臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度沙簡字第四六八號
原 告 甲○○
訴訟代理人 張豐守律師
複 代理 人 吳莉鴦律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 朱坤棋律師
鄭陳月娥
右當事人間請求協同辦理地上權登記事件，本院於民國九十四年五月三十一日言詞辯
論終結，判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟陸佰參拾元，由原告負擔。 事實及理由
一、兩造之聲明：
（一）原告之聲明：被告應協同原告至台中縣大甲地政事務所就坐落台中縣大安鄉○ ○段四九地號土地如附圖所示Ｂ部分面積０．０二三三公頃辦理地上權設定登 記。
（二）被告之聲明：原告之訴駁回。
二、爭執事項
（一）原告主張：坐落台中縣大安鄉○○段四九地號土地（以下稱系爭土地），原為 訴外人白添丁所有，於民國九十三年三月三十一日經本院強制執行拍賣，由被 告拍定承買。惟訴外人白添丁於六十九年一月三十一日，將系爭土地出租予訴 外人白輝煌，興建門牌號碼為台中縣大安鄉○○○路一七九號房屋（以下稱系 爭房屋）使用，租期至七十九年一月三十一日止，每年租金新台幣（下同）五 萬元，迨至上開租賃期間屆滿，白添丁與白輝煌雖未續訂書面契約，但仍由白 輝煌繼續使用土地，並按年給付租金予白添丁，故白添丁與白輝煌間應存在不 定期租賃關係。嗣於八十八年十二月一日，白輝煌將系爭房屋及租賃權讓與原 告，原告並自八十八年十二月一日起，承受白輝煌之承租人地位，並經白添丁 之同意，是原告與白添丁間成立不定期租賃關係。按「出租人於租賃物交付後 ，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，修正前民法 第四百二十五條定有明文，雖修正後之民法第四百二十五條規定未經公證之不 動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用前開「買賣不破租賃」之 規定，惟參諸民法債篇施行法第一條後段規定，除另有規定外，對於修正施行 前發生者，不適用修正施行後之規定，而前開修正後民法第四百二十五條規定 ，並無溯及之規定，又係於八十九年五月五日施行，從而，對於成立在該法條 修正施行前之本件租賃契約，自仍應適用修正前之規定。又「租用基地建築房 屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」，民法第四百二 十二條之一定有明文。訴外人白添丁與原告間之不定期租賃關係，雖成立於現 行民法第四百二十五條修正前，但依民法債篇施行法第一條後段規定，於被告 取得系爭土地之所有權後，系爭房屋與系爭土地間之不定期租賃關係，對於被
告仍繼續存在，原告自得依民法第四百二十二條之一規定，請求被告協同辦理 系爭土地之地上權登記。爰訴請判決如其聲明。其對被告抗辯之陳述：按租賃 契約為諾成契約，為不要式契約，以出租人與承租人雙方意思表示合致為成立 要件。訴外人白添丁於六十九年一月三十一日出租系爭土地予訴外人白輝煌時 ，並未訂立書面契約，直至八十八年間因承租人白輝煌要將租賃權讓與原告， 始以書面訂約。又偽造文書指無製作權人，冒他人名義，而製作文書而言。本 件租賃契約為出租人白添丁與承租人白輝煌所訂，雙方為有權製作，被告辯稱 係偽造云云，為不可採。承租人白輝煌租地後，在系爭土地上搭建房屋，聲請 接電使用，應可認為租賃屬實，否則何以接電名義人為承租人白輝煌？又白輝 煌將租賃權移轉予原告後，原告隨即向電力公司聲請將用電名義人改為原告， 益證原告主張屬實。消滅時效之客體為債權請求權，其請求權時效適用民法第 一百二十五條規定。本件原告係於八十八年十二月一日始受讓取得系爭土地之 租賃權及系爭房屋所有權，因此原告與白添丁間之租賃關係應係成立於八十八 年十二月一日之後，原告得請求地上權登記之消滅時效亦應自八十八年十二月 一日起算，是以原告提起本件訴訟時，尚未逾十五年時效，被告所為時效抗辯 ，並無理由。農業發展條例第八條之一第二項後段規定「於本條例中華民國九 十二年一月十三日修正施行前已興建有固定基礎之農業設施，面積在二百五十 平方公尺以下而無安全顧慮者，得免申請建築執照」。準此，本件地上物為農 舍，面積０．０二三三公頃，在合法範圍內，原告請求為地上權登記，於法無 違。
（二）被告則以否認原告主張之事實及其提出白添丁與白輝煌間之租賃契約、白輝煌 與原告間之租賃權及房屋讓與契約書之真正，故原告應舉證證明白輝煌與白添 丁確就系爭土地成立租賃契約及白輝煌於十年之租賃期間確實按年給付租金予 白添丁，及白輝煌與原告間成立租賃權及房屋讓與契約，且經白添丁同意等事 實。再者，若白輝煌與原告間確實成立租賃權及房屋讓與契約，則其約定之價 金為何？與原告所提出之租賃權及房屋讓與契約書上所載之轉讓費有何關係？ 為何上開租賃權及房屋讓與契約書上未約定買賣房屋及租賃權之價金，是否違 返常理？此外，若原告與白添丁間確實成立不定期租賃關係，原告是否給付租 金予白添丁？租金為何？如何給付？租金是否有調整過？二十年前約定每年租 金五萬元，二十年後仍然如此履行否？原告提出之租賃權及房屋讓與契約書與 拍賣公告上「轉租」之記載不符。而台中縣大安鄉○○村○鄰○○○路五三號 係於八十餘年間始改編為同路一七五號，系爭租地建屋契約書於六十九年間簽 訂時，尚無一七五號門牌存在，衡情白輝煌當時不可能將自己之地址誤載為一 七五號再更正為五十三號，從而可知，系爭「租地建屋契約書」及「租賃權及 房屋讓與契約書」既均有「一七五號」之記載，顯然係白輝煌門牌已由五十三 號改編為一七五號之後始製作，則該「租地建屋契約書」係屬偽造應無疑義。 準此，白輝煌與白添丁間即無系爭租賃關係存在，則白輝煌自無轉讓系爭租賃 契約予原告可言。又「拍定行為」性質上屬於私法上之買賣契約，原告主張本 件依民法債篇施行法第一條規定，應適用八十九年五月五日修正施行前之民法 第四百二十五條規定，惟被告係於九十三年四月十二日繳足價金經法院核發權
利移轉證書，是原告買賣系爭土地係發生於八十九年五月五日民法債篇修正施 行後，即無民法債權施行法第一條規定之適用，而應適用修正後民法第四百二 十五條之規定。從而，原告不得對被告主張「買賣不破租賃」，易言之，被告 並不繼受白添丁與原告間之土地租賃契約，則原告請求被告協同辦理地上權登 記，即無理由。系爭土地之地目為田，屬農業用地，依大法官會議第四０八號 解釋及內政部八十五年四月十八日報（８５）台內地字第八五七四四九七號函 釋意旨，其性質不符設定地上權之要件，且地政機關亦不受理有關地上權設定 登記之申請，則本件原告之請求即無從准許。另按民法第四百二十二條之一係 由土地法第一百零二條移列增訂，又按土地法第一百零二條所定請求協同辦理 地上權設定登記之請求權，有民法第一百二十五條所定消滅時效之適用，其請 求權時效應自基地租賃契約成立時起算；最高法院六十八年度台上字第一六二 七號著有判例。從而本件原告依據民法第四百二十二條之一規定請求協同辦理 地上權登記，亦有民法第一百二十五條所定消滅時效之適用。本件縱認原告所 提出之「租地建屋契約書」及「租賃權及房屋讓與契約書」均為真正，惟依原 告之主張，訴外人白輝煌與白添丁間系爭土地租賃契約既成立於六十九年一月 三十一日，則白輝煌之協同辦理地上權登記請求權至八十四年間即已罹於時效 ，原告受讓系爭租賃權，被告仍得對原告主張時效抗辯，拒絕履行其請求等語 置辯。
三、理由要領
（一）兩造不爭執之事實：
１、系爭土地原為訴外人白添丁所有，經本院強制執行拍賣，由被告於九十三年三月 三十一日拍定，並已辦理所有權移轉登記完畢。２、系爭土地上門牌號碼台中縣大安鄉○○○路一七九號房屋為訴外人白輝煌所建， 與同路一七五號門牌均係於八十六年一月一日由同路五十三號整編而來。 以上事實，業據原告提出土地登記謄本為證，復有台中縣大安鄉戶政事務所九十 四年一月五日安鄉戶字第０９４０００００２４號函在卷可稽，應堪信憑。（二）兩造之爭點：
１、白輝煌是否向白添丁承租系爭土地興建系爭房屋，及原告是否自白輝煌受讓租賃 權？
２、倘系爭房屋係白輝煌向白添丁承租系爭土地所興建，嗣將該房屋及租賃權讓與原 告，是否仍適用修正前民法第四百二十五條規定？３、倘原告得依民法第四百二十二條之一規定，請求被告為地上權登記，其請求權是 否已罹於時效？
４、系爭房屋是否同農舍，而排除司法院大法官會議釋字第四０八號解釋及內政部八 十五年四月十八日（八五）台內地字第八五七四四九七號函之適用？（三）白輝煌是否向白添丁承租系爭土地興建系爭房屋，及原告是否自白輝煌受讓租 賃權？
１、原告另主張訴外人白添丁於六十九年一月三十一日，將系爭土地出租予訴外人白 輝煌，興建系爭房屋使用，租期至七十九年一月三十一日止，每年租金五萬元， 迨至上開租賃期間屆滿，白添丁與白輝煌雖未續訂書面契約，但仍由白輝煌繼續
使用土地，並按年給付租金予白添丁，故白添丁與白輝煌間應存在不定期租賃關 係。嗣於八十八年十二月一日，白輝煌將系爭房屋及租賃權讓與原告云云，則為 被告所否認。依舉證責任分配原則，自應由原告就其主張之事實，負舉證責任。２、而原告提出租地建屋契約書以證明前開訴外人白輝煌向訴外人添丁承租系爭土地 興建房屋使用之事實，並聲請通知證人白添丁到庭證稱：「當時是白輝煌用我的 名義在系爭土地上蓋房子，後來因為怕兄弟發生爭執，所以他就向我承租土地， 我就將土地租給他。雙方只是以口頭約明，並未訂立書面契約，租期自六十九年 起，何時起算我記不清楚，我只知道租期自六十九年至七十九年止，．．．租金 每年五萬元，於每年春節給付，並無任何證明，．．」等語，惟證人白添丁係原 告及白輝煌之父，親情關係密切，證人白添丁亦為系爭土地之原所有人，而經本 院民事執行處實施強制執行拍賣，由被告拍定取得系爭土地，是就系爭土地之點 交言，證人白添丁與被告亦互居於利害對立關係，其證言自難免偏頗原告。又倘 訴外人白輝煌有承租系爭土地，並每年給付租金，自應取得收據以為憑，始符常 情，證人白添丁竟稱無證據可資證明白輝煌給付租金之事實，足見其證言違背常 情，尚不可採。又查上開租地建屋契約書中訴外人白輝煌之地址原記載為台中縣 大安鄉○○村○鄰○○○路一七五號，然經刪改為東西二路五三號，此有該契約 書在卷可稽，而頂安村東西二路一七五號係於八十六年一月一日由同鄉頂安村五 鄰頂大安五三號之一整編而來，此亦有台中縣大安鄉戶政事務所九十四年一月五 日安鄉戶字第０９４０００００２４號函可按，白輝煌自不可能於六十九年間將 自己地址誤載為一七五號後，再更正為五三號。由此可知，該契約書係於八十六 年一月一日以後所書立者。原告亦陳稱上開租地建屋契約書係於八十八年間訴外 人白輝煌要將租賃權讓與伊時，始訂立者云云，職是，白輝煌既於讓與租賃權時 ，知悉訂立書面契約，則倘其真有向訴外人白添丁承租系爭土地，豈有不知於承 租伊始，即訂立書面為憑，以杜爭議之理？且依原告所請求為系爭土地地上權登 記之範圍觀之，白輝煌在系爭土地建築房屋，僅使用少部分土地，自不可能承租 全部系爭土地，然稽之卷附土地登記謄本，系爭土地全部面積為０．一四九三公 頃，而上開租地建屋契約書所記載白輝煌向白添丁承租系爭土地之面積亦為０． 一四九三公頃，並緊接載明「以建築房屋」乙語，顯然，該契約書之記載與事實 不符，是尚難據該租地建屋契約書遽認訴外人白添丁將系爭土地出租予其子白輝 煌。而系爭土地上門牌號碼台中縣大安鄉○○○路一七九號房屋固為訴外人白輝 煌所建，亦不能憑此即推認白輝煌承租系爭土地。３、另原告於本件訴訟中既主張白輝煌於八十八年十二月一日，將系爭房屋及系爭土 地租賃權讓與伊云云，然原告在本院九十一年度執字第三八四八號清償債務強制 執行事件，曾於九十二年二月二十一日及同年六月三日分別具狀迭稱伊向白輝煌 承租系爭土地，承租目的為建築房屋云云，此業據原告提出聲請狀影本二份可稽 ，並於九十二年六月十七日該強制執行程序中到庭陳稱：「我是向白輝煌轉租的 ，白輝煌已於去年死亡，白添丁是我父親，白輝煌是我大哥，是向我大哥白輝煌 租來住的」云云，此業據本院調取上開執行卷宗核閱屬實，原告前後所陳顯非一 致。而證人白添丁於本件審理中到庭證稱「．．．，這時白輝煌與甲○○訂立租 賃權與房屋讓渡契約書。．．．，白輝煌讓渡給甲○○租賃權二萬元，甲○○承
受之後也都有於每年過年給付租金給我」等語，亦與其在本院上開執行事件，九 十二年六月十七日到庭所稱：「我兒子白輝煌向我承租土地蓋房子，再轉租給甲 ○○，約定租期係十年，其滿後為不定期，白輝煌已於去年死亡」等語，亦明確 指出原告係自白輝煌轉租系爭土地而來，其前後供述亦有未合。是渠等所言是否 屬實，殊值懷疑。而倘原告係自白輝煌受讓房屋所有權及系爭土地承租權屬實， 則系爭土地之租賃關係應係存在於原告與訴外人白添丁之間，原告將租金給付出 租人白添丁，亦應屬事實，基於此給付租金之事實，縱使原告及訴外人白添丁非 熟稔法律之人，渠等應不可能偏離事實，而陳稱原告係向白輝煌租用系爭土地。 故原告主張其因不懂法律，無法區分「租賃權讓與」及「轉租」，而於上開執行 程序具狀陳報有轉租關係，主張優先承買權云云，自不可採。是證人白添丁之上 開證言亦不能據為白輝煌將房屋及系爭土地租賃權讓予原告之證明。而證人即曾 租用系爭土地耕作之人黃管於本院審理中亦到庭證稱伊向白輝煌承租系爭土地耕 作，伊給付租金予白輝煌，九十三年始交付白添丁，耕作至去年（九十三年）底 等語，則證人黃管既向白輝煌租用系爭土地，適足徵無白輝煌讓與系爭土地租賃 權予原告之事實。準此，足認原告所提出原告與白輝煌間之租賃權及房屋讓與契 約顯非實在，自不可據以認定原告由訴外人白輝煌受讓系爭土地租賃權。又系爭 土地電號00－00－0000－00－00用電戶雖係於六十九年間以紀滿（ 即白輝煌之妻）名義申請新設，而於八十八年十二月二日變更為原告名義迄今， 此有臺灣電力股份有限公司臺中營業處九十四年三月二十三日Ｄ臺中字第９４０ ３０４２９號函可稽，而原告亦提出電費繳費收據，然均僅能證明系爭房屋用電 戶設立及名義變更等事實，尚難憑此遽認甲○○自白輝煌受讓系爭土地租賃權。 綜上，原告之前開主張顯非實在，自不可採。
（四）查我民法於八十八年四月二十一日修正增訂第四百二十二條之一固規定租用基 地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。依同時 修正之民法債編施行法第二十三條規定「修正之民法第四百二十二條之一之規 定，於民法債編修正施行前租用基地建築房屋者，亦適用之」。然原告既未能 證明其就系爭土地有租賃權，已如前述。則其依民法第四百二十二條之一規定 ，請求被告協同為地上權登記，顯無理由，應予駁回。至於兩造間之其餘爭點 ，均係以原告就系爭土地有租賃關係為前提，而本院既認定原告無租賃關係而 駁回其請求，其餘爭點即無再論述之必要，附此敘明。（五）依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 三十 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 許文碩
中 華 民 國 九十四 年 六 月 三十 日 書記官
右為正本，係照原本作成。
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