臺灣高等法院民事判決 93年度上字第939號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 張豐祥律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 許俊仁律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國93年9月10日
臺灣板橋地方法院93年度訴字第60號第一審判決提起上訴，經本
院於94年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：坐落台北縣樹林市○○段 470地號土地 （下稱系爭土地）為伊所有，惟上訴人未經同意，於該地搭 建如民國 93年6月14日台北縣樹林地政事務所土地複丈成果 圖（即原判決附圖二）所示，門牌號碼台北縣樹林市○○街 5之1號，面積251.45平方公尺之建物（下稱系爭建物），無 權占用系爭土地，依民法第 767條規定，伊自得請求上訴人 拆屋還地。又買賣契約僅有債權效力，上訴人不得以其與訴 外人間有買賣契約或換地約定等情事，對伊主張有權占用； 且伊從未同意被上訴人改建地上物，並否認其所提證明書之 真正。另無權占有他人土地，可獲相當於租金之利益為社會 之通念，因此，依土地法第 105條準用同法第97條規定，以 土地申報地價年息 10%；或無申報地價，而依平均地權條例 第16條規定，以公告地價 80%為申報地價，請求上訴人返還 自88年1月月1日起至92年12月31日止無權占用系爭土地期間 所受相當於租金之利益，共計新台幣（下同）553,190元【 計算式：（5,500×80%）×10%×5年×251.45平方公尺】及 自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按年返還所受 相當於租金之利益110, 638元【計算式：（5,500×80%）× 10%×1年×251.45平方公尺】。爰依所有物返還請求權及不 當得利之法則，求為判命上訴人將坐落系爭土地上之建物拆 除，將該土地返還；並給付被上訴人 553,190元及自起訴狀 送達翌日起至返還前項土地之日止，按年給付被上訴人 110,638元。
二、上訴人則以：伊係於68年12月17日向訴外人余石虎及陳張腰 購買坐落樹林鎮○○○段158地號（下稱158地號）土地面積 27坪，斯時有另一買受人即訴外人黃清松亦購買同地號土地 、面積27坪，嗣於76年3月3日，黃清松將該土地出售予伊。 又因余石虎所有之158地號（重測後為樹林市○○段477地號
）土地與樹林鎮○○○段161-2地號（下稱161-2地號，重測 後為系爭土地）土地之當時所有權人劉塗城有交換土地之事 實，故余石虎將其交換所占有系爭土地面積27坪交付予伊， 並表示俟農地可以過戶時，再辦理所有權移轉登記，而伊向 黃清松購買之土地部分亦同樣有上述換地情事，伊自有權繼 受黃清松就系爭土地之占有。況被上訴人於 82年8月30日出 具予伊之證明書上亦載明：「查台北縣樹林鎮○○里○○鄰○ ○街5-1號房屋（基地地號獇子寮段第 161-1及161-2）原為 劉塗城君之農舍，60年間劉塗城君將土地出售予本人時，連 同該農舍一併出售，本人於76年10月間將房舍交由甲○○改 建屬實，特此證明。立證明書人：乙○○... 」，是伊使用 系爭土地已得被上訴人之同意。從而，伊基於買賣契約受出 賣人之交付而占有系爭土地，繼因被上訴人將系爭土地上之 農舍交由伊改建為現有房屋，顯係同意伊使用系爭土地，伊 自非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將坐落系爭土地上之建物拆除，並將該土 地返還；及上訴人應給付被上訴人248,936及自93年1月10日 起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人49,787元，並 駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不 服，已告確定。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，並聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴 人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。
四、查本件系爭土地為被上訴人所有；上訴人於 68年12月17 日 向余石虎及陳張腰購買158地號土地，面積 27坪，斯時黃清 松亦向其等購買同一地號土地，面積27坪，均未辦理過戶， 嗣黃清松將其所購買之土地轉賣予上訴人；上訴人於 76 年 10月間在系爭土地上搭建如原判決附圖二所示，面積251.45 平方公尺之系爭建物等情，有被上訴人提出之土地登記謄本 、現場照片，上訴人提出之不動產買賣契約書等為證（見原 審卷第11、12、33至36、111至113頁），復經原審法院至現 場勘驗屬實，並囑託台北縣樹林地政事務所將上訴人占用系 爭土地之範圍及面積詳為測量後繪製土地複丈成果圖一份附 卷可稽，且為兩造所不爭執，應信為真實。是本件所應審究 者，厥為：上訴人占有系爭土地是否有合法權源？茲詳述如 后：
㈠上訴人抗辯：因上開 158地號土地買賣時，賣方余石虎所有 名下158地號土地與161-2地號（即系爭土地）之當時土地所 有權人劉塗城有交換土地之事實，故余石虎乃將系爭土地面 積為27坪之占有交付給伊，但未辦理過戶，致伊所購買之土
地與實際占有之土地不同，又黃清松因上開買賣而取得占有 土地之情形亦如此。嗣於76年3月3日黃清松將其所購買已取 得占有但未辦理過戶之系爭土地以同一方式轉賣予伊且換地 之事，被上訴人的確知情，被上訴人且將系爭土地之農舍交 付伊改建成現在之建物云云。惟此為被上訴人所否認。經查 上訴人所舉證人余文德在原審到場結證：「 這光武段470號 整個土地原先是我的舅子乙○○的，他開發後，後來我當兵 回來，我告訴他其中有土地是我的，要晒稻子，所以乙○○ 就比一塊地給我的長輩，當時我跟被上訴人只有用口頭講， 但是沒有辦過戶，後來我把該地賣給上訴人甲○○，價款我 忘了，但當時不能過戶，因為當時土地登記在一個花蓮的人 名下，所以不能過戶。15、6年前被上訴人跟我換地，地歸 我使用，我賣給上訴人，價款已收了，但金額不記得，換地 當時，地也不是登記被上訴人的名下，所以都不能過戶」等 換地之情節，亦與上訴人所抗辯不符（見原審卷第77至78頁 筆錄）。另上訴人在本院所舉之證人黃清松到場證稱：「當 時余石虎沒有說交給我的27坪土地是劉塗城所有的，後來乙 ○○跟我說土地是乙○○的」；（法官問：後來上訴人再向 你買這塊27坪的土地，你就原地交給他？）：「是的」；（ 法官問：上訴人向你買這27坪土地的時候，土地上面有沒有 建物？）：「沒有房屋，但是有種蕃石榴」（見本院卷第51 頁筆錄）。是上訴人所辯確有換地及被上訴人將系爭土地上 之農舍交其改建為系爭建物云云，尚難採信。雖證人余文德 在本院復證稱被上訴人當時知道158地號土地與161-2地號土 地換地之事（見本院卷第75頁筆錄）。但此與其在原審之證 詞不一，且為被上訴人所否認，是其在本院之證言，亦難採 信。更退一步言之，縱認上訴人換地之抗辯為真，亦因上訴 人之占有系爭土地係分別基於余石虎及陳張腰、黃清松之同 意而來，並非基於被上訴人之同意而來，是尚難據上訴人與 他人間換地之債之約定，以拘束被上訴人，上訴人更不得據 以向被上訴人主張係有權占有。
㈡上訴人雖提出證明書影本一張（見原審卷第51頁），主張被 上訴人已在同意書上蓋章同意上訴人於76年10月間在系爭土 地上改建地上物，其非無權占用云云。惟被上訴人否認該證 明書之真正，且被上訴人所提出之上開證明書與被上訴人聲 請原審法院調閱台北縣政府稅捐稽徵處訴外人林游美、林宜 興等行政救濟案件卷宗第57頁之證明書，均係影本，姑不論 上訴人並不能提出原本以供核對是否與影本相符。又影本既 有可能剪貼再影印，故無原本以供核對之影本，自不能作為 證據。雖其打字部分之內容與被上訴人之印文均相同，但被
上訴人所提出之上開證明書則於左側以手寫增載：82年8 月 30日或9月間在台北市○○○路○段37號7樓「長信法律事務 所」（當時有三位律師合夥）由余鐘柳律師交付上訴人（甲 ○○）等語。核與證人余鐘柳律師到庭結證「（法官問： 本件被證六證明書上有你的簽名，是否你所簽？）這內容我 沒看過，也沒有交付任何文件給上訴人甲○○，我也沒有簽 名，我也不知道有此事。我也不知備註欄上面的字跡根本不 是我們律師事務所任何人的筆跡。我沒有承辦被上訴人與上 訴人間的土地買賣案件，上訴人甲○○我不認識他，不可能 將文件交付給他」等語（見原審卷第128至129頁筆錄）及證 人陳春男律師到庭結證之情節均不符（見同上卷第80頁筆錄 ），自難認上訴人所提出之證明書影本確為被上訴人所出具 ，是上訴人就此部分之抗辯即無可採。上訴人占有系爭土地 建物，既無法提出有利之證據以供認審認，則其占用系爭土 地，難謂有合法權源。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第 767條定有明文。本件上訴人未 能舉證其占有系爭土地有何正當權源，自屬無權占有，被上 訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人拆除地上物及交還 系爭土地，洵屬正當，應予准許。
㈣次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念，是上訴人抗辯其占有系爭 土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬 可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件上訴 人無使用權源，擅自占用系爭土地，自屬無法律上原因而受 利益，被上訴人因而受有無法使用系爭土地之損害，是被上 訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自起訴前 5年 起算相當於系爭土地租金之利益，自屬有據。
㈤復按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10% 為限 ，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施行 法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地價額依法定地 價，又土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之 地價，為法定地價，則土地法第97條第1 項所謂土地申報價 額即指該土地之申報地價而言。再舉辦規定地價或重新規定
地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價80%為其申報地價，平均地權條例第16 條亦定有明文。經 查系爭土地於86年之申報地價為每平方公尺4,400元；89 年 7月之申報地價為每平方公尺4,400 元；93年1月之申報地價 為每平方公尺2,880 元，有被上訴人所提出之系爭土地土地 登記謄本及地價謄本附卷可稽（見原審卷第 11、12、14 至 16頁）。且系爭土地上門牌號碼為台北縣樹林市○○街5之1 號房屋大部分係以鐵皮搭建而成，構造極為簡陋，坐落於台 北縣樹林市○○街旁，該街為雙向之二線道路，足供車輛及 行人往來通行，系爭土地鄰近有電塔、高架道路及空地，有 現場照片附卷可參（見原審卷第111至113頁）。經斟酌系爭 土地坐落之位置、附近繁榮程度及上訴人占用供居住使用， 認土地租金以土地申報總價年息4.5% 計算為宜。則自88年1 月1日起至92年12月31日（起訴日）止之5年期間，上訴人所 享有相當於租金之利益為248,936元（4,400元×251.45㎡× 4.5﹪×5=248,936元，元以下四捨五入）。又上訴人迄今仍 占用系爭土地，並無搬遷之動作，則上訴人自起訴狀送達翌 日即93年1月10 日起至其返還第一項土地之日止，應按年給 付被上訴人49,787元。
五、從而，被上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法則，請 求上訴人將坐落系爭土地上之建物拆除，並將該土地返還； 及上訴人給付248,936及自93年1月10日起至返還上開土地之 日止，按年給付49,787元，洵屬正當，應予准許。原判決就 此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，應予維持。上訴意 旨，執此指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，其 上訴應予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌 ，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 7 日 民事第十七庭 審判長法 官 沈方維
法 官 陳金圍
法 官 王淇梓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項
但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 6 月 7 日 書記官 吳碧玲
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。