臺灣臺南地方法院民事判決 93年度訴字第1640號
原 告 甲○○
訴訟代理人 張天良律師
被 告 戊○○
乙○○○
何己○○
丁○○
兼上列三人
訴訟代理人 丙○○ 住台南縣
身分證統
上列當事人間請求拆屋交地等事件，經本院於民國94年6月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台南縣柳營鄉○○段246之45及246之46地號土地上如附圖所示A部分面積140平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一；餘由被告丙○○、戊○○各負擔三分之一。
本判決於原告以新台幣參拾貳萬元供擔保，得假執行；但被告如於第一項占用土地交付前，以新台幣玖拾陸萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事人之人為當事 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。 本件原告起訴時主張門牌號碼台南縣柳營鄉太康村太康168 號之1之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）為被告丙○○ 、戊○○與原告共有，系爭房屋無權占用原告所有之台南縣 柳營鄉○○段246之45及246之46地號土地（下稱系爭土地） ，乃訴請上開被告拆屋還地。嗣因知悉系爭房屋原為鄭朝全 起造，並由被告丙○○、戊○○人與訴外人鄭劉碧繼承。鄭 劉碧於民國83年間死亡，由乙○○○、丁○○、己○○及被 告丙○○、戊○○繼承，系爭房屋應為被告丙○○、戊○○ 及乙○○○、丁○○、己○○公同共有及分別共有，乃追加 乙○○○、丁○○及己○○為被告。經本院調查，鄭劉碧繼 承系爭房屋（應有部分三分之一）後，雖贈與訴外人鄭功明 ，但因系爭房屋無法辦理移轉登記，不生物權移轉效力，鄭 劉碧仍為共有人。鄭劉碧死後，被告五人為其繼承人，均未 拋棄繼承，即已繼承鄭劉碧於系爭房屋應有部分。雖乙○○
○、丁○○及己○○三人並未占有系爭房屋，僅為系爭房屋 之共有人，但拆屋還地係以消滅房屋所有權為目的，並非單 純事實行為，該處分行為自僅所有權人始能為之。故本件訴 訟標的對於被告有合一確定之必要，因之，原告追加丁○○ 等三人為被告，當事人始為適格，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠分割前為台南縣柳營鄉○○段246之12地號土地，原為訴外 人鄭功明、被告丙○○及戊○○等三人共有，三人於74年間 協議分割該筆土地，由鄭功明取得246之45、246之46地號土 地（下稱系爭土地），同段246之12、24 6之42、246之47、 246之48、246之49及246之50地號土地由被告丙○○取得， 其餘246之43、246之44地號土地由被告戊○○取得，且已辦 妥分割登記。其後，鄭功明再將系爭土地出賣予原告，並於 84年3月28日完成移轉登記，故系爭土地現由原告單獨所有 ，面積各為96平方公尺。惟上開246之12地號土地分割前， 即有系爭房屋存在，係被告先父鄭朝全起造，鄭朝全去世後 ，由被告丙○○、戊○○及母親鄭劉碧共同繼承。嗣後鄭劉 碧去世，故系爭房屋由被告五人繼承而為公同共有。 ㈡而246之12地號土地經分割，系爭房屋大部分坐落於原告所 有之系爭土地上，嗣經地政機關進行測量，占用面積為140 平方公尺，被告等人為系爭房屋共有人，但對於系爭土地並 無占有權源，原告依據所有權之法律關係，自得請求被告拆 屋還地。
㈢被告雖否認無權占用系爭土地云云。但原告為系爭房屋占用 系爭土地乙事，對被告丙○○、戊○○提起不當得利訴訟， 經鈞院新營簡易庭以92年度營簡字第299號審理後，認定被 告無權占有系爭土地，判決被告應給付原告新台幣（下同） 180,000元，被告上訴後，雙方達成和解，被告願意給付原 告130,000元。兩造係該案之當事人，應受上開判決及和解 筆錄拘束，被告自不得主張有占有系爭土地之權源。且所謂 不當得利金，是無法律上原因而受有利益，應支付受損害人 款項，被告丙○○、戊○○既然與原告和解，願意給付不當 得利金予原告，無異承認其就系爭土地無占用權源，自不得 主張有地上權或租賃權。再者，法院於判決理由中，就訴訟 標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果所 為之判斷，除有違背法令之情形，或當事人提出之訴訟資料 ，足以推翻原判斷情形外，應解為同一當事人就與該重要爭 點有關所提起之他訴訟法院及當事人對該重要爭點之法律關 係，皆不得作相反之判斷或主張，以符合民事訴訟上之誠信
原則。
㈣另被告援引最高法院48年台上字第1065號及1457號判例，辯 稱有權占有系爭土地云云，然上開判例係以當事人間就土地 及房屋之一有買賣關係為前提所為之判決，但本件鄭功明與 被告間只有分割土地之法律關係，並無土地或房屋買賣關係 ，上開判例於本件訴訟並無適用。
㈤按法院賣土地時，若土地上有地上建物而不點交土地時，標 得人取得不動產權利移轉證書後，可另向民事庭提起訴訟， 請求交付土地，不認定拍定人不得向民事庭訴求拆屋交地， 此為法院現今一般見解。本件原告向鄭功明購買土地及地上 建物時，不知鄭功明與其兄弟間有何分管契約，且縱使被告 與鄭功明間確有分管契約存在，亦不得對抗原告。況本件情 形，亦無適用台灣高等法院57年法律座談會意見之餘地，被 告無權要求原告與其訂立地上權契約或主張有租賃權。 ㈥爰聲明：被告應將坐落台南縣柳營鄉○○段246之45及246之 46地號土地上如附圖所示A部分面積140平方公尺之建物拆除 ，並將土地返還原告；及原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠系爭房屋係62年間由被告先父鄭朝全自地自建，被告父親於 73年間去世後，遺留之土地（含分割前之246之12地號土地 ）暨系爭房屋等不動產由被告兄弟及母親三人繼承。訴外人 鄭功明雖同為被告兄弟，但自幼出養予家族叔父，並無繼承 權。被告母親繼承父親遺產後，將其繼承之不動產均贈與鄭 功明，土地部分均已辦理移轉登記，系爭房屋則因為未辦保 存登記建物，無法辦理登記，僅辦理房屋稅籍資料變更，故 系爭房屋應為被告丙○○、戊○○及鄭功明三人公同共有。 被告母親鄭劉碧去世前，名下已無任何財產可供繼承，被告 之姊妹亦即被告乙○○○、何己○○與丁○○雖未拋棄繼承 ，應非系爭房屋之公同共有人，原告以被告丁○○三人為被 告，於法不合。
㈡被告兄弟與鄭功明三人共有土地後，就分割前之246之12地 號土地，於74年間協議分割，由鄭功明取得系爭土地及246 之50地號土地（嗣後已移轉登記予被告丙○○），系爭房屋 則繼續與被告兄弟保持共有及約定分管範圍。鄭功明於84年 間因向原告借款，無法清償，乃將系爭土地及系爭房屋三分 之一售予原告，土地部分已辦妥移轉登記，系爭房屋原為鄭 功明分管部分則出租予鄭功明，每月租金3,000元，參照最 高法院48年台上字第1065號及1457號判例意旨，原告自應承 受其前手鄭功明與被告間就系爭建物共有分管使用之協議， 其請求被告拆屋還地，顯屬無據。況系爭房屋為被告父親所
起造，並交予被告兄弟使用迄今，原告係於84年間因買賣而 取得系爭建物坐落之基地，依民法第425之1規定之意旨被告 占有使用系爭建物坐落之基地，自非無權占有。 ㈢況依據台灣高等法院57年之法律座談會研究結果，「丙拍定 系爭建地時既明知地上建有房屋而予買受，足認其已同意容 忍房屋所有人某甲設定地上權，某丙除得請求某甲與其設定 地上權並給付租金外，不得請求拆屋還地」之意旨，被告繼 承取得之系爭房屋固坐落於系爭土地上，惟此為原告向鄭功 明買受前即已明知，原告仍向鄭功明買受，足見原告有容認 被告繼續占有使用系爭土地之意，被告自非屬無權占有。 ㈣至於原告前以被告無權占有系爭土地，向被告丙○○、戊○ ○請求不當得利一事，經鈞院新營簡易庭審理後，判決被告 兄弟應給付相當於租金之不當得利，被告兄弟不服該判決已 提起上訴，於上訴審理中為息事寧人，且系爭房屋確有坐落 系爭土地之事實，為補貼原告，才同意給付原告130, 000元 ，雙方並達成和解，原告再提起本件訴訟，顯無理由。又原 告主張本件應受上開判決拘束云云，惟上開判決，並非確定 判決，並無判決效力發生。且被告事後願意和解，無非係因 確有使用系爭土地之事實，此與前開台灣高等法院57年法律 座談會研究意旨相合，是否無權占有自非兩造重要爭點。爰 答辯聲明：原告之訴駁回；及如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。
三、本件經審理及證據調查，兩造對於下列事實均不爭執： ㈠分割前之台南縣柳營鄉○○段246之12地號土地，原為鄭朝 全所有，並於其上起造系爭房屋，鄭朝全於73年間死亡，經 繼承人協議分割，土地由被告丙○○、戊○○及訴外人鄭劉 碧三人繼承，應有部分依序為983分之398、983分之293 及 983分之292；房屋則由鄭劉碧、被告丙○○及戊○○三人共 有，應有部分各三分之一。土地部分已辦妥繼承登記，房屋 部分為未辦保存登記建物，無法辦理登記（參見卷52頁遺產 分割協議書）。
㈡鄭劉碧於74年間將繼承之上開土地及房屋應有部分，贈與自 小出養他人之幼子鄭功明，土地部分已辦妥贈與登記，房屋 部分同因無法辦理移轉登記，僅辦理房屋稅籍資料變更，由 鄭功明及被告丙○○、戊○○為系爭房屋納稅義務人，各負 擔三分之一稅額（參見卷53至55頁土地登記簿）。 ㈢鄭功明因鄭劉碧之贈與，與被告丙○○及戊○○共有246 之 12地號土地。三人並於74年間協議分割，由鄭功明取得系爭 土地，而系爭土地上坐落系爭房屋之位置及面積則如附圖所 示（參見卷56至58頁分割登記資料、卷87至96頁台南縣鹽水
地政事務所檢送分割異動測量成果圖、登記簿謄本；卷第9 頁台南縣鹽水地政事務所前92年間經本院新營簡易庭囑託繪 製之複丈成果圖）。
㈣鄭功明於84年間另與原告簽訂不動產買賣契約，將系爭土地 及系爭房屋應有部分售予原告。土地部分已完成移轉登記， 房屋部分因無法辦理移轉登記，由原告於86年間訴請鄭功明 將系爭房屋稅籍資料納稅義務人持分三分之一，變更為原告 名義。經本院新營簡易庭以86年營簡字第428號審理後，准 許原告請求，嗣後原告亦已完成系爭房屋稅籍資料之變更登 記，為系爭房屋納稅義務人，持分則為三分之一（參見本院 調閱86年度營簡字第428號房屋稅籍過戶卷宗及該卷所附不 動產買賣合約書）。
㈤原告向鄭功明購得系爭土地及房屋應有部分三分之一後，隨 即與鄭功明簽訂房屋租賃契約書，將鄭功明原居住使用系爭 房屋部分出租予鄭功明，租期自84年4月1日起至87年4月1日 止，租金每月3,000元。嗣因鄭功明未依約繳納租金，原告 乃於87年間對鄭功明及鄭沈秀霞（係鄭功明簽立租賃契約之 保證人）訴請給付租金及終止租賃契約，經本院新營簡易庭 以87年營簡字第151號審理後，判決原告勝訴（參見本院調 閱87年營簡字第151號給付租金及終止租賃契約卷宗）。 ㈥原告以系爭房屋三分之一為其所有，但為被告丙○○、戊○ ○不法占有使用，對二人提起竊佔罪告訴，經台灣台南地方 法院檢察署受理及偵查後，已為不起訴處分確定（參見本院 調閱該署93年度營偵字第604號竊佔卷宗）。 ㈦原告以被告丙○○、戊○○所有之系爭房屋，無權占用系爭 土地，對二人提起不當得利訴訟，請求被告賠償相當於租金 之損失，經本院新營簡易庭以92年營簡字第299號審理後， 判決原告勝訴，被告丙○○兄弟應給付原告180,000元，惟 二人不服該判決，提起上訴後，由本院民事庭以93年度簡上 字第84號受理，兩造於審理中已達成和解，由被告兄弟給付 原告130,000元（參見本院調閱92年營簡字第299號及93年度 簡上字第84號返還不當得利卷宗）。
㈧系爭房屋之使用現況，經本院會同兩造及鹽水地政事務所人 員會前往履勘，系爭房屋自鹽水地政事務所人員92年間前往 勘測後，並未有增建或減少情形，房屋內客廳右方二間房間 由丙○○占有使用，左側二間房間為戊○○占有使用，客廳 後方左右各一間房間，則為原告占有使用（參見94年1月31 日勘驗筆錄及原告提出之使用現況圖）。
㈨鄭劉碧於83年1月28日死亡，被告等為其繼承人，均未向本 院聲明拋棄或限定繼承（參見原告提出之繼承系統表、戶籍
謄本、被告於94年3月24日言詞辯論筆錄、本院民事科查詢 簡答表）。被告對於原告以鄭劉碧全體繼承人為被告提起本 件訴訟，於審理中已表示不爭執（參見94年5月19日言詞辯 論筆錄）。
四、本件經闡明後，兩造爭執要點則為：
㈠被告無權占用系爭土地之事實，是否應受前案92年度營簡字 第299號判決理由認定之事實及93年度簡上字第84號和解效 力之拘束，被告不得再主張有權占有？法院對此爭點亦不得 為不同之認定？
㈡被告所有之系爭房屋有無占用系爭土地合法權源？五、關於被告是否無權占用系爭土地之重要爭點，被告及本院是 否應受前案判決所理由認定之事實及和解效力拘束乙節： ㈠本件原告以其曾對被告丙○○、戊○○提起不當得利訴訟， 經本院新營簡易庭以92年營簡字第299號審理後，認定被告 兄弟無權占有系爭土地。及兩造於上訴程序已達成和解，被 告兄弟願給付原告不當得利金，無異承認對於系爭土地無占 用權源，被告應受和解及法院判決之拘束，不得主張有占有 系爭土地之權源云云。惟上開判決，並非確定判決，且審閱 該不當得利卷宗及判決理由，係依據測量結果系爭房屋確屬 坐落系爭土地上，及原告前為察看系爭房屋，遭戊○○辱罵 之事實，認定被告兄弟無權占用系爭土地，對於系爭房屋坐 落系爭土地之原因，及系爭土地或房屋如何分割、轉讓或出 售等經過均未調查。本院就系爭房屋是否無權占用系爭土地 ，自有調查審認必要，不受該判決認定事實之拘束。至於兩 造和解一事，經本院調閱93年度簡上字第84號返還不當得利 卷宗，被告兄弟均未自認無權占有系爭土地，且二人於本院 審理陳稱：因為共有之房屋確實坐落在原告土地上，才願意 按占用部分補償原告，與原告和解，並非承認無權占用系爭 土地等語。顯見，兩造和解係針對系爭房屋使用系爭土地之 對價予以補償，尚不足認定被告兄弟已自認無權占用系爭土 地。因此，被告於本件訴訟，仍得提出有權占用系爭土地之 抗辯，本院經調查，如其抗辯可採，亦得為不同之認定。六、被告是否無權占用系爭土地部分：
㈠查系爭土地分割前，為246之12地號一部份，該土地暨其上 房屋均為鄭朝全所有，鄭朝全死後，由鄭劉碧及被告丙○○ 、戊○○三人繼承，土地部分已辦妥繼承分割登記，房屋部 分雖協議應有部分各三分之一，但無法辦理登記。鄭劉碧嗣 後將其繼承之不動產（土地及房屋之應有部分）均贈與鄭功 明，土地部分已辦妥贈與登記，由鄭功明及被告丙○○、戊 ○○共有。房屋部分因無法辦理登記，不生物權移轉效力，
仍為鄭劉碧所有，鄭功明因贈與行為而取得為系爭房屋應有 部分三分之一之事實上處分權。嗣後鄭功明與被告丙○○、 戊○○於74年間就共有土地協議分割，由鄭功明單獨取得系 爭土地所有權，為兩造不爭之事實。
㈡按共有物之分割，經分割形成判決確定者即生共有關係終止 及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分 得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即 難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號判例 參照）。承上說明，鄭功明與被告丙○○、戊○○就共有土 地協議分割後，由鄭功明取得系爭土地，丙○○、戊○○已 非系爭土地共有人，二人共有之系爭房屋自分割時起已無占 用系爭土地之合法權源。鄭功明因被告兄弟為其兄長，系爭 房屋又為父親遺留之祖厝，及其本身仍居住於系爭房屋內， 對於丙○○、戊○○使用系爭土地，均未加以反對或要求給 付代價，並與被告兄弟約定各自使用之範圍。顯見，鄭功明 對丙○○、戊○○使用系爭土地一事，已有同意，雙方為使 用借貸之關係。
㈢惟使用借貸關係，僅為債權關係，並非物權關係，基於債之 相對性原則，系爭土地使用借貸關係，僅拘束被告兄弟與鄭 功明，不及於第三人。鄭功明嗣後已將系爭土地及房屋應有 部分三分之一出售予原告（註：鄭功明出售僅為系爭房屋部 分事實上處分權，原告買受亦僅事實上處分權而非所有權） ，並完成土地移轉登記，取得所有權，此時，原告已不受鄭 功明與被告兄弟間使用借貸關係之拘束。被告兄弟如欲繼續 合法占有系爭土地，需另與原告成立新的合意。然查，原告 取得系爭土地後，被告均未與原告有何約定，僅原告將購得 之房屋應有部分出租予鄭功明，與鄭功明間有租賃關係。對 於被告兄弟居住於系爭房屋及占有使用系爭土地，則未提出 任何主張或要求。顯見原告與被告間就系爭土地之使用，未 有新的合意，亦即被告並無占有系爭土地之合法權源。 ㈣雖被告辯稱：依最高法院48年台上字第1065號及1457號判例 意旨及民法第425之1規定，有占有系爭土地權源云云。然48 年台上字第1065號判例，係指共有人間就共有物為分割或分 管協議後，共有人將其應有部分讓與第三人，該分割或分管 對第三人仍繼續存在而言。上開判例適用於本件糾紛，僅為 鄭功明與被告兄弟就系爭房屋約定分管使用之範圍後，原告 受讓系爭房屋後該分管約定有無拘束原告，與被告兄弟是否 有權占用系爭土地無關。被告以此抗辯有權占有系爭土地， 應有誤會。
㈤至48年台上1457號判例意旨及民法425條之1規定，係針對土
地及房屋同屬一人情形下，因房屋及土地為各別不動產，得 單獨為交易標的，但房屋性質上又不能與土地分離，故於土 地及房屋同時或先後將讓與不同人時，為兼顧經濟效益及契 約當事人權益，推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土 地，土地及房屋受讓人間則為租賃之法律關係。於本件情形 ，鄭功明因受鄭劉碧處贈與，而取得系爭土地所有權，但就 建物部分，僅取得應有部分三分之一事實上處分權。其日後 售予原告亦僅上開範圍，不及於系爭房屋所有權，並無土地 及建物原同屬一人所有，而同時或先後受讓不同人之情形， 自與該判例意旨及民法425條之1規定情形不同，不能適用。 被告以上開判例及法條抗辯有權占用系爭土地之權源，亦非 可信。
㈤被告另以：依台灣高等法院57年之法律座談會研究結果之意 旨，系爭房屋坐落於系爭土地之事實，此為原告向鄭功明買 受前即已明知，原告仍向鄭功明買受，足見原告有容認被告 繼續占有使用系爭土地之意，被告自非無權占有云云。原告 雖否認購買系爭土地時知悉土地上有房屋，惟經本院調閱86 年度營簡字第428號房屋稅籍過戶卷宗及87年營簡字第151號 給付租金及終止租賃契約卷宗，原告於84年3月8日與鄭功明 簽訂之不動產買賣合約書，不動產標示已包含系爭土地上建 築物所有權全部。且原告買受系爭土地時，隨即將原為鄭功 明占有使用部分，與鄭功明簽訂租賃契約，顯見原告向鄭功 明買受系爭土地時明知有房屋存在之事實。
㈥然契約自由原則及意思自由原則均為民法重要基本原則，當 事人有無契約約定及意思表示為何，應詳加探求，非單以客 觀事實即予擬制。如因買受人買受土地時已知悉土地上有建 物存在而予買受，即推認買受人有同意房屋使用系爭土地， 已違背意思自由原則，及任意擬制當事人間之契約關係。再 者，此舉亦將減低承買人買受土地上有他人建物存在之意願 ，而影響社會交易及經濟利益。何況，原告購買系爭土地後 ，雖知悉土地上有房屋存在，卻未對被告兄弟為任何主張， 但嗣後已於92年間以被告兄弟無權占有系爭土地為由，對二 人提起返還不當得利訴訟，足徵原告並無同意被告兄弟占有 系爭土地之意思。因之，被告單以原告買受時已知悉土地上 有建物存在，即認原告已同意被告兄弟占有使用系爭土地， 而有占有權源，應非可採。兩造就系爭土地之占有使用並無 任何約定存在，被告所有之系爭房屋卻坐落於系爭土地上， 自屬無權占有系爭土地。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查原告所有之 系爭土地，坐落被告共有之系爭房屋，為兩造不爭之事實。 而系爭房屋坐落系爭土地之初雖有合法權源，但經本院上開 調查，其占有之權源已因系爭土地之分割，及其後買賣讓與 等行為而不存在，自已無權占有系爭土地上。原告為排除土 地上之無權占有，訴請系爭房屋全體共有人拆除房屋及返還 土地，自屬有理。從而，原告依據物上請求權之法律關係， 請求被告將系爭土地上如附圖所示A部分面積140平方公尺之 建物拆除，並將土地返還原告，即有理由，應予准許。八、兩造均陳明願供擔保，請求假執行或免為假執行，經核均無 不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第 1項但書、第2項、第390條第2項、第392條第2項、第3項， 判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 27 日 民事第四庭 法 官 許蕙蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 094 年 6 月 27 日 書記官 謝文心