臺灣臺中地方法院民事判決 94年度訴字第552號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司臺中分公司
樓之三
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 辛○○
被 告 戊○○
己○○
丁○○
庚○○
共同訴訟代理人 吳紹貴律師
王銘助律師
當事人間給付服務費事件，本院於民國94年6月8日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬元，及自民國九十四年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告戊○○經另三名被告之授權，於民國 九十三年九月六日與原告訂立專任委託契約書（下稱系爭委 託契約書），由被告等委託原告以新臺幣（下同）二千一百 五十萬元之價格，銷售被告四人共有坐落臺中縣豐原市○○ 路二０六巷十五號房屋及其坐落土地（下稱訟爭不動產）， 委託期限自九十三年九月六日起至九十三年十二月六日止。 被告戊○○另於九十三年九月七日簽訂契約內容合意變更書 ，同意將訟爭不動產委託原告出售之最低價格變更為一千八 百五十萬元。原告嗣於九十三年十一月九日，覓得願以一千 八百五十萬元買受訟爭不動產之訴外人林瑞強，該訴外人並 交付原告面額三十七萬元之支票一紙，以示購買之誠意，原 告隨即以電話告知被告戊○○，請其出面就訟爭不動產訂立 買賣契約，詎該被告拒絕以上開兩造約定之最低價格出售訟 爭不動產，原告不得已，乃於九十三年十二月六日，以臺中 向上路郵局第一０四四號存證信函，催告被告等出面與買主 締結買賣契約，然被告等仍相應不理，依系爭委託契約書第 十一條第三項第四款約定，被告等縱拒絕以兩造合意之委託
條件與原告仲介之買方簽訂買賣契約，仍應給付原告依委託 價格百分之四計算之服務報酬即七十四萬元，詎迭經原告催 討，被告等仍未清償上述服務報酬，爰依系爭委託契約之前 開約款提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應連帶給付原告七十 四萬元，及自原告聲請本院向被告所發九十四年度促字第三 五五０號支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告等抗辯：原告之業務專員乙○○係於九十三年九月三日 晚上至其等之住所，並當場將系爭委託契約書交予被告等觀 看，隨即要求被告等於同日簽署系爭委託契約書及契約內容 變更合意書，故原告就系爭委託契約書並未給予被告等合理 之審閱期間，亦未告知被告等可選擇採用內政部版「房地產 委託銷售契約書範本」，系爭委託契約書之簽訂過程自有違 消費者保護法第十一條之一之規定，而該契約第十一條第三 項第四款有關委託人如拒絕與受託人覓得之買主簽訂不動產 買賣契約，仍須支付服務費之違約處罰約款，較諸內政部頒 布之「不動產委託銷售契約書範本」第十一條對委託人更為 嚴苛，故該約款顯然加重委託人之負擔，自不足以構成契約 內容規定，原告自不得援引該約款對被告等有所請求。再者 ，被告等委託原告銷售訟爭不動產期間，原告從未帶第三人 至該不動產所在地查看，亦未依系爭委託契約書第十條第五 項約定，於買方就系爭不動產簽訂購買意願書後二十四小時 內通知被告等，是原告未盡其身為居間人之報告訂約機會或 媒介訂約義務，惟被告等於九十三年十二月六日收受原告寄 發之催告信函後，仍於同年月九日前往原告設於臺中縣豐原 市之營業處所（下稱原告豐原店），然因原告未能聯絡買方 到場簽約，致使訟爭不動產之買賣契約未能成立，故系爭委 託契約書實係因可歸責於原告之事由而不能履行，被告等並 無拒絕履約之情事，原告主張被告等拒絕履行該契約，請求 其等給付服務報酬，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：駁 回原告之訴；如受不利益判決，願供擔保，請准免予假執行 。
三、以下事實為兩造所不爭執，並經原告提出系爭委託契約書、 契約內容變更合意書、臺中向上路郵局第一０四四號存證信 函及掛號郵件收件回執各一件為證，自堪信為真實： ㈠被告戊○○經另三名被告之授權，於九十三年九月與原告簽 訂系爭委託契約書及契約內容變更合意書，委託原告於九十 三年九月六日至十二月六日，以一千八百五十萬元至二千一 百五十萬元間之價格，銷售被告四人共有之訟爭不動產。系 爭委託契約書第十一條第三項第四款約定：委託期限內，被
告等如拒絕以該契約所載條件與原告介紹之買方訂約，被告 等即應給付按成交金額百分之四計算之服務報酬。 ㈡原告於九十三年十二月六日寄發臺中向上路郵局第一０四四 號存證信函，催告被告劉維勳應於函到後三日內出面與訴外 人林瑞強就訟爭不動產訂定買賣契約；該被告於同日收受上 開存證信函。
四、原告主張：其覓得願以一千八百五十萬元買受訟爭不動產之 訴外人林瑞強後，隨即以電話告知被告戊○○，請其出面就 該不動產訂立買賣契約，惟被告等拒絕出售，經其催告仍置 之不理等語，為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，從而本 件應予審究者，厥為：㈠原告於被告等簽署系爭委託契約書 及契約內容變更合意書前，有無依消費者保護法第十一條規 定，給予被告等合理之審閱期間？㈡被告等有無拒絕依系爭 委託契約書之委託條件，與原告仲介之買方就訟爭不動產訂 立買賣契約？以下分別論述之：
㈠首按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又事實有常態與變態 之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任；反之，主張變態 事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。查系爭委託契 約書末尾所載訂約日期為九十三年九月六日，又其第一頁前 二行記載：『本人已事前詳閱本契約書內容，「買方權益說 明書」、「電腦出價辦法說明」、區域成交行情，達三日， 深切明瞭自身權益後，始簽立本契約書』，另前述契約內容 變更合意書所載簽訂日期為九十三年九月七日等情，均有卷 附該二份文書可佐；且原告主張系爭委託契約書第一頁首二 行前開記載之下「立書人簽章」欄與契約內容變更合意書「 委託人」欄內之「劉維勳」三字，皆係由被告劉維勳親自簽 名一節，未為被告等所爭執（見本院九十四年三月三十日言 詞辯論筆錄），堪信屬實。是由前開二份文書形式上記載之 內容，可推衍出之常態事實，應係被告劉維勳於九十三年九 月六日簽訂系爭委託契約書之前三日，即已取得該契約之內 容並已詳細閱覽，且其另於同年月七日簽署契約內容變更合 意書，被告等抗辯：系爭委託契約書及契約內容變更合意書 ，實係原告之業務專員乙○○於九十三年九月三日晚上攜至 被告等之住所時當場交予其等觀看，並要求其等於同日簽署 ，故其等於簽署該二份文書前，未經原告給予合理之審閱期 間等語，既與前述委託契約書及契約內容變更合意書上之記 載不符，復為原告所否認，則就該反於上述二份文書內容之 變態事實，自應由被告等負舉證責任。惟被告等就此並未提 出任何證據以實其說，另觀諸證人即曾在原告豐原店擔任業
務員之乙○○於本院九十四年六月八日言詞辯論期日到庭， 經具結後證稱：伊係在九十三年九月三日攜系爭委託契約書 至被告戊○○住處予其閱覽，該被告係在同年月六日簽訂該 委託契約書，至於另份契約內容變更合意書，則是該被告於 簽訂系爭委託契約書隔天簽的等語，亦與被告等上開抗辯情 節不符。被告等雖否認證人乙○○所為證言之真實性，然該 證人係原告公司之離職員工，目前與兩造並無任何利害關係 ，加以其於作證前已具結擔保其證言並無虛偽，當無甘冒受 刑事訴追之風險，而故為不實證言之理，是其證言應具相當 之可信性，被告等空言抗辯該證人為與事實不符之證述，尚 無足取。被告等既無法證明其等係在取得系爭委託契約書及 契約內容變更合意書當日即簽署該二份文書，所辯上情自難 採信。而系爭委託契約書僅有三頁及十五條約款，另契約內 容變更合意書亦僅更改上開委託契約書之委託總價，被告等 自九十三年九月三日取得該二份文書後，至同年月六日及七 日簽約前之期間內，應有充裕之時間逐一詳細閱覽其內條款 ，是原告於與被告等簽訂系爭委託契約書及契約內容變更合 意書前，給予被告等之審閱期間應屬適當，則兩造間就訟爭 不動產所訂委託銷售契約之簽訂過程，並無違反消費者保護 法第十一條之一第一項規定之情事，系爭委託契約書及契約 內容變更合意書之全部條款，自均應成為兩造就訟爭不動產 所締結委託銷售契約之內容，而對兩造發生拘束力，被告等 抗辯：其等在簽訂系爭委託契約書及契約內容變更合意書前 ，未被賦與合理之審閱期間，依據前引法條第二項規定，系 爭委託契約書第十一條第三項第四款有關被告若拒絕依兩造 所訂委託條件與原告覓得之買方訂約，仍須對原告給付報酬 之約款，不構成該契約之內容等語，自非有據。 ㈡次查，原告主張其曾於兩造所訂委託銷售契約有效期限內之 九十三年十一月九日，覓得願以一千八百五十萬元購買訟爭 不動產之訴外人林瑞強一事，為被告所不爭執；惟被告進而 主張：被告拒絕依系爭委託契約書約定之委託條件與林瑞強 就訟爭不動產訂立買賣契約等語，則為被告所否認，並抗辯 ：原告並未依系爭委託契約書第十條第五項約定，於買主簽 立購買意願書後二十四小時內通知被告等，故顯然未盡居間 人之義務；且被告等於九十三年十二月六日收受原告寄發之 上述存證信函後，已依該函內容於同年月六日前往原告豐原 店，因原告未能聯絡買方到場簽約，致被告等無法與買方簽 約，是兩造間之委託銷售契約係因可歸責於原告之事由而不 能履行，被告等並無拒絕履約之情事等語。惟查，證人乙○ ○於本院上開言詞辯論期日到庭時另證陳：原告曾於買主即
訴外人林瑞強簽立購買意願書後二十四小時內以電話告知被 告等語，核與另名證人即兩造簽訂系爭委託契約書及契約內 容變更合意書期間，擔任原告豐原店店長之甲○○，於本院 九十四年六月八日言詞辯論期日到庭結證稱：訴外人林瑞強 原本不願意出一千八百五十萬元購買訟爭不動產，係在伊遊 說後，始同意將買價提高至上述價格，原告在林瑞強就訟爭 不動產簽署購買意願書當日，即以電話聯絡被告戊○○，惟 該被告表示不願意以一千八百五十萬元出售訟爭不動產，除 非價格高於上述金額，被告等始考慮出售等情，就原告於訴 外人林瑞強簽署意願書表明願購買訟爭不動產之當日，即以 電話通知被告等上情一節，證述情節係屬一致。被告等對於 證人甲○○所為證詞固亦否認為真實，然本院基於前揭㈠所 述對另證人乙○○之證言認為可採信之相同理由，認證人甲 ○○在自原告公司離職且經具結後之證述內容，應無偏頗之 虞，而具相當之可信性。按卷附系爭委託契約書第十條第五 項規定：『如買方簽立「要約書」（或意願書），太平洋（ 按即原告，以下同）應於二十四小時內通知買方，不得隱瞞 或扣留，但如因賣方之事由致無法通知者，不在此限』，是 以原告既在其覓得之買主林瑞強就訟爭不動產簽署購買意願 書當日即通知被告等，自無違反該約款之可言，另由證人甲 ○○前揭證言可知，其曾基於原告受僱人之身分，與林瑞強 就訟爭不動產之買賣價格加以磋商，足見原告確曾依兩造所 訂委託銷售契約約定，為被告等找尋有意購買訟爭不動產之 人，且於覓得買主後通知被告等，並為被告等與買主媒介訂 約之機會，被告等所辯原告未依約於覓得買主後一日內對其 等為通知，亦未盡民法第五百六十五條所定居間人之義務云 云，尚非可採。又被告等經原告通知已覓得買主後，係表示 其等不願以一千八百五十萬元出售訟爭不動產一節，亦據證 人甲○○證述如前，惟上述金額乃前開契約內容變更合意書 所載訟爭不動產之委託總價，且該文書內容亦為兩造就訟爭 不動產所訂委託銷售契約之一部分等情，業如前述，則原告 既已覓得願以兩造約定之上述價格購買訟爭不動產之人，被 告等卻以該價格過低為由，拒絕將訟爭不動產出售予該買主 ，自有違背系爭委託銷售契約第十一條第三項第四款之情事 。再者，被告劉維勳於九十三年十二月六日收受原告寄發之 上述存證信函後，確依該信函意旨，於同年月九日前往原告 豐原店一事，固如前述，且被告等抗辯因原告無法聯絡買主 到場，以致其等未於九十三年十二月九日與買主就訟爭不動 產訂定買賣契約一節，為原告所不爭執，亦堪信實。惟由證 人甲○○於本院前述言詞辯論期日到庭時另證述：九十三年
十二月九日豐原在作醮，被告劉維勳於該日係臨時前往原告 豐原店，原告當場打電話給林瑞強時，林瑞強表示無法到場 ，伊遂在先前寄給被告劉維勳之上開存證信函最後一頁加註 「戊○○已於十二月九日會同庚○○與己○○先生來到太平 洋房屋豐原店欲履行契約，惟因未事前聯絡買方不及聯絡， 因此將另行約定時間」等字樣。伊於當天晚上就跟買主約好 於隔天的十點半簽約，但被告沒有回應，所以沒有簽約；及 證人乙○○於同一言詞辯論期日到庭時亦證陳：被告劉維勳 收受原告要求履行系爭委託銷售契約之上開存證信函後，曾 於九十三年十二月九日至原告公司去簽約，然該被告當天是 臨時到店裡，原告來不及聯絡買方到場簽約，當天豐原在作 醮，大家忙著請客所以聯絡不到，後來約隔天三點半，被告 等人並未到店裡，伊去被告家也找不到人等語，暨被告等提 出之末頁有證人甲○○加註前述文字之存證信函影本觀之， 被告劉維勳於九十三年十二月九日，係在未先行通知原告之 情況下，逕自前往原告豐原店，原告遇此突發狀況，仍先當 場以電話與買主林瑞強接洽，惟因林瑞強於該日有事無法前 往原告豐原店，原告始未能於該日促成被告等與林瑞強就訟 爭不動產訂立買賣契約，惟原告之職員即證人甲○○既於同 日與林瑞強約定將於翌日與被告等訂約，並在被告劉維勳留 存之上開存證信函中表明將另與買主約定簽約時間之旨，顯 見原告仍極力促使有意以兩造約定之委託價格購買訟爭不動 產之林瑞強與被告等訂約，故實難以被告劉維勳於上開日期 前往原告豐原店時，未與有意買受訟爭不動產之人訂約，即 認原告就兩造間委託銷售契約無法順利履行有被告等所指之 可歸責事由。反之，被告訴訟代理人於本院九十四年五月三 日言詞辯論期日仍陳稱：被告等並未同意以一千八百五十萬 元之價格出售訟爭不動產等語，此與證人甲○○證述被告等 受原告通知已覓得願以上述價格購買訟爭不動產之林瑞強時 ，亦表示不同意以該價格出售訟爭不動產等語兩相對照，足 徵被告等雖與原告訂定委託銷售契約，然並無意依約定之委 託銷售價格與原告尋得之買主訂約，則該委託銷售契約之不 能履行，乃因被告等拒絕依兩造約定之訟爭不動產出售條件 與原告覓得之買主訂約而有以致之，被告等抗辯：其等未拒 絕履行上述委託銷售契約云云，委不足採。
五、按系爭專任委託契約書第十一條第三項第四款約定：「委託 期限內，賣方（按即被告等）如拒絕以本委託條件與太平洋 所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。本款之情形，賣方除 應支付太平洋依第十一條第一項約定之服務報酬外，如買方 使用意願書並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金
，如買方未支付出價金而使用要約書，則須賠償買方依委託 價百分之三計算之違約金」；又給付無確定期限者，債務人 於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時 起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程 序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之 效力，則為民法第二百二十九條第二項所明定。原告於系爭 委託契約書約定之期限內，已覓得同意以兩造約定之委託價 格一千八百五十萬元購買訟爭不動產之買主，惟被告等拒絕 以該價格與原告仲介之買主就訟爭不動產訂定買賣契約，自 已違反兩造間上述約定，則原告本於該約款，請求被告給付 依該契約第十一條第一項約定，依成交價一千八百五十萬元 之百分之四計算之服務報酬即七十四萬元，及自其為請求被 告等給付此項債務，聲請本院對被告等核發之九十四年度促 字第三五五０號支付命令，送達被告等之翌日（即九十四年 一月二十六日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。
六、末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任 者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法 律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。查兩造所 簽訂之系爭委託契約書及契約內容變更合意書內，並未約定 被告等就對原告所負給付服務報酬之債務，應各負全部給付 之責任；法律亦無規定委託仲介業者銷售不動產之人如有多 數時，對於仲介業者應得之報酬應負連帶給付之責任，則原 告主張被告等就其得請求給付之七十四萬元服務報酬應負連 帶給付之責一節，自屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，就原告勝訴 部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至 原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗， 應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決 結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條 第一項前段。
中 華 民 國 94 年 6 月 29 日 民事第一庭 法 官 鍾啟煒
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 6 月 29 日 書記官 林素妃
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網