臺灣臺北地方法院民事判決 94年度簡上字第11號
上 訴 人 明德春天百貨股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被上訴人 乙○○
上列上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國93
年10月20日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭93年度北簡字第73
74號第一審判決提起上訴，本院於94年6月8日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、訟爭事實：被上訴人起訴主張上訴人於民國86年8月11日與 被上訴人簽訂系爭租約，承租被上訴人所有坐落桃園縣桃園 市○○段武陵小段114之37、114之38地號土地「巴黎站前」 1樓編號第18號面積約7.39坪之房屋（下稱系爭房屋），約 定租期自該房屋取得使用執照之日起第60日起共6年，即自 87年2月1日起至93年1月31日止，系爭第18號櫃位前3年租金 為每月49,775元，第4年起每年依前1年之租金增加3％調整 。嗣上訴人於90年3月1日寄發存證信函予被上訴人，片面終 止系爭租約，且自90年3月1日起拒付租金，惟上訴人終止系 爭租約並不合法，仍應給付90年3月1日至93年1月31日共計 35個月期間租金1,742,125元及自93年3月18日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息等語。上訴人則以上訴人系爭 房屋之共同使用部分即一樓騎樓及公共走道遭他人佔據營業 及抗爭，致上訴人無法使用收益，被上訴人未以適當方法排 除及防止他人之佔用行為，應認未盡保持房屋合於約定使用 之狀態，上訴人自得依民法第436條規定準用民法第435 條 第2項規定終止租約等語置辯。
貳、本件原審對被上訴人之請求，判決：上訴人應給付被上訴人 615,216元及自93年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，而駁回其餘之訴（被上訴人敗訴部分未提起上訴）。 並就被上訴人勝訴部分，為假執行及免為假執行之宣告。上 訴人就原判決不利於上訴人部分全部聲明不服，求為廢棄之 判決。被上訴人則聲明請求判決駁回上訴。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於91年3月1日合意終止系爭租約。二、系爭房屋被占用之部分為公共走道。
三、系爭租約第3條第1項明定該房屋前3年租金為每月49,775 元
，第4年起每年依前1年之租金增加3％調整（原審卷頁5）。肆、被上訴請求上訴人給付自90年3月1日起至91年2月28日止之 租金，為上訴人拒絕，並以租約已經於90年3月1日終止等語 抗辯，則本件應審究者為上訴人於90年3月1日以存證信函終 止租約是否合法？如終止租約不合法，則上訴人應給付之租 金若干？茲分述如下：
一、上訴人終止系爭房屋租賃契約之效力：
１、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。民法第 432 條定有明文。本件兩造簽訂租約時，系爭房屋尚在興 建，上訴人除承租系爭房屋外，另承租同棟建物其他部分 整體規劃作為百貨商場使用，故兩造於系爭房屋租約約定 自系爭房屋核發使用執照起60日起租，交屋手續則由上訴 人代為辦理（租約第2條、第4條第2項），交屋後上訴人 並得為商場整體性經營規劃，將系爭房屋全部或一部拆除 改裝，或逕行分戶，或與他戶合併設立櫃，租賃期間商場 營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利義務，概由 上訴人負擔（租約4條第1項、第4項）。準此，上訴人既 於系爭房屋興建得使用之初即依租約占有管理系爭房屋， 被上訴人已盡民法第423條租賃物之交付義務，上訴人占 有後自應以善良管理人之注意，就系爭房屋包括櫃位、公 共走道、一樓騎樓等為管理使用，依前述約定之使用方法 ，系爭房屋公共使用部分如有遭他人占用情形，除屬於民 法第436條之權利瑕疵外，均應由上訴人依商場之營運管 理相關規定予以排除。
２、經查，系爭房屋公共走道及一樓騎樓遭占用情形，有上訴 人提供之巴黎站前大樓外賣櫃位占用公共區域存證照片為 憑（原審卷第30頁至第43頁被證1），而其原因為上訴人 公司在整合商場及招商時，無法獲得其他共有人之共識 ，部分共有人因而為干擾及抗爭之行為，並非由於被上訴 人就系爭房屋有權利瑕疵所致，有上訴人所發之存證信函 及亞聞科技股份有限公司函可證（原審卷第8頁原證244 項被證2）。系爭房屋公共走道及騎樓被占用，既非被上 訴人與他人就系爭房屋之權利爭執，而為上訴人承租商場 營運管理問題，依前開說明自應由上訴人負責處理，非屬 被上訴人租賃物保持義務（民法第423條）範圍。上訴人 執此抗辯，洵屬無據，上訴人於90年3月1日所發存證信函 ，並不生終止租約之效力。
二、被上訴人得請求上訴人給付之租金數額：
上訴人於90年3月1日片面終止租約不生效力，已如前述，而 兩造嗣於91年3月1日合意終止系爭租約，故上訴得請求租金
之日數為90年3月1日至91年2月28日，共計12個月。又兩造 於系爭房屋租約第三條約定，前3年租金為每月新臺幣（下 同）49,775元，自第4年起依前1年之租金增加3％，即自90 年3 月1日起應調整為每月51,268元（49,775元×103%＝ 51268元，小數點以下四捨五入）。是被上訴人得請求租金 總計為615,216元（51,268元×12月＝615,216元）。三、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人於90年3月1日終止租約 不生效力為可採，上訴人所辯均為無可取。依系爭房屋租約 約定，被上訴人自得請求上訴人給付自90年3月1日起至91年 2月28日止之租金。從而，被上訴人本於租賃法律關係，請 求上訴人給付615,216元及自93年3月18日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又，本件為依民 事訴訟法第427條第2項適用簡易訴訟程序所為判決，應依職 權宣告假執行。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假 執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 6 月 17 日 民事第五庭 審判長法 官 賴劍毅
法 官 吳素勤
法 官 張松鈞
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 94 年 6 月 17 日 書記官 黃媚鵑
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