臺灣高等法院民事判決 93年度上更㈠字第140號
上 訴 人 甲○○
乙○○
訴訟代理人 張立中律師
複 代理人 鄭文玲律師
被 上訴人 丙○○
訴訟代理人 黃安然律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國 90年6月
25日臺灣板橋地方法院89年度訴字第2354號第一審判決，提起上
訴，經最高法院發回更審，本院於中華民國94年6月7日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人下列第二、三項部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣三重市○○段九九七地號土地上如附圖所示Ａ部分面積三六點二三平方公尺土地上之地上物拆除騰空返還上訴人。
被上訴人應自民國九十年十月八日起至前開土地騰空返還日止，按月給付上訴人新台幣叄仟捌佰陸拾伍元。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。本判決所命給付，於上訴人供擔保新台幣捌拾萬元後得假執行。 事實及理由
一、本件上訴人主張：伊等於民國 87年7月20日向台灣板橋地方 法院（下稱板橋地院）民事執行處拍定坐落台北縣三重市○ ○段 997地號土地（下稱系爭土地），應有部分各二分之一 ，並於 89年7月31日獲發不動產權利移轉證書。詎被上訴人 竟以其已價購系爭土地上倒蹋房屋之殘餘屋頂及牆壁，謂對 該土地有不定期租賃權存在，拒絕拆屋還地。惟系爭土地並 無所謂基地租賃關係存在，縱認有之，亦因其上之建物已不 堪使用或無人占用，而自然終止，或已經伊等表示終止。況 該租賃關係在伊等取得系爭土地所有權之前，並已經訴外人 張邱未與被上訴人協議終止。被上訴人占有系爭土地，自無 正當權源等情，爰依民法第767條及第184條之規定，求為命 被上訴人將系爭土地上之殘餘屋頂、牆壁及鐵皮屋頂、蓬支 架等工作物全部拆除清運離場，並騰空交還系爭土地如附圖 所示Ａ部分面積36．23平方公尺予伊，暨自 89年10月8日起 至返還土地之日止，按月賠償伊相當於租金之損害新台幣（ 下同）19926元及其法定遲延利息之判決等語。二、被上訴人則以：伊於83年9月5日向訴外人即系爭土地原承租
人張邱未價購其上木板舊屋及租賃權，對該土地即有不定期 租賃權存在，並非無權占有。又伊買受上開房屋後，即占用 該房屋作倉庫使用，且伊已繳納租金，亦無土地法第 103條 各款所列情形，至伊向張邱未為終止租約之意思表示，則未 與系爭土地其他共有人共同行之，為不合法，是上訴人主張 系爭土地之基地租賃關係已自然終止或表示終止，自不足採 。而上訴人主張伊與張邱未協議終止租約，係屬虛構，且上 訴人嗣向已非承租人之張邱未表示終止租約或同意張邱未終 止租約，亦無任何意義等語，資為抗辯。
三、原判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人提起上訴， 求為廢棄原判決，改判如其於原審訴之聲明。並補陳略以： 系爭收據小冊記載之土地面積 54.55平方公尺，與系爭土地 36.23 平方公尺不符，系爭小冊既無記載出租土地、出租地 號、門牌號碼、收租人具名，其上李德川、李得川印文亦未 緊接收租金字樣之後，作為收租簽署，卻蓋在背面印花稅票 上，僅用以銷除稅票，不合常情，無從認定屬系爭土地之租 金收據及李得川曾收取租金。且收據小冊從未在原審84年訴 字第 876號訴訟程序中提出，其出處及正確均足存疑。李德 川印章亦應係出於他人以別字盜刻，且其上均非李得川字跡 ，應由被上訴人舉證。系爭租賃契約之效力，因張邱未同意 拋棄（終止），原共有人李得川及上訴人等於悉知後已分別 具存證信函表示同意其終止。系爭土地若為李聰明私下之無 權出租，因所有權人李烏車及李得意當時尚在，李得川縱知 情亦無從干涉，被上訴人不因而取得合法地位。李烏車之大 房、二房並無分管約定，此觀丙○○於原審83年度訴字第47 6 號主張其出租未得共有人同意為無效行為，即因無分管約 定之故。且該判決事實欄記載「土地部分被告（即張邱未） 向原告之祖父李烏車租得，承租之時並未提供押租金，事後 並與原告之兄李聰明訂立書面租約」係誤載，因張邱未訴中 、訴外均主張土地向李聰明承租，從未主張向李烏車或李得 川承租及付租，實係被上訴人於該訴書狀之主張，法院誤載 為張邱未之主張，且判決事實欄之記載本無既判力，此由被 上訴人迄今迴避聲請張邱未到庭為證益明。本件拍定不點交 ，係因系爭土地上之廢墟有第三人設籍，執行法院不欲自行 認定事實之故，被上訴人實係拍定後所占有，應予排除。被 上訴人曾於原法院 88年重簡字第799號清償債務事件，曾主 張為向張邱未終止租賃權，而為李得川共有利益花費80萬元 ，所主張抵銷抗辯及租賃已經終止等情，應有既判力，被上 訴人不得為相反之主張。且因被上訴人依約給付張邱未後， 前開租賃權對被上訴人已經不存在。張邱未終止租賃權之意
思表示已對分割繼承人丙○○生效，雖應向全體共有人為之 ，惟張邱未迄未撤回，嗣於上訴人及李得川知悉並同意後， 即已生效等語。
四、被上訴人則求為駁回上訴，並補陳略以：40年前之租賃約定 ，往往未寫土地地號者多，況張邱未除該地外，並未向李烏 車承租任何土地。李烏車中風後，始由李得川或李得川妻李 陳玉寬收租，因張邱未不識字，李陳玉寬也不識字，該印文 應係李陳玉寬刻其夫為李德川印章所蓋，但無礙李得川收地 租之事實。且若欲偽造，亦無可能將李得川偽造為李德川。 李水淵並未承租李烏車該地，查張邱未曾將該屋出租廖鍾松 ，應係承租人或次承租人間申報房屋稅籍所致，但無礙張邱 未承租該地約16坪之事實，況房屋稅籍祗是「課稅資料」與 房屋所有權無涉。李聰明與張邱未間租約被上訴人與李得川 均未授權其就該地出租，是以對被上訴人與李得川言，依法 無效。被上訴人向張邱未為終止租地契約，因僅由共有人之 一即被上訴人向張邱未為意思表示，法院認為無效並判決確 定，故被上訴人向張邱未為終止租約之意思表示，因屬無效 並經判決確定而不存在，縱上訴人及其父李得川另為終止租 地契約之意思表示，因非由全體共有人為之，亦無效力可言 。被上訴人與張邱未間僅立收據及協議書，並無所謂前協議 、後協議，更無所謂後協議取代前協議。被上訴人既已修繕 房屋，自非所謂廢壚，故被上訴人才向張邱未價購，且拍賣 公告方有載為「不點交」之必要。李聰明未經被上訴人同意 與張邱未訂立租地契約，基於債之相對性，其契約效力不及 於繼承人丙○○、李得川，即張邱未原向李烏車租地契約效 力，當然由被上訴人與李得川共同繼承，並不因李聰明私擅 與張邱未簽訂租地契約而受影響。租地面積16.5坪，與複丈 結果包括李水淵房屋，共 17.79坪相差無幾，且張邱未另無 向李烏車或李得川承租其他土地，彼時承租土地僅載大約坪 數所致。張邱未向被上訴人迭稱有向李烏車承租系爭土地， 且於台灣板橋地方法院 83年訴字第476號事件，張邱未亦主 張土地向李烏車租得，法院亦認定李烏車出租人地位，其歿 後自應由被上訴人與李得川共同繼承，並已判決確定等語。五、上訴人主張其於 87年7月20日向板橋地院民事執行處拍定系 爭土地，應有部分各為二分之一，惟被上訴人卻於渠等取得 不動產權利移轉證書後，謂其已購得系爭土地上之門牌號碼 為台北縣三重市○○○路 110巷12號未辦保存登記房屋，並 在該土地上建鐵皮屋（頂）及支架等工作物，經上訴人催告 後，拒絕拆除還地等情，有板橋地方法院 89年7月25日板院 通民字第085103號不動產權利移轉證書、土地登記謄本、照
片、催告信函等可稽（見原審卷第 7至11頁），並為兩造所 不爭，堪信為真實。惟被上訴人辯稱就系爭土地有租賃權存 在云云。其抗辯是否可取，茲分述於次：
㈠被上訴人抗辯其就系爭土地有租賃權，無非以其受讓訴外人 張邱未之租賃權而來。惟查訴外人張邱未於83年9月5日寫立 收據一紙交被上訴人，略以將其老舊房屋賣予被上訴人價金 10萬元已交付，房屋交給被上訴人所有，租賃權歸被上訴人 所有；嗣訴外人張邱未又於同年月28日，與被上訴人簽訂「 協議書」，據協議書記載略以：「一、甲方（指訴外人張邱 未）承租乙方繼承之土地，即．．．甲方即日同意終止本宗 土地租約。二、終止租約後，乙方（指被上訴人）應給付甲 方80萬元。立協議書日，乙方先給付甲方10萬元，另餘70萬 元，俟現占有人廖鍾松撤離該址時，甲方將房地交付乙方， 乙方一次給付甲方。四、首揭地上房屋，其所有權，終止土 地租約交付後，歸乙方所有。」，有收據及協議書可稽（見 本院卷㈡第34、39、40頁）。
㈡按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號 判例參照），又，契約之合意解除與法定解除權之行使性質 不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第 一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外， 並不當然適用民法第 259條關於回復原狀之規定。後者為單 獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在， 既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成 為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判例參照）。本 件訴外人張邱未於83年9月5日寫立「收據」，核其「收據」 內容（如前述），雖名為「收據」，實則訴外人張邱未與被 上訴人間，有就系爭房屋及租賃權成立買賣契約之意思；而 訴外人張邱未又於同年月25日與被上訴人簽訂與前揭「收據 」內容相反之「協議書」（內容如前），揆諸上開說明，足 見訴外人張邱未與被上訴人再簽訂「協議書」時，有合意解 除83年9月5日所簽買賣契約（收據）之意思，並以其後於同 年月28日所簽訂之「協議書」，為訴外人張邱未與被上訴人 之真意。蓋訴外人張邱未既於同年月 5日與被上訴人簽訂與 前揭「收據」，其租賃權已不存在，訴外人張邱未自無租賃 契約可資終止。
㈢次按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定 ，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數 人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止
權行使之不可分性（64年台上字第2294號判例參照）。查系 爭土地因繼承關係，繼承登記為被上訴人與李得川所共有， 但因有租賃權問題尚待處理，故被上訴人乃於 83年3月20日 立具「協議書」，約定「茲因預留新台幣 100萬元正為基金 ，處理後面土地產權費用，支付後再結帳（此基金為李得川 及丙○○各出新台幣50萬元）」，授權由被上訴人處理土地 產權問題，有該協議書可稽（原審法院三重簡易庭88年度重 簡字第799號卷第6頁）。本件被上訴人與訴外人張邱未簽訂 「協議書」時，係由黃安然律師為見證人，有前揭協議書可 稽，其對上開法律之規定，自是非常熟稔。且黃安然律師曾 任原審法院83年度訴字第 476號被上訴人與訴外人張邱未間 請求返還無權占有土地等事件、原審法院三重簡易庭88年度 簡字第799號、該院普通庭 89年度簡上字第48號被上訴人與 李得川間清償債務事件、86年度訴字第304號分割共有物（ 即系爭土地）事件之訴訟代理人，應知悉系爭土地原係李得 川所共有，應有部分各二分之一，業經本院調閱上開案卷， 查證明確，是見證人黃安然律師對系爭土地之現況及事實經 過，亦至為清楚。故就過去事實及其他一切證據資料觀之， 被上訴人與訴外人張邱未簽訂「協議書」時，訴外人張邱未 簽訂「協議書」應係向被上訴人及已授權被上訴人之共有人 李得川，為終止租約之意思，並由被上訴人代李得川為受領 之意思，灼然可見。
㈣原審法院89年度簡上字第48號請求清償債務事件，固認為被 上訴人與訴外人張邱未簽訂「協議書」時，未獲訴外人李得 川之特別授權，該協議書（和解）對李得川不生效力等語。 惟該協議書係兩部分，協議書第1條係關於終止租約；第2條 以下係關於房屋及價金及房屋之交付。確定判決係指被上訴 人與訴外人張邱未就終止租約後其房屋之所屬，及其價金所 為80萬元之協議，對李得川不生效力，非關訴外人張邱未終 止租約之效力問題，按終止權之行使，應向他方當事人以意 思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應 由其全體或向其全體為之，有如前述，是終止租約之意思表 示，於由其全體或向其全體為意思表示，即生終止之效力。 按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力」；「前項規定於應向本人為意思表示而 向其代理人為之者，準用之。」民法第 103條有明文規定。 本件上訴人已授權被上訴人為處理土地產權問題，則被上訴 人就訴外人張邱未終止租約之意思表示，自有代理上訴人受 領之權限，並於訴外人張邱未於 83年9月28日為終止租約之 意思表示時，即已發生終止之效果。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨 害其所有權者，得請求除去之，為民法第 767條所明定。當 事人占有他人之物而主張具有得以對抗所有人之合法權源者 ，就此項有利於己之事實主張，負有舉證之責。本件被上訴 人雖辯稱其占有系爭土地係由訴外人張邱未受讓之租賃權而 來，惟訴外人張邱未已於 83年9月28日為終止租約之意思表 示，其租賃關係即已終止，有如前述，依據上開說明，自不 得據以對抗土地所有權人即上訴人，抗辯其非無權占有。從 而，上訴人請求被上訴人應將系爭土地上如附圖之建物拆除 ，並將土地返還上訴人，即非無據。
七、再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。 再按土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過 土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」經查系爭土 地土地申報價額為每平方公尺 16000元，有土地謄本可稽， 上訴人主張按每平方公尺 66000元（公告現值）計算相當租 金之損害，尚非有據，而系爭地上建物已至老舊，上訴人就 建物部分亦未主張計算其價值。而系爭土地坐落三重市○○ ○路110巷，巷弄狹小，僅得供機車及行人通行，東側為中 央北路夜市，西側為文化北路，步行約十分鐘有宏仁醫院、 三重國小，正義北路有公車通行，生活機能良好，有原審勘 驗筆錄可稽（見原審卷第45頁及背面），本院審酌系爭土地 之四週環境，生活機能等一切情狀，認以申報價額年息百分 之八計算為適當，上訴人請求按土地申報地價年息百分之十 計算，依其系爭土地之狀況，尚屬過高。從而，上訴人請求 被上訴人給付相當於租金之損害金以每月3865元（16000 × 36.23×8％÷12＝3865，四捨五入）為適當，逾此部分之請 求，即非有據。又，上訴人請求按年息百分之五計算之利息 ，並未說明其理由，表明其計算起迄日期，無從准許。八、綜上所述，上訴人主張為可採，被上訴人抗辯為無可取。從 而，上訴人本於無權占有及不當得利之法律關係，請求被上 訴人應將坐落台北縣三重市○○段 997地號土地上如附圖所 示Ａ部分面積 36.23平方公尺地上物拆除騰空交付上訴人。 被上訴人應自民國90年10月 8日起至前開土地騰空返還日止 ，按月給付上訴人3865元，為有理由，應予准許，逾此部分 之請求，應予駁回。原審就上開應予准許部分為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改
判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2、3項所 示。又上訴人陳明願供擔保宣告假執行，經核均無不合，爰 酌定相當擔保金額准許之。至於上開不應准許部分，原審為 上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人假執行之聲請，並無違誤 ，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為無理由， 應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及其攻擊防禦方法，經審 酌核與判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第79條、第463條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 6 月 21 日 民事第九庭 審判長法 官 吳景源
法 官 滕允潔
法 官 連正義
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 6 月 21 日 書記官 張永中
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。