臺灣臺北地方法院民事判決 93年度重訴字第1175號
原 告 甲○○
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訴訟代理人 李永然律師
複代理人 劉彥汶律師
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被 告 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
訴訟代理人 林志強律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國94年5月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒佰伍拾萬元，及自民國九十三年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣貳佰伍拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新台幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張下列各情，並聲明：⑴被告應給付原告新台幣 （下同）3,000萬元，及其中1,500萬元部分，自民國93 年3 月20日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⑵願 供擔保，請准宣告假執行。
（一）本件緣起於原告常年旅居國外，前於87年間因決定回台定 居乃決意購置不動產以為居所。經多方尋訪，對於被告預 定於台北市○○段○○段32之1等地號土地上興建之「太 平洋凱旋花園別墅」而對外提出之廣告宣傳品上所繪製之 建築標的物配置、建築物之大樓外觀、迴車道之規劃、公 共設施及相關設備等圖示暨建材品質等說明之廣告宣傳文 件，認為十分符合原告對住居環境高品質所要求之條件； 加以素聞「太平洋建設股份有限公司」素重商譽，對於所 興建出賣之建築物品質亦相當嚴謹。為此，原告乃於87 年5月18日與被告簽訂「太平洋凱旋花園別墅A區房地預定 買賣契約書」，約定買賣標的為「太平洋凱旋花園別墅A 區編號第A2棟第4+5樓暨地下壹層編號26、27之車位」、 房地買賣總價金為7,500萬元。嗣後，原告亦依約共給付 2,450萬元之買賣價金。
（二）依據「預定買賣契約書」第1條約定「本預售屋之廣告宣
品及其所記載之建材設備表、房屋平面圖與位置示意圖是 視同契約之一部分」等語，被告自應依消費者保護法第11 條第2項、第22條及系爭契約第1條就廣告宣傳品所記載之 內容附有履行義務。惟查：㈠89年年底，被告通知原告應 繳納尾款時，茲為瞭解建築物之施工狀況，原告乃先行至 建築標的物現場探勘。詎建築物已完成部分之景觀，非但 無被告簽約時所提供之廣告宣傳品上所標榜之「尊榮、氣 派」外貌；甚至「迴車道」或一樓大廳之規劃亦全然不符 廣告圖示所揭示之所謂之「禮賓迴車道」或挑高之一樓大 廳。㈡被告就原告所買受之建物，亦未依上開契約第15條 第2項及附件5「建材設備說明」之約定，完成相關設備。 ㈢惟雙方於上開對於此等未誠信履約之作為，原告實有受 騙之感，然為期和平解決買賣爭議暨維以高額價金買受不 動產之權益，原告遂就應給付價金乙事主張同時履行抗辯 權，即要求被告就未符合雙方買賣契約約定之瑕疵先為補 正。
（三）原告為明瞭被告關於迴車道之設計規劃圖是否繪製為「封 頂鋼筋」等事，前於90年7月10日亦曾函文台北市政府工 務局建築管理處，惟經工務局建築管理處於覆函表示「… 經查該使用執照於臨松平路側核准設置行動不便者坡道… 另函述設置之無封頂鋼筋屋脊，經查原核准圖其係三分之 二以上之透空之遮陽板…故應不得再增設頂蓋。」等語。 至此，原告方明悉出賣人所謂之「迴車道」竟係原設計圖 所規劃之「殘障人士輪椅使用坡道」，且該等建築物之核 准圖祇規劃為「三分之二以上之透空之遮陽板」，並無「 頂蓋」之設計，然被告對外之廣告宣傳品就迴車道部分竟 繪有「屋頂」，並載以「向來只出現在國際大飯店的禮賓 迴車道，以同等尊榮份量，植入這座頂級豪邸…」云云之 說明文字。揆諸雙方上開買賣合約書第11條第3項之約定 「本預售屋施工標準悉依台北市政府工務局核准之工程圖 樣與說明書…」，顯見被告所為，誠涉有以明知不實之廣 告致他人陷於相信出賣人會依約提供高品質之建築標的物 而以高價格與之簽立買賣契約之故意乙情。
（四）茲因原告係以高達7,500萬元之價金向被告買受房地及車 位，對於被告顯未依兩造所簽立之「太平洋凱旋花園別墅 A區房地預定買賣契約書」暨被告就興建系爭買賣標的物 大樓對消費大眾所提出之廣告圖內容為之，原告要求其補 正，並無逾越雙方之契約約定。豈料，被告就原告本於買 受人之地位要求出賣人補正瑕疵之善意卻未加理會。甚或 因被告未為補正其瑕疵，而原告表達解除雙方之買賣契約
時，被告卻以原告解約不合法而不願退回買賣價金，而今 年3月間原告卻發現被告竟已將系爭標的物出賣予第三人 ，並已完成所有權移轉登記致給付不能，原告乃於93年3 月8日特委請律師以台北金南郵局第123號律師存證信函通 知被告，除於該函文中再次主張以函到之日為解除雙方所 簽立之預定買賣契約之意思表示外，亦請求被告公司於函 到10日內返還原告已給付之2,450萬元之買賣價金，被告 亦於今年3月9日收受該函文，然被告就上開款項返還乙事 卻一再拖延，幾經協商，被告雖遲至93年7月20日方退還 其中950萬元，對於另外1,500萬元之款項卻以原告違約為 由而主張沒收，實無理由。
（五）又雙務契約中，他方未依債務本旨提出給付時，債務人得 主張同時履行抗辯，拒絕自己之給付，且於主張後即不負 遲延之責，據此，買賣契約解除後，出賣人負有返還已付 價金予買受人之義務。本件因被告就所興建之建築物並未 依雙方「房地預定買賣合約書」之約定履行出賣人應負之 物之瑕疵擔保責任，而於其未補正瑕疵前，原告拒絕尾款 之給付，並無不當之處，蓋因出賣人就其交付之買賣標的 物有應負擔責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生 ，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之 瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任 ，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務 者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務 本旨為之者，在未補正前，自得拒絕自己之給付，故原告 援引民法第264條而為同時履行抗辯，依法即不負遲延之 責，被告無片面解除契約之權。況原告對於被告不理會原 告要求其補正瑕疵、亦不出面協商解決等事，為避免損失 擴大，遂於91年10月29日委請律師函知被告，以被告所為 顯有重大瑕疵及不完全給付之違約情事，進而主張解除兩 造間之預定買賣契約，並請被告返還原告已給付之價金及 加計之利息等語。詎被告對於原告通知返還已給付價金之 函文均未置乙詞，卻仍一再要求原告依約辦理貸款及所有 權移轉登記乙事，嗣經原告質之被告公司相關人員，竟告 知因原告違約，故被告已依法通知原告解除買賣契約，且 依法沒收1,500萬元之款項以為違約金云云。然原告未曾 收到被告之解約通知函，加以被告復不承認原告於91年10 月間之解約通知函，則被告再將系爭買賣標的物出賣移轉 第三人，核被告該等作為顯已構成給付不能之違約行為。 從而，因被告未依債務本旨為給付，在其未補正前，原告 就尾款給付乙事，主張同時履行抗辯而拒絕給付，並無不
當之處。嗣因被告不為補正，加以被告又已將系爭標的物 出賣予第三人並已完成所有權移轉登記，致給付不能。職 故，原告主張解除買賣契約，被告即負有回復原狀之義務 ，自應將已受領之價金全部返還原告。然今因被告已返還 950萬元，故而原告請求返還其餘之1,500萬元，暨自93 年3月20日起按年利率百分之五計算之利息（即以上開律 師存證信函收受日之翌日起算10日之返還期間），並無違 誤。被告於其間如逕解除契約，並主張沒收價金總額百分 之20之價金以為違約金，顯非適法。
（六）又依系爭契約第19條第1項：「本契約房地賣方保證絕無 一物數賣…」、第12條第3項：「賣方違反第12條第2項及 第19條第1項、2項規定者，買方得解除契約。解約時賣方 除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外， 並應同時賠償房地總價款百分之20之違約金…」等約定， 被告對於原告要求其補正瑕疵之請求未加因應，且被告在 未合法解除雙方買賣契約下又逕將系爭買賣標的物出賣移 轉予第三人，致給付不能，對於被告違約乙情，原告主張 解除買賣契約並依上開預定買賣契約書第20條第3項之約 定，請求被告給付1,500萬元之款項以為違約金，亦無不 當之處。
（七）退步言之，縱被告認為原告於91年10月之解約律師函不生 解約之效力，然被告從未收受被告92年10月27日解除契約 之通知函，伊於92年10月20日即離開美國至年4月11日始 回美國，是以被告解除契約顯然不合法。故被告解除系爭 契約之意思表示既為合法通知原告，自不生解約之效力。 被告卻於92年10月28日將系爭買賣標的物出賣予第三人並 完成所有權移轉登記，自屬違法。茲因被告就系爭買賣標 的已給付不能，原告依法再於93年3月8日函文解除兩造間 之買賣契約，並請求被告全額返還原告已給付之買賣價金 ，誠屬有據。
（八）原告未給付尾款，乃因可歸責於被告之事由所致，是被告 將原告已付價金中1,500萬元作為懲罰性違約金而沒收之 ，顯失公平。尤有甚者，原告未給付價金，如係因可歸責 於原告之事由，被告仍可請求原告加計遲延利息給付，並 未受有損害，遑論被告業將本件買賣標的物出賣予第三人 ，故而縱致受買賣利潤之損失，亦因被告業將該買賣標的 物自身「解除契約」之行為所造成，並非原告之行為所導 致，即不應將其損失歸由原告承擔。抑有進者，被告既將 本件買賣標的物出賣予第三人，其已從中獲取買賣之利潤 ，於市場上之經濟價值並無絲毫減損。如再要求原告給付
相當於買賣利潤之違約金，將使被告獲得雙重利益；且被 告所提其與第三人之買賣契約書非但祇有部分條款，亦未 見被告是否仍負有依兩造買賣契約所示之給付相關設備之 義務，故而被告據此以證其受有高達2,500萬元之損失云 云，亦屬無據。反觀原告卻因遭被告沒收之違約金數額高 達1,500萬元之多，對原告實屬莫大損失。如上所陳，權 衡兩造行為責任之輕重及所受損害，被告沒收高達1,500 萬元之違約金即以兩造買賣總價金之百分之20計﹞，顯不 相當，且屬過高，揆諸前揭最高法院49年度台上字第807 號判例意旨暨民法第252條之規定，應由法院依職權酌減 至相當之數額。逾此數額之部分，因本件買賣契約業已解 除，被告取得即無法律上之原因，是依民法第179條不當 得利法則，被告應將之返還原告。
二、被告則以下列各語置辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受 不利益判決，願供擔保請准免予假執行。
（一）兩造前於87年5月18日簽訂「太平洋凱旋花園別墅房地預 定買賣合約書」，約定由原告買受座落於台北市○○段○ ○段32之1、32之3、32之4地號土地上編號第Ａ２棟第四 及五樓之房屋暨地下壹層編號第26、27之車位（按：係取 得應有部分產權分別共有共管），房地總價金為7,500萬 元，嗣原告自同年5月19日起至89年6月20日止，共計給付 2,450萬元之買賣價金與被告。嗣原告復以越洋電話表示 欲更換購買人姓名及更換他戶並來函詢問相關事宜，被告 秉持客戶至上之服務原則，同意協助配合辦理並將換名及 換戶之手續、所需授權文件及注意事項，翔實的以書面傳 真予原告，以行動表達本公司全力配合之立場，孰料原告 卻表示對國內未來政經景氣及投資環境預期感到悲觀而遲 遲未能依約辦理相關銀行對保及產權移轉手續，為此，被 告分別於90年7月27日寄發台北古亭郵局第1565號存證信 函、91年11月15日寄發台北敦南郵局第140號存證信函促 請原告依約履行。原告竟以：「…前開房地…顯有重大瑕 疵及不完全給付之情事」等不實事由，委託律師於91年10 月29日逕向被告表示解除契約，實令被告公司錯愕。被告 為顧及原告恐將因伊一時之思慮未周而造成其須承受違約 責任之不利益後果，故另於92年2月21日委託律師發函催 告原告儘速辦理相關手續，詎料，原告仍置之不理，被告 迫於無奈，嗣於92年10月27日以（92）太設建發字第0622 號函解除系爭買賣合約，並依兩造所簽訂之系爭買賣合約 第20條：「…沒收之金額以不超過房地總價百分之20為限 」之規定，沒收原告前已繳納2,450萬元中之1,500萬元，
同時退還原告950萬元。嗣原告始於93年3月8日再委請律 師向被告發函主張同時履行抗辯權並據以解除契約，其後 ，復以被告違約為由，提起本件訴訟。
（二）實則原告就本件爭議事件前已向臺灣台北地方法院檢察署 提起刑事詐欺告訴案件，經調查後，認定被告確已將設計 圖、平面圖等文件附於買賣契約書內，並給予契約閱覽期 後使簽訂契約，且被告亦已依契約書內之設計圖建築完成 ，實無任何違反買賣契約及廣告宣傳不實之情事，故臺灣 台北地方法院檢察署90年度偵字第14884號不起訴處分書 載明：「太平洋公司與告訴人訂約時確已將設計圖、平面 圖等文件附於買賣契約書內，並給予契約閱覽期後使簽訂 契約，為告訴人自承在卷，並有契約書在卷可稽」、「另 經檢察官實地勘驗『太平洋花園凱旋別墅』工地，已近完 工，並領得臺北市政府工務局使用執照，且於大門外建有 殘障坡道、門廊設計，原始設計圖Ａ３－３所示一樓板心 至二樓板心高度3米6，實際丈一樓至二樓樓板下方高度3 米35，地板墊高10公分，丈量地板至裝潢後天花板高度係 2米69，板厚設計圖是15公分，實際含石材完成面係215 公分，且一樓淨空，又原始設計圖Ａ２－２有戲水池，實 際完工後亦有戲水池及弧形列柱，有勘驗筆錄、現場勘查 照片14、臺北市政府工務局使用執照89使字第334號附卷 可參…且太平洋公司既已依契約書內之設計圖建築完成， 並領得使用執照，廣告宣傳單上所載『這座禮迴車道，只 是表達對主人尊敬的基本禮貌』、『向來出現在國際大飯 店的禮賓迴車道，以同等尊榮份量，植入這座頂級豪宅… 』參考示意圖中禮賓車道門廊上方並有燈飾、『一樓最珍 貴的土地，全部挑空，留給富豪獨享的林園戲水池』、『 把大片最珍貴的土地留給花園，植以大樹灌木，以列柱串 連成花園迴廊，戲水池隱身於林園中央，整座大花園由住 戶獨享。』為廣告宣傳用語，告訴人於訂約前已親自前往 工地附近查看…參以該屋之價格高達新台幣七千餘萬，有 契約書可參，告訴人當不可能僅依據廣告用語、圖片，即 為買屋之決定…」。而臺灣高等法院檢察署之處分書亦載 明：「…然述宣傳說明書內有關迴車道、門廊、戲水池等 所附之圖示，均經標明為『參考示意圖』或『參考圖』， 甚且有關戲水池之『參考圖（照片）』即有四幀之多，各 幀之戲水池外觀均不相同，而同一說明書內所附上開建物 『外觀透視圖』（同卷第42頁）有關迴車道、門廊部分， 亦顯示僅容一小客車駛入…，且卷附『房地預定買賣契約 書』附件八所附『壹樓空間平面暨透天別墅專用空地分管
協議範圍圖』（同卷第135頁），就所謂『迴車道』、『 門廊』部分，更明白標示為『殘障坡道』，益見前述『參 考示意圖』或『參考圖』及其說明之作用，主要在於引發 消費者瞭解商品或消費之動機，藉以促銷房屋，與一般售 屋廣告並無二致，太平洋公司相關業務人員如未將之視為 買賣契約之一部分，列作履行契約之範圍，尚與常情無違 …」等語（臺灣高等法院檢察署91年度議字第88號處分書 第5頁11行以下）。再者，原告不服前開駁回再議之處分 ，嗣聲請交付審判，亦經本院刑事庭91年度聲判字第33號 裁定以同一理由予以駁回。是被告確無何違反買賣契約之 情事，倘原告主張系爭房地存有瑕疵，自應先負舉證之責 。
（三）又系爭標的物從未交付或提出予原告，被告依法所應負之 瑕疵擔保責任或應否負債務不履行責任之情形，尚未發生 而無從認定，是以，原告執此一尚未發生而尚無確定應由 被告公司所負之責任，主張解除契約，亦屬無據。（四）按「因可歸責於債務人之事由，致為完全給付者…」、「 物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵…」民法第 227條第1項、第354條第1項分別就債務人所應負之債務不 履行及瑕疵擔保責任定有明文，是以前揭條文規定之適用 前提，係以債務人『交付時』或『提出時』為瑕疵擔保或 債務不履行責任發生之要件。查被告並無任何違反系爭買 賣合約及廣告宣傳不實之情事，業如前述，且本件係預售 屋之買賣，被告就本件系爭房地交付予原告前或提出予原 告前，依約原告本負有先為給付各期價款並同時配合辦理 銀行貸款對保手續之義務；換言之，於原告未配合完成辦 理上揭相關手續前，被告並無交付或提出系爭房地予原告 之義務，是系爭房地既從未交付或提出予原告，則瑕疵擔 保或債務不履行責任當無由發生，原告執此一尚未發生而 尚無確定應由被告所負之責任，主張解除契約，實屬無據 ，應非合法。
（五）按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自已之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此 限。」，民法第264條第1項定有明文。本件買賣係屬預售 屋之買賣，依約原告本負有先為給付各期價款並同時配合 辦理銀行貸款對保手續之義務，其後被告始負有移轉產權 及交屋之義務，此觀諸系爭合約書第24頁所列之付款辦法 表其中第22期及第23期之產權移轉及交屋義務皆於原告辦
理銀行貸款對保手續完成之後即知。是本件原告自己既有 先為給付（即配合辦理銀行貸款對保手續）之義務，原告 自不得行使同時履行抗辯權。又縱認原告有同時履行抗辯 權可茲行使，然在其未行使此抗辯權以前，仍負有遲延責 任，而被告雖於90年7月27日寄發台北古亭郵局第1565 號 存證信函催告原告依限辦理銀行貸款對保手續等事宜時起 ，原告即已陷於給付遲延，雖原告嗣以：「…前開房地… 顯有重大瑕疵及不完全給付之情事。準此，本人自得依前 開條文之規定解除契約…」等不實事由，委託律師於91 年10月29日向被告表示解除契約，然觀其內容僅似主張系 爭房地有如何之瑕疵及不完全給付，未為同時履行之抗辯 ，是原告已陷於給付遲延，而被告於92年10月27日為解除 契約之表示後，已無許原告在契約消滅後復於93年3月8日 主張同時履行抗辯並據以解除契約之餘地。
（六）本件被告於解約後，依前所訂立之買賣合約書第20條規定 沒收「不超過房地總價百分之20」之違約金即1,500萬元 ，究有何過高之情事，原告並未舉證以實其說；況且，本 件之違約責任乃乃係可歸責於原告之事由所致，非得由原 告一方面任意違約，一方面又主張違約金過高，否則無異 鼓勵契約當事人僅憑一己之喜好行事而無視契約之約定， 更無異將原告不履行契約之不利益歸由被告分攤，不僅對 被告難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。 本件兩造於87年5月18日簽定系爭買賣合約，買賣標的價 金為7,500萬元，被告並依約於89年間通知原告履行銀行 對保貸款及產權移轉手續，惟原告卻藉詞推託，拒不履行 ，時值房地市場低落，被告乃不得已解除雙方之系爭買賣 合約，而依上揭規定沒收房地總價百分之20，即1,500萬 元（計算式：本件房地總價75,000,000×20%＝ 15,000,000），並退還原告950萬元，於法並無不合。嗣 被告就系爭房地於92年10月28日以5,000萬元之價格售予 第三人，跌價損失高達2,500萬元，被告依約僅向原告沒 收1,500萬元之違約金，是被告所受之損害，遠超過兩造 約定之違約金，故雙方契約約定之違約金並無過高或任何 不公平之情事。況依據內政部85年2月16日頒行之「預售 屋契約書範本」第22條第2款明定「…賣方得沒收房地總 價款百分之20計算之金額…」，據此，本件兩造於系爭買 賣合約約定違約金之計算，尚與內政部頒行之預售屋契約 書範本之條款相同，實無過高之情事。
（七）本件被告所為解除契約之通知函，業於92年11月4日合法 送達於原告收受，是原告辯稱未收受該通知函云云，顯係
卸責之詞，蓋因依據兩造所簽訂之系爭房地預定買賣合約 書第19條第5項已明定：「買賣雙方之通訊地址，均以 本約所載為準，若有遷移變更應即時以書面通知對方，否 則若因無法送達或拒收致使函件退回者，均以郵局第一次 投遞日期為送達日期。」。本件原告於合約書所記載之地 址為「2300table Rock CT. Arlington TX 76006,U.S.A 」，是以，被告於92年10月27日所寄發之解約通知函，即 依據合約書約定之上開地址為送達，而被告為求慎重起見 ，更於寄發後曾向台北郵件處理中心查詢送達之情形，該 中心亦已函覆：「本件已於92年11月4日妥投收件人」。 據此得知，上開之解約通知函，實已送達原告甲○○於美 國之住所收受；迺原告竟誆稱，對該通知函一無所知，亦 未收到該函文云云，不足為採。
（八）系爭合約書第1頁敘明：「…本契約於簽訂前已經買方攜 回審閱5天以上…」，且被告就該契約文字亦以粗黑體字 予以加深增大，足見被告自始並無刻意隱瞞原告得審閱契 約之利益，希求買受人即原告知悉其得主張審閱期間，進 而充分了解契約之內容，避免於匆忙間不及瞭解其依契約 所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而 受有損害。被告確有給予原告5日上之契約審閱期，此觀 原告前曾就本件事實所提起之刑事告訴中，所自承被告已 給予其契約閱覽期後始簽訂契約自明，是以原告既知悉有 5日以上之閱覽期，自不得再於事後任意指摘被告未給予 契約審閱期間；此由臺灣臺北地方法院檢察署之不起訴處 分書所載「告訴人自承87年間決定回台定居時，因耳聞太 平洋公司信譽良好，又喜歡信義計畫區的大環境及廣告宣 傳書上參考示意圖及樣品屋，而於87年5月18日與代表太 平洋公司銷售之甲山林廣告公司員工簽訂合約，並有五天 閱覽期等語」、「太平洋公司與告訴人訂約時確已將設計 圖、平面圖文件附於買賣契約書內，並給予契約閱覽期後 使簽訂契約，為告訴人自承在卷…」等語即知被告確給予 原告閱覽期間。再查，本院刑事庭駁回交付審判之裁定亦 載有：「…告訴人既自承在締約前已有5日閱覽契約之期 間…」等語，更可明瞭原告知悉其有5日以上審閱期間之 權。又原告縱有捨棄此項契約審閱期限利益之行為，亦不 得再於事後將此一拋棄契約審閱期限之行為，責由被告承 受。蓋因消費者可否在訂立定型化契約書前要求審閱契約 書，消費者保護法並無明文，而係於同法施行細則第11條 規定，姑不論此項施行細則規定之效力如何，然就該施行 細則之制訂意旨是在保障消費者充分瞭解契約內容之權利
，故或可謂消費者得在中央主管機關公告之特定行業定型 化契約之審閱期間內審閱契約，但絕非謂消費者必須待審 閱期間過後方能簽約，或消費者在審閱期間內充分審閱合 約並訂約後，仍得以「審閱未達審閱期間之限期」、「未 用盡審閱期間」為由，任意主張不受契約拘束。經查，原 告業已自承在締約前已有5日閱覽契約之期間，業如前述 ；又本件契約係於87年5月18日訂立，而原告於訂約後2年 之89年10月間復表示欲更換購買人姓名及更換他戶，參以 本件之買賣價金高達7,500萬元之高，原告當不可能未詳 閱契約內容即輕率簽約，由是可知，原告係於充分瞭解合 約內容後始行簽立系爭合約書，否則何以於訂約後2年仍 表示購買之意願，僅係欲更換購買人姓名及更換他戶而已 ；若非如此，原告何以於當時，仍不主張不受契約之拘束 ，反而於2年後仍表示欲購買之意願，僅係欲更換購買人 姓名及更換他戶而已。復以系爭買賣契約書並無任何不公 平情事，已衡平斟酌買賣雙方利害，而基於公平、保護買 賣雙方當事人權益而為制定，並未特意偏頗而僅有利於被 告公司，是以，本件系爭合約之簽訂係於原告已充分審閱 了解合約內容後始行簽立，而與審閱期間之法規意旨無違 ，自不容原告再就「審閱期間」為反覆之主張，是原告所 稱，應無足採。
（九）按「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房 屋平面圖與位置示意圖視同契約之一部份。」、「本預售 屋施工標準悉依台北市政府工務局核准之工程圖樣與說明 書…」，合約書第1條暨第11條第3項分別載有明文；再者 ，消費者保護法第22條雖規定：「企業經營者應確保廣告 之內容真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容 。」，惟廣告之圖示多為意念之抽象展現，是不可能鉅細 靡遺，故關於建材設備、房屋平面與位置等具體事項，並 非以廣告圖示作為兩造之履約依據，應參酌雙方所簽立契 約之具體內容，以判斷雙方之權利義務關係，以符民法第 153條規定以當事人意思合致為契約成立要件之精神。本 件之宣傳說明書內有關迴車道、門廊、戲水池等所附之圖 示，均經標明為「參考示意圖」或「參考圖」；甚且，有 關戲水池之「參考圖」更有4幀之多，各幀之戲水池外觀 均不相同，而同一說明書內所附上開建物「外觀透視圖」 有關迴車道、門廊部分，亦顯示僅容一小客車駛入，且『 房地預定買賣契約書』附件八所附「壹樓空間平面暨透天 別墅專用空地分管協議範圍圖」，就所謂「迴車道」、「 門廊」部分，更明白標示為「殘障坡道」，益見前述「參
考示意圖」或「參考圖」及其說明之作用，主要在於引發 消費者瞭解商品或消費之動機，藉以促銷房屋，並未將之 視為買賣契約之一部分，列作履行契約之範圍，此經臺灣 高等法院檢察署及刑事庭所肯認。本件「禮賓迴車」之用 語，僅為對系爭建物設有迴車道所為之意境表達及綜合建 物整體所為之情境攀摹，其目的在誘發消費者觀看進而了 解商品及消費之動機，非有關房屋給付之具體內容。就該 迴車道究應如何具體設置興建，並非以廣告圖示作為施設 之依據，而應回歸系爭契約內容明確、具體之約定，此觀 諸本件合約書附件八壹樓空間平面暨透天別墅專用空地分 管協議範圍圖中，已就車道之施設內容詳為約定，自應以 該約定之內容為準。又查，被告已依合約書第11條第3項 即台北市政府工務局核准之工程圖樣設置「殘障坡道」， 然該坡道究應稱為「殘障坡道」或「禮賓迴車道」均不影 響其功能，此於檢察官實地勘驗時，由一車輛當場駛入、 出後，亦確認能容一小客車駛入，是以被告已依合約書內 之設計圖建築完成，而無任何廣告不實之情事。至於原告 所稱之「無…『尊榮、氣派』外貌」云云，乃因個人觀看 之認知不同而有所差異，誠屬原告個人主觀上之感受，並 不足以遽認被告確有何違反買契約之具體情事；而其所稱 該房地並無一樓挑高，且該坡道上方CER為天井而未設置 頂蓋云云，惟究竟違反何項契約約定或減損系爭房地之若 何價值，原告亦未能舉證以實其說，即逕執此主張解除契 約，應屬無據。
三、經查，本件下列各情為兩造所不爭執，且有太平洋凱旋花園 別墅Ａ區房地預定買賣契約書、90廣法字第0044號律師函、 台北古亭郵局1565號、台北敦南郵局第140號存證信函、廣 理法律事務所91廣法字第0148號函、天誠法律事務所（92） 律字第9202211號函、（92）太設建發字第0622號函、收據 、台北金南郵局第123號存證信函等件在卷足憑，堪信為真 實。
（一）、原告於87年5月18日與被告簽訂「太平洋凱旋花園別墅A 區房地預定買賣契約書」，買受坐落台北市○○段○○ 段32之1、32之3、32之4地號土地上之太平洋凱旋花園 別墅A區編號第A2棟第4+5樓及地下壹層編號26、27之車 位，買賣總價金為7,500萬元，原告自87年5月19日起至 89年6月20日止，共給付買賣價金共2,450萬元。（二）、原告於90年4月18日曾寄發90廣法字第0044號律師函予 被告，被告已收受該函件。
（三）、被告曾於90年7月27日、91年11月15日先後寄發台北古
亭郵局1565號、台北敦南郵局第140號存證信函予原告 ，催請原告依約辦理付款、銀行對保及產權移轉手續， 原告已收受該函件。
（四）、原告於91年10月29日以系爭房地有重大瑕疵及不完全給 付之情事為由，寄發廣理法律事務所91廣法字第0148號 函向被告為解除契約之意思表示。
（五）、被告於92年2 月21日寄發天誠法律事務所（92）律字第 9202211號函催請原告辦理付款、銀行對保及產權移轉 等事宜手續。
（六）、被告於92年10月27日寄發（92）太設建發字第0622號函 向原告為解除契約之意思表示。
（七）、原告於93年7月20日向被告具領如被證八所示支票並將 該票提示付款兌領完畢（前開支票係被告簽發用以退還 已收買賣價金中950萬元）。
（八）、原告於93年3月8日寄發台北金南郵局第123號存證信函 向被告為解除契約之意思表示，並請求被告返還前所受 領之價金。
四、至原告主張系爭建物迴車道部分之設施有迴車道過窄、無頂 蓋，應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責，且被告將系爭房 地另出售他人，有給付不能情事，故其可解除系爭買賣契約 ，請求被告返還前所受領之價金及依約給付違約金云云，則 為被告所否認，且以前揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為： 原告是否曾於被告為解約之意思表示前，行使同時履行抗辯 權；被告就迴車道部分之設施是否應負物之瑕疵擔保及不完 全給付之責，原告以此為由，解除系爭買賣契約有無理由； 原告以被告將系爭房地另出售他人並辦畢所有權移轉登記， 有給付不能情事為由，解除兩造間之系爭買賣契約有無理由 ；如本件系爭契約業經原告（或被告）合法解除，違約金 1,500萬元是否過高等項，茲論述如下：
（一）、有關系爭建物迴車道之設置有無瑕疵、不完全給付情事 部分：
１、就此原告固主張系爭迴車道有過窄、無頂蓋、僅能以倒 車方式駛出該車道之瑕疵云云，惟查，本件系爭車道之 設置之長寬及頂蓋，悉與兩造立約之時經兩造肯認之一 樓平面圖及廣告資料上之大樓平面圖集（附本院91年聲 判字第33號聲請交付審判案卷第87頁、126頁參照）相 符，且經主管機關依法查驗確與核准設計圖樣相符完畢 並核發使用執照，可供車輛正常進出等情，有系爭迴車 道現場照片（附台灣台北地方法院檢察署本院90年度偵 字第14884號詐欺案卷第164、165、170頁及本件㈡卷第
172至181頁）、一樓平面圖及大樓平面圖集（附本院91 年聲判字第33號聲請交付審判案卷第87頁、本件外置之 原證八第19頁）、使用執照（附本件㈡卷第171頁）可 稽，是被告興建之系爭建物之迴車道施工標準悉依兩造 約定圖說及台北市政府工務局核准之工程圖樣與說明書 為之，已依債之本旨給付一節，自足認定，原告主張系 爭迴車道有過窄、無頂蓋、僅能以倒車方式駛出該車道 之瑕疵云云，尚嫌乏據。
２、至原告提出之迴車道參考示意圖（原證八第4頁背面左 下方圖示），佐以其旁「向來只出現在國際大飯店的禮 賓迴車道，以同等尊榮份量，植入這座頂級豪邸，您的 黑頭大轎車在飯店式門廳前停下來，在眾人目光及警衛 接待下，安全進入家門…」，是該示意圖乃以大飯店的 禮賓迴車道為參考，圖示其所稱之「在門廳前停下來」 、「在警衛接待下進入家門」之光景，而買受人參諸 本件同份廣告說明資料內之大樓平面圖集之建物外觀（ 原證八第19頁參照）對系爭建物一樓迴車道部分之寬度 僅容一部車通行，高度則與一樓主體建物等高各項知之 甚詳，而前揭該迴車道參考示意圖所示之門柱、建物結 構與本件明顯不同，是買受人之原告要無誤信參考示意
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