臺灣屏東地方法院民事判決 93年度訴字第487號
原 告 丙○○
訴訟代理人 盧兆民律師
薛西全律師
複 代理 人 孔福平律師
被 告 乙○○
兼上列一人
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國94年3月31
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告所有門牌號碼屏東縣內埔鄉○○村○○路41 1 號、411 之3 號，及另一未辦保存登記房屋，依序坐落在 訴外人陳進財以訴外人陳冠妃名義登記之屏東縣內埔鄉○○ ○段80-6、81-7地號，及同鄉○○段316 地號等三筆土地（ 下稱系爭三筆土地）上，原告於民國90年7 月25日與訴外人 陳進財締約承租該等土地，並由陳冠妃擔任陳進財之履行輔 助人，嗣系爭三筆土地經法院強制執行拍賣，於93年2 月12 日由被告拍定，經原告向本院執行處主張優先承買而經以裁 定駁回，爰訴請確認原告就系爭三筆土地有土地法第104 條 第1 項前段規定之優先購買權等語。聲明：㈠確認原告對坐 落屏東縣內埔鄉○○○段80-6地號；面積145 平方公尺土地 ，有依新臺幣（下同）192,000 元優先購買之權。㈡確認原 告對坐落屏東縣內埔鄉○○○段81-7地號；面積913 平方公 尺土地，有依896,000 元優先購買之權。㈢確認原告對坐落 屏東縣內埔鄉○○段316 地號；面積1,731 平方公尺土地， 有依1,340,000 元優先購買之權。
二、被告答辯：原告與訴外人陳進財、陳冠妃及黃榮仁等人就包 括系爭三筆土地在內之多筆不動產，訂有內容相互矛盾之契 約多筆，原告提出就系爭三筆土地所訂租賃契約顯非真正， 況被告為善意第三人應受保護。聲明：如主文所示。三、兩造不爭執事項：
系爭三筆土地經強制執行拍賣程序，係由被告於93年2 月12 日，分別以192,000元、896,000元及1,340,000元拍定。四、兩造協議之爭點：（詳本院卷94年1 月25日、94年3 月8 日 筆錄）
㈠原告與陳進財、陳冠妃就系爭三筆土地及建物間，有無成立
租賃契約？其租賃關係是否存在？
㈡陳進財與黃榮仁就系爭三筆土地有無租賃關係存在？對前項 租賃關係有何影響？
五、本院之判斷：
原告主張系爭三筆土地原登記為訴外人陳冠妃所有，經法院 強制執行拍賣，於前揭時間由被告各以192,000元、896,000 元及1,340,000元之價格拍定，業據本院依職權調得本院民 事執行處91年度執字第9776號拍賣抵押物強制執行事件案卷 核閱在案，並為被告所不爭執，應認為真正。原告另主張就 系爭三筆土地與陳進財訂有租賃契約，並有房屋分別坐落其 上，則提出以陳冠妃及原告為契約當事人，陳進財、黃榮仁 分別簽署為「土地真正所有權人」、「雙方見證人」之協議 書（下稱第一份租約）、建物所有權狀以實其說，然為被告 所否認，並提出形式上為91年5 月1 日所製作，分別以陳進 財、黃榮仁為出租人、承租人，原告與陳冠妃各簽署為「雙 方見證人」及「土地同意人」，就包括系爭三筆土地及其上 房屋在內之多筆標的所成立，內容與前開原告主張協議書相 矛盾，並為原告不爭執其形式為真正之租賃契約書（下稱第 二份租約）為據。茲僅就前開兩造協議之爭點合併論述如后 ：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；基地出賣時，地上權人、典權人或承 租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 民法第421 條第1 項、土地法第104 條第1 項定有明文。又 土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言，最高法院69年臺上字第945 號著有 判例可資參照。
㈡原告主張就前開坐落系爭三筆土地上房屋有所有權，並於90 年7 月25日與土地實際所有人陳進財訂定系爭第一份租約， 其租約上並經陳冠妃、黃榮仁分別以立約人及見證人名義簽 署。然依卷附以「私立亨特利健康花園山莊養護中心」（下 簡稱亨特利養護中心）即包括系爭三筆土地及上開原告主張 有所有權之三棟房屋為租賃標的，形式上為91年5 月1 日製 作之第二份租約所示，不僅其出租人、承租人分別為陳進財 及在第一份租約尚擔任見證人之黃榮仁，並於契約第一條開 宗明義，宣示其租賃標的物所有權確為陳進財所有等意旨，
猶經原告以見證人身分簽署其上。衡情，苟原告為系爭三筆 土地上房屋所有人，依常理豈有坐視他人宣示為所有人，猶 在其文件上簽署見證之理。原告雖主張該第二份租約之真意 係黃榮仁投資加入經營亨特利養護中心，並非租約云云（詳 本院卷第141 頁書狀），然此顯與其文意不符，不足採取。 又依原告93年3 月3 日於本院執行處調查時陳述略以：土地 是陳冠妃所有，但她只是人頭，實際土地所有人是陳進財， 當初是陳幹興、劉官仁牽引伊等去投資亨特利養護中心，因 伊有出資建蓋房屋，所以才以伊為養護中心負責人等語，另 陳冠妃於91年7 月28日由臺南郵局寄予陳進財之存證信函文 意，亦已載明陳冠妃與原告參與陳進財等人投資亨特利養護 中心等意旨，凡此均有本院依職權調得本院91年度執字第 9776號拍賣抵押物事件案卷在卷可按（本院卷第94頁至第10 5 頁影卷）。是綜上所述，系爭三筆土地連同其上房屋若非 如前開第二份租約第一條文義所示即均為陳進財所有，並分 別借陳冠妃及原告名義辦理登記，要亦同屬原告等人共同經 營亨特利養護中心之合夥財產，其土地與房屋間自無所謂租 賃關係可言，揆諸前開說明，原告主張基於租賃關係，就系 爭三筆土地有優先購買權云云，即屬無據。
六、從而，原告請求確認就系爭三筆土地有土地法第104 條第1 項規定之優先購買權如聲明所示，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決不 生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 14 日 民事第二庭 法 官 陳松檀
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官 謝天祥
中 華 民 國 94 年 4 月 18 日