臺灣高等法院民事判決 93年度上易字第1052號
上訴人 翠堤香檳廣場管理委員會
法定代理人 曾榮華
訴訟代理人 謝曜焜律師
被上訴人 旺業建設股份有限公司
法定代理人 楊添旺
被上訴人 甲○○
共 同 林玠民律師
訴訟代理人
複代理人 黃鴻圖律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國九十三
年九月十日臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第一三○二號第一
審判決提起上訴，經本院於九十四年四月十九日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）七十三年在臺 北縣中和市○○段尖山腳小段七、七之一、五三之三及二之 二號（現地號編為景福段八四七號）土地上興建地上七層、 地下一層之集合式商業住宅大樓，且該地下室即台北縣中和 巿景福段二二一二建號（以下簡稱「系爭地下室」）業經辦 理所有權第一次登記，門牌為臺北縣中和市○○路○段一○ 九號地下室，主要用途為防空避難室兼停車場。被上訴人於 出售系爭大樓時，若買受人未購買停車位，即於房屋買賣契 約中約定「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」； 若買受人購買停車位，則於房屋買賣契約書中加註停車位之 編號及金額，上訴人未向被上訴人購買停車位，自不得使用 停車位，竟強行占用停車位，由各住戶輪流租用，上訴人對 系爭停車位並無權利，顯為無權占有，爰依民法第七百六十 七條、八百二十一條，行使所有人之物上請求權，請求上訴 人不得使用如原審判決附圖二編號一號至六號、八號至十六 號、二十號至二十三號、二十五號至二十七號、二十九號、 三十號、三十四號至四十號共三十一個停車位。二、上訴人則以：上訴人僅係依全體區分所有權人會議之委託， 訂定停車位租用辦法，惟實際上使用系爭停車位者為各該區 分所有權人，上訴人並未使用系爭停車位。又所謂「停車場 車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」約定之真意，乃「不 反對已購買停車位之住戶得使用特定停車位」，並無「未購
停車位者不得使用停車位」之特別約定，應不得斟酌「購買 停車位之買受人與被上訴人」間之約定。且設備範圍之附件 二「公共設施」是契約一部分，上訴人有應有部分存在。上 訴人對系爭停車位既有所有權，自非無權占有，被上訴人與 現今系爭大廈區分所有權人間並無任何分管協議存在，系爭 大廈區分所有權人會議已合法決議，授權上訴人管理系爭停 車位之使用等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人對上訴人請求 之部分勝訴，並駁回其餘被告陳雪美、侯吳梅香、王秀敏、 廖為清、黃秀惠、賴美芬部分之訴，上訴人聲明不服，求為 廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求 為判決駁回上訴。被上訴人對於其敗訴部分，並未提起上訴 ，該部分業已確定。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於七十三年在臺北縣中和市○○段尖山腳小段七、 七－一、五三－三及二－二號（現地號編為景福段八四七號 ）土地上興建地上七層、地下一層之集合式商業住宅大樓， 該地下室即台北縣中和巿景福段二二一二建號業經辦理所有 權第一次登記，門牌為臺北縣中和市○○路○段一○九號地 下室，主要用途為防空避難室兼停車場，被上訴人二人為共 有人，規劃四十一個停車位。被上訴人於出售上開房屋時， 買受人可選擇購買或不購買停車位，若買受人未同時購買停 車位，即於房屋買賣契約中約定「停車場車位另行銷售，各 戶不須負擔其坪數」之事實，有預定房屋買賣契約書六份、 建築改良物所有權狀影本二紙、建物登記謄本二紙為證（見 原審卷一第十一至一○○頁、第一八三至一八六頁），復有 上訴人提出之地下室車位配置圖影本一件可稽（見原審卷一 第四０六頁），而現系爭地下室規劃為四十九個停車位，其 中僅有編號七、十七、十八、十九、二十四、二十八、三十 一、三十二、三十三及四十一號之停車位，係由已購買停車 位之區分所有權人固定使用等情，業經原審囑託台北縣中和 地事務所派員會同履勘現場並測量，有原審勘驗筆錄二件及 複丈成果圖一紙可稽（原審卷一第一九二至一九六頁、第四 三一正背面、原審卷二第九、十頁）。
㈡除前揭編號七、十七、十八、十九、二十四、二十八、三十 一、三十二、三十三及四十一號之停車位，係由已購買車位 之住戶使用外，系爭大樓地下室劃記之其餘之停車位現係由 上訴人翠堤香檳廣場管理委員會訂定停車位租用辦法，供系 爭大樓住戶使用並為管理，復於九十一年十二月二十八日召 開區分所有權人會議再予追認，有翠堤香檳廣場社區九十一
年度第二次區分所有權人會議紀錄一份、第二十六期地下室 停車位明細一紙、第二十七期地下室車位停放表一紙、（九 ○）翠（管）字第０二二號公告一紙、（九○）翠堤香檳（ 管）字第０三四號公告一紙、（九一）翠堤香檳（管）字第 ００五號公告一紙為證（見原審卷一第一九九頁、第二三二 至二六六頁），堪信為真。
五、被上訴人主張：系爭大樓停車位於建物完成時，相關法令並 不允許獨立登記產權，遂將停車位部分持分以公共設施之應 有部分展現，而被上訴人於出售系爭大樓予未購買停車位之 人時，已於房屋買賣契約中明定「停車場車位另行銷售，各 戶不須負擔其坪數」，即表示停車位非屬共有之物，而係自 共有物中區隔之特定交易標的，該停車位既辦理所有權第一 次登記為被上訴人所有，自有分管契約存在等語，上訴人則 以前揭情詞置辯，經查：
㈠按：⑴數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其 附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第七百九 十九條前段定有明文。次按公寓大廈管理條例第四十三條明 定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條 例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得 為約定專用部分之限制」。換言之，在公寓大廈管理條例施 行前已取得建造執照之公寓大廈，同條例第七條所列各款情 形仍得約定為專用部分。⑵土地登記規則第八十一條、第八 十二條雖分別規定：「區分所有建物之共用部分，應另編建 號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種 共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情 形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人 共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除 外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加 附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍 ，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有 權狀。」；「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非 屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證 明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理 建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位 置，應依當事人合意為之。」，而該規則第七十三條於八十 四年七月十二日修正施行前規定：「區分所有建物之地下層 或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並 已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建 號，辦理建物所有權第一次登記」，因此各區分所有人就各 種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即
專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓 大廈之地下室停車位，尤為顯然。若買賣契約已載明未買受 地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記 之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第 七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。⑶ 共有物之分管契約，不以共有人間明示之意思表示為限，共 有人如有默示之意思表示，亦包括在內；又按區分所有建築 物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於特定專 有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未 明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，此時就該共 有部分之專用權，應認為共有人間已默示成立分管契約，此 時各區分所有權人應受該分管契約之拘束。⑷公寓大廈區分 所有權人共有之部分設置之停車場，停車位是否有分管特約 存在，除原契約約定外，可由各共有人應有部分之多寡得知 是否分配有停車位，為社會共知之事實，該建物登記簿上應 有部分之不同，具公示作用，未分管停車位之區分所有權人 將其區分所有權移轉他人，受讓人既可由建物登記簿應有部 分之記載可得而知分管契約之存在，該分管契約對於受讓人 仍應繼續存在。
㈡被上訴人於出售上開房屋予未購買停車位之人時，即已於房 屋買賣契約中約定「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其 坪數」，已如前述，則系爭大樓之區分所權人於購屋之初未 一併購買停車位時，僅負擔防空避難室坪數，未負擔地下室 停車位部分之坪數。又被上訴人在系爭土地上興建系爭大樓 時，即將地下室規劃設計為停車場、防空避難室，且於建築 完成後，與購買停車位者簽訂建物停車位置分配協議書，該 協議書第二條約定：「二、停車間之持分比例係依照該停車 位面積佔『防空避難室兼停車場』面積之比所算成。原則上 ，訂為一萬分之八十二；即防空難室之持分比例應為1-82/1 0000×41 =6638/10000，防空避難室屬公共設施，原則上由 同一使照上各戶主建物按面積之比例再持分之」等情，業經 被上訴人提出原審七十六年度公字第一０九四、二七九六號 公證書影本一件、建物停車位置分配協議書影本二件、台北 縣政府七十三年建字第一五五二號建照執照影本一紙為證（ 原審卷一第三九一至三九九頁），復有臺北縣政府建設局使 用執照存根影本一紙可稽（原審卷一第四二六頁），且經原 審向臺北縣政府調取七十五年中使字第八六一號使用執照核 對屬實，未購買停車位之人在買賣契約中訂明「停車場車位 另行銷售，各戶不須負擔其坪數」，顯見被上訴人於出售系 爭房屋之初，即將地下室之全部面積，扣除停車場面積後，
將防空避難室部分之面積分配予全體買受人分別共有。購買 停車位者與被上訴人簽訂之建物停車位置分配協議書，雖非 上訴人所簽署之文件，但其足資佐證未購買停車位之人與購 買停車位之人間分擔之應有部分不同，故仍得據為本件之證 據，上訴人主張該證據與本件無關云云，自不足採。 ㈢系爭地下室登記為台北縣中和巿景福段二二一二建號，主要 用途為防空避難室兼停車場，被上訴人於出售系爭大樓地下 室既已辦理所有權第一次登記，各共有人因有無買受停車位 ，於系爭地下室登記之應有部分比例而有差異。被上訴人將 系爭大樓之停車位登記為部分建物之共同使用部分而成一建 號，亦已於出售系爭大樓時，明確於房屋買賣契約書中區隔 有否購買停車位之效果，按契約固須當事人互相表示意思一 致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接 為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳 達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈 之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分 或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認 共有人間已合意成立分管契約。準此，房屋買賣契約書中關 於「停車場車位另行銷售，各戶不須負擔其坪數」之約定， 當係屬於未購買停車位之區分所有權人就停車位之使用權之 保留，即有所有權而無使用權，是應認未購買系爭停車位之 區分所有權人，於簽訂房屋買賣契約書時，即已默示同意由 購買系爭停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，而與 被上訴人及有購買系爭停車位之區分所有權人成立一共有物 之分管契約，有拘束分管契約當事人之效力。該分管之特約 ，除原契約約定外，可由建物應有部分之多寡得知是否分配 有停車位，該登記簿上應有部分之不同，具公示作用，未分 管停車位之區分所有權人將其區分所有權移轉他人，受讓人 既可由建物登記簿應有部分之記載得知分管契約之存在，該 分管契約對於受讓人仍應繼續存在。上訴人抗辯：共有人間 並無分管契約存在，縱有分管契約存在，亦不得拘束其後遷 入之受讓人云云，不足採信。
㈣按公寓大廈管理委員會，有當事人能力，固為公寓大廈管理 條例第三十八條第一項所明定，惟查，我國公寓大廈之管理 委員會係基於區分所有權人之推選，管理委員接受而成立之 契約，因此取得執行權，亦即我國公寓大廈之管理委員會係 基於委託關係而為他人（區分所有權人全體）之利益而執行 職務，管理委員會與區分所有權人間，為委任者與受任者之 關係。在現行制度之解釋下，管理委員會係以自己名義而進 行實體上及訴訟上行為，僅能認為管理委員會係基於公寓大
廈管理條例之法定授權，或基於規約、區分所有權人團體決 議之意定授權，以自己名義為區分所有權人團體取得權利及 理委員會之職務有十三項，故管理委員會如法無法律規定或 有區分所有權人之特別授權，並非當然就公寓大廈共有、共 用之財產權所生事務，於具體之案件中均有實施訴訟之權限 ，而得使區分所有權人受其訴訟結果之拘束，因此，除公寓 大廈管理條例已明定管理委員會當然得起訴之事項外，自限 於上開職務範圍內事項，其始得為訴訟當事人。另按區分所 有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定 期會議一次；公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人 ；管理委員會之職務如下：．．．．一、區分所有權人會議 決議事項之執行．．．．，公寓大廈管理條例第二十五條第 一項、第二十九條第一項、第三十六條定有明文，是公寓大 廈之管理委員即係基於委託關係而為他人（即區分所有權人 全體）之利益而執行職務。上訴人雖抗辯其僅係依全體區分 所有權人會議之委託而訂定停車位租用辦法，惟實際上使用 系爭停車位為各該區分所有權人云云，惟查上訴人乃係系爭 大樓全體區分所有權人意思之執行機關，對內執行公寓大廈 管理事務，對外代表區分所有權人全體，其訂定如原審判決 附圖二所示停車位之租用辦法，使未購買停車位之區分所有 權人依該辦法使用系爭停車位，自對系爭停車位依分管契約 所有權之行使有所妨害，上訴人上開所辯，自不可採。被上 訴人主張系爭停車位現正由上訴人管理中，對於所有權之行 使有所妨害等語，堪信為真實。
六、上訴人另以：㈠系爭大樓區分所有權人已於第一屆區分所有 權人會議中，決議由上訴人擬定停車位租用辦法，將系爭三 十一個停車位由系爭大樓住戶輪流租用，自非無權占有。㈡ 系爭契約第二十一條約定：「地下室設停車場並附遙控鐵門 ，讓住戶及座車有絕對之安全」，顯證未購買停車位之買受 人與被上訴人之締約真意當係指：停車位之專用權另行銷售 ，買受人於不妨礙專用權人使用之條件下，有隨機、不固定 停放未售出車位之權利。㈢上訴人提供停車位，收取清潔費 幾百元，名義上不是租金云云。經查：
㈠停車位分管協議，得否由區分所有權人會議，依公寓大廈管 理條例第三十一條之規定予以變更？按公寓大廈管理條例於 八十四年六月二十八日公布施行，固無溯及既往效力，惟共 有物分管協議，僅具有債權效力，此觀諸司法院大法官會議 釋字第三四九號解釋文即明，故公寓大廈管理條例施行前， 區分所有權人無論以何種方式成立就共用部分所為之分管約 定，於公大廈管理條例施行後，得否透過區分所有權人會議
為約定專用部分之決議而變更先前之分管協議，即生疑義， 被上訴人於出售系爭房屋之初，係將地下室之全部面積，扣 除停車場面積後，將防空避難室部分之面積分配予全體買受 人持有。且系爭地下室登記為台北縣中和巿景福段二二一二 建號，主要用途為防空避難室兼停車場，而被上訴人於出售 系爭大樓系爭大樓地下室既已辦理所有權第一次登記，而各 共有人因有無買受停車位，於系爭地下室登記之應有部分比 例而有差異，質言之，本件被上訴人係將系爭大樓之停車位 登記為部分建物之共同使用部分而成一建號，而並非就停車 空間登記為全棟區分建物之共同使用部分而成一建號，自非 每個區分所有權人均為地下室停車位之所有權人，則本件大 廈中未分配該停車位所占面積之區分所有權人，即非該停車 位之專用權人，自無權以區分所有權人會議之決議變更停車 位之使用權之約定。再者，共有物分管效力，對於知悉分管 協議存在之應有部分受讓人仍有拘束力，何以對原始為分管 使用約定之區分所有權人反而不具拘束力？本件專用部分停 車位之約定係成立於公寓大廈管理條例施行前，且係就原審 判決附圖一所示之位置為約定，其既經約定為專用部分，上 訴人自不得以公寓大廈管理條例之區分所有權人會議決議， 加以變更為原審判決附圖二所示之位置，並為停車位之重新 分配。上訴人抗辯：系爭大樓區分所有權人已於第一屆區分 所有權人會議中，決議由上訴人擬定停車位租用辦法，將系 爭三十一個停車位由系爭大樓住戶輪流租用，則系爭大樓住 戶使用系爭三十一個停車位，自有依區分所有權人會議決議 為其正當權源云云，自不足採。
㈡系爭契約第二十一條雖約定：「地下室設停車場並附遙控鐵 門，讓住戶及座車有絕對之安全」，但並未約定未購置停車 位者，亦得使用約定為專用部分之停車位，停車位應另行購 買，已如前述，如未購買購買停車位當然不得使用，如未購 買停車位者得隨機使用，則與「約定專用」之本旨相違。系 爭地下室除停車場外，尚有公共設施（如防空避難室），附 遙控鐵門，僅在說明可由該處出入，至於「讓座車有絕對之 安全」，為類似廣告之語言，其前提為有合法使用之權利即 購買停車位，尚難以「讓座車有絕對之安全」一語，即認未 購停車位者亦有使用停車位之權利，上訴人之主張，自不足 採。
㈢上訴人（九○）翠（管）字第０二二號公告一紙、（九○） 翠堤香檳（管）字第０三四號公告一紙、（九一）翠堤香檳 （管）字第００五號公告明白記載：四三號、四四號停車位 每月租金四千元，其餘車位租金每月二千五百元，有各該公
告影本可證（見原審卷一第二六四頁至二六六頁），故上訴 人收取者為停車位之租金，而非管理費，甚為明確。七、按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求」；「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之」 ，民法第八百二十一條前段、第七百六十七條中段定有明文 。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部 分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人 同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本 於所有權除去其妨害（最高法院七十四年度第二次民事庭會 議決議參照）。上訴人無正當使用之權源，而訂定停車位租 用辦法，將系爭三十一個停車位出租予系爭大樓住戶使用， 致被上訴人所有權之行使受到妨害，被上訴人自得依民法第 八百二十一條前段、第七百六十七條中段所有物妨害除去請 求權之法律關係，請求禁止上訴人使用如原審判決附圖二所 示編號一號至六號、八號至十六號、二十號至二十三號、二 十五號至二十七號、二十九號、三十號、三十四號至四十號 共三十一個停車位，於法有據，應予准許。原審判決上訴人 不得使用系爭停車位，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後認對判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九 條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 3 日 民事第十二庭審判長法 官 鄭雅萍 法 官 吳謀焰 法 官 林恩山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 5 月 5 日 書記官 周淑靜附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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