宣 示 判 決 筆 錄 93年度店簡字第412號
原 告 丁○○
被 告 乙○○綠茵山莊管理委員會
法定代理人 己○○
訴訟代理人 甲○○
丙○○
上列當事人間93年度店簡字第412號請求修復漏水等事件於中華
民國94年3月11日言詞辯論終結，同年月25日下午4時在本院新店
簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 黃桂興
法院書記官 石幸代
通 譯 劉蓉芬
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒萬伍仟捌佰元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）75800元， 及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。
二、原告起訴主張：
（一）被告社區私有停車位共115位，平面車位3位，其餘為機械 停車位，其中編號81及82之平面車位為原告所有。該社區 之停車場管理費（後改稱清潔費），不論是否為機械車位 或平面車位均收取機械保養費，原告近八年來不斷向被告 反映收費不合理，並於93年4月19日行文被告請其改善不 合理收費，均未獲置理。
（二）被告社區之私有停車位係於85年7月4日及7月26日由逸園 建設股份有限公司（出賣人）公告自85年8月1日起收取停 車場管理費，私有停車位不分平面及機械車位一律收取50 0元，並於87年2月起調漲為600元，復於88年1月起調降為 500元，而於89年7月起依平面及機械停車位分別收取400 元及500元。
（三）而私有停車位之管理費收取，其含清潔費、電費等，而機 械車位之保養及所衍生相關費用（含電費）應由所有人自 行另外負擔。按88年被告與永大機電所訂定之保養契約，
保養費每月59300元，其中機械車位共178位，平均每車位 約每月保養費為333元，此項費用逐年提高，故管理費應 以清潔費、電費等再外加保養費。管理費以每月收取500 元為標準，扣除機械車位之保養費應為167元（尚未扣除 電費），而平面車位卻要收取400元，平面車位的管理費 為機械車位的2.4倍以上。可見合理的管理費約為100元以 下（扣除運轉之電費）。若以每月收取100元，收費期間 101 個月（即自85年8月至93年12月止），則共10100元； 被告期間共收取平面車位46200元，扣除實際費用應退還 原告36100元，2個車位共72200元及其法定利息；另外， 被告於原告起訴後再次收取原告94年1月至6月停車位管理 費共4800元，綜上，合計溢收共計75800元。公寓大廈管 理條例立法之目的為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住 品質為目的，原告8年來不斷與被告溝通，惟被告卻仍以 不合理方式收取平面車位管理費，卻對機械車位管理費給 予優惠，顯不合理。為此依不當得利或侵權行為之法律關 係請求被告返還上開溢收之款項。
（四）共有物之管理費分擔按民法第822條及公寓大廈管理條例 第10條第1項之規定已有揭示，私有停車位之所有權人應 繳納或分擔共用部分之管理維護費用，按分析機械車位之 管理費扣除保養及電費後為平面車位之1/16。原告主張每 月應為100元已為機械車位管理費的4倍，被告代表人辯稱 並無100 元之低廉收費，但被告卻對機械車位管理費收取 卻遠低於市場行情。被告代表人辯稱平面車位享有清潔、 保全等等利益，顯然顛倒事實，眾所皆知，機械車位在管 理上及維護上皆較平面車位困難，而其運轉電費更為地下 停車場之首要支出，況且清潔、保全又豈只為平面車位所 獨設，而機械車位便不需要？被告代表人辯稱收費並無不 合理之言，顯為巧辯之辭。私有停車場之收費方式，係由 出賣人於85年7月公告公有停車位管理費之標準收取，而 管理費之收取由500元、600元到恢復500元又何曾交付區 分所有權人會議決議，且收費名目為管理費（內含維護費 及電費），試問，平面車位需要維護嗎？被告代表人非常 清楚管理費之成本結構，在會議中僅以500元及400元之差 異而未詳述說明。按最高法院民事51年台上第3495號判例 稱：「共有，乃數人共同享受一所有權，故各共有人本其 所有權之作用，對於共有物之全部均有使用收益權。惟其 使用收益權應按其應有部分而行使，不得損及他共有人之 利益，若有侵害，則與侵害他人之所有權同。被侵害之他 共有人，自得依侵權行為之規定，而行使其損害賠償請求
權。」，故被告顯已損及原告之利益。另按民法第148條 規定行使權利，不得以損害他人為主要目的；私有停車位 管理費收取之標準原應一致，豈有平面車位收取之費用較 高，被告代表人以經由管理委員會表決為由，而以損害原 告之權益為目的，顯與法相悖。
（五）被告長期溢收原告所有私有停車位管理費，被告代表人一 再辯稱無法量化及需經區分所有權人會議表決等等，但管 理費之收取由500元、600元又何曾交付區分所有權人會議 決議。而89年訴外人戊○○為被告代表人，其收取平面停 車位管理費為400元，係以機械維護費為300元計算，管理 費500元減去300元後為200元，並加倍計算收取即為400元 。原告當年即與訴外人戊○○理論無效，今被告代表人未 依事實陳述，卻稱原告欣然接受為由而辯稱無溢收原告停 車位管理費一事，顯於事實不符。況且社區大門由柵欄控 制，若管理費未繳，根本無法進入社區。
（六）人民的財產權應予保障，憲法第15條定有明文。平面停車 位係屬私有財產，其管理費分擔按民法第822自及公寓大 廈管理條例第10條第1項之規定已有揭示。被告代表人以 管理委員會之決議為由，而溢收管理費，按民法第148條 規定行使權利，不得以損害他人為主要目的。被告代表人 於93年6月28日所提民事答辯狀中稱只有原告車位享有清 潔而機械車位並無，而事實卻機械車位亦享有清潔；又於 93年9月10日之言詞辯論所提之答辯狀中稱原告欣然接受 收費方式，而事實是原告當年即與被告代表人即訴外人戊 ○○理論無效，當時現任被告代表人之夫溫文男亦在場。（七）被告代表人於民事答辯狀中稱：「保養費含機械停車位升 降梯及電梯之保養，每月保養費... 為56000元... 」， 與被告代表人於本件11月20日乙○○綠茵山莊社區第10次 區分所有權人會議中提供之會議資料之93年預算支用控制 表之金額不符。被告代表人稱每月保養費為56000元，故 每年應為672000元，惟依據陳報證物所列於維護保養費為 840000元，另維護費/材料為200000元與其所稱之金額不 符。
（八）於乙○○綠茵山莊社區第10次區分所有權人會議記錄中， 被告代表人以「主委特殊報告」稱：「原告今年因為停車 費清潔費500元，因他是平面車位所以收400元，針對這個 問題原告告管委會...，大概的狀況是原告的車位上方有 漏水，管委會有幫原告修理與其他的滲漏一併處理，但原 告不能接受... 」。但事實卻是被告代理人回覆稱「目前 暫時施作拖盤。... 待住戶大會通過再行大興施作... 」
，惟卻以原告不能接受對全體住戶說明。又稱：「原告的 停車位清潔費400元，從第1屆開始一直...，為何別的住 戶是500元原告有優待還不能接受。」但事實是停車場管 理費之收取，被告自民國85年起每月向原告收取500元， 而於87年更收取600元與機械車位相同，於89年7月方改收 取400元，被告代理人卻稱自第1屆便收取400元。機械車 位每月500元扣除保養費333元後，管理費每月僅收167元 （尚未扣除電費），而平面車位卻要收取400元，為機械 車位的2.4倍，被告代表人稱對原告有所優待。另稱：「 更何況已經繳了8屆了沒有1次欠費，到這個月原告亦願意 繳但仍提出？」，但事實是原告對於收費不合理早已多次 向歷屆委員會提出，更於本年4月19日再度行文管委會， 原告按時繳管理費係認為在未獲變更決議之前，為避免造 成管理委員會之不便；然原告之善意，卻遭被告代表人故 意曲解。再稱：「... 被告代表人本來跟審判長協商是不 是在住戶大會來討論，... 因為原告要求訴外人鄭主委出 庭說明，所以在這被告代表人就不做表決討論只做報告。 」，但事實是鈞院已告知被告代表人可以在住戶大會來討 論，而被告代表人卻未讓原告上台陳述。被告代表人非但 未將事實陳述，除以不實內容對全體住戶發表外，於會議 中亦不給原告有陳述機會，且以丁○○案公告，企圖掩飾 真相。
（九）被告每每以無法細算及多有所考量為由，未曾提出相關佐 證，顯見被告收費並無任何基準。又被告收取機械車位管 理費（扣除機械保養費及運轉電費）僅25元，而收取平面 車位卻需400元，平面車位管理費之收取為機械車位管理 費之16倍。原告認平面車位管理費應為100元，已為機械 車位管理費之4倍。
（十）原告主張之事實，業據其提出平面及機械停車位照片影本 2幀、丁○○（93）德豐字第0419-2號函、通知書及公共 停車位抽籤通知、公告、棕櫚綠茵山莊私有停車位管理費 歷年收費狀況、停車設備保養契約書、公寓大廈管理組織 報備證明、結構混凝土設計規範、防空避難設備管理維護 執行要點、台北市工局使用執照（85）使字070號、棕櫚 綠茵山莊管理委員會第9屆第6次會議會議記錄、棕櫚綠茵 山莊管理委員會收支明細表及92年度財務報表、棕櫚綠茵 山莊有停車位管理費收費明細、地下室機械車位清潔中、 最高法院第51年台上第3459號、18年上字第2746號、62年 台上第1326號判例、電梯保養契約書、乙○○綠茵山莊93 年預算支用控制表、木柵郵局存證信函第289號、0000-00
-00東森新聞報、連署說明、召開臨時住戶大會申請函、 第1次臨時會員大會公告、防火門封死照片2幀、乙○○綠 茵山莊管理委員會第9屆第6、7、9、11次會議記錄、乙○ ○綠茵山莊社區第10次區分所有權人會議記錄、停車位管 理費歷年收費狀況、停車位修漏實際費用、實際報銷單、 明細單等影本各1件為證，並聲請通知證人戊○○到庭作 證。
三、被告則以下列情辭置辯，請求駁回原告之訴：（一）原告主張停車位管理費之收取有差別待遇，而認為不應全 額收取等語。惟按公寓大廈管理條例第10條第2項規定： 「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有人按其共有之應有部分比例分擔之。」，揆諸該條 規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由區分所有權人 按應有部分比列分擔。次按被告社區規約第16條第1項第2 款規定，住戶規約之訂定及變更應為特別決議。倘若原告 認為其應差別待遇，應於召開區分所有權人會議時提出， 經特別決議，始生效力，住戶規約未變更前，原告皆應按 規定繳納，因此原告主張於法無據。
（二）再按被告之社區「棕櫚綠茵山莊大廈」其停車場管理費之 收取係據社區規約第44條之規定，授權管理委員會訂定「 停車場管理辦法」就停車場管理及收費定有明文，住戶有 共同遵守之義務、即被告收取停車場管理費非無法律上原 因，原告請求返還不當得利即無理由。
（三）另被告於93年5月14日召開第9屆第5次管理委員會，討論 原告來文要求；該戶停車位的清潔費調降1案，經被告委 員討論仍維持原議，全數通過。有該次會議紀錄可稽，並 於社區所有公佈欄公告會議紀錄，應屬回覆原告，並無不 予理會。
（四）被告對原告收取停車位管理費，並無不合理： 1.停車場內之清潔部分除車道外，尚須清潔平面車位（原 告之車位為平面車位）而機械車位為顧及人車安全無法 清掃，原告已較機械車位者得更多利益。
2.被告與永大機電所訂之保養合約，保養費含機械停車位 升降梯及電梯之保養，每月保養費自92年11月已降為 56000元，原告之計算方式屬有誤，更且不合理，如依 原告之計算，每月停車位僅需收費100元，實則，現行 市場並無任何社區停車場管理費收取如此低廉。 3.原告平面停車位自85年8月起接受每月清潔費繳納至今 ，管理委員會自89年起亦區隔平面停車位與機械停車位
，自500元調降為400元，且自有機械停車位並無調降， 已對原告多所考量減收。
4.停車場所有車子係受保全人員安全保管，不受破壞、偷 竊之保護，不停車之住戶亦無異議繳交部分保全人員費 用。況停車場之管理費，係整體之考量，其目的是維持 停車場之使用方便、清潔、安全以及維護保養，為社區 停車場提供完善之服務，以利社區停車場之所有住戶。 5.原告之車位係私有車位收費方式始自85年8月即定，而 原告停車位收費自500元更為400元（當時其他住戶未變 更），原告首肯接受，未提議異，且繳納至今，表示欣 然接受如此收費方式。
（五）又管理委員會以整體考量住戶之權益，所有住戶應有生命 共同體之共識，管理費之收取無法清楚區隔清潔費、電費 、保全費、水費... 享用之量化。況且管理費收費方式變 更時，依規約第30條第3項應提區分所有權人會議表決之 ，非管委會或代表人可決議。
（六）被告收取費都要依照管委會規定，停車位管理包括清潔、 警衛等綜合性費用，沒有辦法區分機械車位及平面車位， 應該要負擔多少，有些住戶沒有車位，還是要分擔警衛費 ，所以社區是1個綜合性的管理，沒有辦法區分哪一個特 定區塊要如何負擔管理費。對於原告被告已經有少收，被 告的收費會按照社區的收支盈虧調整，已經有多次調整過 。原告有兩個車位，已每個月少收100元，被告的經費是 統籌統支，社區管理本來就應該這樣。停車位雖是原告私 人的，可是原告也有使用到社區的公用部分，被告已經少 收原告的費用，收支亦有公告。
（七）被告抗辯之事實，業據其提出棕櫚綠茵山莊社區規約、棕 櫚綠茵山莊社區管理委員會93棕管字第008號函、乙○○ 社區管理委員會第9屆5次委員會議開會通知單、會議議程 、委員會委員簽到表、會議紀錄、訪客車輛管制登記簿、 94年1月至6月車位租金暨清潔費收繳1覽表影本各1件為證 。
四、原告起訴主張其所有位於被告社區編號81及82之車位係平面 車位，被告社區之私有停車位係於85年7月4日及7月26日由 逸園建設股份有限公司（出賣人）公告自85年8月1日起收取 停車場管理費，私有停車位不分平面及機械車位一律收取50 0元，並於87年2月起調漲為600元，復於88年1月起調降為50 0元，而於89年7月起依平面及機械停車位分別收取400元及 500元等事實，業據原告提出平面及機械停車位照片2幀、原 告93年4月19日致被告（93）德豐字第0419-2號函、逸園建
設股份有限公司通知書及公共停車位抽籤通知及公告、棕櫚 綠茵山莊私有停車位管理費歷年收費狀況明細表等影本各1 件為證，且為被告所不否認，自堪認原告所主張之上開事實 為真實。
五、原告主張私有停車位之管理費收取，應含清潔費、電費及保 養費用等，而機械車位之保養及所衍生相關費用（含電費） 應由其所有人自行另外負擔。按88年被告與永大機電所訂立 之保養契約，保養費每月59300元，其中機械車位共178位， 平均每車位約每月保養費為333元，機械停車位管理費每月 收取500元，扣除機械車位之保養費應為167元，如再扣除每 月之電費142元（按89年1月份所繳之電費計算所得），機械 停車位每月之管理每約在25元左右，故原告主張其每月每一 停車位所應繳納之管理費應為100元等語。被告雖以共用部 分之修繕、管理、維護，應由區分所有權人按應有部分比列 分擔，且管理費之調整依被告社區之規約，應經區分所有權 人會議之決議，抗辯被告向原告所收取之停車位管理費係合 法有據，並無不當得利或侵權行為之情事等語為辯。六、經查，民法第822條第1項固規定「共有物之管理費，及其他 擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分 擔之」，公寓大廈管理條例第10條第2項亦規定「共用部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所 有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔 。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定 」，但上開二項法條所規定之由共有人或由區分所有權人按 有共有應有部分比例分擔，核其意旨，係指於共有人或區分 有所權人於該共有物上未為特殊之設置而均以相同之方式同 為共有物之使用者，始應依共有部分之比例共同負擔其管理 費，如於所共有之共有物上，其他共有人就其所分配使用之 部分為特殊之設置而為共有物之使用，則就上開特殊設置所 生之保養、維修及使用電力所生之費用，基於上開公寓大廈 管理條例第10條第2項但書「但修繕費係因可歸責於區分所 有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔 」之立法精神，自應由該使用特殊設置之共有人就使用特殊 設置所生之保養、維修及電費用費用自行負擔，始符上開法 律規定之立法意旨。本件原告所有上開停車位係屬平面車位 ，此為兩造所不爭執，依諸上開說明，原告所應與其他共有 人依共有部分之比例共同分擔之管理費用，自應扣除其他共 有人就機械式停車位之設置所生之特殊費用後據以決定，故
原告主張其所應負擔之管理費應於扣除機械車位停車位所有 人應分擔之機械設備保養費用及電費後據以決定，尚屬有據 。茲查，本件被告社區之區分所有權人擁有機械停車位者其 每月所需繳納之停車位管理費為500元，此亦為兩造所不爭 執，而上開機械停車位88年12月1日至89年11月30日止之年 度保養費用為每月59300元，有原告提出之停車設備保養契 約書乙紙為憑，又被告社區內之機械停車位89年2月份之所 使用之電力費用為25298元，亦有電費收據乙紙在卷可稽， 原告據以計算上開機械停車位之每月保養費用及使用電力費 用合計超過400元，自屬合理可信。雖被告辯稱上開保養費 用自92年1 1月起已降為56000元，即或屬實，但加上每月所 使用之電力費用合計仍超過400元，原告據此主張其每月每 一停車位所應負擔之停車位管理費應為100元，自可採信。 至被告雖另辯稱上開保養費用尚含電梯之保養費用，惟據原 告所提出之上開契約書內容以觀，其保養標的並未含電梯部 分，故被告此部分抗辯尚屬無據。
七、至被告雖另辯稱依被告社區規約第16條第1項第2款規定，住 戶規約之訂定及變更應為特別決議。若原告認為其應受差別 待遇，應於召開區分所有權人會議時提出，經特別決議，始 生效力，住戶規約未變更前，原告自應按規定繳納管理費； 及管理費收費方式之調整，依規約第30條第3項應提交區分 所有權人會議表決之，非管理委員會或代表人可為決議等語 。然按公寓大廈公共基金之來源即為向社區區分所有權人收 取之管理費，而上開費用依公寓大廈管理條例第18條第1項 第2款規定，應依區分所有權人會議決議繳納，若區分所有 權人會議或規約另有規定者，從其規定，但依公寓大廈管理 條例施行細則第2條第4款規定，應載明於規約，始生效力， 本件被告社區所收取之停車位管理費經細繹其規約，並未經 社區區分有權人會議之決議，且亦未載明於規約，故尚不生 應依規規約之約定提請區分所有權人會議為決議之問題，併 此敘明。
八、從而，本件原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自85 年8月至94年6月其已溢繳之管理費75800元，及自判決確定 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由 ，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提之其餘攻擊防禦方 法，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列 ，附此敘明。
十、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第436條第2項適用第389條第1項第
3款規定，依職權宣告假執行。
中 華 民 國 94 年 3 月 25 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書 記 官 石幸代
法 官 黃桂興
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○○路○段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 94 年 3 月 28 日 書 記 官 石幸代
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