臺灣桃園地方法院民事判決 94年度訴字第162號
原 告 丁○○○
被 告 萬泰商業銀行股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
黃貴忠
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國94年4 月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）1,500,000元。二、陳述：
㈠原告於民國93年7 月7 日與被告簽訂不動產買賣契約書2 份 （下稱系爭買賣契約），購買被告所有坐落於桃園市○○段 埔子小段2053-12 、2053-26 地號土地及其上之同段9579、 9580建號建物2 間（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路68號3 樓與同路70號3 樓，2 間為打通之房屋）【前開土地、建物 下稱系爭房地），並包含同段9599、9600建號之共用部分建 物（下稱系爭共用部分，其中9600建號部分為2 個停車位， 下稱系爭停車位）。於訂約時，經原告一再詢問「停車位之 使用權是否有問題？」，詎被告明知系爭停車位早已被其前 手（訴外人黃宗賓）賣出、使用權有問題等情，竟仍表示： 使用權沒問題，只要去協調即可等語，因被告之上開保證， 原告始簽立系爭買賣契約。惟原告嗣經訴外人李先生（其不 願透露姓名）告知，始悉系爭建物之前、前屋主即訴外人黃 宗賓因與李先生有債務糾紛，早已將系爭停車位之使用權出 讓由李先生取得，李先生並表明若原告要使用停車位，必須 另外向其購買，一個停車位價格800,000 元。 ㈡依系爭買賣契約第7 條約定，「乙方（被告）保證本件之不 動產絕無來歷不明或債務糾葛並無出租、出典等情事，如有 第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及異議時，應 由乙方負責理直，與甲方（原告）無關，倘涉及甲方損失重 大者，乙方應付賠償之責」。本件買賣標的之系爭停車位既 有前述權利瑕疵之情形，則以目前每一停車位要價750,000 元計算，爰依上開約定及民法關於權利瑕疵擔保之規定，請 求被告給付原告共計1,500,000 元之損害賠償（利息部分不 予請求）。
㈢至兩造於系爭買賣契約第11條第2 項之特約事項，雖約定： 「乙方（被告）僅負責公共設施9599、9600建號所有權移轉 ，實際點交應由甲方（原告）自行與該大樓住戶協調爭取」 ，惟如前所述，此乃被告隱瞞實情而使被告簽立之條文，違 反買賣公平交易原則，應屬無效。
三、證據：提出系爭買賣契約影本共2 份、系爭停車位之建物登 記謄本影本2 份、系爭房地之所有權狀影本共4 紙、現場相 片影本20張、調解書影本1 紙、丙○○出具之說明書影本1 份、長春大廈地下持份所有權確認臨時會開會通知1 份、長 春大廈停車位之位置圖2 份、剪報1 紙、被告公司桃園企金 中心函文影本1 份、存證信函影本1 份為證；並請求傳喚證 人丙○○，以證明被告於訂約時早已知悉系爭停車位之使用 權已遭出售之情。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
㈠被告前於出售系爭房地時，原訂底價共計為5,286,000 元， 然因該房地所包含之9600建號（即共用部分，持份合計2/74 ，實際現況已被該社區規劃為車位使用）之使用權利尚須與 該社區住戶協調爭取，另一共用部分即9599建號，則係作為 該社區大樓各樓層之公共設施使用（目前為電梯使用之空間 ，詳如建物測量成果圖），經被告事先告知原告9600建號之 情形後，原告仍執意購買，並要求被告降價以4,760,000 元 出售，其宣稱：友人與該大樓之原地主熟識，願自行協調取 得9600建號之停車位使用權利等語，經被告事先言明9599、 9600建號僅負責所有權之移轉，實際點交應由原告自行與該 大樓住戶協調爭取，原告同意後，雙方始簽訂系爭買賣契約 ，並於買賣契約第11條特約事項載明：「1.本建物係乙方（ 被告）向法院拍賣承受，乙方僅負責按現況交屋，不負其他 瑕疵擔保責任。2.乙方僅負責公共設施9599、9600建號所有 權移轉，實際點交應由甲方（原告）自行與該大樓住戶協調 爭取」，另於買賣契約第9 條亦約明：「買賣總價款付清暨 交付權狀即視同點交完成」等語。事後，被告業於93年8 月 3 日將系爭房地及共用部分之所有權全部移轉予原告，已依 系爭買賣契約完成交易。基於契約自由原則，上述條款既為 締約當事人另行協商所產生，兩造自應同受特約條款內容之 拘束，並無原告所稱違反買賣公平交易原則之情。 ㈡被告當初願意降價出售系爭房地，無非是希望原告自行協調 取得9600建號即系爭停車位之使用權利，且已事先告知實情 ，經原告同意後始簽訂系爭買賣契約，並載明於契約書中，
被告絕無刻意隱瞞事實，亦不知原屋主黃宗賓與訴外人間之 糾紛情形。依民法第351 條前段之規定：「買受人於契約成 立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，原告既 已事先知悉系爭房地共用部分之權利瑕疵情形，依前開說明 ，被告自不負權利瑕疵擔保之責，故本件原告之請求顯無理 由。
三、證據：系爭房地之原訂底價資料1 紙、系爭買賣契約影本1 份、系爭房屋之建物登記謄本影本2 份、系爭共用部分之建 物登記謄本影本2 份、系爭共用部分之建物測量成果圖影本 2 份為證。
理 由
一、原告主張：其於93年7 月7 日與被告簽訂系爭買賣契約，向 被告購買系爭房地及系爭共用部分（其中9600建號部分為系 爭停車位）。詎被告於訂約時明知系爭停車位早已被其前任 屋主黃宗賓賣出、使用權有問題等情，竟仍表示：使用權沒 問題，只要去協調即可等語，原告遂與之簽立系爭買賣契約 。惟原告嗣經訴外人李先生（其不願透露姓名）告知，始悉 上情，被告所出售之系爭停車位既具有權利瑕疵，致原告無 法取得停車位使用權，則以目前每一停車位要價750,000 元 計算，爰依系爭契約第7 條之約定及民法關於權利瑕疵擔保 之規定，請求被告給付共計1,500,000 元之損害賠償（利息 部分不予請求）等語。
二、被告則以：其於訂約時，已明確告知9600建號即系爭停車位 部分之使用權尚須與該社區住戶協調爭取，原告知悉此情並 表示：願自行協調取得9600建號之停車位使用權利等語，復 要求被告降價出售，經被告言明系爭共用部分（9599、9600 建號）僅負責所有權之移轉，實際點交應由原告自行與該大 樓住戶協調爭取，並依其要求降價後，雙方始簽訂系爭買賣 契約。被告事後已將系爭房地及共用部分之所有權全部移轉 予原告，已依約完成交易，自無違反買賣之公平交易原則， 且依民法第351 條規定，被告亦不負權利瑕疵擔保之責，故 本件原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。
三、查兩造於93年7 月7 日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購 買系爭房地及系爭共用部分（其中9600建號部分為系爭停車 位），嗣後被告已於93年8 月3 日將系爭房地及系爭共用部 分之所有權移轉登記為原告所有，惟目前原告尚未取得系爭 停車位之使用權等情，為兩造所不爭執，並有雙方所分別提 出系爭共用部分之建物登記謄本影本各2 份（本院卷第8至 12頁、第84至88頁），及原告提出之系爭買賣契約影本共2 份（本院卷17至28頁）、系爭房地之所有權狀影本共4 紙（
本院卷第13至16頁），與被告提出之系爭買賣契約影本1份 （本院卷69至75頁）、系爭房屋之建物登記謄本影本2 份（ 本院卷第76至79頁）、系爭共用部分之建物測量成果圖影本 2 份（本院卷第89至90頁）等在卷可憑，足信為真實。四、觀諸兩造之前開陳述，可知本件爭點在於：被告對於原告就 買賣標的物即系爭停車位是否應負權利瑕疵擔保之責？茲論 述如下：
㈠按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利」，「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限」 ，民法第349 條、第351 條分別定有明文。又按，如出賣人 主張買受人於契約成立時知權利有瑕疵，出賣人可不負擔保 之責時，應由出賣人就買受人之知情負舉證責任」（參照最 高法院65年度台上字第119 號判例）。準此，被告既辯稱： 原告於訂約時已知系爭停車位之權利瑕疵情形，自應就此積 極事實負舉證責任。
㈡觀諸系爭買賣契約第11條之特約事項，載明：「1.本建物係 乙方（被告）向法院拍賣承受，乙方僅負責按現況交屋，不 負其他瑕疵擔保責任。2.乙方僅負責公共設施9599、9600建 號所有權移轉，實際點交應由甲方（原告）自行與該大樓住 戶協調爭取」，另於買賣契約第9 條亦約明：「買賣總價款 付清暨交付權狀即視同點交完成」等語，而原告亦不否認其 購買系爭房地（含系爭共用部分）之價格係低於被告原訂底 價之情（原訂底價5,286,000 元，實際售價降為4,760,000 元），復參酌原告所自陳：我於訂約當時有跟被告說我和地 主的親戚很熟，會自己處理車位問題等語（見本院94年4 月 21日言詞辯論筆錄），足認被告所辯稱「原告於訂約時已知 系爭停車位之權利瑕疵情形」一節，堪認屬實。再者，系爭 買賣契約之前開特約事項既係經雙方於訂約時特別約明，被 告並已降價出售，本諸私法自治及契約自由原則，尚難認前 開特約事項有違反公平交易原則之情。
㈢原告雖另謂：證人丙○○可以證明被告於訂約時早已知悉系 爭停車位之使用權已遭出售，即原告故意隱瞞權利瑕疵之情 ，然經本院依其聲請傳喚證人丙○○到庭，證人丙○○乃證 稱：其不知原告之車位（使用權）遭賣掉，也不知被告是否 知悉等語（見本院94年4 月21日言詞辯論筆錄），其前開證 詞核與原告於起訴時所提出由丙○○出具之說明書（本院卷 第36至39頁）內容大致相符，堪信屬實，惟其證詞均不足以 證明被告有故意隱瞞系爭停車位具權利瑕疵之情，從而，原 告之前開主張，尚難採信。
五、綜上所述，被告辯稱：原告於訂約時已知系爭停車位之權利 瑕疵情形一節，堪認屬實，則依民法第351 條規定，被告即 不負權利瑕疵擔保責任，從而，原告依據系爭契約第7 條約 定及民法關於權利瑕疵擔保之規定，主張被告應就系爭停車 位負權利瑕疵擔保責任，並請求被告給付1,500,000 元之損 害賠償，即屬無據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 5 日 民事第三庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 5 月 5 日 書記官 劉致芬
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