臺灣臺中地方法院民事判決 九十四年度簡上字第五三號
上 訴 人 丙○○○
訴訟代理人 曾耀聰律師
複代理人 曾彥錚律師
被上訴人 乙○○
兼右一人之
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國九十三年十二月三日本院豐原簡易
庭九十三年度豐簡字第四三四號第一審判決提起上訴，本院於九十四年四月二十八日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、被上訴人部分：
(一)於原審起訴主張：被上訴人於民國（下同）九十三年二月二十六日經法院拍 賣程序取得門牌號碼台中縣潭子鄉○○路○段二九七巷二二號二樓即台中縣 潭子鄉○○段七六四建號建物（以下簡稱系爭建物）之所有權。惟系爭建物 於原告取得所有權之前，即為上訴人所承租占有，其租期至九十六年八月九 日止，租金每月五千元。被上訴人於取系爭建物所有權後，即向上訴人請求 給付租金，上訴人均未給付，已積欠被上訴人二個月以上之租金，被上訴人 於九十三年八月二十日言詞辯論期日表示如上訴人未於受催告後一星期內給 付積欠之租金，即終止租約，並以言詞辯論筆錄繕本之送達為意思表示，被 上訴人遂終止兩造之租約，因被告仍無權占有系爭建物，並受有相當於租金 之每月五千元之不當得利，爰本於租賃物返還請求權、給付租金請求權、所 有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求上訴人應將系爭建物遷讓返還 被上訴人，並應給付自九十三年二月二十六日起至遷讓返還上開建物之日止 按每月五千元計算之金額。而原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人於本院 為駁回上訴之聲明。
(二)被上訴人之陳述除與原審判決所載相同者茲予引用外，補稱： ⒈兩造間之租約已於九十三年五月十八日經被上訴人終止。 ⒉上訴人提出之五紙租金收據，是上訴人與戊○○事後補做的，上訴人並無法 提出繳付三十萬元租金之來源證明。
二、上訴人部分：
(一)聲明：廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴。 (二)上訴人之陳述除與原審判決所載相同者茲予引用外，補稱： ⒈上訴人於訂立本件租賃契約之前，原本向訴外人戊○○承租系爭房屋，每月 租金為八千元，重新訂立本件契約前，因為上訴人要求戊○○調降租金為每
月五千元，因此戊○○以上訴人需一次給付全部租金為條件，同意調降為租 金每月五千元，嗣雙方以此合意訂立契約，上訴人並據此給付租金，惟上訴 人因有困難，因此分成數次付完...，此事實業經證人戊○○於原審證述甚 詳。故上訴人與戊○○間，係先談妥每月租金五千元，並且一次給付，因此 成立租賃契約，並非於成立租賃契約後，另行合意一次給付全部租金。該「 每月租金五千元，並且一次給付」之約定，本來即屬租賃契約本身約定，也 是戊○○同意調降租金之原因，並非在上開租賃契約外所成立之其他約定。 況上訴人對於戊○○除上開租金給付義務外，並未負有其他債務，亦無其他 債權，所以給付前開三十萬元與戊○○，純係給付租金。既係給付租金，又 何來「本於上開租賃契約『外』之其他約定而給付款項與訴外人戊○○」。 且在原審中被上訴人亦從未主張上訴人與戊○○間有何其他債權債務關係存 在，依卷內證據所示，亦無此事實存在，則原審此項認定，非但屬於臆測之 詞，且係認作主張事實，顯有未合。
⒉原審雖引述最高法院九十二年度台上字第二二九九號判決，然細繹該判決， 係承租人因其他法律關係，先對出租人另有一筆債權存在，嗣後再約定成立 租賃契約，以該債權抵償租金，此與本件約定一次給付租金之合意，其才身 即為租賃契約之內容不同。原審判決援引該判決作為上訴人敗訴判決，亦有 未合。
⒊至於上訴人與戊○○間租賃契約係約定每月租金五千元，上訴人需一次給付 ，然租賃契約書卻記載上訴人係每月給付五千元，此係因為雙方談妥後，上 訴人至社區所設「租售管理中心」欲簽立契約時，戊○○在外地，「租售管 理中心」之人員丁○○（即戊○○之胞姐）不清楚雙方另有一次給付之約定 ，只打電話向戊○○確定每月租金為五千元後，即以該中心內之制式租賃契 約書寫本件契約，當時上訴人與戊○○間因無任何爭議，因此對於此項記載 不以為意，未要求更改。惟即使契約係如此記載，然其後上訴人仍係依雙方 所談妥之全部給付付款，並非按月付款，而戊○○對此亦無任何異議。足見 上訴人與戊○○間之真意確係合部給付，而非契約書所寫之按月給付。貳、本件整理並協議簡化爭點如下：
一、不爭執事項：
(一)被上訴人於九十三年二月二十六日取得系爭建物所有權後，承受原出租人戊 ○○之出租人地位而為本件租約之出租人。
(二)本件租約每月租金五千元。
二、爭執事項：
(一)卷附五紙收據記載上訴人給付原出租人戊○○三十萬元，是否為上訴人預付 系爭租約五年之租金？
(二)上訴人如未預付三十萬元租金，則本件租約是否已經被上訴人合法終止？何 時終止？
參、得心證之理由：
一、關於卷附五紙收據記載上訴人給付原出租人戊○○三十萬元，是否為上訴人預 付系爭租約五年租金之爭點，本院說明如下：
證人戊○○於原審證述：「租賃契約書內所載被告（指上訴人丙○○○）應負 租金已由證人（指戊○○）預先受領，租金已全部收完。」（見原審卷第七十 四頁）；「被告於八十九年間就向我承租系爭房屋，九十一年八月九日租期屆 滿原來租金每月八千元，我要調整租金，被告覺得太貴希望調降，我向被告表 示如果一次付清，租金我願按每月五千元計算，九十一年八月五日被告給我訂 金二萬元，九十一年八月十五日再給我八萬元，九十一年十月十日再給八萬元 ，九十一年十一月八日再給我八萬元，九十二年三月再給我四萬元。被告是在 九十一年八月十日簽租賃契約書的。原來押金轉作第二次付款的一部分，租賃 契約是社區制式租賃契約書。被告是用現交付的。」（見原審卷第一一０頁） 。於本院證述：「（法官問：系爭建物你出租給上訴人，租期從九十一年八月 十日起，約定租金繳納方式如何？）簽訂契約的時候我人不在場，契約書上的 印章是我姐姐幫我蓋章的，租約上面寫每月十日給付租金五千元，這是制式契 約寫的，我與承租人的原意不是這樣，原先租金是八千元，後來降為五千元， 但是要一次付清五年的租金，承租人事後所給付的五次就是本租賃契約的全部 租金。」「（法官問：該五次已付租金上訴人是以何方式給付租金？）全部都 是用現金給付。九十一年八月五日所載的二萬元，其中的一萬六千元是前租約 押金，上訴人再給四千元湊足二萬元，後四次所給付的都是現金。」「（法官 問：你與上訴人除了本件租約以外，有何生意往來或借貸關係？）沒有。」「 （法官問：為何要求上訴人預付完全部租金？）因為她為了要降低租金，所以 我才要求她把租金全部付完。她都是親自拿到大樓的租售管理中心給我。」（ 以上見九十四年三月七日準備程序筆錄）。參以附於原審卷之房屋租賃契約書 ，其中八十九年八月十日至九十年八月九日期間，由上訴人之夫馮光華向丁○ ○（戊○○之胞妹）承租系爭建物，每月租金八千元，約定匯入戊○○之帳戶 ；其中九十年八月十日至九十一年八月九日期間，由上訴人向丁○○承租系爭 建物，每月租金八千元，約定匯入戊○○之帳戶。而本件租約之租期自九十一 年八月十日起算，顯然是延續先前租約再為續訂，應無疑義。又本件租約之租 金為每月五千元，與先前租金每月八千元相比較，調降幅度約達百分之三七． 五，出租人戊○○以此為條件要求上訴人先繳足五年全部租金，此雖與房屋租 金多為按月繳納之社會交易常態不相符合，但因有此調降租金之背景因素存在 ，故上訴人於租約初期即將往後五年租金繳清，即難謂顯違常情而不可採信。 本院綜核前開事證，認為上訴人所述已經預付本件租約五年租金三十萬元等語 ，應堪信為真正。
二、被上訴人於九十三年二月二十六日取得系爭建物所有權後，承受原出租人戊○ ○之出租人地位而為本件租約之出租人，為兩造所不爭執。而被上訴人既然承 繼出租人地位，則基於原租約所生之權利義務，當然即在承受範圍之內。其中 關於租賃期限部分，一如原來租賃契約，但被上訴人承繼出租人地位前已經過 之期間，應予扣除；其中租金部分，其數額及支付方法，亦一如原來租約，但 租金有預付者，承租人仍得對受讓人主張（司法院二十八年院字第一九０九號 解釋：「民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法 第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，惟承租人依租賃契約所為租金之
預付，得以之對抗受讓人，故租賃契約，如訂明承租人得於押金已敷抵充租金 之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付之租金者，雖受讓人未受押金之 交付，亦得以之對抗受讓人。」參照）。上訴人已經預付本件租約五年租金三 十萬元予原出租人戊○○，已如前述，依前開說明，其自得向被上訴人主張本 件租約之租金已經全部給付完畢。而此情形，原出租人戊○○所超收九十三年 二月二十六日至九十六年八月九日間之租金，對於被上訴人乃構成不當得利， 被上訴人得向戊○○請求返還該利益。
三、上訴人對被上訴人既無給付租金義務，則被上訴人主張上訴人欠繳租金因而終 止本件租約，於法即有未合。兩造間之租賃契約未經合法終止，上訴人依租賃 契約占有使用系爭建物，為有權占有，被上訴人本於租賃物返還請求權、給付 租金請求權、所有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求上訴人將系爭建 物遷讓返還被上訴人，並給付自九十三年二月二十六日起至遷讓返還上開建物 之日止按每月五千元計算之金額，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之 判決，容有未洽，無可維持，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，核屬 正當，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。肆、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五 十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 五 月 十九 日 臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法 官 張惠立
~B 法 官 吳蕙玟
~B 法 官 游文科
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 十九 日~B 書記官 楊木榮