臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上字第4號
上 訴 人 偉鉅建設股份有限公司
樓之1
法定代理人 乙○○
樓之1
訴訟代理人 陳明律師
被 上訴人 丙○○
丁○○
樓之1
甲○○
前列三人共同
訴訟代理人 楊大德律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國93年11月
12日臺灣臺中地方法院93年度訴字第1263號第一審判決提起上訴
，本院於94年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人等在第一 審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠本件證人即龍星昇第一資產管理股份有限公司（下稱龍星昇 公司）協理余敻炫於93年8月10日庭訊時，明白結證：「（ 龍星昇）過去我們的慣例是不付傭金的，甲○○也知道我們 不付傭金的慣例……甲○○說這件金額這麼大可否破例給他 傭金，因為公司沒有慣例，所以經過我向公司爭取以後，我 們公司答應給甲○○成交價千分之五的傭金，並依甲○○的 要求分別開了三張支票支付」「契約上沒有列名原告三人為 介紹人」「簽約過程中，沒有提列仲介費，或由誰來付」「 從我知道的及看到的另二位有帶我去工地外，我不知道他們 二人還有做些什麼事情」。
㈡由證人前述證詞可證：⒈被上訴人於介紹買主時，事先已明 知賣方並無支付傭金之慣例，是其「介紹」行為，顯與民法 第566條第1項「非受報酬即不為報告訂約機會」之要件不符 。⒉簽約過程，買賣雙方及被上訴人均未提到仲介費之金額 或由何方負擔，足證無論被上訴人、上訴人或賣方，彼此間 亦無給付仲介費予被上訴人之意思表示合致。⒊本次土地交 易，僅甲○○參與介紹，其餘被上訴人僅帶賣方赴工地，此
外未參與任何介紹事務。
㈢原審判決竟對證人余敻炫前述有利上訴人之證詞視若無睹， 僅採用其不利上訴人之證詞而為認定，其判決實屬於法有違 。
㈣上訴人始終否認謂被上訴人丁○○曾與上訴人接洽或電話聯 絡，丙○○更未為任何介紹行為，而遍觀全卷，亦未見被上 訴人就此提出任何證據以實其說。乃原審判決竟僅憑被上訴 人甲○○之片面陳述及龍星昇公司簽發支付傭金之三張支票 ，即推測被上訴人丁○○及丙○○曾參與居間工作。然龍星 昇將給付傭金之支票開成三張，乃應甲○○一人之要求，並 非認定居間人有三位已詳前述。至於甲○○陳述其與丁○○ 、丙○○內部如何分工，乃渠等三人彼此間之協議，其對外 既僅推由甲○○一人出面為「介紹」「居間」之工作，則縱 其居間行為得請求報酬，亦僅李某一人可為之，其受領後， 再與鍾、陳二人分配，乃原審判決竟認鍾、陳二人參與「幕 後」「內部」工作，亦得向上訴人請求給付報酬，致上訴人 因甲○○一人之「介紹」須負給付三倍報酬之義務，其認定 事實，顯與常理有違。
㈤至於上訴人固事前知悉余敻炫於92年6月將至台中市○○○ 路土地談論買賣工地之事，然當天之洽商上訴人一方並非由 被上訴人中之任一人所通知，至於被上訴人甲○○，則僅係 陪同余敻炫前來，上訴人事先亦不知其係以介紹人之身分自 居。實際上，甲○○亦未於本件土地買賣過程從中穿針引線 ，促成雙方買賣之完成，原審判決僅憑上訴人事先知悉李某 要求談土地之事，即遽然推定被上訴人三人曾從事系爭居間 之工作，其認定事實，亦與常理有違。
三、證據：援用第一審所提證據，並請求向台中市建築開發商業 同業公會函查有無給付仲介人報酬之習慣及數額等事項。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠台中市南區○○○○段第221、221-54、224-55、209-13、2 09-14、209-15號等六筆土地（下稱系爭土地）原為龍星昇 公司所有。92年4月間，被上訴人甲○○因龍星昇公司協理 余敻炫告知該公司有意處分系爭土地，請其代為尋找買主， 甲○○始將此事告知其台中友人即被上訴人丙○○此事，丙 ○○遂詢問其建商友人即被上訴人丁○○是否有意購買，被 上訴人丁○○則表示其資力不足以購買系爭土地，被上訴人 三人為能取得仲介系爭土地買賣之佣金，便推由被上訴人丁 ○○向上訴人公司實際負責人即總裁周啟瑞告知系爭土地之
地主有意出售該土地，經周啟瑞表示該公司有意購買後，再 由被上訴人甲○○向余敻炫報告台中有建商願意購買系爭土 地。嗣後余敻炫及上訴人公司總裁周啟瑞便經由被上訴人三 人之居間安排，至上訴人位於台中旱溪之工地洽談系爭土地 之買賣事宜，上訴人最後並與龍星昇公司就系爭土地訂立買 賣契約，以總價約新台幣（下同）五億七千三百多萬元之價 格向龍星昇公司購買系爭土地，上訴人嗣更以「天工琉璃」 為名而推出頂級獨棟雙併大別墅之預售屋。
㈡今被上訴人起訴係主張：上訴人與龍星昇公司原互不認識， 彼此間更不知對方有買賣土地之意思，嗣因被上訴人三人之 居間行為，使上訴人最後得與龍星昇公司訂立契約購買系爭 土地，而龍星昇公司就其應負擔之居間報酬已於93 年2月間 給付三人各956,165元（扣除一成稅款後實付860,549元）， 上訴人部分，經被上訴人以郵局存證信函催促給付，該信函 已於93年4月9日送達，上訴人迄未給付等語。而上訴人對被 上訴人所稱其向龍星昇公司買受系爭土地並不爭執，惟否認 被上訴人對該買賣有何居間行為，並辯稱其亦未承諾給付被 上訴人報酬。
㈢按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會 之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於 訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂 約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而 成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介 居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬 之支付，此經最高法院著有52年度台上字第2675號判例可參 。查系爭土地原所有權人龍星昇公司之協理余敻炫，確於92 年4月間告知被上訴人甲○○該公司有意出售系爭土地並請 其尋找買主，嗣由甲○○向余敻炫回報上訴人公司有意購買 ，並經被上訴人三人安排上訴人公司之總裁等人與龍星昇公 司之代表余敻炫洽談系爭土地買賣事宜，上訴人當時表示有 購買之意願，最後並簽訂買賣契約等情，業經余敻炫到庭證 實無誤。既然上訴人公司係因被上訴人之報告始知龍星昇公 司有意出售系爭土地，並經被上訴人之介紹始與龍星昇公司 之代表余敻炫洽談系爭土地之買賣事宜，則上訴人確係因被 上訴人三人之報告居間行為，而得與龍星昇公司訂立契約購 買系爭土地，已屬至明。況且龍星昇公司已於93年2月間， 給付被上訴人三人各956,1 65元即按系爭土地買賣價金千分 之五計算之居間報酬（扣除一成稅款後實付860,549元）， 此不但有被上訴人在原審所提證二之支票影本可稽，更經余 敻炫證實。故上訴人主張被上訴人無居間系爭土地買賣之行
為云云，顯無理由。
㈣上訴人雖抗辯被上訴人丁○○並未向上訴人總裁周啟瑞告知 訂約，而丙○○亦未為居間行為等語，惟上訴人既自承其總 裁事前即知悉余敻炫及甲○○當天要去上訴人在旱溪的工地 談系爭土地買賣之事，足證上訴人確係經被上訴人三人之居 間聯絡，始知龍星昇公司有意出賣系爭土地，並透過被上訴 人安排與龍星昇公司之代表余敻炫洽談買賣事宜之時間、地 點。蓋非如是，被上訴人三人自無於是日帶余敻炫至上訴人 旱溪工地之理，上訴人亦不可能於該日見面之前即知悉龍星 昇公司人員將與被上訴人至工地洽談系爭土地買賣之事。是 上訴人上開抗辯顯與事實不符而不足採信。
㈤又上訴人雖主張兩造間無給付仲介費之意思表示合致，惟按 民法第566條第1項規定：「如依情形，非受報酬，即不為報 告訂約機會或媒介者，視為允為報酬。」經查民間土地經仲 介買賣成立後，買賣雙方當事人有給付仲介人報酬之習慣， 此有台中市不動產仲介經紀商業同業公司會93年7月29日回 覆原審法院之函文在卷可稽；又被上訴人丙○○原為銀行經 理，退休後從事仲介土地買賣，丁○○為建設公司總經理， 亦有從事房屋仲介業務，甲○○則係勝德資產管理公司之董 事長，此為兩造所不爭執，是被上訴人三人之職業及身分均 與土地仲介有關；況兩造關係並非親密，系爭土地價值逾五 億元，取得該土地後建屋出售之獲利相當可觀，被上訴人縱 屬至愚，亦無平白向上訴人報告此一締約機會之理。是依上 開情形，足認被上訴人確係為了獲取居間報酬，始介紹上訴 人向龍星昇公司買受系爭土地。況依余敻炫於原審所證：被 上訴人甲○○曾要求龍星昇公司給付被上訴人三人居間報酬 ，龍星昇公司亦按土地價金千分之五之比例給付被上訴人三 人居間報酬等語，更足以證明本件被上訴人確有非受報酬， 即不為報告訂約機會或媒介之情形，是依上開民法規定，上 訴人有給付被上訴人居間報酬之義務，已屬至明。又民間土 地經仲介買賣成立後，買賣雙方當事人給付仲介人報酬之習 慣為實際成交價金之1%至2%，此有台中市不動產仲介經紀商 業同業公會93年7月29日函可稽，台中市建築開發商業同業 公會94年2月16日函說明二亦稱：習慣上以成交價之1%以內 給付云云，則被上訴人向買賣雙方各請求買賣成交價額千分 之五，合計百分之一，均在上開二公會函所載範圍內，自無 過高情事，被上訴人所為請求，均屬有據。至本件被上訴人 比照龍星昇公司給付之標準即按系爭土地買賣成交價額之千 分之五，請求上訴人給付本件居間報酬，上訴人竟謂原判決 係命其給付三倍報酬云云，顯係誤會，此併予敘明。
三、證據：援用第一審所提證據。
丙、本院依職權向台中市建築開發商業同業公會函查民間有無給 付仲介人報酬之習慣及其數額等事項。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人與龍星昇公司原互不認識， 彼此間更不知對方有買賣土地之意思，嗣因被上訴人三人於 93年間之居間行為，使上訴人最後得與龍星昇公司訂立總價 5億7千3百多萬元買賣契約，購買系爭土地，兩造雖未約定 報酬，惟依民法第566條第1項規定，應視為上訴人允為報酬 ，被上訴人請求之數額為系爭土地買賣價金之千分之五，而 龍星昇公司就其應負擔之居間報酬已於93年2月間給付被上 訴人三人各956,165元（扣除一成稅款後實付860,549元）， 上訴人部分，經被上訴人以郵局存證信函催促給付，該信函 已於93年4月9日送達，上訴人迄未給付，因本於居間之法律 關係，求為命上訴人給付被上訴人居間報酬各956,165元之 判決。
二、上訴人則以：被上訴人等人固曾向龍星昇公司報告訂約之機 會，然被上訴人並未向上訴人為報告訂約，僅有被上訴人甲 ○○曾陪同龍星昇公司協理余敻炫與上訴人公司人員見面， 該次見面甲○○乃介紹龍星昇公司與上訴人公司雙方人員認 識而已。至於被上訴人丁○○並未向上訴人總裁周啟瑞告知 訂約，其與被上訴人丙○○二人就系爭土地買賣契約之締結 ，除陪同被上訴人甲○○前來上訴人公司外，並未為任何居 間行為；縱被上訴人甲○○前述介紹雙方認識足以構成報告 訂約之機會，然依龍星昇公司過去慣例，該公司從不支付佣 金予介紹人，該慣例亦為被上訴人甲○○所明知，被上訴人 甲○○明知其介紹系爭土地買賣不可能受有報酬，而仍為報 告訂約，自不得依民法第566條第1項請求給付報酬等語，資 為抗辯。
三、被上訴人主張系爭土地原為龍星昇公司所有，被上訴人甲○ ○因龍星昇公司協理余敻炫告知該公司有意處分系爭土地， 請其代為尋找買主，而上訴人與龍星昇公司原互不認識，與 被上訴人丙○○、甲○○亦互不認識，嗣經被上訴人甲○○ 安排，曾於九十二年四月間，余敻炫與被上訴人至上訴人位 於台中旱溪之工地，由被上訴人甲○○及余敻炫與上訴人公 司總裁周啟瑞洽談系爭土地之買賣事宜，約半年後，上訴人 與龍星昇公司就系爭土地訂立買賣契約，以總價約五億七千 三百多萬元之價格向龍星昇公司購買系爭土地，而龍星昇公 司已給付被上訴人三人居間報酬各956,165元（扣除一成稅 款後實付860,549元）等情，業據被上訴人提出存證信函及
回執影本各一件為證，且為上訴人所不爭，堪信為真實。四、本件兩造爭執者在於被上訴人是否有為上訴人報告居間之行 為，以及倘認兩造間成立報告居間之法律關係，被上訴人得 請求多少報酬。上訴人雖主張兩造間無給付仲介費之意思表 示合致，且本土地交易，僅被上訴人甲○○參與介紹，其餘 被上訴人僅帶賣方赴工地，此外未參與任何介紹事務；又被 上訴人已知悉賣方並無支付傭金之慣例云云。惟查，民間土 地經仲介買賣成立後，買賣雙方當事人有給付仲介人報酬之 習慣，此有台中市建築開發商業同業公會94 年2月16日回覆 本院之中市建開商字第020號函文一件在卷可稽；又被上訴 人丙○○原為銀行經理，退休後從事仲介土地買賣，丁○○ 為建設公司總經理，亦有從事房屋仲介業務，甲○○則係勝 德資產管理公司之董事長，此為兩造所不爭執，是被上訴人 三人之職業及身分均與土地仲介有關；況上訴人與系爭土地 原所有人龍星昇公司並無認識，且兩造關係並非親密，系爭 土地價值逾五億元，取得該土地後建屋出售之獲利相當可觀 ，被上訴人亦無平白向上訴人報告此一締約機會之理。是依 上開情形，足認被上訴人確係為了獲取居間報酬，始介紹上 訴人向龍星昇公司買受系爭土地。況依余敻炫於原審所證： 被上訴人甲○○曾要求龍星昇公司給付被上訴人三人居間報 酬，龍星昇公司亦按土地價金千分之五之比例給付被上訴人 三人居間報酬等語，更足以證明本件被上訴人確有非受報酬 ，即不為報告訂約機會或媒介之情形，是依民法第566條第1 項之規定，上訴人有給付被上訴人居間報酬之義務，已屬至 明。倘賣方之龍星昇公司不支付傭金，何以最後仍簽發三張 支票作為傭金支付被上訴人？是證人余敻炫所證其公司不付 傭金予仲介人而被上訴人事先知悉云云，此部分證言難據為 上訴人有利之證據。另民間土地經仲介買賣成立後，買賣雙 方當事人給付仲介人報酬之習慣為實際成交價金之1%至2%， 此有原審向台中市不動產仲介經紀商業同業公會函查，經該 公會函覆之93年7月29日中市房仲商（九三）字第073號函一 件附於原審卷可稽，核與台中市建築開發商業同業公會上開 94年2月16日函覆本院之說明可知：習慣上以成交價之1%以 內給付佣金乙節大致相符，則被上訴人向買賣雙方各請求買 賣成交價額千分之五，均在上開二公會函所載範圍內，尚無 過高情事，被上訴人所為請求，應屬有據。
五、上訴人雖抗辯除被上訴人甲○○有介紹外，餘被上訴人丁○ ○並未向上訴人總裁周啟瑞告知訂約，而丙○○亦未為居間 行為等語，惟查居間買賣行為之居間人一方究有多少人協力 參與報告居間，以促成買賣契約之成立，及上訴人是否認識
該居間團隊之每一居間人，本與上訴人應付多少居間報酬之 數額不生影響，且上訴人既自承其總裁事前即知悉余敻炫及 甲○○當天要去上訴人在旱溪的工地談系爭土地買賣之事 ( 見原審卷39頁8行，93年9月7日言詞辯論筆錄)，而被上訴人 三人實際上並致力居間報告訂約機會，至上訴人位於台中旱 溪之工地，由被上訴人甲○○及余敻炫與被上訴人公司總裁 周啟瑞洽談系爭土地之買賣事宜，有如前述，足證上訴人確 係經被上訴人三人之居間聯絡，始知龍星昇公司有意出賣系 爭土地，並透過被上訴人安排與龍星昇公司之代表余敻炫洽 談買賣事宜之時間、地點。蓋非如是，被上訴人三人自無於 是日帶余敻炫至上訴人旱溪工地之理，上訴人亦不可能於該 日見面之前即知悉龍星昇公司人員將與被上訴人至工地洽談 系爭土地買賣之事。再參酌龍星昇公司嗣以成交總價千分之 五給付佣金予被上訴人三人，並分別開立三張支票支付等情 ，復據證人余敻炫於原審到庭結證屬實，堪認被上訴人主張 本件係被上訴人甲○○與龍星昇公司接洽，並於龍星昇公司 與上訴人洽談時在場，被上訴人丁○○與上訴人接洽，被上 訴人丙○○則居於聯絡被上訴人丁○○與被上訴人甲○○之 地位，而共同為向上訴人報告居間之事實，應屬可取。是上 訴人上開抗辯，顯與事實不符，而不足採信。
六、按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會 之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於 訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂 約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因報告即 已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。（最高法院 52年度臺上字第2675號判例參照）。又如依情形，非受報酬 即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，民法第566 條第1項定有明文。所謂非受報酬即不為報告訂約機會或媒 介者，應參酌勞務之性質、交易上之習慣、居間人職業及身 分、及雙方之親疏關係等綜合判斷。被上訴人買賣土地之報 告居間行為，在交易上向有給付報酬習慣，兩造雖未約定報 告居間之報酬，仍應視為允與報酬。上訴人因被上訴人居間 報告而有效果，終達成與龍星昇公司訂立買賣契約，依前揭 判例要旨，亦應許居間人之被上訴人請求報酬之支付。是被 上訴人請求上訴人支付報告居間之報酬，即屬有據。而被上 訴人請求上訴人給付前開居間報酬2,868,495元，為系爭土 地實際成交價額約五億七千三百多萬元之百分之零點五，縱 將被上訴人先前自龍星昇公司收取之同額居間報酬合計，亦 僅為1%，堪認符合一般習慣，是被上訴人請求上開居間報酬 ，於法有據，應予准許。
七、綜上所述，本件被上訴人主張為上訴人居間報告訂約機會為 可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於居間報 酬請求權請求上訴人各給付被上訴人956,165元之居間報酬 ，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於 法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結果無 影響，爰不一一贅述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 31 日 民事第一庭 審判長法 官 林陳松
法 官 鄭金龍
法 官 王重吉
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 紀美鈺
中 華 民 國 94 年 6 月 1 日 Ｈ
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