臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第803號
上 訴 人 王啟峻
訴訟代理人 林政豪律師
被 上訴人 林住利
郭林慧芬
林彥宏
林峯正
林聖洲
蔡朝琴
吳秀如（兼林展弘之承受訴訟人）
林昊緯（即林展弘之承受訴訟人）
林奕衡（即林展弘之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 姚念林律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華
民國105年7月26日臺灣新北地方法院104年度重訴字第255號第一
審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於106年8月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴及變更之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含變更部分）由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴後，被上訴人林展弘於民國（下同）105 年11月28 日死亡，由其繼承人吳秀如、林昊緯、林奕衡具狀聲明承受 訴訟在案（見本院卷一第264至266頁），先予敘明。二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但因情事變更而以他項聲明代替最初之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第4 款定有明文。 ㈠上訴人於原審依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1 項規定及買賣契約關係，為先位聲明：⑴確認上訴人就被上 訴人林住利與被上訴人郭林慧芬、林展弘（現已歿）、林彥 宏、吳秀如、林峯正（下稱郭林慧芬等5 人）及被上訴人林 聖洲間就原判決附表5、6所示時間之各該買賣契約，有以相 同條件承買之優先購買權存在；⑵郭林慧芬應塗銷坐落新北 市○○○段○○○○段000○000○0 地號土地（下稱系爭土 地）所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⑶ 林展弘（現已歿）應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14 日辦理之所有權移轉登記；⑷林彥宏應塗銷系爭土地所有權 全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⑸吳秀如應塗
銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登 記；⑹林峯正應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦 理之所有權移轉登記；⑺蔡朝琴應塗銷系爭土地所有權全部 於97年12月18日辦理之所有權移轉登記；⑻林聖洲應塗銷系 爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記； ⑼林住利就系爭土地應有部分7/56與上訴人訂立書面買賣契 約，並於上訴人給付價金新臺幣（下同）790萬8,841元時， 將系爭土地應有部分7/56移轉登記予原告所有。並為備位聲 明：⑴確認上訴人就林住利與郭林慧芬等5 人及林聖洲間就 原判決附表7、8所示時間之各該買賣契約，有以相同條件承 買之優先購買權存在；⑵郭林慧芬應塗銷系爭土地所有權全 部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⑶林展弘（現已 歿）應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有 權移轉登記；⑷林彥宏應塗銷系爭土地所有權全部於97年11 月14日辦理之所有權移轉登記；⑸吳秀如應塗銷系爭土地所 有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⑹林峯正 應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移 轉登記；⑺蔡朝琴應塗銷系爭土地所有權全部於97年12月18 日辦理之所有權移轉登記；⑻林住利就系爭土地應有部分6/ 56與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金684萬4 ,140元時，將系爭土地應有部分6/56移轉登記予上訴人所有 ；⑼林聖洲就系爭土地應有部分1/56與上訴人訂立書面買賣 契約，並於上訴人給付價金100萬7,890元時，將系爭土地應 有部分1/56移轉登記予上訴人所有。
㈡嗣因系爭土地於本院審理時辦理土地重劃，土地重劃後，郭 林慧芬、吳秀如、林昊緯、林奕衡（上三人為林展弘之承受 訴訟人）、林彥宏、吳秀如、林峯正及蔡朝琴就系爭土地所 有權應有部分業已變更分配為坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱重劃分配土地）所有權應有部分，有系爭土 地、重劃分配土地之地籍圖、分配圖及重劃分配土地登記謄 本為證（見本院卷二第59至63頁；第83、84頁），並有新北 市政府回函在卷可憑（見本院卷一第248至262頁；卷二第9 至11頁）。上訴人乃改依土地法第104條第1項及民法第426 條之2第1項、第225條第2項規定，請求：⑴原判決關於駁回 後開第二項之訴部分廢棄；⑵上開廢棄部分，確認上訴人就 林住利與郭林慧芬等5 人及林聖洲間就原判決附表5、6所示 時間之各該買賣契約，有以相同條件承買之優先購買權存在 ；⑶郭林慧芬就重劃分配土地應有部分774／10000與上訴人 訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金243萬3,370元時， 將重劃分配土地應有部分774／10000移轉登記予上訴人所有
；⑷吳秀如、林昊緯、林奕衡就重劃分配土地應有部分387 ／10000 與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金 106萬4,701元時，將重劃分配土地應有部分387／10000移轉 登記予上訴人所有；⑸林彥宏就重劃分配土地應有部分387 ／10000 與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金 106萬4,701元時，將重劃分配土地應有部分387／10000移轉 登記予上訴人所有；⑹吳秀如就重劃分配土地應有部分387 ／10000 與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金 121萬6,667元時，將重劃分配土地應有部分387／10000移轉 登記予上訴人所有；⑺林峯正就重劃分配土地應有部分387 ／10000 與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金 106萬4,701元時，將重劃分配土地應有部分387／10000移轉 登記予上訴人所有；⑻蔡朝琴就重劃分配土地應有部分387 ／10000 與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金 131萬8,055元時，將重劃分配土地應有部分387／10000移轉 登記予上訴人所有。查上開聲明⑴、⑵以外，其餘變更之訴 部分，核屬因情事變更而以他項聲明代替最初之聲明之情形 ，被上訴人對此亦無意見（見本院卷二第112 頁反面），應 予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴及變更之訴主張：伊於96年1月1日起，為租賃基 地建築房屋，向林住利及訴外人李政道承租系爭土地，租賃 期間為96年1月1日至98年12月31日止，租金為每月4萬2,000 元（下稱系爭95年租約），在系爭土地上興建鐵皮屋（下稱 系爭鐵皮屋），嗣林住利於97年10月22日，將原判決附表5 、6所示之系爭土地應有部分售予郭林慧芬等5人及林聖洲， 林聖洲又於97年12月9日將原判決附表7、8各編號1所示之系 爭土地應有部分售予蔡朝琴，惟林住利、林聖洲均未告知伊 出售之價格及其他條件，亦未以書面通知伊得行使優先購買 權，而於原判決附表5至8所示之時間辦畢所有權移轉登記， 伊於104 年2月2日、104年7月15日分別寄發存證信函予林住 利、林聖洲為承買系爭土地應有部分之表示，伊自得依同一 買賣條件，主張與郭林慧芬等5 人、林聖洲及蔡朝琴間成立 買賣契約，嗣因系爭土地辦理土地重劃，土地重劃後，郭林 慧芬、吳秀如（兼林展弘之承受訴訟人）、林昊緯、林奕衡 、林彥宏、林峯正及蔡朝琴就系爭土地所有權應有部分業已 變更分配為重劃分配土地所有權應有部分，爰依土地法第10 4條第1項及民法第426條之2第1項、第225條第2 項規定，訴 請確認上訴人就林住利與郭林慧芬等5 人及林聖洲間就原判 決附表5、6所示時間之各該買賣契約，有以相同條件承買之
優先購買權存在，並請求郭林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承 受訴訟人）、林昊緯、林奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴與 伊訂立書面買賣契約，於伊給付買賣價金後將重劃分配土地 所有權之應有部分移轉登記予伊等語。
二、被上訴人則以：
㈠土地法第104條第1項及民法第426條之2第1 項規定之優先購 買權，目的在於使房地合一，以盡經濟效用，然系爭土地重 劃後，郭林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承受訴訟人）、林昊 緯、林奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴就系爭土地所有權應 有部分業已變更分配為重劃分配土地所有權應有部分，且上 訴人現已將系爭鐵皮屋售予重劃後坐落之基地即新北市○○ 區○○段0 地號土地（下稱重劃基地）所有人李進財、李家 紘、李家銘（下稱李進財等3人），上訴人並於106 年6月30 日騰空遷出系爭鐵皮屋，上訴人提起本訴已無法達到房地合 一之立法意旨，則上訴人已無請求確認優先購買權存在之確 認利益，亦欠缺權利保護要件。
㈡上訴人與林住利、李政道締結之系爭95年租約，及上訴人與 郭林慧芬等5 人、蔡朝琴於98年1月1日締結之土地租賃契約 書（下稱系爭98年租約），其中第9 條均約定，租賃契約標 的物包括系爭土地及坐落其上之原有建築物，且上訴人與歷 次租約出租人亦約定契約終止交還租賃物時，縱其曾出資裝 修該建物，亦應無條件歸出租人取得，此與優先購買權立法 意旨欲使土地所有與利用合一目的不同。又系爭95年、98租 約訂立時，上訴人與出租人均明知系爭土地所在已實施都市 計畫，即將重劃，簽訂上開租約目前僅係為於重劃前短暫使 用收益系爭土地，顯非租地建屋之性質。上訴人未經系爭土 地所有權人同意即興建系爭鐵皮屋，且系爭鐵皮屋並非合法 建物，無從行使優先購買權。且林住利係因終止借名登記關 係返還系爭土地應有部分予林展弘、林彥宏及林峯正，並非 因買賣關係而為所有權移轉登記，系爭148之4地號土地並非 系爭95、98年租約約定之租賃範圍，上訴人就上開部分均不 得主張優先購買權。況兩造間就系爭土地請求返還租賃物等 事件，業經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）102 年度重 訴字第344號判決、本院103年度重上字第525 號判決及最高 法院105年度台上字第2342 號裁定確定，租期業已屆滿，上 訴人無權占有系爭土地，亦非系爭土地之承租人，上訴人應 將系爭土地返還被上訴人並給付不當得利，故本件並無土地 法第104條第1項、民法第426條之2第1 項規定之適用。又上 訴人於簽訂系爭98年租約時，早知林住利已將系爭土地所有 權應有部分售予郭林慧芬之事實，並詢問購買價格，但當時
未行使優先購買權，已默示拋棄優先購買權，上訴人係見系 爭土地辦理重劃致價格高漲，認有利可圖，始於104年2月間 行使優先承買權，有違誠信原則，且屬權利濫用。 ㈢縱認上訴人得行使優先購買權，因上訴人係見系爭土地辦理 重劃致價格高漲，始行使該權利，依公平原則，上訴人主張 之優先購買權，應以土地重劃後附近之不動產交易價格每坪 150萬元作為承買價格，方屬合理等語，資為抗辯。三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服 而聲明上訴，並為訴之變更（其餘未繫屬本院部分，茲不贅 述）。
㈠上訴人之聲明：
⒈原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，確認上訴人就林住利與郭林慧芬等5 人及林 聖洲間就原判決附表5、6所示時間之各該買賣契約，有以相 同條件承買之優先購買權存在。
⒊郭林慧芬就重劃分配土地應有部分774／10000與上訴人訂立 書面買賣契約，並於上訴人給付價金243萬3,370元時，將重 劃分配土地應有部分774／10000移轉登記予上訴人所有。 ⒋吳秀如、林昊緯、林奕衡就重劃分配土地應有部分387／100 00與上訴人訂立書面買賣契約，並於上訴人給付價金106萬4 ,701元時，將重劃分配土地應有部分387／10000移轉登記予 上訴人所有。
⒌林彥宏就重劃分配土地應有部分387／10000與上訴人訂立書 面買賣契約，並於上訴人給付價金106萬4,701元時，將重劃 分配土地應有部分387／10000移轉登記予上訴人所有。 ⒍吳秀如就重劃分配土地應有部分387／10000與上訴人訂立書 面買賣契約，並於上訴人給付價金121萬6,667元時，將重劃 分配土地應有部分387／10000移轉登記予上訴人所有。 ⒎林峯正就重劃分配土地應有部分387／10000與上訴人訂立書 面買賣契約，並於上訴人給付價金106萬4,701元時，將重劃 分配土地應有部分387／10000移轉登記予上訴人所有。 ⒏蔡朝琴就重劃分配土地應有部分387／10000與上訴人訂立書 面買賣契約，並於上訴人給付價金131萬8,055元時，將重劃 分配土地應有部分387／10000移轉登記予上訴人所有。 ㈡被上訴人之聲明：上訴及變更之訴均駁回。
四、本件不爭執事項（見本院卷一第142頁、第211頁反面、第24 4頁反面；卷二第42頁反面、第113頁反面）： ㈠上訴人與林住利、李政道於95年11月15日訂立系爭95年租約 ，約定自96年1月1日起至98年12月31日止，向林住利、李政 道承租系爭土地，租賃面積約142 坪，租金為每月4萬2,000
元。該租約第9 條於「本件租賃物有改裝設施之必要時，乙 方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙 方於交還租賃物時應」等印刷文字後，以手寫文字記載「無 條件歸甲方所有」等內容，並刪除原印刷之「負責回復原狀 」，並由上訴人及林住利、李政道在加註及刪除等處蓋章。 又租約特別約定事項㈠記載「本租賃標的土地上現有前承租 人所遺留之鐵皮建材（誤載為「才」）之建物，由乙方自行 依需要拆除、增建或改建，費用由乙方負擔；乙方增建或改 建之建物若因違反建築法令遭政府罰鍰，應由乙方負責繳納 ；若遭政府強制拆除，其損失由乙方自行負擔，不得向甲方 要求任何補償；㈡乙方增建或改建之建物部分，均不得違反 相關建築及消防法令，以免甲方因而連帶負相關法律責任。 若有上開情事，甲方得提前終止租約，乙方不得異議，並向 甲方要求任何補償。甲方如因此受有損害，乙方應負責賠償 。」。
㈡郭林慧芬、林展弘、林彥宏、吳秀如、林峯正、蔡朝琴等人 名義，於98年1月1日訂立之系爭98年租約，及99或100 年訂 立之租約，就「板橋市○○○段○○○○段000○00000地號 土地內面積約142 坪」，其上關於兩造之簽名或印章係真正 。
㈢上訴人於95年底至96年年初出資聘請呂連嘉興建系爭鐵皮屋 。
㈣林住利於97年11月14日，以買賣為登記原因，將系爭土地各 應有部分56分之2 移轉所有權登記予郭林慧芬（原因發生日 期記載為97年10月22日）；林住利另於同日，亦以買賣為登 記原因，將上開地號土地各56分之1 ，分別移轉登記予林聖 洲、林展弘、林彥宏、吳秀如及林峯正等人（原因發生日期 記載為97年10月22日，上開情節並詳如原判決附表5、6）。 林聖洲於97年12月18日，以買賣為登記原因，將其名下系爭 土地應有部分各56分之1 ，所有權移轉登記予蔡朝琴（原因 發生日期記載為97年12月9日，上開情節並詳如原判決附表7 、8 ）。其中林住利與郭林慧芬、吳秀如等間，以及蔡朝琴 與林聖洲等間之買賣關係確實存在（其餘林住利與林聖洲、 林展弘、林彥宏及林峯正間之買賣關係是否確實存在，兩造 有爭執）。
㈤郭林慧芬等5 人及林聖洲於辦理系爭土地移轉登記時，出具 予新北市板橋地政事務所之「土地登記申請書」下方記載「 本宗買賣土地確無出租他人無訛」。
㈥林住利、林宏潔與郭林慧芬訂立之不動產買賣契約書，及以 林序庭名義與吳秀如訂立之不動產買賣契約書，日期均在97
年10月1日，其買賣標的包括系爭土地各應有部分56分之2（ 郭林慧芬部分）、56分之1 （吳秀如部分），上開不動產買 賣契約書附註欄分別載有「本土地原係農地，乙方原承購時 依法應有自耕農身份，乙方林宏潔之應有部分借用林住利之 名義辦理登記，甲方同意由林住利之名義辦理移轉登記各無 異議」（郭林慧芬部分）、「本土地原係農地，乙方原承購 時依法應有自耕農身份，乙方應有部分借用林住利之名義辦 理登記，甲方同意由林住利之名義辦理移轉登記各無異議」 （吳秀如部分）。
㈦被上訴人於系爭土地辦理所有權移轉登記之際，未以書面告 知上訴人土地移轉之事實及買賣條件。
㈧上訴人於104 年2月2日寄發存證信函，向林住利為行使優先 購買系爭土地部分應有部分之表示，該件存證信函並於同年 月3 日送達林住利。上訴人另於104年7月15日寄發存證信函 予林聖洲，亦向林聖洲為購買系爭土地應有部分之表示，該 件存證信函，亦於同年月16日送達林聖洲。
㈨系爭土地上由上訴人興建之系爭鐵皮屋，業經上訴人出售予 訴外人李進財等3人。
㈩林住利、林宏潔與林獅角（即林展弘、郭林慧芬之父親，以 及吳秀如之公公）、林三佳（即林聖洲之父親）、林五平（ 即林峯正之父親）、林佑澤（即林彥宏之父親）、林序庭等 人為兄弟。
系爭148-4 地號土地係於101年7月4日自系爭148地號土地分 割而來，林住利就原148 地號土地所有權，於本件移轉登記 情節前，具應有部分1/8。
上訴人與郭林慧芬等5 人、蔡朝琴、李政道間就系爭土地請 求返還租賃物等事件（下稱他案），業經新北地院102 年度 重訴字第344號判決、本院103年度重上字第525 號判決及最 高法院105年度台上字第2342號裁定確定。 系爭土地經土地重劃後，郭林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承 受訴訟人）、林昊緯、林奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴就 系爭土地所有權應有部分業已變更分配為重劃分配土地所有 權應有部分，系爭鐵皮屋並未坐落重劃分配土地上。五、本院之判斷：
兩造均同意本件上訴後簡化爭點項目（見本院卷一第150 頁 ；卷二第43頁），分述如下：
㈠上訴人於系爭土地重劃後，及系爭鐵皮屋移轉予第三人後， 就本件訴訟是否仍有權利保護之必要？
⒈按權利保護要件，無論訴訟進行至如何之程度，法院均應隨 時依職權調查審認之。次按，基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。租用基地建築房屋 ，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。 土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1 項前段分別 定有明文。前揭規定，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人 所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字 第530號判例意旨參照）。
⒉查系爭土地重劃後，郭林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承受訴 訟人）、林昊緯、林奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴就系爭 土地所有權應有部分業已變更為重劃分配土地所有權應有部 分，系爭鐵皮屋並未坐落重劃分配土地上之事實，已如前述 不爭執事項所載，且系爭土地上由上訴人興建之系爭鐵皮 屋，業經上訴人出售予李進財等3 人之事實，亦見前述不爭 執事項㈨所載，並有被上訴人提出上訴人與李進財等3 人之 契約書、系爭土地、重劃分配土地之地籍圖、分配圖、重劃 分配土地登記謄本（見本院卷二第48、49頁；第59至63頁； 第83、84頁）及新北市政府回函在卷可憑（見本院卷一第24 8 至262頁；卷二第9至11頁）。故系爭鐵皮屋目前既未坐落 在郭林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承受訴訟人）、林昊緯、 林奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴之重劃分配土地上，系爭 鐵皮屋目前亦非上訴人所有，且系爭鐵皮屋坐落之重劃基地 目前也非林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承受訴訟人）、林昊 緯、林奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴所有，系爭鐵皮屋與 重劃分配土地間並無依存關係，則上訴人提起本件訴訟，已 無從達到優先購買權旨在使系爭鐵皮屋與坐落之基地合歸一 人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭之立法目的。次查， 系爭土地重劃後系爭鐵皮屋坐落之基地即重劃基地，為李進 財等3 人所有乙節，有新北市政府地政局函文及所附之重劃 基地登記謄本在卷可憑（見本院卷一第248、249、258 頁） ，且為兩造所不爭執（見本院卷二第42頁反面），系爭鐵皮 屋與坐落之基地即重劃基地目前均已歸於李進財等3 人取得 ，實際上亦已歸於合一，亦無須再藉由本件訴訟始能達到前 揭之立法目的。是上訴人請求確認伊就原判決附表5、6所示 被上訴人重劃分配前之「系爭土地」有優先購買權存在，尚 難認有權利保護之必要。
㈡上訴人與林住利間就系爭95年租約是否為民法第426條之2、 土地法第104 條之租地建屋契約？
⒈又按，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其 承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之 （最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。要言之 ，限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得
主張優先購買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引 而為主張，合先敘明。
⒉查上訴人與林住利、李政道簽訂之系爭95年租約，租約第9 條約定「本件租賃物有改裝設施之必要時，乙方（指上訴人 ）取得甲方（指林住利、李政道）之同意後得自行裝設，但 不得損害原有建築，乙方於交還租賃物時應」等印刷文字後 ，以手寫文字記載「無條件歸甲方所有」等內容，並刪除原 印刷之「負責回復原狀」，並由上訴人及林住利、李政道在 加註及刪除等處蓋章。又租約特別約定事項㈠記載「本租賃 標的土地上現有前承租人所遺留之鐵皮建材（誤載為「才」 ）之建物，由乙方自行依需要拆除、增建或改建，費用由乙 方負擔；乙方增建或改建之建物若因違反建築法令遭政府罰 鍰，應由乙方負責繳納；若遭政府強制拆除，其損失由乙方 自行負擔，不得向甲方要求任何補償；㈡乙方增建或改建之 建物部分，均不得違反相關建築及消防法令，以免甲方因而 連帶負相關法律責任。若有上開情事，甲方得提前終止租約 ，乙方不得異議，並向甲方要求任何補償。甲方如因此受有 損害，乙方應負責賠償。」之事實，詳見前述不爭執事項㈠ 所示。參以林務局88年6 月11日航照圖所示，系爭土地上早 於88年間已有地上物存在（見原審卷一第159 頁），證人林 宏潔亦證稱：95年當時有鐵皮屋，曾經租給他人，上訴人接 下去繼續承租等語（見原審卷一第339 頁反面），足認上訴 人簽訂系爭95年租約時，系爭土地上即有一鐵皮建物存在。 該租約租賃標的不包括系爭土地上之原有鐵皮建物，上訴人 嗣後自行出資興建之系爭鐵皮屋均非本件租賃標的物乙節， 固經他案確定判決認定在案，有本院103年度重上字第525號 判決查詢資料可參（見本院卷一第50頁），並經本院調閱他 案歷審卷宗審核屬實（見本院卷一第176 頁；另留存該案之 電子卷證），就本件已發生爭點效，不容兩造再為爭執，本 院亦不得為相反之認定。然上訴人簽訂系爭95年租約時，既 明知原鐵皮建物存在，更於契約第9 條約定如有改裝設施必 要，於取得林住利、李政道同意後得自行裝設，但不得損及 原有建物，日後尚應將已改裝之原鐵皮建物無條件交歸林住 利、李政道所有，此與單純租用系爭土地建築自有房屋之目 的尚屬不同，已難認屬於民法第426條之2、土地法第104條 規定之租地建屋契約，且由系爭95年租約特別約定事項所載 「本租賃標的土地上現有前承租人所遺留之鐵皮建材（誤載 為「才」）之建物，由乙方自行依需要拆除、增建或改建， 費用由乙方負擔」之文義解釋而論，核係指上訴人承租系爭 土地為一般使用，因系爭土地上有原鐵皮建物存在，上訴人
（承租人）與林住利、李政道（出租人）為便宜行事，乃約 定上訴人依其使用系爭土地之需要，或拆除原鐵皮建物以素 地使用，或保留原鐵皮建物予以增建或改建等方法擇一為使 用而已，上訴人承租系爭土地非必以拆除原鐵皮建物而另新 建一建物且終局保有建物權利為目的，此亦核與民法第426 條之2、土地法第104條規定賦予基地承租人優先購買權，藉 此將房地合一，而使基地承租人保有房屋並取得基地所有權 之規範目的相違，亦難認系爭95年租約屬於租地建屋契約之 性質。
㈢承上，如系爭95年租約為租地建屋契約，上訴人得否主張本 件之優先購買權？
⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條第2 項定有明文。再按，權利人在相當期間內不行使其權 利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義 務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護 ，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應 認其權利失效，不得行使（最高法院102 年度台上字第1766 號判決意旨參照）。又按，土地法第104條第1項所定之優先 購買權，除基地承租人不於第2 項接到通知後10日內為表示 ，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後， 曾明示或默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之 效力（最高法院86年度台上字第2707號判決意旨參照）。 ⒉縱認系爭95年租約為租地建屋契約之性質，本院基於下述理 由，認定上訴人主張本件優先購買權有違誠信原則： ⑴查林住利於97年11月14日以買賣為原因，將系爭土地所有權 應有部分移轉登記予郭林慧芬等5 人及林聖洲，林聖洲於97 年12月18日以買賣為原因，將其名下系爭土地所有權應有部 分移轉登記予蔡朝琴；上訴人與郭林慧芬等5 人及蔡朝琴， 於98年1月1日就系爭土地訂立之系爭98年租約，及99或100 年所簽訂之租約，其上關於兩造之簽名或印章係真正乙節， 詳見前述不爭執事項㈡、㈣所載，上訴人自承於98年1月1日 欲與林住利續約時，始知上開事實，因此改與郭林慧芬等人 簽訂等語（見原審卷一第7 頁），顯見上訴人於98年1月1日 簽訂系爭98年租約當時，已知悉林住利將系爭土地所有權應 有部分移轉登記予郭林慧芬等5 人及林聖洲，林聖洲再將其 名下所有權應有部分移轉登記及蔡朝琴之事實，始同意系爭 98年租約之出租人改列郭林慧芬等5 人及蔡朝琴，此亦有系 爭98年租約附卷可參（見原審卷一第191至193頁），上訴人 如有意行使優先購買權，自可於98年1月1日以後之相當期間 內為之。且郭林慧芬陳稱：簽訂系爭98年租約時，我就有告
知上訴人，叔叔（指林住利）已經賣給我了，他也提到，賣 我一坪多少錢，我也有跟他說一坪跟叔叔買12萬；簽訂系爭 98年租約後，至101 年12月31日，上訴人都沒有表示過要行 使優先購買權等語（見原審卷一第338 頁反面），上訴人對 於買賣之條件已有一定之認知可供判斷（買賣條件為何，兩 造有爭執），然上訴人遲未於相當期間內行使優先購買權， 甚至與郭林慧芬等5 人及蔡朝琴簽訂系爭98年租約，客觀上 已使被上訴人對於上訴人不欲行使優先購買權之特別情事產 生信賴。
⑵又上訴人與郭林慧芬等5 人、蔡朝琴、李政道間就系爭土地 請求返還租賃物等事件之他案已判決確定，如前述不爭執事 項所示，經本院調閱該案卷宗審核屬實（見本院卷一第17 6 頁；另留存該案之電子卷證），兩造對此亦無意見（見本 院卷一第211頁、第244頁反面），他案確定判決認定上訴人 與郭林慧芬等5 人、蔡朝琴、李政道間之租約已於101 年12 月31日屆滿而消滅，上訴人無繼續使用系爭土地之正當權源 而屬無權占有，應拆除系爭鐵皮屋並返還土地。查郭林慧芬 等5人、蔡朝琴、李政道係於102 年5月21日提起另案訴訟請 求上訴人拆屋還地乙節，有該案起訴狀在卷可證（見該案一 審卷一第3頁），而上訴人係於104年2月2日始主張行使優先 購買權，有存證信函及回執為證（見原審卷一第289至291頁 ）。上訴人早於98年1月1日已知悉系爭土地所有權應有部分 之買賣事宜，對買賣條件有一定之認知可供判斷，卻未於相 當時期內主張行使優先購買權，並與郭林慧芬等5 人及蔡朝 琴簽訂系爭98年租約，已如前述，遲至租期屆滿，郭林慧芬 等5 人、蔡朝琴、李政道提起他案之拆屋還地訴訟後，始行 主張本件優先購買權，破壞被上訴人對上訴人不欲行使優先 購買權之信賴，實有違反誠實信用原則之情形，則上訴人主 張本件之優先購買權，自屬無據。
㈣承上，如上訴人就重劃分配土地得主張優先購買權，則買賣 同一條件之買賣價金為何？
上訴人提起本件訴訟欠缺權利保護之必要，且上訴人無從行 使本件優先購買權，均詳見前述說明，就此項爭點，自無再 予論述之必要。
六、綜上所述，上訴人依土地法第104條第1項及民法第426條之2 第1項、第225條第2 項規定，訴請確認伊就林住利與郭林慧 芬等5 人及林聖洲間就原判決附表5、6所示時間之各該買賣 契約，有以相同條件承買之優先購買權存在，非屬正當，從 而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同 ，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當
，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。上訴人另請求 郭林慧芬、吳秀如（兼林展弘之承受訴訟人）、林昊緯、林 奕衡、林彥宏、林峯正及蔡朝琴與伊訂立書面買賣契約，於 伊給付買賣價金後將重劃分配土地所有權之應有部分移轉登 記予伊之變更之訴部分，亦屬無理由，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及變更之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1、2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 林俊廷
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 31 日
書記官 鄭淑昀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。