臺灣士林地方法院民事判決 91年度簡上字第195號
上 訴 人 甲○○
兼 上
訴訟代理人 乙○○
被 上訴人 綠野山坡社區管理委員會
Ｂ1
法定代理人 張志勇
訴訟代理人 高進福律師
高涌誠律師
許樹欣律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國91年9
月12日本院內湖簡易庭91年度湖簡字第313 號第一審判決提起上
訴，本院於94年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔四分之三，餘由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件上訴人上訴時，被上訴人之法定代理人原為丙○○，嗣 於訴訟進行中，先後變更為胡廷鴻、張培民、張志勇，並已 先後具狀聲明承受訴訟，自屬合法。
二、上訴人雖抗辯：聲明承受訴訟之被上訴人現任主任管理委員 張志勇，並非經區分所有權人大會合法決議選出，自無從代 表被上訴人進行訴訟云云。惟查，現任被上訴人主委張志勇 係由被上訴人社區發送選票予社區區分所有權人及住戶以進 行勾選後，經交回統計選出管理委員，再由管理委員開會選 出主任委員等情，已據被上訴人提出相關名冊及選票影本等 件為證，並經證人即綠野山坡社區住戶謝季芸結證屬實（見 本院94年4 月12日準備程序筆錄）。是其雖非經由區分所有 權人會議決議選出；惟按，被上訴人管理規約第5 條僅規定 ：為處理區分所有關係所生事務，本綠野山坡社區由區分所 有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會等語。至於有關 管理委員應如何選舉，規約內未有明文，亦未規定於應經區 分所有權人會議決議事項即規約第3 條第3 項之列；堪認被 上訴人前開管理委員及主任委員選舉方式，並未違反被上訴 人規約之規定；則以此選出之現任主任委員張志勇，應為適 法；其於本件訴訟之法定代理權，自無欠缺，合先敘明。貳、實體部分：
一、被上訴人主張：上訴人乙○○係綠野山坡社區區分所有建物
即門牌號碼台北縣汐止市○○街216 巷18號之所有權人，上 訴人甲○○則係該社區區分所有建物即門牌號碼台北縣汐止 市○○街216 巷8 弄7 號之所有權人，均應依綠野山坡社區 管理規約第10條第1 項、第3 項之規定，依所有建物之坪數 、按每月每坪新台幣（下同）40元、並以5000元為上限之標 準繳交管理費。惟上訴人乙○○積欠自88年10月起迄90年5 月止計75,000元之管理費未繳、上訴人甲○○則積欠自83年 10 月 起至85年7 月止、以及89年1 月起至90年5 月止、合 計232,760 元之管理費未繳；且屢經被上訴人催繳，均置之 不理。則被上訴人自得依法請求上訴人分別給付上開管理費 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。上訴人雖抗辯：綠野山坡社區並不具有共同設 施在管理上或使用上之整體不可分性，應無從成立管理委員 會；且其成立之方式亦與公寓大廈管理條例第28條之規定不 合，所成立之管理委員會自非合法云云。惟查，被上訴人社 區係依據山坡地開發建築管理辦法所申請開發許可之事實， 僅係作為被上訴人社區應視為其共同設施之使用與管理具有 整體不可分性之集居地、而得準用公寓大廈管理條例之規定 成立管理委員會之補充證據；即被上訴人社區內之現狀縱與 被上訴人社區當初依山坡地開發建築管理辦法所申請開發許 可之範圍有所變更，亦不影響被上訴人已依公寓大廈管理條 例規定成立管理委員會之合法事實。況依社區現場狀況以觀 ，自台北縣汐止市○○街進入被上訴人社區路口，設有警衛 亭及大門，並有車輛進出管制，而由社區警衛室沿東勢街至 上訴人住處，沿途房屋建築型式一致，交叉路並設置有指示 路牌及公告欄，各戶住家門口均置有相同款式之垃圾桶，並 之管理委員會，洵無可疑；至於上訴人所有建物與綠野山坡 社區之其他建物，均為同一建商即東關開發股份有限公司（ 以下簡稱：東關公司）所起造，上訴人亦曾繳納管理費，是 其抗辯：上訴人所有建物為獨立於被上訴人社區外之建物， 自毋庸繳納管理費云云，亦無足採。次查，被上訴人社區於 86 年 所召開第一次區分所有權人會議時，原建商東關公司 即佔了12戶，而該等尚未售出之戶數，實不應計入被上訴人 社區應出席之區分所有權人數，是依此計算，該次會議之出 席人數，並無不足。縱認前開戶數仍應計入應出席區分所有 權人數內，此等會議程序之瑕疵，仍應類推民法第56條第1 項之規定，僅得由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院 撤銷，然該決議既未經撤銷，自屬合法有效，是被上訴人社 區確已合法成立管理組織並訂定規約，亦無可疑。再查，被 上訴人社區之住戶為方便管理社區之共同事務，於公寓大廈
管理條例施行前，即已共同開會決議成立被上訴人社區之管 理委員會，並授權該管理委員會得自行訂定管理費之收取標 準。是其時管理委員會已訂定被上訴人社區各住戶每月應按 且已由社區住戶同意後繳納迄今。嗣於86年間所舉行第一次 區分所有權人會議中，除決議通過管理規約外，亦於討論事 項中，就管理費之收繳、管理及運用，確認應維持授權被上 訴人社區管理委員會自行訂定之規定。是被上訴人依據社區 非無據，上訴人乙○○直至88年9 月底止，亦依該標準繳納 管理費，顯見其對該收取標準亦無疑義。況被上訴人社區於 90 年10 月7 日所召開第9 屆第2 次區分所有權人會議中， 亦再次確認前開管理費收取標準為合理而追認之，並同意依 該標準繼續繳納管理費。是原審判決上訴人應為如上給付， 於法並無不合，上訴人提起上訴，為無理由等語。二、上訴人則以：被上訴人主張得依公寓大廈管理條例第41條規 定成立管理組織之「地區」，實際上係包括綠野山坡社區、 研樓社區、白雲山莊社區等，是該地區並無所謂整體不可分 性；是自無從依法成立管理組織，而未有當事人能力；縱認 被上訴人社區得依法成立管理組織；惟上訴人所有建物亦不 屬於綠野山坡社區，上訴人並自行處理垃圾、電視天線及打 掃清潔之工作，是被上訴人自不得向上訴人收取任何管理費 用。次查，被上訴人社區於86年間據以成立管理委員會之第 一次區分所有權人會議之召集程序及決議方法已違反公寓大 廈管理條例第31條之規定，即未有區分所有權人3 分之2以 上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上之出席、以出席人 數4 分之3 以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權 數4 分之3 以上之同意而訂定規約，更以此規約選出不具區 分所有權人身分之方承猷為主任委員，所為決議應為無效； 則被上訴人應未合法成立。再查，上訴人甲○○從未住居於 社區內，即未享受相同之管理服務，卻需負擔全額之管理費 ，已非合理。且被上訴人請求收取管理費之標準從未經區分 所有權人會議決議。被上訴人雖主張曾於90年10月7 第9屆 第2 次區分所有權人會議追認管理費收費標準為每月每坪40 元云云；惟查，被上訴人社區第9 屆第1 次區分所有權人會 議已於同日因人數不足流會，則竟於40分鐘後，出席人數即 達法定標準、並即召開第9 屆第2 次區分所有權人會議，孰 能置信；縱已開會，惟其會議之召集程序及決議方法均違法 ，其決議亦屬無效。況法有不溯及既往原則，查於被上訴人 以前開會議追訂先前管理費收費標準前，既未有任何區分所 有權人會議訂立管理費之收費標準。則前開追認管理費收費 標準之決議，已違反法令而無效。是上訴人依前開收費標準
向上訴人請求給付管理費，實乏所據。
三、原審判決上訴人乙○○應給付被上訴人72,000元，上訴人甲 ○○應給付被上訴人232,760 元，及均自90年8 月3 日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。上訴人上訴聲明請 求廢棄原判決，並判決駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴 人則聲明請求駁回上訴人之上訴。
四、經查，被上訴人主張：上訴人乙○○、甲○○分別為門牌號 碼台北縣汐止市○○街216 巷18號、台北縣汐止市○○街21 6 巷8 弄7 號（以下簡稱：系爭建物）之所有權人；惟上訴 人乙○○並未繳納自88年10月起至90年5 月止、以其所有系 爭建物坪數、依每月每坪40元、以5000元為上限計算之管理 費計72,000元，上訴人甲○○亦未就其所有系爭建物繳納以 同上標準計算、自83年10月起至85年7 月止及89年1 月起至 90 年5月止之管理費計232,760 元之管理費，經催繳仍未支 付等情，已據其提出催繳明細表、催告函附於原審卷內為證 ，且為上訴人所不爭執，應與事實相符。惟被上訴人主張： 上訴人應給付上開欠繳之管理費等語，則為上訴人否認。是 本件經整理兩造之主張及抗辯後，其爭點應為：㈠綠野山坡 社區是否得依公寓大廈管理條例成立管理組織？上訴人所有 系爭建物是否屬該社區之區分所有建物？㈡被上訴人成立程 序是否合法？㈢管理費之收費標準為何？以下茲分敘之：㈠、首查，上訴人所有系爭建物並非坐落於「綠野山坡社區」開 發許可範圍內乙節，已據卷附台北縣政府92年9 月26日北府 工建字第0920531713號函及93年2 月17日北府工建字第0920 7656 29 號函敘明屬實；是就上訴人所有系爭建物，固無從 依公寓大廈管理條例第13條之規定，逕行認定與綠野山坡社 區其他建物具有共同設施之使用及整體不可分性。惟經原審 及本院於準備程序中，分別至綠野山坡社區進行現場勘驗後 ，雖發現包括系爭建物在內之綠野山坡社區之建物，與其周 邊8 層樓高之研樓社區，並無圍牆及鐵門區隔，且綠野山坡 社區之部分建物，必須通行另側為研究苑社區之台北縣汐止 市○○街201 巷始得到達，堪認被上訴人所主張之綠野山坡 社區確非一封閉型之社區；然綠野山坡社區不僅於社區入口 明顯標示社區名稱為「綠野山坡」，並設有警衛室及門禁管 制，且有保全人員在場，於汐止市○○街201 巷之丁字路口 處亦設有社區警衛亭作為安全及通行之管制；另側白雲山莊 社區之建物與綠野山坡社區建物間則設有鐵門及圍牆相隔； 而上訴人所有系爭建物與社區內其餘建物形式上均相雷同， 社區○道路並設置指示路牌及公告欄；上訴人乙○○所有停 放於勘驗現場之自小客車前亦貼有綠野山坡社區之通行證；
且包括系爭建物在內之社區建物之用水，確係統一由社區管 委會支出電費，由山下加壓馬達送至社區山上之水塔，再分 線輸出予各住戶等情，有原審91年5 月15日勘驗筆錄及本院 93年元月5 日勘驗筆錄在卷為據，復為兩造所不爭執；堪認 包括上訴人所有系爭建物在內之綠野山坡社區內之建物，仍 與其他社區之建物有相當之區隔，且具有用水、道路、安全 管制措施等共同設施之使用及整體不可分性甚明，自得依公 寓大廈管理條例第41條之規定成立管理組織甚明。是上訴人 抗辯：被上訴人社區並無公寓大廈管理條例之適用，所成立 管理組織並無當事人能力云云，應無足採。
㈡、次查，上訴人抗辯：被上訴人據以成立之86年第1 次區分所 有權人會議決議程序違法云云，雖經被上訴人否認。惟經審 核原審向台北縣政府調閱被上訴人報備資料全卷，並依卷內 所附綠野山坡社區區分所有權標的基本資料表計算結果，其 時綠野山坡社區之區分所有權人數為259 人，惟被上訴人社 區86年第1 次區分所有權人會議僅有172 人出席，其出席人 數不及3 分之2 ，與公寓大廈管理條例第31條第1 項之規定 ，確有不符。是被上訴人社區據以成立管理組織及訂定規約 之前開區分所有權人會議，其會議決議程序確有瑕疵，固無 可疑。然按，區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違 反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定， 應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定；但如由無召 集權人所召集而召開，則所為決議則當然自始完全無決議之 效力，有最高法院92年度台上字第2517號民事判決可資參照 。而查，被上訴人社區前開區分所有權人會議之上揭瑕疵， 應屬於決議方法之瑕疵；則依前揭最高法院判決要旨，仍僅 得依民法第56條第1 項之規定，由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。被上訴人社區之區分所有權人 既未於前開期限內向法院為撤銷決議之請求，則被上訴人依 該會議決議所成立之管理組織及所訂定之規約，自仍屬有效 。從而，上訴人抗辯：被上訴人成立程序違法而無效云云， 自難憑採。
㈢、再查，被上訴人社區依前開區分所有權人會議訂定之規約所 選出管理委員會主任委員方承猷於其時並未具有區分所有權 人資格乙節，已為被上訴人所不爭執，並經查核區分所有權 人名冊確認無誤。是上訴人主張：依被上訴人社區管理規約 之規定，方承猷應不得擔任被上訴人主任委員之職等語，固 堪採取。然此並不影響該次區分所有權人會議決議成立之被 上訴人管理組織暨所訂定之管理規約之適法性，亦不影響其 後依社區管理規約之規定，由區分所有權人及住戶以管理委
員會所發送之選票、勾選產生之管理委員及主任委員之合法 性。從而，上訴人執方承猷未具得擔任主任委員之區分所有 權人資格，質疑被上訴人成立之有效性，亦乏所據。㈣、按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，惟如區 分所有權人會議規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理 條例第10條第2 項、第3 項定有明文。查被上訴人既為綠野 山坡社區係依公寓大廈管理條例合法成立之管理組織，而上 訴人所有系爭建物復為該社區之區分建物，已如前述；則上 訴人自應遵前開規定，依其社區規約及區分所有權人會議決 議繳納管理費，已無可疑。是應確定者，則為被上訴人社區 管理費收取標準為何。茲查：
⑴依綠野山坡社區規約第10條規定：綠野山坡社區之區分所有 權人或住戶，應遵守區分所有權人會議議決之規定，向管理 委員會繳交公共基金及管理費；管理費由各區分所有權人依 照區分所有權人會議之決議分擔之，但於第一次區分所有權 人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分 管契約有規定者從其規定；未規定者，各區分所有權人應按 其共有之應有部分比例分擔之；至於各費用之收繳、支付方 法，授權管理委員會訂定等語之文字內容以觀，該社區區分 所有權人會議實僅授權管理委員會訂定應如何收取管理費及 應如何支付管理費之方法；至於管理費應以如何之標準收取 ，仍應經區分所有權人會議之決議，於決議前則應取決於買 賣契約或分管契約之約定甚明。是被上訴人主張：社區之住 戶為方便管理社區之共同事務，於公寓大廈管理條例施行前 ，即已共同開會決議成立被上訴人社區之管理委員會，並授 權該管理委員會得自行訂定管理費係以各戶住宅坪數每月每 坪40元為收繳標準云云，不僅未能提出任何區分所有權人會 議決議資料以實其說，且與上開社區管理規約之規定相悖， 自無足採。
⑵惟查，被上訴人主張：社區管理費之收取標準，已另於90年 10月7 日所召開之第9 屆第2 次區分所有權人會議中決議「 多數通過管理費仍維持每坪收費40元，以5000元為上限」， 而追認該管理費收費標準，是上訴人自應依該標準繳納欠繳 之管理費等語，已據其提出該次區分所有權人會議記錄影本 乙份為證。上訴人雖抗辯：該次區分所有權人會議之召集程 序及決議方法均違法，其決議應屬違法；被上訴人復未能提 出該次會議之出席人員簽到簿及當時區分所有權人暨住戶名 冊，其會議是否確實召開，亦有疑問；況且該次會議中追認
先前管理費收費標準之決議，已違反法律不溯及既往原則而 無效云云。然查，證人即綠野山坡社區住戶謝季芸已證稱： 在90年10月7 日所召開第9 屆第2 次區分所有權人會議中， 確實已通過決議將管理費維持每坪收費40元之標準，伊當時 為管理委員會之行政委員，於會議前，確已依法通知各區分 所有權人，且開會通知上亦載明第9 屆第1 次及第2 次區分 所有權人會議開會時間，即已載明如第1 次大會人數不足， 於一定時間後，即召開第2 次區分所有權人會議，因為依法 第2 次大會召開時，法定出席人數之門檻已然降低；是第2 次會議召開時，其出席人數及持分比例確已達法定標準，亦 有辦理簽到等語明確（見本院94年4 月12日準備程序筆錄） 。是被上訴人雖迄未能提出該資會議之簽到文件；仍堪認被 上訴人社區90年10月7 日第9 屆第2 次區分所有權人會議已 確實召開並決議通過上開追認管理費收繳標準之決議等情， 應無可疑。又查，該次會議通知將依公寓大廈管理條例第30 條第1 項規定重新召開會議行假決議之會議通知，同時記載 於首次區分所有權人會議召集通知內，其程序固有瑕疵；惟 依前揭最高法院判決意旨，其會議決議既未經包括上訴人在 內之綠野山坡社區區分所有權人於決議後3 個月內向法院請 求撤銷，上訴人自不得執其決議程序上之瑕疵，主張其決議 為無效。
⑶再按，公寓大廈共用部分之使用、管理，既應尊重全體住戶 之意見，則其管理費或其他擔負，亦應依區分所有權人間之 決議為標準，於被上訴人社區亦然，此為私法自治之基本原 則，尚與法律不溯及既往原則無涉。再衡諸公寓大廈維護管 理之業務，如未由各區分所有權人或住戶繳交管理費，勢將 無從執行以提昇居住品質、並維護良好生活環境。查被上訴 人社區於90年10月7 日第9 屆第2 次區分所有權人會議前， 既未就管理費收繳標準作出決議；而被上訴人社區住戶與建 商間之買賣契約或分管契約中，就此管理費收取標準，亦未 有約定乙節，復經證人即被上訴人社區住戶丁○○結證明確 （見本院94年4 月12日準備程序筆錄）。是為維持公寓大廈 管理業務之可運作性及安定性，並基於團體自治之原則，被 上訴人社區應可透過區分所有權人會議決議追認先前管理費 之收繳標準，該決議並得合法有效拘束包括上訴人在內之現 在所有區分所有權人，已堪認定。從而，上訴人抗辯：被上 訴人社區以前揭區分所有權人會議決議，追認決議前管理費 收費標準，已違背法令云云，亦有誤會；且被上訴人主張： 被上訴人社區管理費之收繳應以該社區90年10月7 日第9屆 第2 次區分所有權人會議決議追認之上開標準等語，洵堪認
定。
⑷另按，公寓大廈管理費之收取，係作為社區日常清潔、保安 、設施維護及行政庶務費用之用，此等費用並不因建物係由 區分所有權人親自使用、出租或閑置而有不同甚明。是上訴 人甲○○以其未居住使用其所有系爭建物，即要求減免管理 費云云，實乏所據，亦悖情理，自無足採取。
五、綜上所述，被上訴人於請求上訴人乙○○給付72,000元，及 請求上訴人甲○○給付232,760 元，及均自起訴狀繕本送達 翌日即90年8 月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息，為有理由，應予准許；且係所命給付金額未逾50萬元 之判決，應依職權宣告假執行。原審判命上訴人為上開給付 ，並為假執行之宣告，核無違誤；上訴意旨，指摘原判決不 當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 19 日 民事第二庭 審判長法 官 陳介源
法 官 張國勳
法 官 李瑜娟
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 5 月 24 日 書記官 李秀蘊
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