臺灣桃園地方法院民事判決 93年度簡上字第155號
上 訴 人 丁○○
乙○○
訴訟代理人 邱鎮北律師
複 代理人 莊守禮律師
丙○○
被 上訴人 庚○○
己○○
共 同
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理人 李宏文律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國93年7 月
15日本院中壢簡易庭92年度壢簡字第612 號第一審判決提起上訴
，本院於民國94年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人庚○○或被上 訴人己○○應給付上訴人新臺幣（下同）34萬元，及自起訴 狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：（一）上訴人等與被上訴人己○○並不相識，且未曾委託其銷售 坐落桃園縣中壢市○○段第149之32、第149之44、第149 之43地號之土地（下稱系爭土地）予訴外人辛○○。被上 訴人庚○○係受買方即訴外人辛○○委託辦理系爭土地之 代書業務。上訴人僅曾委託訴外人元龍房屋仲介股份有限 公司（下稱元龍公司）代為銷售系爭土地。
（二）訴外人辛○○欲購買土地時，係因被上訴人己○○透過被 上訴人庚○○代為尋找適當之土地，而經被上訴人庚○○ 將此情告知訴外人元龍公司之法定代理人游振賢後，訴外 人游振賢始聯絡上訴人等稱有買方欲購買系爭土地，並相 約至被上訴人庚○○之事務所洽談，上訴人始因而認識被 上訴人庚○○及訴外人辛○○。故原審判決理由中所認定 系爭土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）係經被告庚○ ○、業佐淦之共同媒介而成立，顯然有誤。
（三）上訴人乙○○於民國91年6 月12日委託訴外人元龍公司出 賣系爭土地時，曾約定系爭土地須於每坪價金達3.5 萬元
時，始同意給予訴外人元龍公司委託售價2%之仲介費，故 縱認此仲介費用之約定有效成立，亦僅訴外人元龍公司得 向上訴人乙○○請求給付系爭土地之仲介費用，被上訴人 己○○並無給付仲介費用之請求權。
（四）按當事人約定居間之債權契約，固非要式行為，惟對於契 約必要之點意思必須一致，居間契約以酬金為其要素，自 屬居間契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致， 其契約即難謂已成立。故兩造間就系爭土地買賣之仲介費 （下稱系爭仲介費）約定之法律行為實未成立。（五）92年3月2日上訴人乙○○與代理上訴人丁○○之訴外人彭 新淦即彭武光（即上訴人乙○○、丁○○之夫、父）至被 上訴人庚○○之代書事務所與買方即訴外人辛○○商談時 ，被上訴人庚○○替訴外人辛○○出面砍價至每坪價金為 33,000元，已低於訴外人元龍公司與上訴人給付仲介費條 件之約定出賣金額，訴外人游振賢即向上訴人乙○○稱總 價4%當作仲介費，惟訴外人彭武光並不同意訴外人游振賢 此變更之協議，而有所爭執。惟因被上訴人庚○○一直要 求每坪土地價金33,000元，上訴人乙○○當時雖說先答應 下來，事後再處理，實際上係針對被上訴人庚○○所提出 之每坪買賣價金33,000元部分而為承諾，並未答應給予被 上訴人庚○○仲介費。
（六）訴外人辛○○於原審證稱其確與上訴人間有買賣系爭土地 之事實，但其不知亦未同意被上訴人從其所給付之買賣價 金尾款840 萬元中扣除仲介費用，亦完全不知有仲介情事 等語。顯與被上訴人己○○於原審時所陳述當初大家有討 論仲介費4%，經過大家同意之後，契約才成交，當時買賣 雙方均在場；及被上訴人庚○○所陳述當初訴外人辛○○ 交付840 萬元尾款給其時有同意其要扣下34萬元的仲介費 ，且訴外人辛○○只說應該要付多少錢就扣下來等語相佐 ，蓋訴外人辛○○於簽約時既然在場，其不可能不知有仲 介費之約定。況簽約時被上訴人己○○並未在場，亦無他 人代表其與上訴人等談及仲介費一事，則雙方間之債權債 務關係並不存在。
（七）上訴人乙○○及上訴人丁○○之代理人即訴外人彭新淦即 彭武光於92年3 月2 日在被上訴人庚○○之事務所取得買 主交付之由訴外人巨騰工業股份有限公司（下稱巨騰公司 ）為發票人之840 萬元本票，嗣於92年5 月13日被上訴人 庚○○以要換取尾款840 萬元為由，要求上訴人乙○○將 該840 萬元本票先交給被上訴人庚○○，由被上訴人庚○ ○持至台灣中小企業銀行中壢分行換取銀行之現金支票，
被上訴人庚○○同時並要求上訴人乙○○於系爭買賣契約 上簽「於民國92年5 月13日結清尾款，雙方交付清楚，經 手人乙○○」後，才願給付尾款，惟上訴人乙○○簽完後 ，被上訴人庚○○竟僅交付面額800 萬元之支票及現金6 萬元，上訴人乙○○及訴外人彭新淦即彭武光當場即向被 上訴人庚○○表示金額不符，被上訴人庚○○稱尾款其會 負責，上訴人亦因已無擔保本票，始會先收下上開806 萬 元，另尾款34萬元再行追索。
（八）綜上所述，爰請求判決如上訴聲明所示。三、證據：除援用原審立證方法外，補提房地產委託專任銷售契 約書1 紙、元龍房屋仲介股份有限公司基本資料查詢1 紙為 證，並聲請訊問證人游振賢、戊○○、辛○○、甲○○。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：依上訴 人與訴外人辛○○於92年3 月7 日所定之系爭買賣契約第4 條約定價款給付方法，除紀錄92年3 月7 日業收10萬元外， 並記載92年5 月13日結清尾款，雙方交付清楚等文字，於10 萬元之部分除經上訴人乙○○親自簽名外，且款項明細亦有 上訴人乙○○、上訴人丁○○之印文。另於收訖806 萬元之 記載上亦有上訴人乙○○親自簽名。806 萬元之金額為買賣 尾款840 萬元扣除系爭仲介費後之餘額，若兩造間無系爭仲 介費之約定，上訴人何需簽名蓋章表示尾款業經結清。兩造 間既確有系爭仲介費之約定，故被上訴人並無侵權行為或不 當得利之情事，上訴人之主張顯無理由。
三、證據：援用原審立證方法。
理 由
一、本件上訴人於原審起訴主張，上訴人乙○○、丁○○為母子 關係，並共有系爭土地之所有權，上訴人於92年3月7日與訴 外人辛○○就系爭土地訂立系爭買賣契約，原約定買賣價金 為860萬元，嗣於簽約時訴外人辛○○給付定金10萬元後， 因系爭土地坪數問題將上開價金減去10萬元之數，是系爭土 地之實際買賣價金為850 萬元，扣除已付之定金10萬元，訴 外人辛○○尚應支付價金尾款840 萬元，而被上訴人庚○○ 則係受訴外人辛○○委任辦理系爭土地之移轉過戶手續者。 詎料被上訴人庚○○於收受訴外人辛○○所給付之840 萬元 尾款（其中40萬元為現金）後，竟僅交付現金6 萬元及訴外 人巨騰公司簽發、票面金額800 萬元之公司支票（起訴狀誤 載為本票）予上訴人，尚餘之34萬元價金則作為仲介費交付 與被上訴人己○○，而未交付予上訴人。因上訴人於系爭買
賣契約締結過程中從未與被上訴人庚○○有過任何仲介費用 之約定，是被上訴人庚○○侵占該筆34萬元價金乃屬不法， 依民法第541 條、第179 條、第184 條之規定，上訴人自得 請求被上訴人庚○○給付34萬元。又上訴人與被上訴人己○ ○不認識亦無任何法律關係存在，被上訴人己○○卻取得應 給付予上訴人之上開34萬元價金，是上訴人依民法第179 條 、第184 條之規定，亦得對被上訴人己○○請求給付上開34 萬元。而被上訴人庚○○與被上訴人己○○對上訴人所負之 上開34萬元給付責任，係不真正連帶債務，爰訴請判決被上 訴人庚○○或被上訴人己○○應給付上訴人34萬元及法定遲 延利息等語。
二、被上訴人則以：被上訴人庚○○受系爭土地買賣雙方之委任 而處理相關過戶、付款事宜，於系爭買賣契約簽定後，訴外 人辛○○先於92年5 月2 日交付發票人為訴外人巨騰公司、 面額為840 萬元之本票乙紙予上訴人乙○○以資擔保付款， 嗣再以訴外人巨騰公司為發票人、面額為800 萬元之支票乙 紙及現金40萬元委託被上訴人庚○○交付上訴人，以為實際 給付尾款並取回上開本票，因上訴人乙○○同意被上訴人庚 ○○支付以系爭土地買賣價金總價4%計算之仲介費予介紹人 即被上訴人己○○，被上訴人庚○○因而僅支付806 萬元予 上訴人，而將其餘34萬元交付予被上訴人己○○，上訴人亦 將上開840 萬元之擔保本票返還，並於系爭買賣契約第4點 以：「於民國92年5 月13日結清尾款，雙方交付清楚，經手 人乙○○」等文字表示收訖尾款，且經上訴人乙○○簽名用 印，足見兩造間確有系爭仲介費用之約定等語，資為抗辯。三、經查，上訴人原係先與訴外人元龍公司就系爭土地訂立房地 產委託專任銷售契約書（下稱委託銷售書），將系爭土地委 由訴外人元龍公司代為銷售，此業經代表訴外人元龍公司簽 訂上開委託銷售書之證人戊○○於本院94年1 月6 日準備程 序時到庭證述無誤（見本院卷第79頁），並有上開委託銷售 書1 紙在卷可稽（見本院卷第62頁），足堪認定。又系爭土 地之買方即訴外人辛○○則係委由被上訴人己○○尋找所欲 購買之適當土地，而被上訴人己○○再經由訴外人元龍公司 之員工而得知上訴人有意出售系爭土地，且於帶同買方看過 系爭土地後，被上訴人己○○再委由被上訴人庚○○通知訴 外人元龍公司買方願購買系爭土地之情，而因其出價最高， 故訴外人元龍公司始帶同上訴人於92年3 月7 日至上訴人庚 ○○之代書事務所處與買方簽訂系爭買賣契約之事實，亦經 證人即訴外人元龍公司員工戊○○於本院94年1 月6 日準備 程序時到庭證述在卷（見本院卷第79頁），並有系爭買賣契
約書1 份在卷可憑，復為兩造所不爭執，同堪信為真實。四、次查，依系爭買賣契約所約定之價金為850 萬元，而此價金 之給付過程為訴外人辛○○於訂約時先給付上訴人定金10萬 元，其餘價金尾款840 萬元，則先於92年5 月2 日交付發票 人為訴外人巨騰公司、面額為840 萬元之本票1 紙予上訴人 乙○○以資擔保付款，嗣再於92年5 月14日交付以訴外人巨 騰公司為發票人、面額800 萬元之支票乙紙及現金40萬元委 託被上訴人庚○○交付上訴人，以為實際給付尾款並取回上 開本票，然被上訴人庚○○則僅將其中800 萬元支票及現金 6 萬元，合計金額806 萬元交付上訴人等事實，除有系爭買 賣契約書及本票、支票影本各1 紙可證外，並經證人辛○○ 於原審時證述在卷，復為兩造所不爭執，亦足認定為真實。五、續查，就上開被上訴人庚○○未交付予上訴人之價金34萬元 之部分，被上訴人抗辯稱此係因給付尾款當日，上訴人乙○ ○同意被上訴人庚○○支付以系爭土地買賣價金總價4%計算 之仲介費即34萬元予介紹人即被上訴人己○○，故被上訴人 庚○○因而僅支付806萬元予上訴人，而將其餘34萬元交付 予被上訴人己○○等語，惟此為上訴人所否認，並主張其未 與被上訴人成立仲介契約，而僅與訴外人元龍公司訂有上述 委託銷售書等語。是本件所續應審究者，即為兩造間有無成 立給付仲介費之約定？此部分經查：
（一）證人即訴外人元龍公司之法定代理人游振賢於原審審理時 到庭證稱：「…當初我有跟乙○○協調，我有跟乙○○說 是以總價4%當作仲介費，乙○○也有同意，但是乙○○有 跟她先生講說先答應下來，事後再處理…。」等語（見原 審92年7 月22日言詞辯論筆錄），並於本院94年1 月6 日 準備程序時到庭證稱略以：依訴外人元龍公司與上訴人所 訂之委託銷售書，如成交後上訴人應給付訴外人元龍公司 總價2%之仲介費，而伊於原審時所證稱4%仲介費之意思係 訴外人元龍公司與被上訴人那邊對分仲介費等語；依此證 人游振賢證述之內容，參以上開委託銷售書（見本院卷第 62 頁）雖 於第3 條約定：「甲方（即上訴人乙○○）委 託售價為新台幣每坪3.5 萬元整…」、第4 條約定：「甲 方同意給付服務費用為委託售價百分之二…」等內容，惟 於日期欄最下方空白處另有手寫字體約定：「備91.6.18 去許代書改服務費百分之二，每坪3.5 萬以上才有3%…」 等內容，足認上訴人與訴外人元龍公司就出賣系爭土地之 仲介費約定為售價之2%；若售價在每坪3.5 萬元以上時， 始有3%之仲介費用。而本件系爭土地嗣後之賣價為每坪 3.2 萬元，此為兩造所不爭執，則依上開上訴人與訴外人
元龍公司之約定以觀，上訴人應仍有給付其中2%之仲介費 予訴外人元龍公司之義務甚明。是上訴人所主張其與訴外 人元龍公司訂立上開委託銷售書係約定系爭土地須每坪價 金達3.5 萬元時，始應給付訴外人元龍公司售價2%之仲介 費部分，尚不足採。
（二）再依證人游振賢於本院準備程序時另證稱：上訴人有同意 要給被上訴人那邊介紹費，且被上訴人庚○○有說買方那 邊仲介費要從價金內扣等語（見本院94年1 月6 日、2 月 3 日準備程序筆錄），亦足認上訴人於收取上開806 萬元 之尾款時，曾同意給付本件買賣之仲介費用無疑。且觀之 系爭買賣契約第4 條價款給付方法之約定中，尚有加註「 於民國92年5 月13日結清尾款，雙方交付清楚，經手人乙 ○○」等內容，並有上訴人乙○○之簽名及上訴人2 人之 印文加蓋其上，及上訴人於取得此806 萬元價金尾款之給 付後，尚將前述擔保之本票交還被上訴人庚○○轉交回買 方乙節，亦足認上訴人於取得上開806 萬元之尾款時，確 已認知此係扣除全部仲介費用後之實際尾款無疑，否則其 無須在系爭買賣契約中加註上開文字，更無須冒險將買方 用以擔保付款之上述本票交回，而陷自己於不利之地位。（三）至被上訴人雖抗辯稱本件仲介費之約定係被上訴人己○○ 要求4%之仲介費等語，惟被上訴人並未能證明上訴人曾明 白表示此仲介費係僅給予被上訴人己○○1 人之事實，而 就上訴人之意思而言，其所謂「交付清楚」，應係「全部 仲介費」及「價金」均已互相交付清楚之意；換言之，上 訴人應係認為其所應給付予買方仲介人即被上訴人己○○ 及訴外人元龍公司之仲介費，均於當時一次給付完竣，僅 由被上訴人庚○○代為轉交耳。蓋上述806 萬元及契約加 註時，訴外人元龍公司之代表人即證人游振賢係全程在場 ，此業據證人游振賢證述無誤，則衡情其絕無坐視訴外人 元龍公司之仲介費未被一併交付之理；況上訴人與訴外人 元龍公司間所約定之仲介費用不過2%，在簽約當時若忽又 轉為應給付買方4%，則含原有之2%計，豈不令上訴人須同 時付出6%仲介費？上訴人應無如此吃虧之可能，是堪認上 訴人雖係自願付出上開34萬元之仲介費，惟此仲介費金額 應已包含訴外人元龍公司應得之部分。至證人游振賢雖亦 證稱上訴人於簽約當日已給付訴外人元龍公司「紅包」3 萬元當作部分仲介費等語，然此充其量亦僅足認上訴人係 將此3 萬元當作應給付予訴外人元龍公司之仲介費用，至 其餘4%即34萬元之部分，上訴人仍係認為已經付清所有之 仲介費用無誤。此觀之證人游振賢所另證述稱：伊於原審
時所證稱4%仲介費之意思係訴外人元龍公司與被上訴人那 邊對分仲介費等語，更足認訴外人元龍公司亦同意被上訴 人庚○○所代為收受之34萬元亦包含其所應得之仲介費用 在內，而訴外人元龍公司會自行與被上訴人己○○商討此 仲介費之分配事宜。至訴外人元龍公司與被上訴人己○○ 間，究係認為訴外人元龍公司所收取上開3 萬元之紅包即 係訴外人元龍公司所可取得之仲介費，抑或認為雙方得平 分此34萬元之仲介費，則係訴外人元龍公司與被上訴人間 之關係，尚與上訴人無涉。
（四）上訴人雖另以：於契約第4 點備註下加註「結清尾款」等 字樣是基於被上訴人庚○○一再之要求，且為先行收下 806 萬元所為，又840 萬元之本票亦係經被上訴人庚○○ 以換票為由而取回等語為其主張內容。然查，上訴人主觀 上若認為尚有34萬元價金未經買受人給付，則其為先行取 得前述806 萬元之價金給付，衡情於上開加註之文字中另 為保留之表示，並無任何困難可言；且34萬元之金額非少 ，上訴人復非不具事理辨識能力之人，豈有僅依被上訴人 庚○○之要求即於買賣契約上為不實記載而害及自身權益 之理；況上訴人於取得尾款前，尚執有買方所交付擔保用 之前述本票在手，則其揣度情勢，若認並無仲介費之約定 者，衡情當可即時拒絕被上訴人庚○○扣除仲介費用之要 求，而於嗣後持上開本票直接向買方請求給付全部之未付 價金即840 萬元，而無庸畏於索討無據，乃上訴人既未在 系爭買賣契約上之取款紀錄為保留之表示，復未拒絕被上 訴人庚○○扣款之要求，更將本票返還，而表示「先答應 再說」，足認上訴人上開係不得已始先收受806 萬元之主 張，委無足採。
（五）上訴人又另主張訴外人彭新淦即彭武光自始均未同意系爭 仲介費之支付，故未於系爭買賣契約第4 點加註文字簽名 等語。然查，訴外人彭武光為上訴人丁○○之父、上訴人 乙○○之配偶，且於系爭買賣契約上代理上訴人丁○○簽 名之事實，固為兩造所不爭執，惟就訴外人彭武光受上訴 人丁○○之委任而代理系爭土地買賣事宜乙節，則未據上 訴人主張並舉證證明之，是依上開之事實，僅可認於系爭 買賣契約訂立時訴外人彭武光確為上訴人丁○○之代理人 ，至於訴外人辛○○委託被上訴人庚○○給付買賣價金尾 款840 萬元時，就該價金之受領，則未能認為訴外人彭武 光仍為上訴人丁○○之代理人。反之，依上訴人乙○○為 上訴人丁○○之母，且為系爭土地之共有人之一，復於受 領上開價金尾款時持有上訴人丁○○之印章，嗣並於上開
加註價金付清等文字處簽名並加蓋上訴人2 人之印章，再 將訴外人辛○○原所交付作為擔保用之上述本票返還予訴 外人辛○○之代理人即被上訴人庚○○等情以觀，應認就 受領系爭土地買賣價金之行為，上訴人乙○○實為上訴人 丁○○之代理人而有受領系爭土地買賣價金之代理權存在 ，是而，上訴人乙○○於該代理權限內受領系爭土地買賣 價金尾款及同意給付上述仲介費，其效力依民法第103 條 之規定，直接對上訴人丁○○發生效力。亦因此之故，非 為系爭買賣契約當事人之訴外人彭武光是否於上訴人乙○ ○受領806 萬元尾款時表示反對之意，而不於系爭買賣契 約書上簽名具領，尚不影響前開認定結果。況且，縱於初 始訴外人彭武光確有反對僅以806 萬元之收受即為訴外人 辛○○尾款之付清而與上訴人乙○○意見相左之事實，惟 依最後上訴人乙○○確有簽名表示訴外人辛○○已就買賣 價金交付清楚並返還原受領本票之事實，亦應認訴外人彭 武光業已同意上訴人乙○○之上開表示，是上訴人主張訴 外人彭武光並未同意尾款已然付清云云，亦不足採。（六）另上訴人雖復主張仲介費責由賣方即上訴人全部負擔，顯 不合經驗法則及民間習慣，且民法第570 條亦規定：「居 間人因媒介應得之報酬，除契約另有約定或另有習慣外， 由契約當事人雙方平均負擔」。惟查，當事人之約定，苟 其意思表示係自由、完全而無因被脅迫、詐欺所為之情事 存在，其效力即係存在，此不問是否合於經驗法則或民間 習慣而有不同，蓋當事人契約自由之原則，並不受經驗及 習慣之拘束；況民法第570 條之規定內容，居間人報酬之 支付本即非不得以契約另行約定，而上開仲介費用34萬元 係由上訴人同意支付乙節，既經認定，則上訴人再以上情 否認，自亦無足採。
六、綜上所述，被上訴人庚○○所未交付予上訴人之前述34萬元 ，係上訴人用以支付本件全部仲介費用乙節，已堪認定。故 被上訴人庚○○未將該款項給付上訴人，即係基於上訴人與 被上訴人及訴外人元龍公司間給付系爭仲介費用之約定，非 無法律上之原因，亦未違反雙方間委任關係所生之義務，更 非不法之侵權行為；被上訴人己○○受領該34萬元，亦係基 於仲介費約定此法律上原因，且縱被上訴人己○○應將部分 仲介費用分由訴外人元龍公司取得，亦係其與訴外人元龍公 司間之關係，上訴人仍不得主張其取得此34萬元係無法律上 之原因；且上訴人既須付出此34萬元之仲介費用，則被上訴 人己○○之受領行為，亦難認屬不法侵害上訴人權利之行為 。從而，上訴人依不當得利、侵權行為之法律關係及民法第
541 條之規定，請求被上訴人庚○○或己○○應給付上訴人 34萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判 決，並敘明上訴人雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅 促使法院注意，故不另為准駁之諭知，於法並無不合。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 94 年 4 月 26 日 民事第二庭 審判長法官 劉克聖
法 官 石有為
法 官 張震武
上列正本證明與原本無異
中 華 民 國 94 年 4 月 26 日 書 記 官 李家枬
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