臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第124號
上 訴 人 中正福星公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳世昌
訴訟代理人 李勇三律師
被上訴 人 甲○○
訴訟代理人 王保華
上列當事人間塗銷所有權登記事件，上訴人對於中華民國93年11
月30日臺灣士林地方法院93年度訴字第904 號第一審判決提起上
訴，經本院於94年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人為中正福星公寓大廈之區分所有 權人，其所有建物台北縣汐止市○○段2696建號，即門牌台 北縣汐止市○○路252號8樓之1房屋， 位於中正福星公寓大 廈之Ｄ棟（中正福星公寓大廈共有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟，建 竣時原編為甲、乙、丙、丁棟）。㈠Ａ、Ｂ、Ｃ三棟之屋頂 突出物三層之瞭望台均登記為共同使用部分，惟Ｄ棟屋頂突 出物三層瞭望室竟登記為被上訴人所有前開房屋之附屬建物 ，惟系爭瞭望室於性質上、構造上應屬全體區分所有權人共 有之公共設施，不得由區分所有權人合意變更為專有部分， 而登記為被上訴人專有，被上訴人係無法律上原因而受利益 ，致他人受損害。㈡中正福星公寓大廈住戶大會於89年05月 間決議：管理費依各該區分所有權人之所有權狀總面積按每 坪新臺幣（下同）60元計收，應於每月15日前繳納當月之管 理費，被上訴人每月應繳納管理費為3,630元，惟自90年7月 起至93年8月止均未繳納，共計積欠137,940元；另中正福星 公寓大廈住戶大會又決議全體區分所有權人應分擔因納莉風 災受損之公共設施修繕費，被上訴人應分擔42,371元，經催 告亦未繳納。爰依不當得利之法律關係及公寓大廈管理條例 第9條第2項、第4項、第10條等規定，請求判令： ㈠被上訴 人應將坐落於台北縣汐止市○○段1120地號土地上，門牌號 碼台北縣汐止市○○路252號8樓之1，建號2696號， 附屬建 物瞭望室面積55.71平方公尺之所有權登記塗銷， 回復公共 上訴人應給付伊180,311元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之十計算之利息；㈢願供擔保請准宣 告假執行等情。
原審判決：被上訴人應給付上訴人180,311元及自93年9月06 日起算之法定遲延利息，將上訴人其餘請求駁回。本件僅上
訴人提起第二審上訴，被上訴人就原審判決給付部分並未聲 明不服而告確定。
上訴人就原審駁回部分提起第二審上訴，以：屋頂突出物為 空調機械室，未經建管單位准許變更使用以前，不得向地政 機關申請建物所有權第一次登記；另依建築技術規則建築施 工篇第1條第7之1款規定，瞭望台為屋頂突出物， 性質上為 整個建築物使用管理上不可或缺，不得為專有部分，另建商 於房地預定買賣契約書亦明示大樓公共設施之面積包括屋頂 突出物。查系爭屋頂突出物依使用執照竣工圖記載為電梯間 、機械室、瞭望台，而與A、B、C 三棟為同樣設計，應屬公 共設施，為共同使用部分，嗣建商取得使用執照後，違法將 系爭瞭望台加蓋三面牆壁成為瞭望室，並於建物登記謄本登 記為瞭望室，惟其用途並未變更為私用，仍使用公電供作公 共使用，依公寓大廈管理條例第58條第2 項規定，自不得登 記為被上訴人專有，其登記依法無效，應予塗銷為由，請求 判令：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應將坐 落台北縣汐止市○○段1120地號土地上，門牌號碼台北縣汐 止市○○路252號8樓之1，建號2696 號，附屬建物瞭望室面 積55.71 平方公尺之所有權登記塗銷，回復公共設施原狀， 返還區分所有權人全體交由上訴人管理。
二、被上訴人則以：系爭瞭望室之所有權為伊專有，當初向建商 承購之標的即包括系爭瞭望室，且上訴人亦將系爭瞭望室之 面積列入，計算伊應繳納之管理費數額。上訴人提出之房地 預定買賣契約書第2條第2項第1 款已註明，房屋之正確面積 以地政機關登記為準，則系爭瞭望室既登記為被上訴人所有 ，自非屬公共設施。又建築技術規則施工篇第1條第7之1 僅 規定瞭望台為屋頂突出物之一，並未規定不能為私有等語抗 辯，爰請求判決駁回上訴。
三、兩造不爭執之事實：
被上訴人為中正福星公寓大廈（有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟）之 區分所有權人，其買受之建物為臺北縣汐止市○○段2696建 號，即門牌號碼臺北縣汐止市○○路252號8樓之1 房屋，位 於中正福星公寓大廈之Ｄ棟，該屋總面積為85.74 平方公尺 （包括層次面積66.18平方公尺、夾層19.56平方公尺，附屬 建物：陽台6.90平方公尺、花台2.14平方公尺、瞭望室55.7 1平方公尺。 中正福星公寓大廈竣工時，Ｄ棟之屋突三層瞭 望室即已存在，惟Ａ、Ｂ、Ｃ三棟屋突三層之瞭望臺均登記 為全體區分所有權人共同使用部分，Ｄ棟之屋突三層瞭望室 則登記為被上訴人專有等事實，有屋頂平面圖、共同使用部 分權利範圍及分配協議書、建物登記謄本附卷可稽（原審卷
第24至26頁），並經原審調臺北縣政府86使字第304號 使用 執照卷宗查閱明確，亦有竣工照片附該卷宗內可稽，復為兩 造所不爭執，應堪信為真實。
四、本件爭點在於：㈠管理委員會之職權範圍是否限於公寓大廈 管理條例第34條及受全體區分所有權人會議決議之範圍？系 爭Ｄ棟之瞭望室登記為被上訴人專有，上訴人得否請求塗銷 ？㈡系爭Ｄ棟之瞭望室是否為公共設施，而為全體區分所有 權人之共同使用部分？
五、管理委員會之職權範圍是否限於公寓大廈管理條例第34條及 受全體區分所有權會議決之範圍？系爭Ｄ棟之瞭望室登記為 被上訴人專有，上訴人得否請求塗銷？
㈠按公寓大廈管理委員會係執行區分所有權人會議決議事項及 公寓大廈管理維護工作，而由區分所有權人選任住戶若干人 為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理委員會設有主任委 員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以公 寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，依法收取公共 基金並設專戶儲存而有獨立之財產，此觀公寓大廈管理條例 第3條第9款、第18條第3項、第29條規定甚明， 是公寓大廈 管理委員會之法律性質屬於非法人團體。依民事訴訟法第40 條第3項 規定，非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之 人或為其相對人，惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上 之當事人能力，不能因之而謂非法人團體即有實體上之權利 能力，最高法院著有67年台上字第865號判例可供參照）。 雖緣於非法人團體於日常為交易者比比皆是，故非法人團體 除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外， 尚難謂與非法人團體為法律行為或其為之法律行為一概無效 ，最高法院79年度台上字第1293號判決為同一見解。從而， 公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決 議事項及公寓大廈管理維護工作而已，即使為顧及其日常事 務之順利進行而認其得為法律行為，惟其本質仍屬非法人團 體，職權範圍僅限於公寓大廈管理條例第34條及受全體區分 所有權人會議決議之範圍，除此之外，在實體法上仍無從認 為其有權利能力。
㈡本件上訴人主張：登記為被上訴人專有之Ｄ棟瞭望室為公共 記云云，揆其真意，係為全體區分所有權人主張回復共有物 之請求，性質上為本於所有權之請求，此非屬公寓大廈管理 條例第34條所列管理委員會之職務範圍，且上訴人為非法人 團體，在實體法上並無為物權（所有權）請求之權利能力， 則上訴人自無從請求被上訴人塗銷Ｄ棟瞭望室之所有權登記 。
六、系爭Ｄ棟之瞭望室是否為公共設施，而為全體區分所有權人 之共同使用部分？
㈠按內政部於90年2月16日以台㦊內中地字第9080272號函修正 公布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11之4 點 規定：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第3條第4款所稱 共用部分及第5 款所稱約定專用部分，於登記時應以共同使 用部分為之。前項以共同使用部分登記之項目如左：㈠共同 、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等 。㈡空調通風設施區域，地下室、屋頂機房、冷氣機房、電 梯機房等。㈢法定防空避難室。㈣法定停車空間。㈤給水排 水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。㈥場所，如變電室、配 電室、受電室等。㈦其他經起造人或區分所有權人同意或協 議為共用部分者」等語甚明（見本院卷第61-1至61-4頁）。 ㈡本件被上訴人向建商同陽建設股份有限公司購買門牌號碼臺 北縣汐止市○○路252號8樓之1房屋， 瞭望室為該房屋之附 屬建物，即登記為被上訴人專有，已如上述，而瞭望室非屬 上開規定第2項第1款至6款所列之法定共同部分， 另依上訴 人提出之系爭大樓之「共同使用部分權利範圍及分配協議書 」（原審卷第25頁），可知：全體起造人協議為共同使用部 分者為Ａ、Ｂ、Ｃ棟之瞭望台，Ｄ棟瞭望室不在協議為共同 使用之範圍，則揆諸前開規定，Ｄ棟瞭望室即非屬系爭大樓 之共同使用部分，而得作為區分所有權人之專有部分。 ㈢上訴人雖執詞主張：Ｄ棟瞭望室為屋頂突出物，為屋頂之構 造，為整個建築物使用管理上不可或缺，於性質上及構造上 不得約定為專有之共同使用部分云云。惟經原審於93年10月 19 日至現場履勘：系爭Ｄ棟瞭望室（屋突3層），分別位於 9樓、10樓、11樓，為三間各有獨立出入口的小房間， 樓梯 間另有門戶可供其他區分所有權人進出屋頂；至於Ａ、Ｂ、 Ｃ三棟之9樓為屋頂、10樓為電梯機房， 均無與Ｄ棟相同或 相類似之瞭望室設計等情，有原審之勘驗筆錄可參（原審卷 第56 至58頁）， 是Ｄ棟瞭望室於設計上具有使用之獨立性 ，不影響全體區分所有權人就屋頂之使用，顯非上訴人所指 之屋頂構造之一部分，亦非全體區分所有權人生活利用上不 可或缺之共用部分，自得約定為被上訴人專有。故上訴人上 開主張，顯屬無據。
七、綜上所述，上訴人於法律性質上為非法人團體，實體法上並 無為物權（所有權）請求之權利能力，自無從請求被上訴人 塗銷Ｄ棟瞭望室之所有權登記；更何況，系爭Ｄ棟瞭望室並 非屋頂構造之一部分，亦非全體區分所有權人生活利用上不 可或缺之共用部分，既非法定共用部分，又未經起造人約定
為共同使用部分，自得為被上訴人專有；且被上訴人係基於 買賣關係而取得Ｄ棟瞭望室之所有權，具有法律上之原因。 從而，上訴人依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4 項、第 10條等規定及不當得利等法律關係，訴請塗銷被上訴人就系 爭Ｄ棟瞭望室之所有權登記，為無理由，應予駁回。至於上 訴人另指摘：Ｄ棟屋突三層本為瞭望台，建商於取得使用執 照後加蓋違建成為瞭望室，並使用公共電力等情，不問是否 為真，因上訴人於實體法上並無為物權請求之權利能力，無 從為本件塗銷被上訴人所有權登記之請求，是上訴人之上開 指摘對於本件結論不生任何影響。原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
八、本件結論已臻明確，兩造其餘主張及舉證核與結論不生影響 ，爰不再一一論述。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 4 日 民事第一庭審判長法 官 張耀彩 法 官 盧彥如 法 官 林金吾
正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 94 年 5 月 4 日 書記官 張淑芳
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