臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第49號
原 告 郭正呈
訴訟代理人 楊光律師
被 告 簡芳賜
簡聖祐
兼 共 同
訴訟代理人 簡李金枝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年5月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國105年5月2 日向訴外人簡政宏購買坐落向財政部 國有財產署承租之基隆市安樂區大武崙段內寮小段146-1、1 46-3、525-6、525-36、526-2、525-8 地號國有土地（下稱 系爭國有土地）上未辦保存登記之建物（門牌號碼基隆市○ ○區○○○路00號）（下稱系爭房屋），並於105年5月16日 以買賣為原因辦理系爭房屋稅籍納稅義務人變更。承租之系 爭國有土地之租賃契約，亦由原告辦理換約續租，準此原告 已取得系爭房屋之事實上處分權及使用權，並取得系爭國有 土地之承租權，享有租用土地之占有權及使用收益權。 ㈡原告曾額外給付新臺幣(下同)15萬元予訴外人簡政宏及被告 簡李金枝(由簡李金枝之子簡志清代為簽名收取)做為搬遷費 用，並由訴外人簡政宏與被告簡李金枝之子簡志清簽訂「搬 遷協議切結書」，即表示依雙方合意已將系爭房屋之占有移 轉予原告，亦可認係完成系爭房屋之現實交付，爰先位請求 被告應將系爭房屋騰空遷讓交予原告。
㈢系爭國有土地係原告向財政部國有財產署所承租，卻因被告 無權占用致無法為土地合乎經濟上之使用收益，且被告對占 用系爭國有土地並無任何權源，原告依民法第242 條規定自 可代位財政部國有財產署請求被告返還系爭國有土地，爰備 位請求被告應將系爭國有土地上之系爭房屋拆除，將系爭國 有土地返還財政部國有財產署，並由原告代位受領等語。 ㈣並聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係被告簡芳賜之父親簡樹木所出資興建 ，簡樹木育有5子即簡獅(於103年7月20日死亡）、簡芳雄、 簡芳川（於88年3月22 日死亡）、簡芳錚、簡芳賜，簡樹木
死亡後，系爭房屋由其等共同繼承，房屋稅籍納稅義務人及 國有土地承租人部分則推由以長子簡獅名義辦理變更，而房 屋稅及租金一開始則由簡獅與居住使用系爭房屋之被告這一 房各出一半，都是簡政宏到家裡來收，105年2月尚且來收過 一次。被告並不知道簡獅在89年2月21 日將系爭房屋以贈與 原因將房屋稅籍納稅義務人變更為簡政宏，亦不知道簡政宏 又於105年5月16日將系爭房屋出賣給原告，且被告並未與簡 政宏或原告有任何協調切結搬遷之事，原告所言均非事實等 語，資為抗辯。並聲明：如主文所示，如受不利判決，願供 擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠簡獅於83年11月29日書立系爭房屋係其本人所建之切結書予 改制前之財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆分處，並檢 附房屋稅籍證明書（納稅人姓名記載「簡樹木 繼承人簡獅 」）於83年11月29日向財政部國有財產局台灣北區辦事處基 隆分處申請承租國有非公用不動產，於84年5月24 日就系爭 國有土地與財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆分處簽訂 （84）國基租字第0041號國有基地租賃契約書，租期自83年 12月1日至85年12月31 日。嗣於85年11月27日申請定期約續 租，於85年12月26日簽訂國有基地租賃契約書，租期自86年 1月1日至90年12月31日。（詳本院卷第72-79頁） ㈡簡獅於89年2月21 日就系爭房屋與簡政宏簽訂「建築改良物 贈與所有權移轉契約書」，將系爭房屋贈與簡政宏，並於89 年5月18 日向財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆分處申 請國有非公用不動產基地過戶換約申請，由簡政宏與財政部 國有財產局台灣北區辦事處基隆分處簽立（84）國基租字第 DZ0000000000號國有基地租賃契約書，租期自89年5月18 日 至90年12月31日。繼於90年11月20日、100年1月14日簽訂續 租換約，租期至108年12月31日止。
（詳本院卷第58-71頁）
㈢簡政宏於105年5月16日與原告簽訂建築改良物所有權買賣移 轉契約書（即公契書），於同日辦妥契稅申報及繳納，變更 系爭房屋稅籍納稅義務人為原告，並於105年5月25日向改制 後之財政部國有財產署北區分署（下稱財政部國有財產署） 申請國有非公用不動產基地承租人名義變更換約，由原告於 105年6月16日與財政部國有財產署簽訂（84）國基租字第DZ0000000000號國有基地租賃契約書，租期自105年5月27日至 108年12月31日。（詳本院卷第47-57頁） ㈣系爭房屋現由被告居住使用。
四、本院爭點及本院判斷：
先位部分：原告是否取得系爭房屋之事實上處分權？
備位部分：財政部國有財產署是否怠於行使權利？原告得否 代位財政部國有財產署行使權利？經查：
㈠按未辦保存登記之建物在法律上並無所有權，僅有事實上處 分權，而該處分權，應經有處分權能之人，依「交付」讓與 始能取得。又按物之交付，並非以現實之交付為限。依民法 第946條第2項準用第761條第3項規定，如其物由第三人占有 時，讓與人得以對第三人之返還請求權讓與受讓人，由受讓 人直接向該第三人請求交付，以代現實之交付（本院44年台 上字第八828號、60年台上字第2401 號判例參照）。惟指示 交付既係由動產物權之讓與人使受讓人對標的物取得返還請 求權，以代替該標的物現實移轉占有之交付，核屬交付方法 之變形，是讓與人以此觀念交付代替現實交付自須經當事人 即受讓人之同意，且依民法第297條第1項規定，亦應通知該 占有動產之第三人，否則對之不生效力。又代理人於代理權 限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力， 民法第103條第1項定有明文。故代理人以自己名義與他人為 法律行為，對於本人不當然發生效力。（最高法院96年度台 上字第2735號判決意旨可參）。
㈡查系爭房屋為未辦保存登記之建物，且直接占有人既屬被告 ，則原告欲自他人處受讓系爭房屋之事實上處分權，自不能 以現實移轉占有之通常交付方式為之，而應依據指示交付之 方式為之。原告固提出「搬遷協議切結書」（詳本院卷第14 頁）主張被告以由簡志清代理與系爭房屋之出賣人簡政宏協 議將對被告返還系爭房屋之請求權讓與原告，原告已完成系 爭房屋之交付云云，然觀諸系爭搬遷協議切結書上立契約人 「現有居住人簡志清」，係以自己之名義與簡政宏簽訂系爭 搬遷協議切結書，並非以被告代理人之名義，系爭搬遷協議 切結書對於被告不當然發生效力，故被告是否受通知並同意 讓與人簡政宏以此觀念交付代替現實交付？非無疑義，況系 爭搬遷協議切結書之內容係記載「甲方（指簡政宏）同意支 付現金新台幣壹拾伍萬元整予乙方（指簡志清），做為曾代 墊國有土地租金及補貼搬遷費用」，並非「讓與返還請求權 」，故原告主張已完成系爭房屋之交付，原告已取系爭房屋 之事實上處分權，於法尚有未合，從而，原告先位主張其已 取得系爭房屋之事實上處分權，類推適用民法第767 條規定 ，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓，難認有據，不應准許。 ㈢次按物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上 處分權之人，方有拆除之權限。（最高法院102 年度台上字 第2053號判決意旨可參）。又債務人怠於行使其權利時，債 權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第24
2 條定有明文，而出租人有以合於所約定使用收益之租賃物 交付承租人之義務，苟租賃物為第三人不法占有時，並應向 第三人行使其返還請求權，以備交付，其怠於行使此項權利 者，承租人因保全自己債權固得代位行使之（最高法院47年 台上字第1815號判例意旨參照），但此自應以出租人確係「 怠於」行使權利，承租人方得代位行使，倘出租人僅因另有 考量、甚至係欲將該物另交予他人收益，方未行使權利，應 尚難認債權人得逕自代位行使。
㈣查系爭房屋係簡樹木所出資興建之未辦保建登記之建物，暫 且不論嗣後簡獅以「繼承」原因辦理房屋稅納稅義務人變更 及簡政宏以「贈與」為原因辦理房屋稅納稅義務人變更，是 否即可認定已合法取得系爭房屋之事實上處分權，被告既非 系爭房屋之出資興建之人，亦未取得系爭房屋之事實上處分 權，被告就系爭房屋自無拆除之權限，系爭國有土地之出租 人財政部國有財產署尚不得請求被告拆除系爭房屋，原告主 張代位其行使，殊非有理。又系爭國有土地，財政部國有財 產署係因系爭房屋占用系爭國有土地，而於84年5月1日以台 財北基二字第00000000 號函請占建人簡獅辦理訂約事宜(詳 本院卷第103 頁正反面），且被告簡芳賜、簡李金枝又係於 84年前即占有使用系爭房屋，而簡獅之子簡政宏及原告則分 係於90年11月20日、105年6月16日方向財政部國有財產署基 隆辦事處辦理換約續租系爭國有土地，此均為兩造所不爭， 則簡獅向國有財產署申請承租及簡政宏、原告向財政部國有 財產署申請換約續租系爭國有土地時，簡獅、簡政宏、原告 及財政部國有財產署應均已知悉系爭房屋所坐落之國有土地 為被告所占用，而仍以系爭國有土地之現況出租；再參以依 國有財產法第42條第1項第2款規定略以，非公用財產類不動 產之出租，合於82年7月21 日前已實際使用，並願繳清歷年 使用補償金者，得逕予出租。次依國有非公用不動產出租管 理辦法第17條第2款規定略以：符合82年7月21日前已實際使 用，得逕予出租之對象為現使用人，但地上有非國有建築改 良物時，屬未辦理建物所有權第一次登記者，為該改良物出 資之原始建造人、繼受該改良物之繼承人、買受人及受贈人 。」，則財政部國有財產署以簡獅出具之「切結書」（詳本 院卷第79頁）、簡政宏出具之「建築物改良物贈與所有權移 轉契約書」（詳本院卷第69頁）及原告出具之「建築改良物 所有權買賣移轉契約書」（詳本院卷第57頁），將系爭國有 土地以被告占有之現況出租予簡獅，及與簡政宏與原告辦理 換約續租，而不請求被告返還系爭國有土地，難認為「怠於 行使權利」，從而，原告備位主張其得依民法第242 條代位
財政部國有財產署請求被告拆屋還地，於法無據。 ㈤準此，原告先位主張類推適用民法第767 條規定，請求被告 應將系爭房屋騰空遷讓，備位主張依民法第242 條規定代位 行使財政部國有財產署所有物返還請求權，請求被告拆屋還 地，俱乏其所據，均無理由，應予駁回。原告先位及備位之 訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出證據資料 ，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰不予以一一 論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 8 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 8 日
書記官 陳文婕