臺灣雲林地方法院民事判決 105年度訴字第576號
原 告 鄒子棱
訴訟代理人 黃振銘 律師
被 告 吳敏雄
訴訟代理人 吳碧珠
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106 年8 月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將座落雲林縣○○鄉○○段○○○地號土地中如附圖編號20所示部分面積二六Ｏ平方公尺建物拆除，並將占用之土地返還原告，其履行期間為壹年。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後得假執行。 事實及理由
一、原告方面：
㈠聲明：
除供擔保金額及履行期間外如主文所示。
㈡陳述：
⒈被告在伊所有座落雲林縣○○鄉○○段000 地號土地（下 稱系爭土地）如附圖（即雲林縣西螺地政事務所民國103 年3 月28日土地複丈成果圖）編號20所示部分面積260 平 方公尺興建房屋，被告雖稱就其所占用之上開土地與伊有 租賃關係存在，惟被告已有20多年未繳租金，伊前於105 年10月11日發函向被告催討欠租，惟被告均置之不理，伊 乃在此次訴狀中表示終止兩造間之租約。
⒉兩造間之租約既已終止，被告自無權占用系爭土地中如附 圖編號20所示部分面積，爰依民法第767 條第1 項前段及 中段、第455 條規定求為判決如其聲明所示。二、被告方面：
㈠聲明：駁回原告之訴。
㈡陳述：
⒈系爭土地中如附圖編號20所示面積係伊於66年間向訴外人 李東昇所承租作為興建房屋之用，雙方訂有書面契約（下 稱系爭租賃契約書）為憑，伊地租繳至82年左右，嗣因原 地主李東昇未主動向伊收取，伊才未續繳。又原告片面以 土地申報地價做為系爭租約租金計算標準並要求伊繳納， 顯與系爭租約所定條件不同，若原告計算之租金方式合理 ，伊也願意續繳。
⒉其次，租金請求權時效按民法第126 條規定為5 年，故本 件租約租金超過5 年部分伊不同意支付；又國有財產局出
租土地向以年利率5%計算租金，是以上開標準計算，系爭 租約5 年之租金額要為新台幣（下同）35,360元【計算式 ：544 元/ ㎡（申報地價）×260 ㎡×5%×5 年＝35,360 】，伊願支付上開租金額。
三、兩造不爭執之事實：
㈠系爭土地原為訴外人李東昇與他人所共有，嗣於104 年1 月 28日因買賣移轉予訴外人霖揚開發股份有限公司（下稱霖揚 公司），後霖揚公司又於同年6 月17日以信託為由登記為原 告所有。
㈡66年1 月1 日訴外人李東昇曾將系爭土地中如附圖編號20所 示部分面積出租予被告作為興建房屋使用，租期至68年12月 31日止，並約明：「租額‧‧‧每年每甲以在來稻谷2,320 台斤之比率，按照租用實地面積計算之」（第4 條）；「前 條租額‧‧‧出租之基地地價如經雲林縣政府評價委員會調 整者，原訂之租額如未到達新地價百分之十時，出租人應得 提高達百分之十之租額，承租人自願同意不得異議」（第5 條）；「‧‧‧租谷支付期按每年7 月15日及11月15日分兩 期‧‧‧由乙方（按指承租人）履行納與甲方（按指出租人 ）‧‧‧」（第6 條）；「本約期滿後，如經雙方協議續訂 租約時，其租額甲方不得提高超過地價百分之十以上為原則 」（第8 條）。並訂有書面租約（見卷內第159 －161 頁） 為憑。
㈢105 年10月31日原告以高雄地方法院郵局第001796號存證信 函催告被告繳交租金，被告於同年11月1 日收到該存證信函 （見卷內第191 頁）。
㈣原告以本件起訴狀送達表示終止兩造間之上開租約，該訴狀 已於105 年12月9 日寄存送達被告。
四、本院之判斷：
㈠第按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 （民事訴訟法第277 條前段）。次按所有人對於無權占有或 侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得 請求除去之（民法第767 條第1 項前段、中段）。是以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就 其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則 應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號 、72年度台上字第2516號民事裁判意旨參照）。又按承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，
得終止契約（同法第440 條第1 項、第3 項）。且出租人限 期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金 額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（ 最高法院66年台上字第124 號民事判例要旨參照）。 ㈡被告主張：系爭土地中如附圖編號20所示面積乃伊於66年間 向訴外人李東昇承租作為興建房屋之用，系爭租約地租伊曾 繳至82年左右，但原地主李東昇嗣後都未主動向伊收取，伊 才未續繳。又原告片面以系爭土地申報地價做為租金計算標 準要求伊繳納，顯與系爭租約所定條件不同，若原告計算租 金之方式合理，伊也願繳交，原告單方將系爭租約終止要不 合法，伊在系爭土地上興建房屋使用非無權占用云云，且提 出系爭租賃契約書1 份（見卷內第159 －161 頁）為佐。而 原告雖亦不爭執被告前於66年間曾向李東昇承租系爭土地中 如附圖編號20所示面積作為興建房屋之用，及被告曾繳交地 租至82年左右等情，惟否認被告其餘之主張，並以前揭情詞 為辯。經查：
⒈民法債編租賃章節要無有關租金清償地之規定，另遍觀被 告所提出之系爭租約內文亦無關於租金清償地之約定，而 被告迄至本案言詞辯論終結又未能舉證證明本件租金債務 為往取債務之性質，職是，系爭租約租金依民法第314 條 第2 款規定自應以債權人即原告之住所地為清償地，被告 空言辯稱：伊未遵期繳租乃因出租人未主動向伊收取，伊 無可歸責事由云云，要無可採。
⒉其次，觀諸系爭租賃契約書第4 條訂明：「租額‧‧‧每 年每甲以在來稻谷2,320 台斤之比率，按照租用實地面積 計算之」。第5 條：「前條租額‧‧‧出租之基地地價如 經雲林縣政府評價委員會調整者，原訂之租額如未到達新 地價百分之十時，出租人應得提高達百分之十之租額，承 租人自願同意不得異議」。第8 條：「本約期滿後，如經 雙方協議續訂租約時，其租額甲方（即出租人）不得提高 超過地價百分之十以上為原則」。是由上開約款亦可看出 ，被告租用系爭土地部分面積興建房屋使用，其租額並非 一成不變，且系爭租約租金原則上要以系爭土地公告地價 10% 作為計算基準。從而，原告主張：依系爭租約約定及 土地法第105 條準用第97條規定，並以系爭土地公告地價 計算，系爭租約於105 年整年度之租金額可達14,144元（ 計算式：544 ×260 ×0.1 ＝14,144），伊前向被告請求 年租金11,315元，並未逾越土地法上開規定等情，堪稱有 據，要屬可採。況被告亦自承系爭租約租金若以申報地價 依年利率5%為計算基準，則5 年之合理租金額要為35,360
元【計算式：544 元/ ㎡（申報地價）×260 ㎡×5%×5 年＝35,360】，就此而言，原告前限期催告被告支付欠租 ，原告所催告之租金額縱超過被告所自承上開應付之金額 時，依前揭規定及判例意旨，亦僅超過部分不發生效力， 並非該催告全不發生效力。被告猶辯稱：因原告請求伊繳 交之租金要屬過高，伊才拒繳，伊無可歸責事由云云，即 無可採。
⒊參以系爭土地原地主前於102 年間曾因被告長期欠租未繳 ，租約業已終止而提起拆屋還地訴訟（即本院102 年度訴 字第451 號），雖被告之前開被訴部分嗣經撤回，然被告 經此訴訟應已然知悉並了解長期欠租將導致租約終止進而 發生拆屋還地之不利後果，惟被告自前揭訴訟發生後迄至 本件訴訟繫屬本院前仍未積極處理清償本件欠租事宜，則 被告要有怠於履行其給付租金義務之情，至為灼然。從而 ，被告辯稱並非伊不願清償系爭租約租金債務，而是原告 未向伊收取云云，顯與誠信原則有悖，並屬推諉卸責之詞 ，要無可採。
⒋承上，原告以被告遲付系爭租約租金總額已長達20年以上 ，前經伊催告被告支付欠租，惟被告迄仍拒不繳交，故以 本件訴狀之送達表示終止兩造間之租約，經核與前揭規定 及判例意旨要無不合。從而，原告主張兩造之系爭租約業 經終止乙節，要有理由。至被告辯稱：系爭租約仍然存續 ，伊非無權占用系爭土地云云，即無可採。
㈢綜上，原告主張：被告無權在伊所有系爭土地中如附圖編號 20所示部分面積260 平方公尺興建房屋乙節要屬可信，則其 依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告應將占用 系爭土地之前揭建物拆除並將所占用之土地返還原告，為有 理由，應予准許。
㈣末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行 期間，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。本院審酌被告 已有年歲，且在系爭土地上居住多年，今欲拆屋還地而另覓 他處居住，非立時可就，故有關其拆屋還地部分，爰酌定其 履行期間為1 年。
五、原告聲明願供擔保，聲請宣告假執行部分，爰酌定相當之擔 保金額准許之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出 之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390 條第2 項、
第396 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
民事第二庭 法 官 蔣得忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
書記官 林巧玲
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