臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第44號
原 告 張嘉如
訴訟代理人 李晉安律師
複代理人 常家浩
被 告 宏傳建設開發有限公司
法定代理人 黃文忠
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
複代理人 柯宏奇律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106 年7 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾貳萬玖仟元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參拾貳萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國103 年10月27日購買被告在苗栗縣○○鎮○○段 0000地號及信義段1187地號土地上所興建之「宏傳. 唐寧1 號」建案編號C2棟3 樓預售屋（下稱系爭房屋）及其坐落土 地，並與被告簽訂「房屋預定買賣合約書」（下稱系爭契約 ），另與地主即訴外人田愛君簽有「土地預定買賣契約書」 ，合計總價為新臺幣（下同）771 萬元，原告並已給付被告 購屋款110 萬元。惟原告係於103 年10月27日第1 次到系爭 房屋之銷售中心看屋，因不了解有審閱契約之權利，遂在銷 售人員鼓吹之下冒然簽立系爭契約。被告並未事先於103 年 10月22日交付契約予原告審閱，致原告繳納購屋款110 萬元 後，才發現系爭房屋非原告所需（諸如主建物坪數不符原告 需求、車位價格高於新竹市區之同類型車位、房屋總價比同 區段預售屋銷售價格高、找補方式應含土地價款而非僅依房 屋面積單價找補、屋頂使用權是由屋頂承購戶使用、保固部 分未將房屋滲漏水項目列舉等）。原告在看屋當日，因被告 之銷售人員不斷慫恿及鼓吹，使原告倉促簽訂系爭契約，無 相當之契約審閱權，而造成前述諸多不公平之情形，故依消 費者保護法第11條之1 第1 項、第12條第1 項及民法第71條
本文之規定，兩造簽訂系爭契約之法律行為應屬無效。再者 ，被告委託之代銷公司以「帥過頭來了，竹南漲三倍」之不 實廣告，使原告誤信系爭房屋將會漲價，而受誘惑購買、投 資，依消費者保護法第22條規定，被告應對該廣告負責。又 原告購買系爭房屋後，竹南之房市並無漲價反而下跌，原告 始驚覺受騙，故亦主張依民法第92條之規定，撤銷受詐欺而 購買之意思表示。綜上，系爭契約既屬無效或經撤銷，爰依 民法第179 條規定，請求被告返還已收之價金110 萬元。另 倘認原告有違約情事及上開主張為無理由，因系爭房屋仍得 繼續販售，被告之成本至多僅為支付代銷公司之仲介費6 ％ 或更低。是依民法第251 條、第252 條規定，請求酌減違約 金至買賣總價5 ％即385,500 元，經扣除前揭違約金後，依 民法第179 條規定，被告仍應返還原告714,500 元（即110 萬元－385,500 元）等語。
㈡並聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告110 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨願供擔 保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告應給付原告714,500 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告係於103 年10月22日將契約書攜回審閱5 日 後，兩造方於103 年10月27簽訂系爭契約，前開審閱期已符 合內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」中有關契約審閱期最少為5 日之規定，原告主張系爭 契約違反強制禁止規定而無效乙節，應非有據。又原告提出 之廣告單，其內容非被告所授意，亦無提及系爭房屋之建案 名稱，難認與本件有關。況於101 年間確曾傳出台積電公司 規劃於竹南設廠一事，該廣告僅表達台積電公司有設廠竹南 之規劃，惟未保證或承諾將於何時設廠，故本即含有不確定 性，難認有詐欺之意思，原告自不得依民法第92條之規定撤 銷締約之意思表示。且原告於105 年1 月29日委託律師發函 稱其受欺瞞，然遲至106 年5 月3 日始以書狀主張撤銷受詐 欺所為之意思表示，亦已逾1 年之除斥期間，是其主張顯無 理由。又原告截至104 年6 月3 日，已交付被告買賣價款共 110 萬元，其後即未再付款，被告在系爭房屋1 樓頂版完成 後，於105 年2 月1 日以頭份郵局第47號存證信函通知原告 依約繳交該次房屋期款31萬元，惟原告未依通知繳款；被告 復於105 年4 月11日以頭份郵局第178 號存證信函催告原告 於7 日內繳款，原告收受後仍未繳納，被告乃於105 年4 月
26日以頭份郵局第229 號存證信函通知原告解除契約，並依 系爭契約第5 條第2 項、第20條第2 項約定，沒收原告已繳 之價金作為違約金。被告沒收之前述價金110 萬元，佔房地 總價金771 萬元之14.27 ％，未逾內政部公告之「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第3 項所定房 地總價15％之上限標準，故原告主張違約金過高，請求酌減 為5 ％云云，亦無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回； 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張被告就系爭契約未給予審閱期，造成諸多不公平之 情形，依消費者保護法第11條之1 第1 項、第12條第1 項及 民法第71條本文規定，系爭契約應屬無效部分： ⒈按所謂定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；又定型化契約 ，指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全 部或一部而訂定之契約，消費者保護法第2 條第7 款、第9 款定有明文。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前， 應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違 反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張 該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業， 參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度 等事項，公告定型化契約之審閱期間，同法第11條之1 亦有 明文。
⒉原告主張其於103 年10月27日購買被告興建之系爭房屋及坐 落土地，並與被告簽訂系爭契約，另與地主即訴外人田愛君 簽訂土地預定買賣契約書，買賣總價為771 萬元，原告已給 付被告購屋款110 萬元等情，為被告所不爭執，並有系爭契 約及土地預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷第23-124頁） ，堪信為真實。觀諸兩造之系爭契約中，除買賣標的物（含 房屋及車位編號）、建物及車位面積、價款等另行填載之條 款以外，係被告為與不特定多數人訂立同類契約之用，而單 方預先擬定之制式契約條款，核屬消費者保護法所稱之定型 化契約條款，惟上開需另行填載之條款，則係經個別磋商後 始為填具，尚非屬定型化契約條款。原告雖稱其於103 年10 月27日第1 次至被告之銷售中心看屋時，即在銷售人員鼓吹 之下簽立系爭契約，被告未於103 年10月22日交付契約書予 原告審閱云云。惟查，系爭契約第1 頁載明：「本合約書於 中華民國103 年10月22日已經買方攜回審閱五日以上，無異 議。」，並經原告於下方簽名蓋章，而契約書末頁則填載訂 約日期係103 年10月27日（見本院卷第25、47頁），堪認原
告應已攜回系爭契約審閱5 日後，始為簽立。原告前揭主張 ，與上開記載不符，尚難遽信。況按消費者保護法第11條之 1 規定，縱企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期 間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款 ，不構成契約之內容而已，非謂當事人間之契約關係不成立 或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應 視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之（最高法院98 年度台上字第168 號判決意旨參照）。本件原告既不否認兩 造訂約時已就買賣標的物及價金互為同意（見本院卷第221 頁），依民法第345 條第2 項規定，買賣契約即已成立，且 系爭契約中有關買賣標的物、建物及車位面積、價款等約定 ，均非屬定型化契約條款，業如前述，則原告主張因被告未 給予合理審閱期間，系爭契約依民法第71條本文規定應屬無 效云云，自屬無據。
⒊至原告引用之消費者保護法第12條第1 項規定：「定型化契 約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」 ，亦係指該顯失公平之部分約定無效，而非全部契約均歸無 效。原告雖主張系爭契約中，有主建物坪數不符原告需求、 車位價格高於新竹市區之同類型車位、房屋總價比同區段預 售屋銷售價格高、找補方式應含土地價款而非僅依房屋面積 單價找補、屋頂使用權是由屋頂承購戶使用、保固部分未將 房屋滲漏水項目列舉等不公平之情形云云，然有關主建物坪 數、車位價格、房屋總價等，均屬兩造個別磋商同意後訂立 ，難認有何顯失公平之情形；至於找補方式、屋頂使用權歸 屬、保固條款等定型化契約條款如何約定，尚不影響買賣契 約之成立。則原告主張因前開約定顯失公平，系爭契約應屬 無效乙節，亦非可採。
㈡原告主張依民法第92條之規定，撤銷受詐欺而購買之意思表 示部分：
⒈按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之 事，令其因錯誤而為意思之表示，倘行為人主觀上並無詐欺 之意思，縱相對人之意思表示有錯誤，仍不能遽認係屬詐欺 行為；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規 定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之 當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第 371 號判例、56年台上字第3380號判例、44年台上字第75號 判例、87年度台上字第548 號判決意旨參照）。本件原告主 張其係遭被告之代銷人員詐欺，而購買系爭房屋等情，既為 被告所否認，依上開說明，原告自應就其被詐欺而為意思表 示之事實，負舉證之責。
⒉原告主張被告委託之代銷公司以「帥過頭來了，竹南漲三倍 」之不實廣告，使原告誤信系爭房屋將會漲價而購買乙節， 固提出廣告單1 紙為據（見本院卷第277 頁）。然查，系爭 廣告單上並無標示任何建案名稱或與系爭房屋有關之資訊， 其內容亦僅係空泛預測竹南區域之漲幅，並非針對買賣標的 本身即系爭房屋實際坐落地點、面積、格局、建材、功能等 契約重要之點為描述、說明，難認該廣告內容足使消費者對 系爭房屋之特性產生合理之信賴，進而成為交易之具體內容 。而原告亦未舉證證明其僅憑該廣告內容即決定購買系爭房 屋，是其主張因前開廣告指涉系爭房屋可於購買後漲價獲利 ，使其陷於錯誤而購買等情，已難認屬真實。況且，不動產 買賣之價格漲跌，繫於交易市場資金、政策、經濟環境及預 期心理等諸多因素，亦難僅因事後房地之漲跌不如預期，即 認該廣告內容在締約當時有何虛偽不實之處。是以，原告主 張被告故意以不實之廣告使其陷於錯誤購買，而依民法第92 條第1 項規定撤銷購買之意思表示，並依同法第179 條規定 請求被告返還已付之買賣價金，洵屬無據。
㈢有關原告主張系爭契約約定之違約金過高，而請求酌減部分 ：
⒈查原告於104 年6 月3 日以後即未再付款，經被告於系爭房 屋1 樓頂版完成後之105 年2 月1 日，以頭份郵局第47號存 證信函通知原告應依約繳交該次房屋期款31萬元，惟原告收 受後未依通知繳款；被告復於105 年4 月11日以頭份郵局第 178 號存證信函催告原告於7 日內繳款，原告收受後仍未繳 納，被告乃於105 年4 月26日以頭份郵局第229 號存證信函 通知原告解除契約，並依系爭契約第5 條第2 項、第20條第 2 項約定沒收原告已繳之價金充作違約金等情，有前開存證 信函及收件回執在卷可佐（見本院卷第173-201 頁），且為 兩造所不爭執，堪信為真實。按當事人得約定債務人於債務 不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外， 視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適 當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債 權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不 依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定 有明文。經查，系爭契約第20條第2 項約定：「買方違反第 5 條第2 款（即付款之約定）及第16條第3 款規定者，賣方 得沒收依房地總價款百分之20計算之金額，但該沒收之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本 合約。」；同條第3 項約定：「買賣雙方當事人除依前二款 之請求外，不得另行請求損害賠償。」（見本院卷第42-43
頁），前揭約定雖未明示違約金之性質，惟原告違反付款條 件及方式時，被告除前揭金額外，既不得另行請求損害賠償 ，堪認前述違約金之約定，屬損害賠償總額預定性之違約金 。
⒉次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定 及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神 及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之 違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過 高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法 院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第16 06號判決參照）；約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第252 條定有明文。衡量違約金是否相當，須 依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形、及 債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益， 為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、51年度台上 字19號判例意旨參照）。又財政部每年均就營利事業各種同 業，檢定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定同業利 潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見 而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得作為衡量債權 人因契約履行所可享受利益之準據。
⒊查系爭契約第20條第2 項約定買方違約時，賣方得沒收依房 地總價款20％計算之金額；相較於同條第1 項約定賣方違約 時，僅需賠償買方房屋款總價15％之違約金，該違約金之約 定明顯有不利於買受人一方之情形，而有失公平。又原告已 繳納之價金為110 萬元，如以該金額充作違約金計算，約佔 買賣總價款14.27 ％（計算式：110 萬元/771萬元）；惟財 政部核定105 年不動產投資開發、興建及租售業同業利潤之 淨利率為10％，有該年度同業利潤標準表附卷可參（見本院 卷第263 頁）。則被告所沒收之原告已繳價款110 萬元，其 佔房地總價款之比例，高於105 年度不動產興建及租售業同 業利潤之淨利率10％甚多，是原告主張被告沒收其已繳價款 之全部充作違約金，顯屬過高乙節，尚非無據。 ⒋被告雖辯稱其因原告違約，受有營業人事成本141,762 元、 稅金35,200元、廣告代銷費用124,479 元、利息264,666 元 、房屋價格下跌損失894,240 元等，合計1,460,347 元之損 害云云。然查，除代銷費用124,479 元業據被告提出請款明 細表為證（見本院卷第239 頁），堪認屬被告在系爭契約成 立時應為支付，而於系爭契約解除時所受之損害外；其餘有 關營業人事成本、融資利息、稅金等支出金額，被告僅提出
其自行製作、統計之資料，而無任何原始支出憑證，尚難遽 認屬實。另按「違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消 滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除所生之 損害，並不在斟酌之列。原審依民法第252 條規定，核減兩 造約定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將轉 售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來 可能遭受之損失，作為被上訴人之損失依據，而非就債務不 履行所生損害而為衡量，自屬可議。」（最高法院86年度台 上字第1084號判決意旨參照）。本件被告所指房價下跌之損 失894,240 元，核屬系爭契約解除後所生之損害，並非原告 債務不履行所生損害，依前揭說明，有關違約金是否過高之 判準，僅得依契約解除前之不履行損害賠償作為審酌依據， 不得就解除後之損害一併考量，是被告縱有此部分損害，亦 難作為本件審酌之標準。是以，本院審酌原告就買賣價金之 給付義務已一部履行，且財政部所訂定之前揭同業利潤標準 之淨利率，係依一般該行業之收入扣除支出成本及費用為計 算基準，應得作為衡量原告如期依約履行，被告所得享受一 切利益之參考，暨被告實際所受之損害等情，認本件違約金 應酌減至系爭房地總價款之10％為適當。至被告所提內政部 公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 24條所定違約金標準，並未斟酌個案情形，亦無強制力，本 院自不受其拘束。被告以其沒收之違約金在該規定之上限範 圍內，認兩造違約金之約定並無過高之情，亦無可採。 ㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減 至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分， 如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被 扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此 項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生 ，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意 （最高法院102 年度台上字第1330號判決意旨參照）。本件 被告固主張沒收原告已繳價款充作違約金，惟本院既認前開 違約金應酌減至系爭房地總價款771 萬元之10％即771,000 元為適當，則被告沒收金額超過771,000 元部分即329,000 元（計算式：1,100,000 －771,000 ＝329,000 ），自屬無 法律上原因而受有之利益，原告依不當得利之法律關係請求 返還，於法有據。又原告之上開返還請求權，於本判決確定 時始發生，清償期始屆至，則被告自應於本判決確定翌日起 始負給付遲延之責任。故原告得請求被告給付自本案判決確
定翌日起至清償日止之遲延利息，逾此部分（即起訴狀繕本 送達翌日起至本案判決確定之日止）之利息請求，則不應准 許。
四、綜上所述，原告主張系爭契約約定之違約金過高，請求本院 酌減後，依不當得利之法律關係，請求被告給付329,000 元 ，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，均屬無據， 應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李欣容
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
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