臺灣高等法院民事判決
105年度重上字第806號
上 訴 人 賴燕雪
陳俊樑
共 同
訴訟代理人 吳立瑋律師
鄧湘全律師
複 代理人 洪國華律師
被 上訴 人 陳芸儀
陳芸皓
陳芸齡
共 同
訴訟代理人 宋忠興律師
被 上訴 人 陳俊弘
訴訟代理人 蔡家瑋律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，上訴人對於中華民國105
年8月9日臺灣新北地方法院104年度重訴字第54號第一審判決提
起上訴，本院於106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴
訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。故在訴訟
繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利，惟為求訴訟程
序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與之對造能保有原
訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該讓與人仍為
適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行為，此乃
屬於法定訴訟擔當之一種（最高法院101年度台聲字第1367號
裁定意旨參照）。查附表一所示不動產（其中新北市○○區○
○○段00○00000○00000○00000號土地，各稱00、00000、00
000、00000號土地，合稱系爭土地；同段0000建號即門牌號碼
新北市○○區○○街0巷00○0號建物下稱系爭房屋；系爭土地
、系爭房屋合稱系爭不動產）原為兩造共有，應有部分各6分
之1，被上訴人依民法第823條第1項及第824條第2項之規定，
請求上訴人分割共有物。嗣於訴訟繫屬中之民國103年5月7日
，上訴人賴燕雪將其所有系爭不動產之應有部分贈與並移轉登
記予訴外人陳彥翔，有土地及建物登記謄本在卷可參（見本院
卷第142、144、147、149、152頁），然對本件訴訟並無影響
，賴燕雪仍為適格之當事人。
按「當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法
律上利害關係之第三人」、「訴訟之結果，於第三人有法律上
利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時
期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人」，民事訴訟
法第65條第1項、第67條之1第1項分別定有明定。查訴外人彰
化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）於00000號土地及
系爭房屋上設定有抵押權，有土地及建物登記謄本在卷可參（
見本院卷第143-145、151-152頁），另陳彥翔於訴訟繫屬中之
103年5月7日受讓賴燕雪所有之系爭不動產之應有部分，其等
均為本件訴訟有法律上利害關係之第三人，準此，被上訴人聲
請本院對彰化銀行告知訴訟，應予准許。另本院亦已依上開規
定，將本件進行程度以書面通知陳彥翔，併予敘明。
次按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一
者，不在此限：……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法
為補充者」，民事訴訟法第447條第1項但書第3款定有明文
。上訴人於本院提出附件一、上證一至上證六（見本院卷第29
、107-110、123-131、161-165頁）。被上訴人於本院提出被
上證一至被上證七（見本院卷第48-70、89-90、117頁），核
屬對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，業據其等分
別釋明在卷，均應准其等提出。
貳、實體方面
被上訴人起訴主張：系爭不動產為兩造共有，應有部分各6分之
1，系爭不動產並無不能分割之情事，且無因物之使用目的不
能分割，或約定不能分割之情形，因兩造未能達成分割協議
，應予裁判分割，爰依民法第823條第1項及第824條第2項之規
定，求為分割系爭不動產之判決。
上訴人則以：系爭土地上之建物（包括系爭房屋在內）存在已
逾四十年，係訴外人西北工業股份有限公司（下稱西北公司）
為經營工廠所建造，建物內部互通，不宜獨立使用，系爭不動
產不適合分割；若系爭不動產應予分割，應將兩造共有之系爭
土地合併分割，分割方法如附圖所示之A部分分歸被上訴人共
有，如附圖所示B部分歸伊共有。兩造共有之系爭房屋歸賴燕
雪所有。伊等亦同意以變賣方式分割等語，資為抗辯。
原審判決准系爭不動產依附表二「分割方法」欄之分割方法分
割，被上訴人陳俊弘按附表三編號3-B「尚應給付/受領補償金
額」欄所示金額補償被上訴人陳芸儀、陳芸皓、陳芸齡（下稱
陳芸儀等3人）；賴燕雪按附表三編號1-A「尚應給付/受領補
償金額」欄所示金額補償陳芸儀等3人，及按附表三編號1-C「
尚應給付/受領補償金額」欄所示金額補償陳俊弘；上訴人陳
俊樑按附表三編號4-A「尚應給付/受領補償金額」欄所示金額
補償賴燕雪，及按附表三編號4-B「尚應給付/受領補償金額」
欄所示金額補償陳芸儀等3人，與按附表三編號4-C「尚應給付
/ 受領補償金額」欄所示金額補償陳俊弘。上訴人提起上訴，
聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡兩造共有之系爭土地合併分割，分割方法如附圖所示之A部分
歸被上訴人共有，如附圖所示B部分歸上訴人共有。
㈢兩造共有之系爭房屋分歸上訴人賴燕雪所有。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執事項：
㈠本件於103年4月16日繫屬時，系爭不動產為兩造所共有，各共
有人應有部分如附表一「兩造應有部分」欄所示。嗣於同年5
月7日，賴燕雪將其所有系爭不動產之應有部分贈與並移轉登
記予陳彥翔。
㈡系爭不動產原為陳順旺之遺產，嗣經兩造於101年8月31日以繼
承為登記原因辦理分別共有登記，有財政部臺北市國稅局遺產
稅繳清證明書、土地及建物第二類登記謄本、臺北縣板橋地政
事務所建物測量成果圖可稽（見原審調字卷第4頁、6-18頁）
。
㈢00、00000、00000、00000號土地（即系爭土地）上依序建有新
北市○○區○○○段0000○○○00○0號房屋）、0000（即系爭房屋）、
0000（下稱00○0號房屋）、0000（下稱00○0號房屋）建號建物
（除系爭房屋外，其餘房屋下合稱其餘房屋）
，其權利歸屬及使用現況詳述如下：
⒈0000建號即門牌號碼新北市○○區○○街0巷00○0號之三層鋼筋混凝
土造建物（即00○0號房屋）係坐落於00號土地上，該房屋原為
西北公司所有，於100年10月31日以買賣為登記原因移轉所有
權予訴外人艾克發國際有限公司（下稱艾克發公司）
。
⒉0000建號即門牌號碼新北市○○區○○街0巷00○0號之三層鋼筋混凝
土造建物（即系爭房屋）係坐落於00000號土地上，該房屋為
兩造所共有。彰化銀行就00000號土地與00○0號房屋設定有最
高限額1,320萬元之抵押權。
⒊0000建號即門牌號碼新北市○○區○○街0巷00○0號之三層鋼筋混凝
土造建物（即00○0號房屋）係坐落於00000號土地上，該房屋
為陳俊弘所有。
⒋0000建號即門牌號碼新北市○○區○○街0巷00○0號之三層鋼筋混凝
土造建物（即00○0號房屋）係坐落於00000號土地上，該房屋
為陳俊樑所有。
⒌系爭房屋為三層鋼筋混凝土建物，一樓現經西北公司使用，前
方築有圍牆區隔外界道路，後方有搭蓋紅色鐵皮，下方為石棉
瓦之屋頂，牆垣為水泥之增建物，增建物內有廁所，該建物一
樓後方之增建部分無獨立之出入門戶，需與主建物共同使用，
系爭房屋二樓現經西北公司做為倉庫使用，三樓現為西北公司
之辦公室，三樓頂層加蓋增建部分，其上為鐵皮屋頂，牆垣為
上方鐵皮及鋁門窗，下方為水泥，透過樓梯可單獨對外聯絡，
現由西北公司做為倉庫使用。
⒍系爭土地上除系爭房屋（含增建部分）、其餘房屋及前述圍牆
外，其餘均為空地；系爭房屋（包括三樓樓頂增建部分）透過
00○0號房屋等共用之樓梯彼此相通，類似集合式住宅。
上開各情，有西北公司103年10月14日函及所附該公司股東名
簿、各該建物第一類、第二類登記謄本、臺北縣（現已改制為
新北市，下仍稱改制前舊地名）板橋地政事務所建物測量成果
圖在卷足稽（見原審調字卷第7-8、14-15、18-19、39-40頁，
原審重訴字卷第45-47、190-192頁，本院卷第141 -154頁），
並經原審勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片可按（見原審重訴
字卷第58-59頁、69-89、103-125頁）。
被上訴人主張系爭不動產為兩造共有，應有部分各6分之1，系
爭不動產並無不能分割之情事，且無因物之使用目的不能分割
，或約定不能分割之情形，因兩造未能達成分割協議，應予裁
判分割等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件
爭點厥為：㈠系爭不動產是否因物之使用目的不能分割？㈡系爭
不動產之分割方案為何？茲分述如下：
㈠系爭不動產並無因物之使用目的不能分割之情形：
⒈按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在
此限」，民法第823條第1項定有明文。又民法第823條第1項所
謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而
為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，
例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有之契據。
至分割後土地是否與建物分離係分割之結果，與因物之使用目
的不能分割，兩者內涵不同（最高法院85年度台上字第966號
及97年度台上字第1593號判決要旨參照）。
⒉查被上訴人主張系爭不動產為兩造所共有，各共有人應有部分
如附表一「兩造應有部分」欄所示，並未以契約訂立不分割之
期限，且兩造無法就分割方法達成協議等情，業據其提出系爭
不動產之第二類登記謄本為證（見原審調字卷第6、9、11、13
、17，原審重訴字卷第20-30頁），復為上訴人不爭執，堪信
為真實。上訴人雖辯稱系爭房屋與系爭土地上存在之其餘房屋
內部互通，現供西北公司使用，不適宜分割云云，惟系爭房屋
及系爭土地上存在之其餘房屋於建造完成後，均係獨立之建物
，各自申請使用執照及辦理所有權登記，現登記所有權人復均
不同，有各該建物之登記謄本及臺北縣板橋地政事務所測量成
果圖可稽（見原審調字卷第7-8、11、12、14-16、18-19頁，
原審重訴字卷第29-30頁），顯然系爭土地上之系爭房屋與其
餘房屋內部應係於事後未經合法向主管機關申請自行打通，是
縱現為西北公司經營工廠使用，亦與因物之使用目的不能分割
之情節不符，上訴人此部分抗辯，即難採憑。準此，本件兩造
既無法就分割方法達成協議，依前揭規定，被上訴人就系爭不
動產請求裁判分割，核無不合。
㈡系爭不動產應採原物分割方式，以附表二所示分割方案為分割
，並以金錢補償未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人
，為最適當、公平之分割方案：
⒈按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履
行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以
原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者
，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得
變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配
於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為
分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配
者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其
他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」民法第824
條第1項至第4項分別定有明定。是以，共有物之分割，原則上
應以原物分配於各共有人或部分共有人；於原物分配顯有困難
時，始得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人。
復按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有
自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之
聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁
量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有
人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其
應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土
地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利
益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之
依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原
則，即值推求（最高法院96年度台上字第108號判決、93年度
台上字第1797號裁定及98年度台上字第2058號判決參照）。經
查：
⑴系爭不動產原均為陳順旺之遺產，嗣經兩造於101年8月31日以
繼承為登記原因辦理分別共有登記，已如前述。又系爭土地之
00、00000、00000、00000號土地上依序建有00○0號房屋、系
爭房屋、00○0號房屋、00○0號房屋，其中00○0號房屋原為西北
公司所有，於100年10月31日以買賣為登記原因移轉所有權予
艾克發公司，00○0號房屋為陳俊弘所有，00○0號房屋為陳俊樑
所有。另系爭房屋為三層鋼筋混凝土建物，一樓現經西北公司
使用，前方築有圍牆區隔外界道路，後方有搭蓋紅色鐵皮，下
方為石棉瓦之屋頂，牆垣為水泥之增建物，增建物內有廁所，
該建物一樓後方之增建部分無獨立之出入門戶，需與主建物共
同使用，系爭房屋二樓現經西北公司做為倉庫使用，三樓現為
西北公司之辦公室，三樓頂層加蓋增建部分，其上為鐵皮屋頂
，牆垣為上方鐵皮及鋁門窗，下方為水泥，透過樓梯可單獨對
外聯絡，現經西北公司做為倉庫使用。系爭土地上除系爭房屋
（含增建部分）、其餘房屋及前述圍牆外，其餘均為空地；系
爭建物（包括三樓樓頂增建部分）透過00○0號房屋等共用之樓
梯彼此相通，類似集合式住宅等情，亦如前述。據此
，00○0號房屋、系爭房屋、00○0號房屋、00○0號房屋，依序各
自坐落於00、00000、00000、00000號土地上，彼此間既可明
確區別，是以原物分配各共有人並無困難，何況本件除系爭房
屋現為兩造共有外，其餘00○0、00○0及00○0號等房屋所有人分
別為陳俊弘、陳俊樑、艾客發公司，若以變價方式分割系爭不
動產，經第三人買受，勢將創設、新增土地與地上各建物之使
用關係，日後爭執更形複雜，則本件分割方式自宜盡量將系爭
不動產於分割後，能使分得土地之所有人與現有地上建物之所
有人趨於一致，以發揮系爭不動產經濟效益，避免產生共有人
分得土地或建物後，因地上建物或建物坐落土地所有權人不同
，致日後可能滋生法定租賃權、地租等使用對價、期限爭執等
糾紛之困難。從而，比較變價分割方式與原物分割方式之結果
，認應以原物分割方式較為符合兩造之利益。
⑵根據上開原則，採附表二所示方案分割之結果，系爭房屋（含
增建部分）及其坐落基地00000號土地均分歸陳芸儀等3人，00
000號土地分歸其上00○0號房屋所有權人陳俊弘取得，00000號
土地分歸其上00○0號房屋所有權人陳俊樑所有，可使上開土地
與其上坐落之建物所有權合歸同一，得依各所有權人自己意願
使用，避免他人掣肘，足以發揮上開不動產之經濟效益；又賴
燕雪為西北公司董事長，該公司於100年10月31日將坐落00號
土地上之00○0號房屋移轉予艾客發公司，已如前述，且西北公
司迄今仍舊使用00○0號房屋經營商業，業經原審勘驗無誤，有
勘驗筆錄及現場照片足佐（見原審重訴字卷第58-59
、69-89、103-125頁），復為上訴人所不爭（見同上卷第15頁
背面），因此將00號土地分歸賴燕雪取得，除合於地上建物（
即00○0號房屋）之使用現況，亦有利於其擔任董事長之西北公
司繼續經營，且依附表二之分割方案，可令各共有人就其等分
得之部分均與道路相鄰，上訴人甚至陳明於分割完成後將新建
單獨樓梯方便彼等分得之建物通達道路等語（見同上卷第244
頁背面）。又系爭土地共有人6人中，被上訴人等4人均同意按
上開方法分割系爭不動產，其等就各筆不動產應有部分均達3
分之2，上訴人2人雖反對，惟其等就各該不動產應有部分均僅
3分之1，則同意附表二方案分割方式之共有人及應有部分已達
半數。是本院審酌附表二分割方案，能使分得土地之所有人與
其土地上建物之所有人同一，提高土地與建物之利用，避免法
律關係趨於複雜，及兩造對系爭不動產之情感上依存關係
，暨被上訴人之意願對共有人陳俊樑分得之部分，尚無不利之
影響，故於分割時自應加以考量。
⑶雖上訴人抗辯本件應考量維持西北公司使用現況，如採附表二
之分割方案，將使西北公司廠房之一即系爭房屋與00000號土
地所有權均非為西北公司經營者賴燕雪所有，而係陳芸齡等3
人所有，讓西北公司經營更趨不穩定，罔顧多位和西北公司一
起成長打拚的老員工生計，甚至努力打下西北公司江山的老母
親賴燕雪，反而分到一塊地上建物不屬於自己的土地，無論基
於家族或企業情感來說，均不妥當。故應採附圖所示方式分割
系爭不動產，即將兩造共有之系爭土地合併分割，分割方法如
附圖所示之A部分歸被上訴人共有，如附圖所示B部分歸上訴人
共有，系爭房屋則歸賴燕雪單獨所有云云，惟查：
①如採附圖所示分割方案將致系爭土地與坐落其上之建物（包括
系爭房屋）所有權均未能趨於一致，於土地及建物所有權人間
新增使用之法律關係紛爭，不利於系爭不動產整體之有效使用
，較諸附表二之分割方案而言，顯於經濟效益有所欠缺，是上
訴人主張本件應依附圖所示之分割方案，並指摘附表二之分割
方案並不合理云云，尚難認有理。
②又承前所述，系爭房屋雖與00○0、00○0、00○0號房屋內部打通
供西北公司作為廠房之用，惟西北公司非系爭不動產之共有人
，其係基於與兩造間之原有債之法律關係使用系爭不動產
，於系爭不動產分割後，在西北公司與兩造間之原有債之法律
關係消滅前，西北公司本得基於原有債之法律關係繼續使用系
爭房屋作為廠房之用，不因系爭房屋分歸陳芸儀等3人所有而
受影響。至西北公司使用系爭不動產之法律上原因如已消滅，
縱系爭不動產未經分割，各共有人即得本於所有物返還請求權
請求西北公司返還系爭不動產。因此，上訴人抗辯應考量維持
西北公司使用現況而將系爭房屋分歸賴燕雪所有云云，顯乏所
據。
⑷綜上，系爭不動產應採原物分割為適當，審酌系爭不動產之現
況、利用情形、分得土地之人與建物所有之歸屬同一有利其經
濟效用之有效發揮，暨兩造之分割之意願及全體共有人利益等
各情，認系爭不動產應採原物分割方法，以附表二方案為分割
，並以金錢補償未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人
，為最適當、公平之分割方案。
⒉陳俊弘應按附表三「尚應給付/受領補償金額」欄編號3-B所示
金額補償陳芸儀等3人；賴燕雪應按附表三「尚應給付/受領補
償金額」欄編號1-A、1-C所示金額依序補償陳芸儀等3人、陳
俊弘；陳俊樑應按附表三「尚應給付/受領補償金額」欄編號4
-A、4-B及4-C所示金額，依序補償賴燕雪、陳芸儀等3人及陳
俊弘：
⑴按關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分
配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不
失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概
按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價
值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應
認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配
之情形，得以金錢補償之。共有物之原物分割，依民法第825
條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相
移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分
割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共
有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償
金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部
分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有
部分互相移轉之本旨（最高法院63年台上字第2680號、85年台
上字第2676號判例可資參照）。查原審循兩造主張，囑請鑑定
機關黃進財建築師事務所鑑定系爭不動產價值(見原審重訴字
卷第15、36、38頁)，經鑑定機關回覆略以依系爭不動產於103
年4月16日(按即被上訴人提起本件訴訟之日)價格日期當時所
為合理評估價值，以土地每坪單價951,000元計算，00號土地
面積為71.9950坪，總價為68,467,245元；00000號土地面積為
64.4325坪，總價為61,275,308元；00000號土地面積為65.945
0坪，總價為62,713,695元；00000號土地面積為85.0025坪，
總價為80,837,378元；系爭房屋面積已登記部分為133.3208坪
、每坪價格以22,730元計算，此部分總價為3,030,382元，增
建部分面積為51.0923坪，以每坪9,587元計算，此部分總價為
489,822元，合計系爭房屋總價為3,520,204元(計算式：3,030
,382＋489,822＝3,520,204），有不動產鑑定報告可稽（外附
，下稱系爭鑑價報告）。依上說明，賴燕雪分得00號土地，其
分得之部分價值與陳俊樑相較，尚有不如；陳芸儀等3人分得0
0000號土地及系爭房屋並按應有部分各3分之1維持，與其他共
有人相較均有不如；陳俊弘分得00000號土地，與賴燕雪及陳
俊樑相較尚有不如，準此，賴燕雪、陳芸儀等3人及陳俊弘就
其等各自不能按應有部分比例受分配部分，自得依序請求其他
共有人陳俊樑（賴燕雪部分）、賴燕雪、陳俊弘及陳俊樑（
以上為陳芸儀等3人部分）、賴燕雪及陳俊樑（以上為陳俊弘
部分）以金錢補償。因此，參照系爭鑑價報告意見，陳俊弘應
按附表三「尚應給付/受領補償金額」欄編號3-B所示金額補償
陳芸儀等3人；賴燕雪應按附表三「尚應給付/受領補償金額」
欄編號1-A、1-C所示金額分別補償陳芸儀等3人、陳俊弘；陳
俊樑應按附表三「尚應給付/受領補償金額」欄編號4-A、4-B
及4-C所示金額，依序補償賴燕雪、陳芸儀等3人及陳俊弘。
⑵上訴人固辯稱原審判決所依據之系爭鑑價報告並未考量系爭土
地使用現況，逕以單純無建物使用問題之土地為分析比較標的
，且比較標的之性質亦與系爭土地具有重大差異，系爭鑑價報
告無法反應實際市場價值，存有重大瑕疵云云。惟查：
①依系爭鑑價報告所載，係針對系爭不動產進行產權、一般因素
、區域因素、個別因素、不動產市場現況及經鑑定機關勘估系
爭不動產依最有效使用與獨立估價情況下，由鑑定機關採用比
較法、收益法（直接資本化法）及建物成本法等估價方法進行
評估，於勘察系爭不動產後，根據新北市板橋地政事務所核發
之登記謄本與檢送之複丈成果圖，佐以都市計畫及相關地籍資
料，並略以：依一般因素，以政策面利率將緩步上調、行政部
門欲藉由增加供給以平抑房價及課囤房稅加重囤房者之持有成
本，於經濟面103年可望較102年明顯成長，國內經濟持續復甦
；分析不動產市場概況，蒐集勘估系爭不動產所載地區之成交
資料，查訪當地仲介人員、地政士不動產估價師及建築師，於
價格日期當時與系爭不動產類似之透天厝合理交易區間為單價
85 萬至115萬元間；分析區域因素，區域內土地利用以商業及
住宅為主，周圍舊建物多以五層樓以下之透天厝及公寓為主，
位處板橋都市計畫內，地區發展成熟，相關公共設施服務均便
利，區域內道路規劃以18至80公尺之民生路、縣民大道等為主
要幹道，另配置10至20公尺寬之道路為次要道路，期間配置5
至12公尺寬之巷道為聯絡出入道路，道路規劃及配置情形完善
，可及性佳，聯外道路往北可抵新莊區、往南可抵中和區、土
城區，藉由光復橋或環河快速道路等連接臺北市萬華區、大同
區等處，對外交通往來便捷，主、次要道路上公車班次密集，
捷運板南線提供民眾便利通勤服務，臺鐵板橋新站啟用以及高
鐵通車，大眾交通運運輸系統甚為便利，加上臺汽板橋站，成
為四鐵共構區域，房市發展較為成熟；分析個別因素，系爭土
地東側臨接寬約6公尺之翠華街6巷，臨路寬度約29公尺，最大
臨路深度約34公尺，西側亦臨接約6公尺寬之翠華街6巷，臨路
寬度約27公尺，最大臨路深度亦約34公尺，屬於雙臨路基地，
地形近似梯形，地位完整，地勢平坦，土地均位於板橋都市計
畫內，土地使用分區係屬住宅區，使用強度方面容許建蔽率不
得超過50%，容許容積率不得超過300%，土地上有包括完工日
期在64年5月9日之系爭建物在內之4棟鋼筋混凝土造地上3層建
築，第3層上方有增建，建物整體屋況尚可，現況供廠房、倉
庫及辦公室使用，區域內有關學校、銀行、公園、市場等公共
設施均具便利性，有通車及捷運等大眾運輸系統，整體而言居
住機能及日常生活所需之便利性均佳；分析最有效使用，就法
令面、市場面可行性，系爭不動產鄰近住宅用地多以興建華廈
及住宅大樓為主要產品，依基地個別條件、周邊環境規劃籍設
計面考量，合併共同開發興建華廈及住宅大樓應為最有效使用
方式；估價原則係依內政部102年12月20日台內地字第00000
00000號令修正之「不動產估價技術規則」執行作業：系爭房
屋已登記部分（即1至3層）採用成本法進行評估，參照中華民
國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報頒訂營造或施工費
用標準所列新北市新建建物房價水準每件平均30萬元至50萬元
之間，鋼筋混凝土造地上3層單位面積造價每坪57,000元至69,
000元，推估此部分建物基礎造價為每坪63,000元，並依臺灣
地區建築工程類物價指數98年7月92.44%及103年4月101.19%調
整後，求得營造單價每坪為69,000元，再考慮設計費、廣告銷
售費、管理費、稅捐、資本利息、建築利潤等成本，求出此部
分建物每坪重建成本為87,089元，以上述價格為此部分建物每
坪之總成本，復斟酌累計折舊，求出此部分建物成本為每坪22
,730元，總價為3,030,382元，至於系爭房屋增建部分，則依
中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報頒訂之新北
市地價調查用建築改良物標準單價表所列加強磚造單位面積造
成每坪分別為33,058元至46,218元，推估增建部分基礎造價為
每坪39,700元，並依臺灣地區建築工程類物價指數98年7月92.
44%及103年4月101.19%調整後，求得營造單價每坪為40,500元
，再考慮設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐、資本利息、建
築利潤等成本，求出此部分建物每坪重建成本為43,183元，以
上述價格為增建建物每坪之總成本，復斟酌累計折舊，求出此
部分建物成本為每坪9,587元，總價為489,822元，合計系爭房
屋已登記及增建部分之評估總價為3,520,204元；土地部分採
用比較法及收益法（直接資本化法）之估價方法評估先選擇附
表一編號2之土地為基準地，藉由同市區○○○段○○○段000
000地號、○○段0000及00000地號、○○段000地號等土地，以比
較法求取上開基準地之比較價格為每坪98萬元，採收益法
，先以比較法，比較同市區○○街00巷0弄00號、○○路000巷00號
、○○○道0段00巷0弄00號、○○路0段000巷00○0號、○○○路000巷0
○0號及○○路00巷00號3樓，求取系爭不動產之評估月租金，並
就系爭不動產整體出租營運下可能產生之費用支出進行計算，
求出系爭不動產總收益價格為62,885,588元
，扣除建物成本價格3,520,204元，求出基準地之收益價格為
每坪921,358元，四捨五入後取921,000元為基準地之收益價格
，經由鑑定機關蒐集價格日期當時之交易資料，當時與系爭不
動產類似之透天厝市場合理總價約介於54,770,000元至7,410
萬元，合理月租金約介於95,000元至127,000元，區域閒置月
數約1個月，系爭不動產之費用率10.8%，求出系爭不動產所在
區域與之類似之不動產收益資本化率約為1.26%、1.69%、1.71
%及2.28%，並取1.69%與1.71%之平均數1.70%為本件之收益資
本化率，求得基準地之比較價格為每坪98萬元、收益價格為92
1,000元，並考慮市場現況、各估價方法之適用性及估價目的
等情況，分別賦予上開價格各50%加權權數50%，決定基準地之
每坪評估價格為951,000元，其餘基地之評估價格則以上述基
準地之評估價格為基準，考量個別條件之差異進行修正，決定
各筆基地之評估價格，即系爭土地每坪評估單價亦均為951,
000元，最後將勘估系爭房屋價格加計勘估系爭土地評估價格
，求出系爭不動產評估總價為276,813,830元，並於系爭鑑價
報告詳細說明其各計算依據及參考資料，以及附表編號1、3、
4等土地上尚有其餘房屋現況等情。核系爭鑑價報告就價格決
定理由及推演過程，論述詳盡，並無明顯不當之處，應屬可採
。
②上訴人徒以系爭鑑價報告並未考量系爭土地使用現況，逕以單
純無建物使用問題之土地為分析比較標的，且比較標的之性質
亦與系爭土地具有重大差異，系爭鑑價報告無法反應實際市場
價值云云，惟上訴人質疑之情節僅為鑑定機關為斟酌系爭不動
產價格諸多考量因素其中之一、二而已，尚非主要因素，且上
訴人亦未能舉證證明所述情節縱然真正，對於系爭不動產之價
格決定影響程度，佐以系爭鑑定機關於鑑定時，亦已參酌系爭
土地之使用現況，及系爭土地分割之結果應由賴燕雪、陳芸儀
等3人、陳俊弘、陳俊樑依序各分得00、00000、00000、00000
號土地，則鑑定機關依各筆土地評估其價值，而未依4筆土地
合併面積287.3750坪評估其價值，顯無不當，是上訴人此部分
抗辯，委不足採。至上訴人以系爭鑑價報告有瑕疵為前提，請
求再將系爭不動產送請高源不動產估價師聯合事務所估價，因
本件事證已臻明確，自無再重行估價之必要，附此說明。
㈢末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所
有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質
人所分得之部分：一權利人同意分割。二權利人已參加共有物
分割訴訟。三權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824
條之1第1項、第2項固分別定有明文。惟彰化銀行係就00000號
土地與系爭房屋之所有權全部設定有最高限額1,320萬元之抵
押權，已如前述，則彰化銀行設定抵押權之標的既係00000號
土地與系爭房屋之所有權全部，而非就應有部分設定抵押權，
自無前揭規定之適用，其抵押權自應存在於陳芸儀等3人分得
之00000號土地與系爭房屋上，而不受影響，仍當然之理，併
予敘明。
綜上所述，被上訴人訴請裁判分割系爭不動產，洵屬有據，應
予准許。分割方法依附表二方案分割，即00號土地分歸賴燕雪
取得，00000號土地及系爭房屋分歸陳芸儀等3人取得，並按應
有部分各3分之1之比例維持共有，00000號土地分歸陳俊弘取
得，00000土地分歸陳俊樑取得；另兩造之分配面積、價值無
法依其應有部分分配者，則以如附表三所示金錢補償之方式予
以平衡，即上訴人陳俊弘應按附表三「尚應給付/受領補償金
額」欄編號3-B所示金額補償陳芸儀等3人，賴燕雪應按附表三
「尚應給付/受領補償金額」欄編號1-A、1-C所示金額依序補
償陳芸儀等3人、陳俊弘；陳俊樑應按附表三「尚應給付/受領
補償金額」欄編號4-A、4-B、4-C所示金額依序補償賴燕雪、
陳芸儀等3人、陳俊弘。原審准被上訴人分割之請求，並依上
開方案為分割，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢
棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經引用之證
據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，併此
敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、
第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 15 日 民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 黃裕仁
法 官 謝永昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日 書記官 王增華
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一（兩造共有之系爭不動產）：
編號 共有不動產地號或建號 不動產之面積及權利範圍 兩造應有部分 備註 1 新北市○○區○○○段00地號土地 面積238平方公尺 ，權利範圍1分之1 陳芸儀、陳芸皓、陳芸齡、陳俊弘、賴燕雪及陳俊樑各6分之1 土地上坐落有艾客發公司所有之新北市○ ○區○○○段0000○號之三層鋼筋混凝土造建物（門牌號碼新北市○ ○區○○街0巷00○0號） 2 新北市○○區○○○段00000地號土地 面積213平方公尺 ，權利範圍1分之1 同上 土地上坐落有本附表編號5之建物 3 新北市○○區○○○段00000地號土地 面積218平方公尺 ，權利範圍1分之1 同上 土地上坐落有陳俊弘所有之新北市○○區○○○段0000○號之三層鋼筋混凝土造建物（門牌號碼新北市○○區○○街0巷00 ○0號） 4 新北市○○區○○○段00000地號土地 面積281平方公尺 ，權利範圍1分之1 同上 土地上坐落有陳俊樑所有之新北市○○區○○○段0000○號之三層鋼筋混凝土造建物（門牌號碼新北市○○區○○街0巷00 ○0號） 5 新北市○○區○○○段0000○號建物 第一層面積134.68平方公尺 第二層面積134.68平方公尺 第三層面積134.68平方公尺 總面積為404.04平方公尺 陽台面積為24.46平方公尺 平台面積為12.23平方公尺 頂樓增建部分為147.91平方公尺 同上 建物之門牌號碼為新北市○ ○區○○街0巷00○0號，坐落在編號1之土地
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