返還價金等
臺灣臺北地方法院(民事),簡上字,93年度,202號
TPDV,93,簡上,202,20050608,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 93年度簡上字第202號
　　上　訴　人　丁○○
　　訴訟代理人　楊沛生律師
　　複 代理 人　乙○○
　　參　加　人　丙○
　　訴訟代理人　陳明暉律師
　　複 代理 人　郭令立律師
　　被 上訴 人　國泰世華商業銀行股份有限公司
　　法定代理人　甲○○
　　訴訟代理人　胡智忠律師
　　　　　　　　楊明廣律師
　　複 代理 人　鄭仁哲律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國93年1
月30日本院臺北簡易庭92年度北簡字第18840號第一審判決提起
上訴，本院於中華民國94年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
上開廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾捌萬元，及自民國九十二年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟第二審程序有關訴之變更或追加，非經他造同意 ，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決 事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第 436條之1第3項、第255條定有明文。本件於第二審程序將原 訴之聲明「被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）48萬元， 及自民國92年2月25日起至清償日止，按年利率5%計算之利 息。」變更為「被上訴人應給付上訴人48萬元，及自92年2 月25日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，暨自92年8 月1日起至清償第1項金額之日止，按月給付上訴人1,800元 。」然因其所為僅屬擴張應受判決事項之聲明，核與首揭規 定尚無不合，應予准許。至上訴人於第二審程序中援用民法 第226條（給付不能損害賠償）之規定，業經上訴人於原審 書狀主張（原審民事答辯（四）狀卷附第181頁參照），本 即屬本院審理範圍，被上訴人以之為上訴人於第二審程序所 為之訴之追加，容有誤會，合先指明。
二、本件上訴人起訴主張下列各情，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡



被上訴人應給付上訴人48萬元，及自92年2月25日起至清償 日止，按年利率5%計算之利息，暨自92年8月1日起至清償第 1項金額之日止，按月給付上訴人1,800元。（一）上訴人於92年2月21日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書 ，向被上訴人購買坐落臺北縣淡水鎮○○街222巷24號4樓 房屋（即來來香榭社區B2-4樓）及基地持分，暨地下1 層 、2層停車位各1個，價款共計630萬元，上訴人已繳清價 款，被上訴人亦已完成所有權移轉登記，並於交屋時告知 上訴人所購買之停車位為地下1層編號4B、地下2層編號 11B（下稱系爭11Ｂ車位）。詎料上訴人使用停車位3個月 後，即有參加人丙○就系爭停車位主張權利，而社區管理 委員會（下簡稱管委會）召開協調會議亦以因上訴人所擁 有地下1、2層所有權持分比例、蓋有管委會及建商印章之 車位平面圖、81、82年間系爭房屋與來來香榭社區B2-14 樓所繳納之管理費數額相同等情，認為系爭停車位之使用 權應係參加人丙○（即來來香榭社區B2-14樓之現所有權 人）所有，故系爭11B車位自始即非被上訴人所有。（二）按完全給付，乃債務人之義務，又債權或其他權利之出賣 人，應擔保其權利確係存在（民法第349條、第350條參照 ），是被上訴人就已為完全給付、系爭車位無權利瑕疵先 負舉證責任。而觀諸士林地方法院85年民執字第8176號執 行卷相關資料之記載多為「地下1、2樓為停車場」或類似 用語，卻未具體持定該等車位之位置，難謂被上訴人已確 實受讓系爭停車位，茲詳述如下：⑴許靖偉之前手吳東源 （義務人）和華僑信託投資股份有限公司（權利人）之土 地建築改良物抵押權設定契約書之建築改良物標示1欄建 號7100中只標示「地下1、2層防空避難室兼車庫」；執行 卷頁54指封切結書之查封不動產清冊、執行卷頁57、59 士院成民執簡字第1067號函附表之建物標示、執行卷頁65 之台北縣淡水地政事務所北縣淡地字第84002708號函之附 表、執行卷頁70之國聯不動產鑑定股份有限公司鑑定報告 書之建物鑑定書第2頁、執行卷頁121之執行筆錄、執行卷 頁140之士院仁民執簡字第1067號公告之附表等均僅載明 如「地下1、2樓為停車場」或類似用語，惟系爭建物地下 1、2層之停車位何其多，前開資料無一有為具體特定之記 載（如幾號車位等）；⑵執行卷頁106之民事執行事件進 行單甚至無地下1、2層之記載。如以停車位因面積大小、 方位之強烈個別性而言，停車位使用權之買賣應屬特定物 之債，則以前開資料之不明確程度言，前開數階段就系爭 車位使用權之買賣契約依民法第153條甚至可能不成立，



則被上訴人未確實受讓系爭車位使用權甚明，又何能將之 讓與上訴人，本件系爭車位顯有權利上瑕疵，甚或系爭使 用權根本未存在。又上訴人提出之車位平面圖非但有各停 車位使用權人之記載，較被上訴人所提出者詳細，製作時 間在後，且有該社區管理委員會之印文；況建商代表謝義 雄於協調日會亦表明：「至於建商最早給社區的車位藍圖 ，因非正式版本，無公司蓋章，沒具法律效力」，可見上 訴人所舉之車位平面圖較符事實。
（三）又民法第349條法文稱不得主張任何權利，故無論以何種 方式，只要第三人為此主張，出賣人即不免此擔保責任， 要不以第三人提出確切權利證明或以訴為之為限。本件參 加人丙○既已出面主張系爭車位，則應已符合民法第349 條、第350條規定之要件。另有關「B2-4 」之車位位於地 下1層，非本件爭執範圍，縱曾由上訴人有使用，亦不代 表該車位無權利上瑕疵。而本件上訴人已於起訴書狀之事 實理由3、中明確作出解除系爭停車位使用權之買賣契約 之意思表示，並請求返還價金；另於原審所提出之民事答 辯（四）狀第3頁亦作出相同的表示，原審逕認上訴人未 解除契約或明確表示解除契約之意思，顯有誤解。上訴人 再以本上訴狀向被上訴人表示因系爭車位存有權利瑕疵， 依民法第363條第1項前段規定解除此部分之買賣契約。買 賣契約既經解除，則上訴人依民法第259條第2款、第260 條請求返還此部分價金48 萬元及其利息以回復原狀及損 害賠償，即有理由。
（四）按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債務人得請求 損害賠償，此揆諸民法第226條第1項規定自明。今系爭車 位使用權非屬被上訴人所有，渠所為權利讓與之準物權行 為，亦無同法第801條、第948條善意受讓動產者取得其所 有權規定之適用，故上訴人並無法善意取得系爭車位之使 用權，則上訴人得依民法第256條規定解除系爭車位使用 權之買賣契約並請求依同法第259條第2款及第260條返還 價金，上訴人亦以本狀向被上訴人依民法第256條為系爭 車位買賣契約解除契約之意思表示。
（五）就給付遲延部分，兩造本件給付應屬訂有期限且期限已屆 滿。被上訴人迄今仍未能提出系爭停車位之權利證明，已 然給付遲延。上訴人又已為定期履行之催告，被上訴人亦 未履行，是故上訴人當得依民法第254條解除契約，上訴 人並依本狀向被上訴人表示解除契約，並援用關於給付不 能行使權利部分與前段之論述。
（六）本件上訴人主張權利瑕疵擔保責任及債務不履行之契約解



除權，請求被上訴人返還買賣價金48萬元。退萬步言，縱 認不得解除買賣契約，亦得請求被上訴人損害賠償，賠償 金額應為上訴人所受損害48萬元（上開各請求權依據為選 擇合併之關係）。又本件爭訟至今上訴人因無法使用系爭 停車位而另行租用車位，每月花費1,800元，被上訴人自 92年8月1日至被上訴人給付上訴人48萬元之日止，亦應賠 償上訴人此項損害。
二、參加人參加訴訟之陳述如下：
（一）本訴訟經上訴人起訴主張被上訴人所出賣之標的中之系爭 車位（即地下2層編號11B）之使用權屬於參加人所有而非 出賣人所有，並執此解除該部分之買賣契約請求返還其價 金等情，而本件就該車位使用權歸屬之認定，將直接影響 參加人之權益，應認有法律上之利害關係，爰依民事訴訟 法第59條之規定，參加本件訴訟輔助上訴人。（二）系爭車位使用權原即屬參加人所有，至被上訴人雖經由法 院拍賣程序取得系爭房地之所有權（含台北縣淡水鎮○○ 路222巷24號4樓之房地、同巷18號地下1、2層與共同使用 部分）。然依據84年度民執字第1067號執行卷所附相關資 料顯示，該執行標的之「抵押權設定契約書」有關地下1 、2層僅記載「防空避難室兼車庫」、當層面積及設定權 利範圍共為「1萬分之229」；其次，民事法院之民事裁定 有關准予拍賣標的及執行法院之指封切結書之不動產清冊 記載亦同，均未載明包括系爭車位。另被上訴人亦自承第 二個車位是原始購屋者即訴外人吳珍沼於購屋後另行向建 商購買，如其為真實，則其產權登記及抵押設定登記範圍 應均不包括該車位部分，足證該車位非拍賣抵押物之標的 ，亦不在查封之範圍。執行法院之拍賣公告及所發給被上 訴人之不動產權利移轉證書亦均未記載系爭車位，足證系 爭車位本不在執行範圍。另執行卷內執行法院函淡水地政 事務所、鑑定公司等所附之「建物標示」雖有註記「地下 層為2個車位，另有共同使用部分6.14坪合計88.46坪」等 語，惟查該「建物標示」表格顯然來自民事裁定之附表， 而民事裁定之附表並無該記載，自非原裁定拍賣之內容。（三）有關停車位產權，在過去社會及登記實務上本經即由增加 共同使用部分之權利範圍（即公設應有部分）來表示，並 經由所謂「分管協議」或稱之為「約定專用」而將特定車 位交由承購或分得車位者來使用。雖然所謂共同使用之權 利範圍在法律上只是抽象的表示，但建商在分配及辦理登 記時本有其一致性，有車位者，其公設應有部分較多；無 車位者，其公設應有部分相對較少。以本大廈而言，A棟



有28戶，其中有6戶無車位，其公設持分為萬分之127，其 餘有車位者，其公設應有部分均為萬分之140。A棟有14戶 ，其中擁有1個車位之13戶，其公設應有部分均為萬分之 229，另一戶擁有2個車位，其公設應有部分為萬分之249 。c棟有14戶，每1戶均有1個車位，而公設應有部分均為 萬分之209。參加人之建物及系爭車位係受讓自訴外人鄭 坤山，其後經建商於辦妥保存登記後將產權直接登記在參 加人名下。本件參加人所有之建物及被上訴人出售予上訴 人之系爭建物均屬於Ｂ棟（即Ｂ2之14樓及4樓），而公設 應有部分均為萬分之229，足證在建商辦理登記當時每1戶 均屬擁有1個車位，如同Ｂ棟其他公設應有部分亦均為萬 分之229之11戶。除非事後有車位轉讓但未辦理登記變更 之情事，否則，應認為Ｂ棟14樓及4樓自始均擁有1個車位 。惟如今依被上訴人之主張，卻發生同樣的公設應有部分 （萬分之229），但4樓竟有2個車位，而14樓則沒有車位 之不合常理現象。又車位之產權雖由公設應有部分來表示 ，惟車位之使用則係經由分管或約定專用方式來確認，已 如前述。因此，建商所提供之車位分佈圖或協議文件等資 料自均足以作為車位使用之證明。雖查依車位分佈圖所載 地下2層編號11B之車位使用人載為「鄭坤山」，而非參加 人，但參加人之建物等權利本受讓自鄭坤山，在建商的資 料裡相關權利本屬鄭坤山其人，故其車位分佈圖記載「鄭 坤山」本屬當然，自不能以其後未將「鄭坤山」更正為參 加人，即逕而否定參加人之權利。更不能將記載為「鄭坤 山」之車位，逕認為屬於被上訴人所有。
（四）再觀被上訴人所提供其前手吳珍沼出售予吳東源之不動產 買賣契約，其不動產標示雖有「…地下1層及2層房屋壹棟 」等字樣，惟並未標示其地下1層及2層各有1個車位，而 地下1層及2層為防空避難室兼車位，並有其他公設如台電 受電室、排煙室等，則該買賣契約書所載之地下2層是否 包括車位1個，實不得而知。況且，縱認有車位1個，惟其 車位是否即為系爭車位，亦無從得知。原判決以參加人取 得系爭建物之登記時間、92年8月1日會議並無達成系爭車 位使用權屬於參加人之決議、以持分之多寡難認參加人與 被上訴人各擁有1個車位等，而認為上訴人未能舉證證明 系爭車位確屬參加人所有，尚有未當。
四、被上訴人則以下列各語置辯，並聲明：駁回上訴。（一）被上訴人係經由法院拍賣取得系爭房地之所有權，依據系 爭房地前手之買賣契約書、執行法院委託鑑定公司鑑價之 附表及不動產權利移轉證書之附表，可知被上訴人所取得



之所權為除台北縣淡水鎮○○路222巷24號4樓之房地外， 尚有台北縣淡水鎮○○路222巷18號等地下1、2層之停車 位與共同使用部分，被上訴人在取得不動產權利移轉證書 之公文書後，擁有系爭房地與系爭停車位之所有權，無庸 置疑。
（二）又被上訴人出售系爭停車位係以停車位之「專用使用權」 為交易標的，並以移轉停車位之占有狀態予買受人作為履 約之方式，系爭停車位點交予上訴人時，明白標示為「 B2-4」，且經上訴人確認無訛後，占有使用系爭停車位將 近4個月，另系爭停車位在出售前，被上訴人亦事實上占 有系爭停車位達6年餘，則依民法第943條規定，上訴人與 被上訴人均應被推定適法享有系爭停車位之專用使用權， 是被上訴人業已履行兩造間買賣契約所定之義務，上訴人 主張系爭停車位有權利上瑕疵，自無理由。
（三）而上訴人所屬社區之停車位位於地下1、2層，屬於法定停 車位兼防空避難室，依法其所有權是屬於共同使用部分， 並未具有單獨之所有權狀，故其停車位之出售是以停車位 之「專用使用權」作為交易之標的，所以日後停車位之「 專用使用權」人移轉停車位於買受人時，是以移轉停車位 之「占有」狀態移轉於買受人，作為履約之方式。被上訴 人是經由強制執行程序，取得系爭房地與停車位，復依據 法院之不動產移轉證書辦理所有權移轉登記並取得新的所 有權狀。且法院點交予被上訴人時，是以現實之「占有」 狀態點交予被上訴人，則被上訴人在事實上之占有狀態占 有系爭停車位達6年多，並在日後將房地連同2個停車位出 售予上訴人，並以事實上之占有狀態移轉地下1樓之停車 位與系爭車位之使用權予上訴人，就買賣契約之履行方式 而言，被上訴人並無任何違誤。當被上訴人點交系爭停車 位予上訴人時，系爭停車位明白標示為「B2-4」（彰顯被 上訴人所有之表徵），而上訴人在確認無訛後，占有使用 地下1樓停車位與系爭停車位將近4個月。被上訴人自85年 承受系爭房屋與2個停車位至今，已逾6年多之時間，上訴 人繼受被上訴人權利，合法占用與使用系爭停車位達4 個 月，在此期間，從未有任何住戶質疑被上訴人與上訴人對 於系爭停車位無「專用使用權」，揆諸民法第943條「占 有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利。」 意旨，被上訴人與上訴人占有系爭停車位，均應被推定適 法享有系爭停車位之「專用使用權」。退而言之，就算被 上訴人未占有系爭停車位，但被上訴人在履行買賣契約時 ，亦確實將系爭停車位交付上訴人占有、使用，並經上訴



人占有使用達4個月之久。被上訴人業已履行買賣契約所 定之義務，上訴人空言主張系爭停車位有瑕疵，顯無理由 。又本件被上訴人係經由強制執行程序，取得系爭房地及 系爭停車位，法院未曾提出車位讓渡書予被上訴人，況車 位讓渡書本非法定文件，另依丙○證稱其向鄭坤山購買坐 落臺北縣淡水鎮○○街222巷24號房屋及系爭停車位時， 鄭坤山亦未提出車位讓渡書交付伊收執，故自難謂被上訴 人無法提出系爭停車位之車位讓渡書，即否認被上訴人對 系爭停車位之使用權。
（四）至住戶管理委員會僅是社區共同行政事務自治機關，不是 實體權利認定機關，顯無認定不動產所有權於實體上應該 歸屬之權，不動產物權之存否與歸屬係法律問題，尚非管 理委員會或係區分所有權人大會用多數決可以表決之問題 。又92 年8月1日之車位產權糾紛會議，僅為少部分人參 與而個別闡述意見看法，亦無法認定系爭停車位使用權之 歸屬。又系爭停車位所屬之地下2層係屬法定停車位兼防 空避難室，依法屬於共同使用部分，來來香榭社區共有56 戶，惟停車位僅有51個，故建商將車位所有權分配在50戶 房屋下，其餘6戶未有停車位持分之登記，然停車位與房 地通常係分開出售，持有停車位所有權之住戶，並不當然 即購買停車位使用權，是上訴人以持分之多寡決定得使用 停車位之數量，進而否定被上訴人擁有2個停車位使用權 ，自乏所據。況依參加人所提各該書證亦不足證明其為系 爭停車位之權利人，蓋因：⑴「營造商與管委會之協議書 」與「蓋有營造商印章與管委會印章車位平面圖」均不見 「丙○」之記載。⑵該「車位平面圖」之系爭具體車位上 是寫著「鄭坤山」的名字，因此參加人即提出：「向鄭坤 山購買」，作為何以能對系爭車位主張權利之合理解釋。 但是，經查閱該車位建物之全部謄本（建號00000-000， 被上證3號即原審被證11號、參加人93年6月8日書狀後附 之證物1號第3張），可知該地下室建物於80年12月26日第 一次保存登記，參加人之登記次序為第27，原因發生日期 為80年12 月30日，登記日期為81年1月21日。此與其他多 位共有人並無兩樣，顯然是從建商處直接受為移轉登記。 因此，參加人稱「渠是從鄭坤山處買受得來，且與建商約 定『直接登記』給參加人」，參加人應負舉證責任。⑶參 加人是在81年1月21日即被登記為系爭社區坐落土地之所 有權人之一，而該張「營造商與管委會之協議書」作成日 期為81年6月30日。如當時之權利人已是參加人，何以「 車位平面圖」系爭車位上竟未改列為參加人之姓名。⑷參



加人於原審時曾稱「因為已經空戶12年，所以不知遭佔用 。目前委人出售，才發現其情」云云。但是，依照上訴人 所提之「香謝社區92年8月1日會議記錄」中，前任主委張 家麟先生發言：「地下1層編號30A，由管委會出售給丙○ 先生。這車位是打掉排煙室才可以停車，現在台北縣政府 要求恢復排煙室所以管委會又將此二車位收回」。則參加 人向管委會購買「打掉排煙室所增設之停車位」已經有相 當期間。而參加人之所以要另外購買這種「打掉排煙室所 增設」之爭議性停車位，當然是因為有使用上之必要。否 則，何以要購買此種「移除公共安全設備所增設」之具爭 議性之停車位，但是，如果「系爭車位」從81年開始即為 參加人所有，則參加人既然有使用車位之必要，應該是直 接使用係爭停車位，根本不必另外去購買停車位（而且是 購買這種「移除公共安全設備所增設」之具爭議性之排車 位），也不可能「已經空戶12年，到了最近計劃賣房子之 時，才發現到系爭車位為人所佔用」。綜上所述，系爭停 車位根本無上訴人所言之「權利瑕疵」情形之存在。（五）又縱認被上訴人應負債務不履行責任，惟上訴人並未依民 法第254條規定定期催告被上訴人履行，故上訴人解除本 件契約並不合法。系爭停車位使用價值之部分，縱認上訴 人解除契約合法或被上訴人應賠償其損失，惟依照當時吳 珍沼出售系爭房地與系爭停車位予吳東源之房價為1,950 萬元，建商所出售之車位價格僅為35萬元，而上訴人向被 上訴人購買系爭房地與系爭停車位，因為房價大幅滑落僅 為630萬元，則依當初房價與停車位之比例換算之，系爭 停車位目前應僅值113,077元（計算式如下：35/1950 = X /35，X =11.3077（萬元）），故上訴人起訴請求48萬元 ，顯然過高。
五、經查，本件下列各情為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約 書、淡水來來香榭社區協調會議記錄（以上附原審卷）、吳 東源借據、他項權利證明書、抵押權設定契約書、84年度執 字第1067號強制執行事件不動產附表（以上附84年度執字第 1067號強制執行事件案卷）等件可參，自足信為真實。（一）、上訴人於92年2月21日向被上訴人購買坐落臺北縣淡水 鎮○○街222巷24號4樓建物（建號7079（權利範圍為全 部）、7100號（權利範圍為10000分之229）、共同使用 部分建號7101號）及其坐落基地（臺北縣淡水鎮○○○ 段第66之45地號、第78地號土地，應有部分10000分之 228），含地下一層、二層車位各一個，價款共計630 萬元，兩造並簽定不動產買賣契約書；上訴人已繳清全



數價款，而被上訴人亦已完成上該不動產所有權移轉登 記，並於交屋時告知上訴人契約所指系爭停車位為地下 一層編號9Ｂ、地下二層編號11Ｂ之車位。
（二）、上訴人使用停車位3個月後，參加人丙○就系爭11Ｂ之 車位主張權利。
（三）、系爭房地所屬淡水來來香榭社區管理委員會曾於92年8 月21日召開協調會議，並製作會議記錄如原審卷第26 、27頁所示。
（四）、系爭房地前由訴外人吳珍沼售予吳東源、嗣由吳東源持 之向華僑信託投資股份有限公司（嗣由被上訴人合併吸 收）辦理房屋貸款1,000萬元，其後吳東源又將上開房 地所有權移轉登記與訴外人許靖偉，並由許靖偉承受借 款債務，其後因許靖偉無力清償貸款，被上訴人乃向台 灣士林地方法院聲請拍賣系爭房地，並於該84年執字第 1067號拍賣抵押物強制執行程序中，經由拍賣取得系爭 房地之所有權（取得之不動產範圍如該案卷第175頁所 示）。
六、至上訴人主張伊向被上訴人購買坐落臺北縣淡水鎮○○街 222巷24號4樓建物及其坐落基地（含地下一層、二層車位（ 即系爭11Ｂ車位）各一個），被上訴人就買賣標的中之系爭 11Ｂ車位部分應負（權利）瑕疵擔保責任，且有債務不履行 情事，伊已依法解除該部分之買賣契約，故被上訴人應返還 該部分之價金及賠償其所受之損害等語，則為被上訴人所否 認，且以前揭詞情置辯，是本件應審酌者厥為：被上訴人就 系爭買賣契約之履行，有無債務不履行之情事，被上訴人交 付之系爭11Ｂ車位有無權利瑕疵，上訴人依民法226、256 、363條之規定解除系爭11Ｂ車位部分之買賣契約及請求返 還價金、賠償損害有無理由等項，茲分述如下：（一）按公寓大廈各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對 建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定 者從其約定，公寓大廈管理條例第9絛第1項定有明文。而 所謂「另有約定」者，乃指同條例第3條第5款所定共用部 分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，是公 寓大廈之起造人或建築業者於出售建物之初非不得將共用 部分為區分所有權人設定專用權，約定供特定區分所有權 人使用，且區分所有權人復得將應有部分之一部及約定專 用部分之權利移轉於其他區分所有權人。是以建物公共設 施應有部分所有權之買賣，是否包括特定停車位之占有使 用權，端視出賣人是否經該公寓大廈區分所有權人約定使 用該作為特定專用部分之停車位而定，如未有此約定，即



無特定停車位之使用權可言。經查：
１、本件系爭來來香榭社區房地（含共同使用部分)所有權之 買賣與停車位（使用權）之買賣係各別獨立，建物土地所 有權之取得與停車位之使用權之取得分屬二事乙節，有上 訴人提出之建物完成之初建商與香榭社區大樓區分所有權 人簽定之協議書記載「「雙方對於香榭大樓地下室一、二 層停車位問題達成共識如下…第三：位於地下一、二層之 未抽籤停車位…完全歸甲方（即建商）所有。同樣也是只 有地面使用權，而無地面所有權。第四、甲方擁有使用權 之停車位可以販賣…第五、如甲方販賣車位使用權給社區 住戶時，甲方有一定告知乙方（即管委會）之義務，以便 於社區整體安全之維護與管理…」等語附原審卷第65、66 頁可參，且有建商出售停車位使用權之停車位讓渡書附原 審卷第58頁足憑，洵堪認定，從而，系爭來來香榭社區之 區分所有權人其取得建物土地之所有權時，如未另行向有 權者買受停車位使用權，即不得使用該社區之地下一、二 層停車位，自不待言。
２、本件被上訴人取得系爭建物土地所有權，緣起於系爭房地 前所有人吳東源持之向被上訴人辦理房屋貸款1,000萬元 ，設立物上擔保，嗣吳東源將上開房地所有權讓與訴外人 許靖偉，並由許靖偉承受借款債務，其後因許靖偉無力清 償貸款，被上訴人乃向台灣士林地方法院聲請拍賣系爭抵 押物，並於該84年執字第1067號拍賣抵押物強制執行程序 中，經由拍賣取得系爭房地之所有權，已如前述，而審酌 ：⑴台灣士林地方法院84年執字第1067號拍賣抵押物強制 執行程序中所拍賣者乃訴外人許靖偉供作債權擔保之不動 產（抵押權標的物）；⑵訴外人吳東源供作債權擔保之抵 押物範圍僅止於臺北縣淡水鎮○○街222巷24號4樓建物（ 建號7079：權利範圍為全部、7100號：權利範圍為10000 分之229、7101號：權利範圍為10000分之229）、臺北縣 淡水鎮○○○段第66之45地號、第78地號土地（應有部分 10000分之228），未含系爭11Ｂ車位使用權（他項權利證 明書、土地及建築改良物抵押權設定契約書、台灣省台北 縣土地登記簿謄本、台灣士林地方法院84年6月1日土院仁 民執簡字第1067號拍賣公告、85年1月5日土院仁民執簡字 第1067號塗銷查封、抵押權登記及准辦所有權移轉登記函 、不動產權利移轉證書附台灣士林地方法院84年執字第 1067號拍賣抵押物強制執行卷第13至52頁、第108頁、第 176至178頁參照）等情，則被上訴人取得之物上擔保抵押 權標的既未包含獨立於不動產所有權外之停車位使用權，



其自法院買受者，亦僅止於抵押權標的物（如上開不動產 權利移轉證書所示）之不動產所有權，是其並未自前強制 執行拍賣取得取得系爭11Ｂ車位使用權甚明。又因被上訴 人係自法院強制執行程序中所取得系爭建物所有權，顯未 與其他共有人就特定部分之停車場成之分管契約，是其辯 稱伊於84年執字第1067號拍賣抵押物強制執行程序中取得 系爭11Ｂ車位使用權云云，尚嫌乏據。上訴人主張被上訴 人非系爭11Ｂ車位之權利人，迄未將該車位之權利移轉予 伊等語，自屬可採。
３、次按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第 246條第一項前段固定有明文。惟鑑於買賣契約之有償性 ，並為保護善意之買受人，同法第350條特設權利瑕疵擔 保之規定。是以不存在之債權或其他權利為買賣標的物者 ，出賣人應負瑕疵擔保責任，買受人得依同法第353條規 定行使權利，其買賣契約並非無效（最高法院91年度台上 字第2076號判決要旨參照）。本件系爭11Ｂ車位（使用權 ）部分之買賣，與兩造間系爭不動產買賣，並無不可分之 關係，而被上訴人未合法取得系爭11Ｂ車位使用權，無從 移轉系爭車位使用權予上訴人，已如前述，而上訴人就系 爭11Ｂ車位權利之移轉迭次催告被上訴人履約未果一節， 復有兩造不爭執其真正之92年6月30日、92年7月28日存證 信函附原審第13、14、24、25頁可憑，從而，上訴人於92 年9月1日以起訴狀向被上訴人為解除系爭11Ｂ車位買賣契 約之意思表示，於法即無不合，兩造間之契約關係於該書 狀於送達被上訴人時（同年月5日）起即因解約而歸消滅 ，是上訴人主張被上訴人有債務不履行（給付遲延）情事 ，伊已依法解除系爭11Ｂ車位買賣之契約，請求被上訴人 返還該部分之買賣價金等語，即屬有據。被上訴人空言上 訴人未定期催告其履行，其解約不合法云云，尚無可採。 ４、另查，本件系爭11Ｂ車位之價金雖未據兩造於系爭不動產 買賣契約標明，惟系爭11Ｂ車位於92年間之市場合理價格 為560,000元一節，業經泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑 定屬實並製有鑑定報告書一份附卷第268至295頁可稽，是 上訴人主張系爭11Ｂ車位之買賣價金為480,000萬元，尚 屬允當。至於被上訴人雖舉77年間建商出售停車位永久使 用權之停車位讓渡書、吳東源不動產買賣契約書（附原審 卷第、51、52、58頁參照）辯稱本件依77年間系爭車位、 建物交易價金分別為35萬元、1,950萬元，折算後系爭停 車位使用權之價金僅值11,377元云云，惟查：⑴被上訴人 所提停車位讓渡書所示之交易距本件系爭車位買賣時已逾



十年，此期間房地、停車位之供需及價格互有漲跌，二者 之價格無從相互折算推論；⑵審諸訴外人吳東源不動產買 賣契約書所載買賣標的之記載，訴外人吳東源買受者僅房 地（含共同使用部分），並未包含系爭11Ｂ車位（使用權 ），自難以吳東源不動產買賣契約書所載價金1,950萬元 以為計算系爭11Ｂ車位價金之依據，是被上訴人就此所辯 自無可採。從而，上訴人以被上訴人給付遲延為由，解除 系爭11Ｂ車位買賣契約並請求被上訴人返還價金48萬元， 洵屬有據，應予准許。至於上訴人就此給付48萬元之聲明 部分，雖另執瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償之法律 關係為備位請求，及以民法226條給付不能（債務不履行 ）之法律關係為據主張損害賠償（此與本院上開判決上訴 人勝訴部分所據之給付遲延、瑕疵擔保、解除契約之法律 關係屬選擇合併關係），惟本院就此既已依給付遲延、瑕 疵擔保、解除契約之法律關係為上訴人勝訴之判決，自均 無須再予審論，併此敘明。
（二）至上訴人另主張被上訴人出售系爭11Ｂ車位使用權，竟未 依約適時將上開權利移轉予上訴人以使用收益，伊自92年 8月1日起另行租用停車位，每月支付租金（含清潔費） 1,800 元，被上訴人亦應賠償云云。惟按民法第260條規 定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，該條所規定之 損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言， 並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發 生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故因契約 消滅所生之損害，並不包括在內（最高法院55年台上字第 1188號、55年台上字第2727號判例參照）。承上所述，兩 造間系爭11Ｂ車位買賣契約已於92年9月5日由上訴人合法 解約而歸消滅，是契約消滅（92年9月5日）後所生之每月 1,800元之租金費用，顯非因債務不履行所生之舊賠償請 求權，上訴人請求賠償，揆諸前揭說明自有未合。又支付 車位租金，乃上訴人使用車位空間支付之對價，而租用車 位原因非僅一端，上訴人就92年8月1日至同年9月4日租用 車位支付租金一事，姑不論其對前開責任原因事實與損害 間，具相當因果關係一節，未舉證以實其說，上開主張是 否屬實，已非無疑；更況契約解除後雙方原即互負回復原 狀之義務（民法第259條參照），是上訴人於買賣契約解 除前如曾受領給付（例如物之使用）本應照受領時之價額 以金錢償還被上訴人，是契約未經解除時，上訴人因契約 之履行可得之使用利益，顯非屬給付遲延之損害賠償範圍 。從而，被上訴人因上訴人給付遲延遲未享有使用利益，



乃自92年8月1日起每月以車位租金1,800元取得相當於契 約履行可得之使用利益，並以此使用利益為損害，請求賠 償，亦無可採。
七、綜上所述，本件上訴人以被上訴人有履行契約有給付遲延情 事，且應負瑕疵擔保責任為由，解除系爭11Ｂ車位買賣契約 於法並無不合，從而，其依民法第259、260條請求返還買賣 價金48萬元，及自受領買賣價金之日（即92年2月25日）起 至清償日止，按年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許 ，原審疏未注意及此，遽為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院予以廢棄改判，如主文第二項所示。逾此部分，上訴人擴 張訴之聲明追加請求被上訴人賠償自92年8月1日起至清償48 萬元之日止，按月給付上訴人1,800元之車位租金，洵屬無 據，應予駁回。
八、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。
九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，爰依民 事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文 。