拆屋還地
臺灣高等法院 臺南分院(民事),抗字,93年度,698號
TNHV,93,抗,698,20050629,1

臺灣高等法院臺南分院民事裁定　93年度抗字第698號
抗　告　人　上河院公寓大廈管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　張天良　律師
　　　　　　丙○○
相　對　人　統舜開發建設股份有限公司
　　　　　　（即中瑞開發股份有限公司）
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　蘇新竹　律師
　　　　　　張清富　律師
上列抗告人因與相對人間請求拆屋交地等事件，對於中華民國93
年9月29日臺灣臺南地方法院92年度重訴字第311號裁定提起抗告
，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄。
理 由
一、本件原告即抗告人於原審法院起訴主張意旨略以： ㈠、抗告人上河院公寓大廈管理委員會係依公寓大廈管理條例 施行細則第14條後段規定，合於公寓大廈管理組織申請報 備處理原則，並經台南市政府同意備查之組織，有台南市 政府民國（下同）91年1月間所發南市工使字第004396號 報備証明可稽；而上河院公寓大廈係相對人所建造，迄今 該大廈之監控設備、消防設備、管理室、交誼廳等公共設 施【設備明細詳如原裁定附表⑴⑵⑶⑷】，相對人仍未交 付予抗告人管理。
㈡、相對人將該大樓區分出賣予現住戶，該公寓之中庭係屬共 同部分之公共設施，依公寓大廈管理條例第10條第2項應 由抗告人掌管，該庭園之土地亦係法定空地比之土地，任 何人不得獨占使用，相對人卻在中庭內如原裁定附圖一所 示Ａ、Ｂ、Ｃ部分出租予他人牟利，抗告人為要管理該中 庭自可請求相對人將該部分之土地交付抗告人掌管，且相 對人亦應將坐落台南市○○區○○段64號土地（下稱系爭 土地）上第5層如原裁定附圖二所示Ｄ部分0.0314公頃之 採光罩交付抗告人管理。
㈢、相對人出售建物之初，向55戶承購戶收取按建物面積每坪 新台幣（下同）50元計算之6個月管理費，並約定其代收 之管理費要轉交予抗告人，而相對人代收823,632元，經 抗告人催討仍不交付等語。
㈣、爰聲明：⒈抗告人應將系爭土地如原裁定附圖一所示Ｂ部 分0.0012公頃、Ｃ部分0.0007公頃與Ａ部分0.0336公頃土



地交付抗告人管理。⒉相對人應將系爭土地上第5層如原 裁定附圖二所示Ｄ部分0.0314公頃之採光罩交付抗告人管 理。⒊相對人應將上河院公寓大廈之建築完工圖、水電消 防蓄水池及污水池之配置圖及原裁定附表⑴監控設備、⑵ 消防設施、⑶管理室設備及⑷交誼廳設備等交付抗告人。 ⒋相對人應將823,632元交付抗告人，並應加付自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 ⒌願供擔保，請准許假執行。
二、原審法院裁定以：
㈠、兩造不爭執之事實：
⒈系爭土地上之「上河院公寓大廈」，係「統舜開發建設股 份有限公司」所建造，並於88年2月間取得使用執照。惟 該起造人「統舜開發建設股份有限公司」業於88年8月30 日由經濟部以（088）字第13841號函核准更名為中瑞開發 股份有限公司（公司統一編號00000000），有經濟部93年 7月29日經授中字第093498040號函在卷（見原審卷3第127 頁）可稽，與現有之「統舜開發建設股份有限公司（公司 統一編號0000000）」為不同之法人。
⒉「上河院公寓大廈管理委員會」於91年1月間，提出「上 河院公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議（90年10月 21日）會議紀錄」、「上河院公寓大廈區分所有權人名冊 」、「上河院公寓大廈第一屆區分所有權人會議出列席單 位及人員附冊」、「上河院公寓大廈規約」及「上河院區 分所有權人會議委託書」等資料向台南市政府申請該委員 會成立之報備，台南市政府於91年1月23日以南市工使字 第09100043960號函准予備查，此有原審法院向台南市政 府調取之相關資料可憑。惟依前開「上河院公寓大廈第一 屆區分所有權人會議出列席單位及人員附冊」之記載，起 造人中瑞開發股份有限公司所有之區分所有權比例如下： 編號1（區分所有權比例8萬分之3900）、2（區分所有權 比例8萬分之21126）、11（區分所有權比例8萬分之1599 ）、12（區分所有權比例8萬分之275）、13（區分所有權 比例8萬分之213）、14（區分所有權比例8萬分之280）、 17（區分所有權比例8萬分之263）、18（區分所有權比例 8萬分之214）、19（區分所有權比例8萬分之190）、20（ 區分所有權比例8萬分之275）、21（區分所有權比例8萬 分之212）、22（區分所有權比例8萬分之278）、25（區 分所有權比例8萬分之263）、26（區分所有權比例8萬分 之214）、27（區分所有權比例8萬分之196）、28（區分 所有權比例8萬分之275）、29（區分所有權比例8萬分之



213）、30（區分所有權比例8萬分之280）、31（區分所 有權比例8萬分之205）、32（區分所有權比例8萬分之205 ）、33（區分所有權比例8萬分之263）、34（區分所有權 比例8萬分之214）、35（區分所有權比例8萬分之196）、 36（區分所有權比例8萬分之275）、37（區分所有權比例 8萬分之213）、38（區分所有權比例8萬分之280）、40（ 區分所有權比例8萬分之205）、41（區分所有權比例8萬 分之148）、42（區分所有權比例8萬分之214）、43（區 分所有權比例8萬分之196）、44（區分所有權比例8萬分 之275）、45（區分所有權比例8萬分之213）、46（區分 所有權比例8萬分之280）、47（區分所有權比例8萬分之 205）、48（區分所有權比例8萬分之205）、51（區分所 有權比例8萬分之196）、52（區分所有權比例8萬分之275 ）、53（區分所有權比例8萬分之213）、54（區分所有權 比例8萬分之280）、55（區分所有權比例8萬分之205）、 56（區分所有權比例8萬分之205）、57（區分所有權比例 8萬分之263）、58（區分所有權比例8萬分之214）、59（ 區分所有權比例8萬分之196）、60（區分所有權比例8萬 分之275）、62（區分所有權比例8萬分之280）、63（區 分所有權比例8萬分之205）、64（區分所有權比例8萬分 之205）、67（區分所有權比例8萬分之196）、70（區分 所有權比例8萬分之280）、73（區分所有權比例8萬分之 263）、75（區分所有權比例8萬分之196）、77（區分所 有權比例8萬分之205）、78（區分所有權比例8萬分之205 ）、79（區分所有權比例8萬分之346）、80（區分所有權 比例8萬分之333）、81（區分所有權比例8萬分之212 ） 、82（區分所有權比例8萬分之214）、83（區分所有權比 例8萬分之263）、85（區分所有權比例8萬分之205）、86 （區分所有權比例8萬分之278）、87（區分所有權比例8 萬分之213）、88（區分所有權比例8萬分之273）、89（ 區分所有權比例8萬分之212）、90（區分所有權比例8萬 分之214）、91（區分所有權比例8萬分之263）、92（區 分所有權比例8萬分之205）、96（區分所有權比例8萬分 之273）、97（區分所有權比例8萬分之212）、98（區分 所有權比例8萬分之214）、99（區分所有權比例8萬分之 263）、105（區分所有權比例8萬分之212）、106（區分 所有權比例8萬分之214）、107（區分所有權比例8萬分之 148）、109（區分所有權比例8萬分之205）、110（區分 所有權比例8萬分之278）、114（區分所有權比例8萬分之 214）、115（區分所有權比例8萬分之263）、116（區分



所有權比例8萬分之205）、117（區分所有權比例8萬分之 205）、120（區分所有權比例8萬分之273）、121（區分 所有權比例8萬分之212）、123（區分所有權比例8萬分之 263）、126（區分所有權比例8萬分之278）、129（區分 所有權比例8萬分之212）、131（區分所有權比例8萬分之 263）、132（區分所有權比例8萬分之205）、133（區分 所有權比例8萬分之205）、137（區分所有權比例8萬分之 212）、138（區分所有權比例8萬分之214）、139（區分 所有權比例8萬分之263）、141（區分所有權比例8萬分之 205）、142（區分所有權比例8萬分之278）、144（區分 所有權比例8萬分之273）、150（區分所有權比例8萬分之 220）、152（區分所有權比例8萬分之331）、153（區分 所有權比例8萬分之331）、154（區分所有權比例8萬分之 221）、156（區分所有權比例8萬分之234）、157（區分 所有權比例8萬分之220）、158（區分所有權比例8萬分之 306）、159（區分所有權比例8萬分之331）、160（區分 所有權比例8萬分之331）、161（區分所有權比例8萬分之 211）、162（區分所有權比例8萬分之319）、163（區分 所有權比例8萬分之234）、168（區分所有權比例8萬分之 306）、169（區分所有權比例8萬分之331）、170（區分 所有權比例8萬分之331）、171（區分所有權比例8萬分之 211）、172（區分所有權比例8萬分之319）、173（區分 所有權比例8萬分之234）、174（區分所有權比例8萬分之 220）、175（區分所有權比例8萬分之306）、177（區分 所有權比例8萬分之331）、178（區分所有權比例8萬分之 211）、179（區分所有權比例8萬分之319）、180（區分 所有權比例8萬分之234）、181（區分所有權比例8萬分之 220）、182（區分所有權比例8萬分之306）、183（區分 所有權比例8萬分之331）、184（區分所有權比例8萬分之 331）、185（區分所有權比例8萬分之211）、186（區分 所有權比例8萬分之319）、187（區分所有權比例8萬分之 234）、189（區分所有權比例8萬分之306）、190（區分 所有權比例8萬分之331）、191（區分所有權比例8萬分之 552）、193區分所有權比例8萬分之234）、196（區分所 有權比例8萬分之331）、197（區分所有權比例8萬分之55 2）、198（區分所有權比例8萬分之319）、199（區分所 有權比例8萬分之234）、202（區分所有權比例8萬分之11 61）。
㈡、按原告之訴，有原告或被告無當事人能力之情形者，法院 應以裁定駁回之，民事訴訟法第249條第1項第3款定有明



文。又公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人及其區 分所有權比例均達3分之2以上時，起造人應於6個月內召 集區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備； 區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應 召開定期會議1次，其決議應有區分所有權人及其區分所 有權數過半數之出席、出席人數及其區分所有權數過半數 之同意行之；公寓大廈應成立管理委員組成管理委員會， 由管理委員互推1人為主任委員，主任委員對外代表管理 委員會，管委員會之組織及選任應於規約中訂定之；共有 及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，管理服務人 員之委任僱傭及監督等均為管理委員會之職務，管理委員 會並有當事人能力，為92年12月31日修正前之公寓大廈管 理條例第25條、第26條第1項、第27條第1項、第2項、第 29條第1項、第34條、第35條所明定。是以，公寓大廈管 理條例第35條第1項所指之管理委員會，係指依公寓大廈 管理條例前開規定所合法成立之管理委員會而言，苟管理 委員會並非依公寓大廈管理條例之規定所合法成立，自無 以管理委員會之名義，依該法條規定擔任原告之餘地，此 觀諸該法條之文義自明（參見最高法院86年度抗字第112 號裁定意旨）。經查：「上河院公寓大廈」共有202戶， 惟於90年10月21日該大廈召開第1次區分所有權人會議時 ，原起造人「中瑞開發股份有限公司」僅出售68戶，出售 之應有部分比例合計亦尚未達3分之2，有前開原審法院向 台南市政府調取之報備資料可憑，則依92年12月31日修正 前之公寓大廈管理條例第26條第1項之規定，該「上河院 公寓大廈」自尚未達起造人可召集區分所有權人召開區分 所有權人會議訂定規約之比例，是該大廈雖形式上已召開 第1次區分所有權人會議並訂定規約，惟其既未依照前開 公寓大廈管理條例所定之程序召開區分所有權人會議、制 訂規約、合法選任管理委員並組織管理委員會，則其管理 組織顯非合法，自無當事人能力。而抗告人縱然執有台南 市政府所核發之公寓大廈管理組織報備證明，惟該報備證 明亦僅為主管機關為行政管理所核發，與該管理組織是否 合法無涉，併此敘明。
㈢、況公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議 為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決 議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條 第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規 定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決 議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開



，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能 為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其 所為之決議當然自始完全無決議之效力（參見最高法院92 年度台上字第2517號判決意旨）。本件依前開原審法院向 台南市政府所調取之「上河院公寓大廈管理委員會」報備 資料顯示，該區分所有權人會議是由陳政（誤繕為「振」 ）華擔任主席，而非由起造人召集，此亦為證人丙○○於 原審到庭結證屬實（參見原審卷3第81頁），並為抗告人 自陳甚明（參見原審卷2第78頁），然依92年12月31日修 正前之公寓大廈管理條例第26條第1項之規定，公寓大廈 之第1次區分所有權人會議應由起造人召集以訂定該大廈 之規約，是由無召集權之丙○○擔任召集人而召開之該次 區分所有權人會議並成立之「上河院公寓大廈管理委員會 」，依前揭說明，該決議為自始無效之決議，「上河院公 寓大廈管理委員會」自尚未合法成立，是相對人抗辯抗告 人無當事人能力，其起訴自不合法，應堪採認。 ㈣、至抗告人雖提出90年9月24日證人丙○○與中瑞開發建設 股份有限公司代理人黃文財所簽署之公告1紙，主張起造 人曾授權證人丙○○召開該次之區分所有權人會議云云， 惟此為相對人所否認，且觀諸該公告內容中有關召開區分 所有權人之記載（參見原審卷3第105頁）僅稱：「…⒎為 不使管理運作停擺，住戶代表與中瑞協商暫推陳政（振） 華為臨時主委，中瑞代表張希道為執行長，任期3個月後 作調整，以蕭南利及中瑞代表呂妍萩名義在銀行開戶，黃 琡惠管理帳務，施健明、陳有田、鄭正勝為監委，楊其豪 為祕書，上述住戶代表暫時執行本大樓運作。⒏1個月內 召開區分所有權人會議，追認、協商並重選臨時管理委員 會委員，每棟2位再加上中瑞開發及河景飯店各1人組成臨 時管理委員會再加上由委員推舉1人為管理負責人及各工 作執委，訂定大樓規約並向有關機關備案。…」等語，並 未有何文字記載起造人中瑞開發建設股份有限公司曾授權 或委任證人丙○○召集該第1次之區分所有權人會議，而 抗告人復未能提出其他證據以證明，是抗告人此部分之主 張，亦難憑採。
㈤、綜上所述，抗告人雖已經向台南市政府報備，惟該次之區 分所有權人會議既係由無召集權人未依92年12月31日修正 前公寓大廈管理條例第26條之規定召開，則抗告人自尚未 合法成立而不具當事人能力，依民事訴訟法第249條第1項 第3款規定，自應以裁定駁回其訴。而抗告人既受駁回裁 定，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。另兩造其



餘主張及所提證據與原審法院上開論斷無涉或無違，不予 贅述。
三、抗告意旨略以：
㈠、關於抗告人有否當事人能力部分：
⒈原裁定係「上河院公寓大廈」共有202戶，惟於90年10月2 1日召開第一次區分所有權人會議時，起造人「中瑞開發 建設股份有限公司」僅出售68戶，出售之應有部分比例合 計尚未達3分之2，尚未達到92年12月31日修正前之公寓大 廈管理條例第26條第1項規定，可召集區分所有權人會議 之比例，是該大廈雖形式上已召開第一次區分所有權人會 議並訂定規約，惟其未依照前開公寓大廈管理條例第26條 所訂之程序召開區分所有權人會議，制訂規約，原告之管 理組織顯非合法，自無當事人能力…云云（見原裁定書第 10、11頁）。
⒉惟查92年12月31日修訂前之公寓大廈管理條例第26條第1 項固有規定「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人 達3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上時，起 造人應於6個月內召集區分所有權人，召開區分所有權會 議訂定規約，並向地方主管機關報備」，惟此規定係課起 造人應召開區分所有權人會議之義務，並未限制起造人以 外之人（例如92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第3 條第9款之「管理負責人」或第11款之管理人或絕對多數 之區分所有權人）召開區分所有權人會議之規定。 ⒊民間自治團體之主權在於會員，經多數會員所為決議，若 不違背善良風俗或強制或禁止之規定者，應有效。凡購買 公寓者，多屬平民，屬於社會之弱勢者，以半生儲蓄之現 款繳納一部分價金後，逐月節食短衣分期繳納餘款，使有 棲身之處，而建造公寓大廈出售者，多為長袖善舞之股份 有限公司，商場上之強者，若景氣良好，有可觀利潤者， 則始終貫徹，完成建造工程，惟若景氣不佳，或有惡意倒 閉之企圖者，以基地為抵押物向銀行申請超額貸款，並向 訂購者收取該部分價金後，不完成建造工程，縱使完成建 造工程，將公寓大廈之共用部分霸占不交予住戶，甚至假 藉點交房屋之機關，向訂購戶預收數個月或半年之管理費 用，之後，將共用部分霸占不交予住戶（訂購戶），任催 不召集第一次區分所有權人會議，不產生管理委員會，使 住戶不得不自己選出住戶代表，由該住戶代表向住戶集資 ，僱用保全公司管理公寓大廈，此種惡質之建造人亦常有 。若碰到此種惡質之建造人不使住戶或絕對多數區分所有 權人有召開區分所有權人會議，產生管理委員會之權限，



管理委員會永久難產生，公寓大廈之管理無法上軌道，絕 非政府制定公寓大廈管理條例之本旨，則92年12月31日修 正前之公寓大廈管理條例第26條第1項規定，應解為課建 造人召開區分所有權人會議義務之規定，並非禁止起造人 以外之利害關係人召開區分所有權人會議之規定。現行之 公寓大廈管理條例，於92年12月31日修正重新公佈，本案 之公寓大廈於85年間，由相對人統舜開發建設有限公司起 造，向訂購戶推銷，88年2月11日完工，取得台南市政府 工務局之使用執照（參見原審卷1第42頁所附之使用執照 及第127至144頁所附之不動產買賣契約書），抗告人有否 當事人能力，應依修正前之公寓大廈管理條例之規定認定 。民間公司之營運，若正常者，不會更改名稱。相對人早 就營運不正常，對外債台高築，本案住戶不幸，不知相對 人並非正常之建造商，紛紛向其訂購房屋，相對人於88年 2月間取得使用執照，乘點交房屋予訂購戶之機會乘機向 各訂購戶預收半年之管理費，之後，又任催不召開第一次 區分所有權人會議，繼續占用共有部分（抗告人93年6月 18日於原審法院所提準備書狀訴之聲明第1項之附圖Ｂ、 Ｃ、Ａ部分之土地及第2項附圖㈡所示Ｄ部分之採光罩） ，將這些共有部分出租予第三人經營餐廳，每月得利數10 萬元。
⒋相對人所建造本案公寓大廈，其專用部分包括有出售及未 出售部分，均於88年2月11日將大樓完建後，於88年3月29 日辦理所有權第一次登記，嗣後因信託關係及買賣關係及 法院拍賣等等原因，大部分建物移轉登記為承買人或受信 託人所有，相對人未出賣土地及建物部分，也登記為相對 人中瑞開發公司所有，則第一次90年10月21日區分所有權 人會議時，全部建物（包括區分所有權部分、大公小公部 分）已經有辦理所有人登記，有本狀附呈之區分所有權人 明細表、建物謄本「標示部」與「所有權部」之記載可稽 。（註：建物所有權部分之謄本所載建號10124號部分是 車庫）。查公寓大廈管理條例第26條之條文未有「起造人 出售或未出售」之文句，只有建物所有權之區分所有權人 之文句而已，則起造人有否出售其建造物若干之事，與公 寓大廈管理條例第26條，甚至第29條、第30條完全無關。 相對人一直不召開第1次區分所有權人會議，住戶不得不 推舉丙○○為住戶代表即實際上之管理負責人，向住戶集 資在中國信託商業銀行，用區分所有權人之一黃琡惠設立 專戶，僱用「起將安全公司」管理大廈。到88年8月30日 ，相對人更名為「中瑞開發股份有限公司」之後，相對人



又利用其關係企業「統允建設開發股份有限公司」，將「 統允建設開發股份有限公司」更名為「統舜開發建造股份 有限公司」。統舜公司與中瑞公司原登記負責人為黃文財 ，嗣變更登記負責人均為甲○○。（註：相對人名稱更改 之事，本案訴訟繫屬後，開過數次庭之後，依据相對人所 提供資料，抗告人始知詳情），之後，相對人又不依92年 12月31日修正前公寓大廈管理條例第26條召開區分所有權 人會議，相對人負責人甲○○不過係相對人原負責人黃文 財所利用之人頭而已，相對人之一切業務，均由黃文財決 定運作，相對人將公寓大廈共有部分繼續霸占，出租予他 人經營飯店牟利，又不召開區分所有權人會議，到90年9 月30日，住戶忍無可忍，於是日晚上8點，由住戶代表丙 ○○出面在公寓大廈之會議室，與握有相對人公司實權之 黃文財談判，要求相對人務必於1個月內召開區分所有權 人會議，黃文財始首肯於1個月內由相對人召開區分所有 權人會議，為不使管理運作停擺，住戶與中瑞公司協商， 暫推住戶代表丙○○為臨時主委，中瑞公司之經理張希道 為執行長，由住戶之一黃琡惠管理帳務…（參見原審卷3 第105頁之抗告人93年8月5日民事補充準備書狀所附90年9 月24日之公告第2項第7、8款），由中瑞公司於90年9月24 日擬一份公告，告知所有住戶，定於1個月內要召開區分 所有權人會議，又為慎重起見，由黃文財以中瑞公司之代 理人之身份，由丙○○以住戶代表之身份，於90年8月28 日共同在公告補簽名，向全體住戶公告該公告。之後，相 對人又定於90年10月21日下午3點要在5樓交誼廳召開區分 所有權人會議。
⒌本件區分所有權人有三種，第一種係相對人備用他人名義 或信託他人（例如蘇新竹部分）登記之區分所有權人，第 二種區分所有權人是中瑞公司，第三種區分所有權人係訂 購戶，何人為訂購戶，相對人中瑞公司才能清楚，中瑞公 司將第三種之區分所有權人（訂購戶）之名單交給住戶代 表丙○○，請丙○○代理中瑞公司通知各訂購戶要開會之 時間地點。到90年10月21日下午，中瑞公司立「上河院區 分所有權人會議委託書」予其執行長（也是中瑞公司之經 理）張希道參加區分所有權人會議，且在該委託書有明載 將完全尊重接受會議決定之結果（參見附於本院卷之該委 託書）。召開會議「召開人」、主持會議之「會議主席」 之含義不同，是日下午2點，大部分區分所有權人到齊， 相對人要開始正式進行會議時，相對人及其他區分所有權 人均一致推選住戶代表丙○○為會議之主席，主持會議，



依相對人與住戶代表丙○○共同事先所擬定議程，進行會 議，其議程為：㈠會務報告。㈡公約訂定。㈢推選管理委 員。㈣推選管理負責人及各委員、監委。㈤討論事項。㈥ 臨時議案。是日之會議，推選Ａ棟之楊其豪、黃琡惠及Ｂ 棟之施健明、陳昱豪、Ｃ棟之鄭正勝、乙○○以及中瑞公 司及河景飯店為管理委員，再推出陳昱豪及中瑞開發為常 務委員，以及黃琡惠為財務委員。則90年10月21日之區分 所有權人會議是中瑞公司所召開，臨時推舉住戶代表丙○ ○為會議之主席進行議程而已。
⒍如上述，相對人所建造專有部分（包括已出售、未出售部 分），已全部完成。88年間就完成保存登記，均登記為區 分所有權所有，90年10月21日之區分所有權人會議，中瑞 公司也當選為中常委員之一，又參與訂定公約而未異議， 出席人數已達到92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第 26條之法定人數，有卷附之台南市台南地政事務所審查異 動索引及90年9月24日之公告及90年10月21日之會議記錄 、會議簽到簿、委託書等可稽。原裁定以參與之區分所有 權人未到達法定人數，顯然係誤認。另92年12月31日修正 前之公寓大廈管理條例第26條與建造人出售其建造公寓大 廈若干戶無關，該條之條文是「公寓大廈建築物所有權登 記之區分所有人達3分之2以上及其區分所有權比例合計3 分之2以上時…」，則應於90.10.21召開會議時，已有區 分所有權登記之戶數若干為計算之標準，並非相對人出售 之戶數為計算之標準。又依上揭公告及會議記錄，90年10 月21日之第一次區分所有權人會議顯然係出於相對人之本 意，召開人是相對人，住戶代表丙○○不過係主持會議之 主席而已，並非會議之召開人。又所謂「委任」，不一定 要訂立書面契約，只要雙方互相表示意思一致者，無論其 為明示或默示，委任契約即為成立，當事人對於必要之點 ，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定 其契約為成立（民法第153條第1項、第2項），上開90年9 月24日之公告及90年10月21日之區分所有權人之會議記錄 及委託書及相對人亦當選為中常委之一等等事實，該第1 次區分所有權人會議縱非相對人所召開，應是相對人委任 住戶代表丙○○所召開。又上揭90年10月21日第1次區分 所有權人會議之後，到本案訴訟繫屬之日止，有開過歷屆 之區分所有權人會議，也有開過歷屆之管理委員會會議， 討論及議決有關公寓大廈之管理問題，每屆每次之區分所 有權人會議，相對人均派代表參加並行使決議權及審查抗 告人管理委員會每屆之開支（參見原審卷1第17至21頁所



附起訴狀附呈之91年10月26日第2屆第1次區分所有權人大 會會議記錄，及91年11月28日之上河院公寓大廈管理委員 會第2屆第1次區分所有權人大會會議記錄等），則90年10 月21日第1次區分所有權人會議之後，也召開過區分所有 權人會議，相對人也承認歷次之區分所有權會議決議之效 果，原裁定竟以中瑞公司所出售房屋屋數之應有部分比例 合計未達到3分之1為理由，認定90年10月21日第1次區分 所有權人會議所組織之管理委員會顯非合法，自無當事人 能力，…云云，實使人難服。
⒎再者，92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例及修正後 之公寓大廈管理條例，未禁止非起造人之區分所有權人召 開區分所有權人會議，縱使90年10月21日第一次區分所有 權人會議非相對人所召開，係依据區分所有權人絕對多數 之意思所召開區分所有權人會議依法應有效，又依92年12 月31日修正前之公寓大廈管理條例第29條第1項「區分所 有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區 分所有權人過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權合計過半數之同意行之」，同條第4項「區分所有權 人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人 代理出席」及第30條「區分所有權人會議，依前條規定未 獲致決議，出席區分所有權人或其區分所有權之人數或其 區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議 案重新召集會議，其開議，應有區分所有權人4分之1以上 及其區分所有權比例合計4分之1以上出席，以出席人數過 半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半 數之同意作成決議」之規定，90年10月21日以後歷次所召 開區分所有權人會議之決議，應有效。依區分所有權人會 議程序上若召開有不符合法令之處，應準用民法第56條之 規定有異議者，應於3個月內請求法院撤銷決議。惟查相 對人不但未曾提起撤銷會議之訴訟，於90年10月21日之會 議有出席贊成是日之會議，未當場表示異議，依民法第56 條第1項但書規定，相對人也不得請求法院撤銷90年10月2 1日之決議。每次之區分所有權人會議及管理委員會會議 ，相對人均有出席，行使常務委員之職務，原裁定認定抗 告人之管理組織顯非合法，自無當事人能力…云云，原裁 定認事用法，依法不合。若依原裁定之見解，相對人一日 不肯召開區分所有權人會議，管理委員會一日無法成立， 任由相對人繼續霸占共有部分之土地及建物之不公平現象 ，則原裁定見解顯然有誤。
㈡、民事訴訟法第40條規定「非法人之團體，設有代表人或管



理人者，有當事人能力。」。查抗告人有代表人，有固定 之地址，有獨立之財務組織。假設抗告人並非公寓大廈管 理條例所規定之管理委員會，也應認定有當事人能力，自 得提起本案訴訟，不能指抗告人未有當事人能力（參見附 於本院卷之本院88年度上易字第70號民事判決）。 ㈢、相對人就抗告人93年6月18日之準備書狀所載訴之聲明第1 、2、3項之請求，均有明白表示認諾，抗告人在93年6月1 8日之準備書狀亦有明白之記載。依民事訴訟法第374條「 被告在言詞辯論時所認諾者，法院應依其認諾為其敗訴之 判決」，原判決卻將抗告人之訴求加以駁回，使人難服。 ㈣、本件係抗告人與公寓大廈起造人即相對人間之訴訟，本件 大廈之起造人為統舜開發股份有限公司，此為相對人所不 爭，亦有原審卷1第42頁之使用執照可稽，統舜公司取得 使用執照後，將其名稱改為中瑞公司。惟起造人統舜公司 一直未解散，未清算，不過是改名稱而已，此情形與自然 人未死亡，僅改姓名之情形相同，統舜公司即中瑞公司， 中瑞公司即係統舜公司，其法定代理人均為甲○○，此情 形，抗告人於原審93年9月16日之補充準備書狀有說明， 並於該狀紙當事人欄有表明統舜公司即係中瑞公司，並此 呈報。
㈤、抗告人在第一審有主張90年10月21日之第1次區分所有權 人會議是相對人所召開，惟住戶代表丙○○曾經陳述該會 議是其所召開，原審乃認定該會議並非相對人所召開，其 實，該會議是住戶代表丙○○與相對人公司代理人，也是 相對人公司之實際負責人黃文財商量所召開，召開人應係 相對人公司，因進行會議時，參與會議之全體區分所有權 人均推住戶代表丙○○主持會議，丙○○乃在原審法院謂 該會議是其所召開，實際上該會議應相對人所召開。若非 相對人所召開，也是相對人與丙○○共同所召開，有抗告 人於原審所提出之相對人也不爭執之90年9月24日之公告 內容可稽。該公告說明欄第7款記載：為不使管理運作停 擺，住戶代表與中瑞協商暫推丙○○為臨時主委，中瑞代 表張希道為執行長，任期3個月後作調整，以蕭南利及中 瑞公司代表呂妍萩名義在銀行開戶，黃琡惠管理帳務，施 健明、陳有田、鄭正勝為監委，楊其豪為秘書，上述住戶 代表暫時執行本大樓運作。第8款又記載：1個月內召開區 分所有權人會議，追認、協商事項並重選臨時管理委員會 委員，每棟2位再加上中瑞開發及河景飯店各1人組成臨時 管理委員會再加上由委員推舉1人為管理負責人及各工作 執委，訂定大樓規約並向有關機關備案。該公告末後當事



人欄，也表明住戶代表丙○○、中瑞開發之代理人黃文財 ，則該會議是相對人同意所召開，相對人不得推諉該會議 無效（參見93年10月11日抗告狀所附90年9月24日之公告 ）。
㈥、公寓大廈管理條例於92年12月31日修正公佈，以下將修正 前之法條簡稱為「舊」，修正後之法條簡稱為「新」。召 開區分所有權人會議是建造人之義務，其不召開時，應受 處罰（舊38條及新47條）。舊25條第3項又規定「區分所 有權人會議由區分有權人互推1人為召集人」，則90年10 月21日住戶代表為丙○○所主持區分所有權人會議應有效 ，相對人也參與會議及表決被推選為委員之1，接受該推 選，焉得謂該會議無效？90年10月21日所召開第2屆第1次 區分所有權人大會，相對人也參加，也決議「請第2屆委 員會能延續並完成第1屆未完成事項（建設公司點交）」 ，則抗告人有權限請求相對人點交，應交出之設施等等， 相對人就該第2屆第1次區分所有權人會議紀錄在第一審也 未曾爭執（請看起訴狀所附該會議記錄）。抗告人自得提 起本案訴訟。
㈦、依新29條第1項及第6項之規定，區分所有權人可互推召集 人，召開會議，成立管理委員會或推選公寓大廈之管理負