臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第280號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 周慧芳律師
複代理 人 莊士郎律師
被上訴 人 財政部國有財產局
法定代理人 洪寶川
訴訟代理人 蘇維成
複代理 人 張智傑
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十四
年一月十九日臺灣臺北地方法院九十二年度北訴字第四二號第一
審判決，提起上訴，本院於九十四年五月二十四日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人財政部國有財產局之法定代理人原為李瑞倉， 嗣改為洪寶川，並具狀聲明承受訴訟，經核於法並無不合， 應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：座落於台北市○○區○○段三小段六０四 、六０四之一、六０五、六０五之一地號（下稱系爭土地） ，門牌號碼為台北市○○區○○路九十二巷十七號之房屋（ 下稱系爭房屋），連同基地之所有權，原屬於台灣省所有， 後建物所有權於民國（下同）五十九年六月五日移轉登記為 中華民國所有，而由被上訴人任管理機關，土地所有權則仍 屬台灣省所有，而由台灣銀行任管理機關。嗣系爭房屋由行 政院撥予訴外人即上訴人公公陳立夫無償使用，並為家屬連 續使用迄今。被上訴人遲至七十二年五月始與台灣銀行簽訂 土地借用契約，借用期間自七十二年五月一日起至七十六年 四月三十日止，借用期滿，被上訴人亦未與台灣銀行辦理續 借或承租事宜。詎被上訴人遽於八十一年九月十日通知上訴 人，得以租購併辦之方式，購買價金為新台幣（下同）七萬 八千二百四十五元之系爭房屋，並承租系爭土地。惟於過程 中，因系爭土地事實上為台灣銀行所管有，而被上訴人竟隱 瞞其自七十六年五月一日起即無權占用系爭房屋基地之事實 ，規避被上訴人應對台灣銀行支付土地補償費之責任，而通 知上訴人可辦理租購，使上訴人誤信有權使用基地及不需另 外支付土地使用償金，而同意先與被上訴人簽妥租賃系爭土 地，租期自八十一年十月一日起至八十五年十二月三十一日 止，租金每月六百九十元之國有房地租賃契約書，且上訴人
又於八十二年三月十一日接獲被上訴人通知「應准讓售」， 從而上訴人不疑有他，乃遵期於八十二年四月十四日前給付 系爭房屋之價金，並完成買賣手續。惟上訴人於八十二年五 月三十一日竟接獲台灣銀行通知上訴人佔用其所管有之土地 ，要求盡速辦理基地承租手續，台灣銀行並於八十六年間起 訴主張上訴人無權占有應拆屋還地，並返還相當於租金之不 當得利三千餘萬元，並經第二審判決台灣銀行勝訴確定，經 上訴人對上開確定判決提起再審之訴，並聲請調閱八十二年 間申購系爭房屋之相關文件時，始發現上訴人申購系爭房屋 時，被上訴人即先與上訴人簽訂無效之土地租賃契約，使被 上訴人誤信系爭房屋係合法占有使用座落基地，且每月租金 僅六百九十元，而願意承購系爭房屋，迨兩造簽妥上開契約 後，被上訴人再予變造，於內容中另加註基地為台灣省所有 。故若上訴人未受被上訴人詐欺，而已知悉應另給付高額基 地租金予台灣銀行，豈會申購系爭房屋而背負三千餘萬元之 債務？故上訴人以起訴狀之送達作為向被上訴人為撤銷買賣 債權行為及所有權移轉登記物權行為之意思表示，上訴人所 為之買賣系爭房屋之契約與所有權移轉登記之法律行為，則 視為自始無效。至於上訴人與台灣銀行於鈞院八十六年度重 上字第四五八號訴訟期間，僅係知曉本件房屋買賣契約之內 容有瑕疵而已，直至民國九十二年一月三十日被上訴人檢附 相關資料予上訴人時，上訴人發現被上訴人竟於「國有房地 租賃契約書」原空白之備註欄，擅自加註「基地為台灣省所 有」，以規避其責任時，始知被上訴人於出租、出售時即有 詐欺之故意，距提起本件並未逾一年除斥期間。況上訴人於 購買系爭房屋時，係委託代書高美卿辦理，惟委託書上之代 理人竟係張淑紅，故本件申購國有房屋之相關申請文件，均 係無代理權人所為，其代理上訴人所為買賣系爭房屋之法律 行為應屬無效。職是，被上訴人所受領之七萬八千二百四十 五元之買賣系爭房屋之價金，即屬無法律上之原因而受領之 不當得利，應將之返還予上訴人。至於系爭房屋仍屬被上訴 人所有，台灣銀行不得向上訴人主張三千餘萬元之不當得利 ，是上訴人應有提起確認系爭房屋所有權歸屬於被上訴人之 法律上利益。爰本於不當得利、確認訴訟之法律關係，求為 命被上訴人應給付上訴人七萬八千二百四十五元。暨確認自 八十二年四月二十九日起至九十二年七月三十日止，門牌號 碼台北市○○區○○路九十二巷十七號之房屋所有權為被上 訴人所有之判決。（原判決駁回上訴人之訴。上訴人就敗訴 部分全部上訴。）上訴聲明：㈠被上訴人應給付上訴人七萬 八千二百四十五元。㈡確認自八十二年四月二十九日起至九
十二年七月三十日止，門牌號碼台北市○○區○○路九十二 巷十七號之房屋所有權為被上訴人所有。㈢訴訟費用由被上 訴人負擔。
二、被上訴人則以：被上訴人於八十一年九月十日台財產北三字 第八一０二六八四一號通知函中已明確指出係就「房屋」以 租購併辨方式處理，且依上訴人於八十一年九月所送之承租 、承購國有非公用不動產申請書所示，上訴人申租、申購標 的僅為房屋，不包括坐落基地，兩造所簽訂之國有房地租賃 契約，亦僅載有房屋標示，土地標示欄則明載「以下空白」 ，而通知上訴人繳納價款之通知書，亦敘明上訴人係承購國 有房屋，再者，上訴人申請承租、購系爭房屋時亦檢具承諾 書，承諾「基地所有權人請求給付使用補償金及損害賠償時 ，概由申請租購人負擔。」並蓋有上訴人之印鑑章並附有印 鑑證明，自應認屬上訴人之真意。上訴人於八十二年三月十 三日繳清系爭房屋價款，並於同年月二十二日領取國有房屋 產權移轉證明書。職是，被上訴人出售系爭房屋之行為均係 依法辦理，上訴人所稱被上訴人以詐欺方式，使其誤認土地 使用部分已無問題，而為願意申購系爭房屋之意思表示，與 事實不符。況上訴人既自認明知承購系爭房屋爭議，致遭臺 灣銀行訴請拆屋還地等事實，足見其早在八十六年間與臺灣 銀行就上開案件進行爭訟時，即已認知以租購併辦方式購買 系爭房屋之法律效果，故其遲至九十二年四月四日始以詐欺 為由，而向鈞院起訴請求撤銷買賣系爭房屋之意思表示，顯 已逾一年之撤銷權行使期間。至於上訴人於八十二年三月二 十二日出具委託書委託張淑紅辦理申請承購系爭房屋及繳款 、領約（證）等一切事宜，上開委託書亦蓋有上訴人之印鑑 章，且並無名為高美卿之人代理上訴人辦理系爭房屋承租購 相關事宜。是上訴人主張申購系爭房屋之事宜係委託高美卿 辦理，未委託張淑紅辦理，與事實不符。是上訴人主張張淑 紅所代理上訴人申購系爭房屋之相關申請文件，均係無代理 權人之行為，對上訴人不生效力，其代理上訴人為買賣系爭 房屋之法律行為應屬無效云云，非但與上述無權代理之規定 不符，且衡以上訴人自認嗣後並有繳交買賣價款並辦理所有 權移轉登記之事實，顯見其對於代理人所代辦之申購系爭房 屋事實已為事後認同，自無再主張無權代理之餘地，是上訴 人此部分之主張，亦無足採等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠ 駁回上訴。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
三、按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同；又確認法律關係基礎事實存否之訴，以上訴
人不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第二百四十七條第一 項、第二項定有明文，該條所謂即受確認判決之法律上利益 ，係指因法律關係或為法律關係基礎事實之存否不朗確，致 上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對 於被上訴人之確認判決除去之者而言。本件上訴人請求確認 系爭房屋所有權為被上訴人所有，既係主張台灣銀行即不得 以上訴人就系爭房屋享有所有權為由，向上訴人請求三千餘 萬元相當於租金之不當得利，並提出台灣高等法院八十六年 度重上字第四五八號民事判決為證，核係對於為法律關係基 礎事實之存否所提之確認之訴，且如不訴請確認，上訴人在 私法上之地位將有受侵害之危險，又系爭房屋已於九十二年 七月三十日經強制執行拆除而不復存在，亦足認上訴人難以 提起他訴訟而替代本件確認之訴，依上開說明，上訴人自有 即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
四、上訴人主張：上訴人於八十一年間以租購併辦之方式，先與 被上訴人簽訂國有房地租賃契約，續於八十二年以七萬八千 二百四十五元之價格，向被上訴人購買系爭房屋，嗣遭台灣 銀行向法院提起訴訟，主張上訴人無權占有系爭土地，請求 拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，並經台灣高等法院 判決確定等情，業據提出國有房地租賃契約書、讓售國有房 屋繳款通知書、契稅繳款書、建物暨土地登記簿謄本、台灣 銀行函文、台灣高等法院八十六年度重上字第四五八號民事 判決等件影本為證，並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實 。惟上訴人主張被上訴人係以與上訴人簽訂不實國有房地租 賃契約書之方式，使上訴人誤信系爭房屋占有系爭土地有合 法權源，而陷於錯誤，致為申購系爭房屋之意思表示，上訴 人自得依法主張行使撤銷權，且上揭申購系爭房屋之相關申 請文件，均係無代理權人所為，其代理上訴人所為買賣系爭 房屋之法律行為應屬無效等情，則為被上訴人否認，並以上 開情詞置辯。是以本件兩造爭執要點即在於：上訴人申購系 爭房屋之行為，得否主張因詐欺而撤銷？得否主張無代理權 而無效？茲析述如下。
五、上訴人申購系爭房屋之行為，得否主張因詐欺而撤銷？(一)、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，但應於發見詐欺或脅迫終止後一年內為之，民法 第九十二條第一項前段、第九十三條定有明文。(二)、本件上訴人主張受被上訴人詐欺之主要理由，為被上訴人 以租購併辦之方式，使上訴人陷於錯誤，而購買系爭房屋 ，致背負高額不當得利債務云云。惟查上訴人既自認因上 揭購屋爭議，致遭台灣銀行訴請拆屋還地及給付相當於租
金之不當得利等事實，並提出台灣高等法院八十六年度重 上字第四五八號民事判決為證，足見其早在八十六年間與 台灣銀行就上開案件進行爭訟時，即已認知上揭以租購併 辦方式購買系爭房屋之法律效果。
(三)、上訴人雖主張於九十二年一月三十日檢視向被上訴人之調 閱資料，始發現被上訴人有變造租賃契約之行為，使上訴 人誤信系爭房屋為合法占有系爭土地云云，惟核上訴人此 部分之主張，僅係支持其行使撤銷權之部分理由，並不影 響其最初發現被詐欺而得行使撒銷權之時點認定。(四)、從而，縱上訴人主張係受被上訴人詐欺屬實（僅係假設） ，然其遲至九十二年四月四日，始以詐欺為由，向原法院 起訴請求撤銷買賣系爭房屋之意思表示，額已逾首揭規定 一年之撒銷權行使期問，是其此部分之主張顯無理由，顯 不足採。
(五)、又查系爭房屋之現住人陳澤寵君（上訴人之夫）使用該房 屋並無合法使用權源，係屬無權占用，被上訴人曾以八十 一年九月十日台財產北三字第八一０二六八四一號函通知 陳澤寵，系爭房屋應以租購併辦方式辦理。並明確指出係 就「房屋」以租購併辦方式處理，（見原審卷第七三至七 四頁）況依上訴人八十一年九月間所送之承租國有非公用 不動產申請書所示，上訴人申租標的亦僅為「房屋」，土 地欄為空白（見原審卷第七五頁），在在均顯示雙方就租 購標示之意思表示均為「房屋」，並不包含坐落之基地。 又被上訴人與上訴人所簽訂之國有房地租賃契約，租賃房 地標示欄僅載有房屋標示，土地標示欄則明載「以下空白 」，有國有房地租賃契約在卷可稽，（見原審卷第七七頁 ）租賃標的僅為房屋之意思甚為明確。且上訴人申請承租 、購系爭房屋時亦檢具承諾書，承諾「基地所有權人請求 給付使用補償金及損害賠償時，概由申請租購人負擔。」 並蓋有上訴人之印鑑章並附有印鑑證明（見原審卷第二五 ０至二五一頁），自應認屬上訴人之真意。另查本院八十 六年度重上字第四五八號民事判決理由亦載明：上訴人「 自承購屋時國有財產局要其等另外和土地所有人簽租約」 ，並認定上訴人「明知其無權使用系爭土地」，有判決書 在卷可稽，（見原審卷第二五至三六頁）益加可證上訴人 確於申購系爭房屋時即已明知並無租賃該房屋基地之事實 ，上訴人主張因詐欺而撤銷，顯與事實不符，並非可採。六、上訴人得否主張無代理權而無效？
(一)、再按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本 人承認，對於本人不生效力，民法第一百七十條第一項定
有明文，依此規定，無代理權人代理本人所為之法律行為 ，並非當然無效。
(二)、經查上訴人主張申購系爭房屋之事宜係委託高美卿辦理， 未曾委託張淑紅辦理，而被上訴人之公函則表示上訴人係 委託張淑紅辦理，則張淑紅所代理上訴人申購系爭房屋之 相關申請文件，均係無代理權人之行為，對上訴人不生效 力，其代理上訴人為買賣系爭房屋之法律行為應屬無效云 云。惟查上訴人於八十二年三月二十二日出具委託書（見 本院卷第八十至八二頁）委託張淑紅辦理申請承購系爭房 屋及繳款、領約（證）等一切事宜，上開委託書亦蓋有上 訴人之印鑑章，對此印鑑之真正，又為上訴人所不爭執， 則張淑紅顯係受上訴人合法委任。又被上訴人之北區處並 查無名為高美卿之人，代理上訴人辦理系爭房屋承租購相 關事宜，是上訴人主張申購系爭房屋之事宜係委託高美卿 辦理，未委託張淑紅辦理，與事實不符，上訴人亦始終未 舉證以實其說，難以採信。
(三)、且衡以上訴人自認嗣後並有繳交買賣償款並辦理所有權移 轉登記之事實，並有繳款書、建物登記謄本等件影本為憑 ，顯見其對於代理人所代辦之申購系爭房屋事宜已為事後 認同，自無再主張無權代理之餘地，是上訴人此部分之主 張，亦無足採。
(四)、上訴人上訴意旨雖又主張：上訴人既主張張淑紅之無權代 理行無效，顯已拒絕承認張淑紅該無權代理行為，系爭買 賣契約對上訴人自不生效力。且民法第一百七十條第一項 所規定之「非經本人承認」之「承認」，無論係指明示， 或兼指「默示」，惟均需以「本人知有第三人為無權代理 之行為」為前提，若本人不知有第三人為無權代理行為， 根本不生有無承認之問題云云。惟查上訴人出具委託書既 蓋有上訴人之印鑑章，則張淑紅顯係受上訴人合法委任， 有如前述。上訴人空言否認，拒絕承認，自非可採。且上 訴人既有買賣系爭房屋之真意，又主張交付印鑑章予代書 高美卿辦理，縱係高美卿再交由張淑紅完成（僅係假設） ，亦不違背上訴人之本意，張淑紅仍應認係受上訴人合法 委任，根本不生無權代理之問題。更何況如係無權代理， 上訴人拒絕承認，豈可能繳交買賣償款並辦理所有權移轉 登記，足見上訴人所述，顯難採信，上訴人執此上訴，即 非可採。
七、綜上所述，上訴人本於撤銷買賣行為意思表示及無權代理之 法律原因，請求被上訴人依不當得利之法律關係，返還七萬 八千二百四十五元之買賣價金予上訴人，並請求確認系爭房
屋在九十二年七月三十日拆除前之所有權屬於被上訴人，均 為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請， 並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四四九條第 一項、第七八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 7 日 民事第三庭審判長法 官 林敬修 法 官 劉勝吉
法 官 藍文祥正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 6 月 8 日 書記官 顧倪淑貞