至 37頁），則堪認被上訴人自103年8月15日起應就未移轉系爭 土地所有權一事負給付遲延之責。被上訴人固抗辯歐陽碩彥 並無代理上訴人之權利云云，惟上訴人參與系爭標售案時， 即提出委託代理授權書1紙，表明針對系爭標售案標號第8件 授權歐陽碩彥全權代理參加開標及行使一切法律行為之意旨 （本院卷二第35頁），堪認歐陽碩彥確有代理上訴人催告被 上訴人辦理系爭不動產移轉登記之權利，被上訴人上開所辯 ，自不足採。
③上訴人主張被上訴人未給付系爭建物之稅籍證明，亦屬給付 遲延云云。惟按房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公 法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉 無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與 情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡 其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體（最高法院79 年度台上字第875號民事裁判意旨參照）。從而，稅籍僅係 公法上房屋稅納稅義務人之表彰，與房屋所有權或事實上處 分權之移轉均無關涉，被上訴人就系爭買賣契約所應負之給 付義務，就系爭建物而言，係事實上處分權之移轉，非稅籍 之移轉，且系爭投標須知第13條亦未將稅籍證明列為應交付 之文件，故上訴人主張被上訴人未交付稅籍證明，亦屬給付 遲延云云，尚無可採。
④上訴人又主張在寄發系爭392號存證信函後，至上訴人於104 年12月8日委由歐陽碩彥寄發系爭759號存證信函解除系爭買 賣契約止之該段期間，確有定期催告被上訴人辦理所有權移 轉登記，並以證人梁子深為證云云（本院卷二第134頁）， 然依證人梁子深證稱：伊於103年6月間接到上訴人通知請伊 去辦理過戶、用印手續，用印的資料包含土地增值稅申報書 、契稅申報書、移轉登記申請書，那時候經手人是一位吳小
姐，伊有告訴她房屋沒有稅籍證明，沒辦法辦過戶，因我們 標售是含土地房屋，所以房屋要同時移轉，那時的承辦人吳 小姐沒辦法提供稅籍證明，伊有告知吳小姐標售的是被上訴 人，所以希望請她出面去處理稅籍證明之事。經過半年伊也 去電問吳小姐處理情形，她答復因個資法也無法查到稅籍是 何人，伊也去電4、5次，都是同樣的答案，就這樣拖了1年 ，伊也有去親自去過被上訴人處詢問案件進度；伊有留上訴 人已用印之土地增值稅申報書、土地登記申請書在被上訴人 處，被上訴人都沒有要伊拿回上開文件等語（本院卷二第 188至190頁），足見至少在103年12月間時，上訴人仍委由 證人梁子深催告被上訴人辦理系爭建物及土地移轉登記；惟 由梁子深證稱：從伊開始去被上訴人處請求辦理土地房屋之 移轉，包含中間數次去電詢問之情況，並沒有定一定之期間 要求被上訴人完成土地房屋移轉的手續，因為這是被上訴人 的權利，他要提供資料、用印，我們也不能催他等語（本院 卷二第192、193頁），顯見在103年8月15日之後，梁子深並 無定相當期限催告被上訴人辦理系爭建物、土地所有權移轉 登記，上訴人前開主張，自無可採。依上開說明，上訴人既 未在被上訴人陷於給付遲延後，定相當期限催告被上訴人履 行，自與民法第254條之構成要件不符，其主張得依給付遲 延規定解除契約，自無理由。
⒉上訴人主張依權利瑕疵擔保規定解除契約部分： ①按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係 存在；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受 人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條 、第350條前段、第353條分別定有明文。次按所謂權利瑕疵 擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人 就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確 係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利 存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照） 。
②上訴人主張梁永芳無系爭建物之所有權及事實上處分權，是 系爭建物顯有權利瑕疵云云（本院卷一第599頁）。然系爭 建物為未辦保存登記之建物，本無從為所有權登記，是梁永 芳雖非系爭建物之登記所有權人，難認系爭建物即存有權利 瑕疵。又系爭建物業經法院認定係梁永芳之遺產而裁定准予 拍賣，證人康清煌亦證稱梁永芳已居住於系爭建物達數十年 ，系爭建物經梁永芳、梁永芳友人陳兆荃告知確為梁永芳所 有等語，而梁永芳之戶籍地址、其於系爭土地登記謄本上記
載之地址，均係系爭建物所在地等情，業如前述；參以證人 張家慧亦證稱：伊於民國90幾年間透過梁永芳在大陸的太太 王玉琴認識梁永芳，伊和梁永芳、王玉琴聊天時有聽他們說 梁永芳住在系爭建物內數十年了，梁永芳住在安養院時，伊 去探望他，梁永芳也有說系爭建物是他向別人買的等語（本 院卷一第438至441頁），暨梁永芳前於76年3月27日即以系 爭建物居住人名義向新北市新店戶政事務所申請就系爭建物 增編門牌，有編訂門牌申請書附卷可證（本院卷一第153頁 ）；另系爭建物原以訴外人杜玉瑤為房屋稅之納稅義務人， 惟在杜玉瑤死亡後，其繼承人即訴外人祝嘉祥、祝康儀、祝 康華於105年3月6日出具陳情書1紙予新北市政府稅捐稽徵處 新店分處（下稱新店稽徵處），內容略以：杜玉瑤僅於77年 2月6日向梁中志購得門牌號碼新店市○○路○段000巷00號 之建物一棟，與系爭建物實無任何關聯，直至96年6月杜玉 瑤死亡後，為處理遺產事宜，祝嘉祥等3人始知悉彼等為系 爭建物之納稅義務人，然系爭建物係梁永芳生前獨居數十年 之處，久住該地之鄰居均知系爭建物屬於梁永芳，納稅義務 人顯有誤植，爰請求新店稽徵處查明等語，嗣後新店稽徵處 業已將系爭建物之納稅義務人更正為梁永芳等情，有上開陳 情書、新店稽徵處105年11月30日新北稅店二字第105353101 5號函、105年8月1日新北稅店二字第1053514587號函、新北 稅店二字第1053514583號函、系爭建物房屋稅籍登記表等件 在卷可證（原審卷第184、185頁、本院卷一第147、157、25 7、258頁）；此外，迄今並無第三人前來主張系爭建物之事 實上處分權為其所有。則綜觀上開事證，堪認梁永芳確為系 爭建物之事實上處分權人，被上訴人並無不履行民法第349 條、350條規定之情事。上訴人主張梁永芳無系爭建物之事 實上處分權，故系爭建物有權利瑕疵云云，亦乏所據。況上 訴人係主張依民法第353條規定，其得依民法給付遲延、第 254條規定以系爭759號存證信函解除系爭買賣契約云云，然 上訴人之解除契約不符民法第254條之構成要件，業如前述 ，是其依權利瑕疵擔保規定解除契約亦難認合法。 ⒊上訴人主張依物之瑕疵擔保規定解除契約部分： ①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條（即第354至第358條）之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯
失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、 第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最 高法院85年度台上字第1306號、90年度台上字第1460號判決 意旨參照）。
②上訴人雖主張：被上訴人無法交付系爭建物之稅籍證明，其 得依民法第359條規定解除系爭買賣契約云云。惟查，系爭 買賣契約之標的物為系爭不動產，非系爭建物稅籍證明，稅 籍證明亦與系爭建物之事實上處分權無涉，如同前述，上訴 人縱未取得系爭建物稅籍證明，並不至於導致上訴人就系爭 建物無法為占有、使用收益，亦不影響系爭不動產之價值效 用，上訴人復未舉證證明系爭土地或系爭建物有何價值、效 用或品質之欠缺或不具備，是其徒以被上訴人無法交付系爭 建物之房屋稅籍證明，即認系爭買賣標的物之系爭房屋有瑕 疵存在，主張依上開規定解除系爭買賣契約，顯非可採。 ⒋按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之， 受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民 法第259條第1款、第2款定有明文。上訴人依民法第254條、 第353條、第359條前段規定解除系爭買賣契約，既均無理由 ，被上訴人受領上訴人給付之810萬元房地價款，係本於系 爭買賣契約之法律上原因，則上訴人依民法第179條、第182 條第2項、第259條規定請求被上訴人返還810萬元，及自103 年6月5日受領時起按年息5%計算之利息，自均無理由。 ㈣上訴人依成屋買賣契約範本第11條第1項規定，請求被上訴 人給付210萬9,240元本息，有無理由？ 按「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九 條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方 解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除 應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算 之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之 違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。 買方不得另行請求損害賠償。」成屋買賣契約範本第11條第 1項固定有明文（原審卷第63頁）。惟本件上訴人並未合法 解除系爭買賣契約，業如前述，是其依上開條文，請求被上 訴人應給付違約金210萬9,240元本息，自無理由。五、關於備位聲明部分：
㈠上訴人依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，請求 上訴人給付697萬1,533元本息，有無理由？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限。民法第184條定有明文。另 按民法第184條第2項規定之旨趣乃因保護他人為目的之法律 ，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利 ，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。惟其性質上 屬於「轉介條款」及「概括條款」，自須引入連結該條以外 之其他公私法中之強制規範，使之成為民事侵權責任的內容 ，俾該項不明確之法律規範得以充實及具體化。而所謂「保 護他人之法律」，即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人 權益之法律，亦屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣 、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等 因素綜合研判之（最高法院103年度台上字第1242號、100年 度台上字第390號判決意旨參照）。
⒉上訴人固主張：其誤以為被上訴人已依規定取得系爭建物之 稅籍證明，始締結系爭買賣契約，是被上訴人之故意不作為 侵害上訴人締約與否之意思決定自由權，並違反退除役官兵 死亡遺留不動產管理作業規定之保護他人法律，使上訴人受 有系爭不動產評估價值與房地價款差額697萬1,533元之利益 上損失，被上訴人應予賠償云云。惟查，上訴人係出於自由 意志決定投標，而其欲買受者，係系爭建物與系爭土地，並 非系爭建物之稅籍證明，且系爭建物為未辦保存登記之建物 一事，為上訴人所明知，稅籍證明亦非表彰事實上處分權之 有無，故被上訴人縱未於公開標售系爭不動產之初即取得系 爭建物之稅籍證明，亦無侵害上訴人締約之意思決定自由權 ，難認有故意或過失侵害上訴人權利，或故意背於善良風俗 方法加損害於上訴人。又退除役官兵死亡遺留不動產管理作 業規定，係國軍退除役官兵輔導委員會為規範遺產管理人辦 理單身亡故退除役官兵不動產之管理、標售及歸屬國庫作業 程序，以善盡遺產管理人職責，始予制定，此參上開作業規 定第1條即明（原審卷第48頁），是依其制定之目的觀之， 並非在保護日後投標買受標售標的之買受人，難認屬保護他 人之法律，故被上訴人縱於擔任梁永芳之遺產管理人過程中 ，有未完全遵守上開作業規定之處，亦不足以構成民法第18 4條第2項之侵權行為。況且，系爭不動產於99年9月間本於 資產標售估價之目的經評估資產價值共為112萬8,467元，有 訴外人展碁不動產估價師聯合事務所出具之報告書在卷可證 （本院卷一第387至412頁），雖與上訴人投標之金額810萬 元相差697萬1,533元（810萬元-112萬8,467元=697萬1,533
元），惟系爭不動產之價值為何本非絕對、固定之概念，上 訴人係在標售公告已明白標示系爭不動產核定底價為115萬 元（原審卷第31頁）之情形下，仍願以810萬之金額投標， 顯見已考量買受系爭不動產後其可得利用之價值及一切情狀 ，而認810萬元為買受系爭不動產之合理價格，此參上訴人 自陳上開投標金額係以系爭不動產屬於梁永芳所有為前提所 評估願意購買之價格等語（本院卷一第600頁）亦明，而系 爭不動產確為梁永芳所遺留之遺產，故上訴人主張其受有投 標金額與評估價值間差額之利益損失云云，亦無可採。故上 訴人依民法第184條第1項前段、後段、第2項規定，請求上 訴人給付697萬1,533元本息，亦無理由。 ㈡上訴人依成屋買賣契約範本第9條第2項規定，請求被上訴人 給付135萬7,560元本息，有無理由？
按成屋買賣契約範本第9條第1、2項固規定：「本買賣標的 物，應於□尾款交付日□貸款撥付日□_年_月_日由賣方於 現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完 畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費 用由賣方負擔（第1項）。因可歸責於賣方之事由，未依前 項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至 依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之