臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度沙簡字第二九六號
原 告 戊○○
訴訟代理人 林益輝律師
複 代理 人 陳建勛律師
宙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 林士傑律師
被 告 寅○○
乙○○
丁○○
戌○○
宇○○
天○○
亥○○
地○○
申○○
酉○○
未○○
右三被告訴 乙○○
訟代理人
庚○○
巳○○
卯○○
辰○○
辛○○
右四被告訴 寅○○
訴代理人
丙○○
子○○
癸○○
己○○
午○○
丑○○
壬○○
右當事人間拆屋還地事件，本院於民國九十四年五月二十五日言詞辯論終結，判決如
左：
主 文
被告甲○○、乙○○、丁○○、戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、申○○、酉○○、未○○等應將坐落臺中縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四地號土地上如附圖（即臺中縣清水地政事務所測量圖）所示Ｃ部分，面積六十六平方公尺，及同地段
、小段一一四─二地號土地如附圖所示Ｂ２部分，面積三十八平方公尺之地上物均拆除，並將土地交還原告及其他共有人。
被告甲○○應將坐落臺中縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四─二地號土地上如附圖所Ｂ１部分，面積一百八十平方公尺，及同地段、小段一一四地號土地如附圖所示Ｄ部分，面積六十三平方公尺之地上物均拆除，並將土地交還原告及其他共有人。被告寅○○、庚○○、巳○○、丙○○、子○○、癸○○、己○○、午○○、丑○○、壬○○、卯○○、辰○○、辛○○等應將坐落臺中縣縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四─二地號土地上如附圖所示Ａ部分，面積一百三十四平方公尺，及同地段、小段一一四地號土地如附圖所示Ｅ部分，面積十二平方公尺，及同地段、小段一一四─二地號土地上如附圖所示Ｆ部分，面積四十八平方公尺，及同地段、小段地號一一四─
二地號土地如附圖所示Ｇ部分，面積五十二平方公尺之地上物均拆除，並將土地交還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告甲○○、乙○○、丁○○、戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、申○○、酉○○、未○○連帶負擔新臺幣貳仟肆佰肆拾伍元（百分之十七點五），被告甲○○負擔伍仟柒佰貳拾柒元（百分之四十一），被告寅○○、庚○○、巳○○、丙○○、子○○、癸○○、己○○、午○○、丑○○、壬○○、卯○○、辰○○、辛○○等人連帶負擔伍仟柒佰玖拾柒元（百分之四十一點五）。原告於分別以新臺幣柒萬柒仟零壹拾伍元為被告甲○○、乙○○、丁○○、戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、申○○、酉○○、未○○供擔保、以壹拾捌萬零壹佰零玖元為被告甲○○供擔保、以新臺幣壹拾捌萬貳仟參佰參拾貳元為被告寅○○、庚○○、巳○○、丙○○、子○○、癸○○、己○○、午○○、丑○○、壬○○、卯○○、辰○○、辛○○供擔保後，各得假執行。但被告甲○○、乙○○、丁○○、戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、申○○、酉○○、未○○等人以新臺幣貳拾參萬壹仟零肆拾伍元、被告甲○○以新臺幣伍拾肆萬零參佰貳拾柒元、被告寅○○、庚○○、巳○○、丙○○、子○○、癸○○、己○○、午○○、丑○○、壬○○、卯○○、辰○○、辛○○等人以新臺幣伍拾肆萬陸仟玖佰玖拾柒元，於假執行程序前，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告之聲明：
一、被告甲○○、乙○○、丁○○、戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、申 ○○、酉○○、未○○等應將坐落臺中縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四地號土 地上如附圖（即臺中縣清水地政測量圖）所示Ｃ部分，面積六十六平方公尺，及 同地段、小段一一四─二地號土地如附圖所示Ｂ２部分，面積三十八平方公尺之 地上物均拆除，並將土地交還原告及其他共有人。二、被告甲○○應將坐落臺中縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四─二地號土地上如附 圖所示Ｂ１部分，面積一百八十平方公尺，及同地段、小段一一四地號土地如附 圖所示Ｄ部分，面積六十三平方公尺之地上物均拆除，並將土地交還原告及其他 共有人。
三、被告寅○○、庚○○、巳○○、丙○○、子○○、癸○○、己○○、午○○、丑 ○○、壬○○、卯○○、辰○○、辛○○等應將坐落臺中縣清水鎮○○段橋頭寮
小段一一四─二地號土地上如附圖所示Ａ部分，面積一百三十四平方公尺，及同 地段、小段一一四地號土地如附圖所示Ｅ部分，面積十二平方公尺，及同地段、 小段一一四─二地號土地上如附圖所示Ｆ部分，面積四十八平方公尺，及同地段 、小段地號一一四─二地號土地如附圖所示Ｇ部分，面積五十二平方公尺之地上 物均拆除，並將土地交還原告及其他共有人。
四、訴訟費用由被告等負擔。
五、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、事實摘要：
一、原告之陳述：
⑴：緣坐落臺中縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四─二地號土地均為原告及乙○○、 詹金塔所共有，被告等人與原告及共有人間並無租賃或使用借貸關係，竟佔用原 告共有之土地蓋建房屋，屢請被告等拆除交還土地均置之不理，爰依民法第七百 六十七條規定，請求被告等拆屋還地。
⑵：被告甲○○等一再抗辯該房屋由其父王再取所建，然由其提出之房屋稅籍證明書 可知，應僅限現場之「三合院」部分，故就該部分，亦經均院測量完畢，即測量 圖所示之Ｃ及Ｂ２部分，且王再取早於四十八年間過世，距今已近五十年，且由 現場房屋觀察亦可知Ｂ１及Ｄ部分均為磚造及烤漆板之房屋，屬現代建物，當係 被告甲○○所建，是Ｃ及Ｂ２部分應由王再取之繼承人繼承，自以其全部繼承人 為被告。
⑶：次查：依土地登記簿謄本可知，王再取自始至終就系爭土地二筆並非土地所有權 人，自無使用該土地之權源，又被告甲○○蓋建房屋即如附圖所室Ｂ１及Ｄ部分 ，亦未得其他共有人之同意，如被告等認其蓋建房屋時曾得共有人之同意而為有 權使用，被告應就此部分提出證明，否則依最高法院六十二年臺上字第一八０三 號判例意旨即屬侵害原告及其他共有人之權利，自得請求其拆屋還地。⑷：證據：提出臺中縣清水鎮○○段橋頭寮小段一一四地號、一一四─二地號土地登 記簿謄本、現場附圖各一件。
二、被告之抗辯：
⑴：被告寅○○部分
１：上開土地之母地號為一一四地號，原為訴外人王長所有，而於四十七年間，因王 長已身亡，由其唯一繼承人王再取出售其中一部分予被告寅○○等之父許爐，當 時雖因故未辦理移轉登記手續，然系爭土地卻已點交予被告之父許爐占有使用， 也因此許爐建造房屋以為居住。
２：依最高法院向來之判例要旨，土地之承買人雖未辦妥所有權移轉登記，其後登記 請求權雖罹於時效，然如土地業已點交完畢，則承買人之占有買賣之土地即非侵 權行為，亦非不當得利，出賣人或其繼承人皆不可據以請求承買人返還土地。３：本件原地主王再取既已因出售而點交系爭土地予被告之父，原告為王再取之繼受人，依前述最高法院判例意旨，自不得向買受人之繼承人即被告請求拆屋還地。４：又被告之父業已過世，其繼承人不只被告寅○○一人，從而系爭房屋為全體繼承 人所有，並非被告寅○○一人所有，原告僅以被告寅○○為訴訟當事人其當事人 為不適格，依民事訴訟法規定應以裁定駁回其訴。是原告之訴為無理由，應予駁
回。
５：系爭土地之前手原為訴外人王長所有，於四十七年間，王長過世，而由其唯一繼 承人王再取出售其中一部分予被告之父許爐，此有當時之杜賣契字可證，當時系 爭土地已點交予被告之父許爐，由被告之父建造房屋，當時以被告之母許周甲完 成稅籍登記，並設立戶籍居住。
６：按「消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其 原有之法律關係並不因而消滅，在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受 人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出 賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占 有而請求返還。」，最高法院八十五年臺上字第三八九號判例可資參照；又最高 法院六十九年臺上字第一六六五號判例「上訴人之被繼承人鄭某既已於生前將訟 爭土地出具字據贈與被上訴人，因該地實際上早由被上訴人占有使用中，故應認 贈與契約成立之日起已交付贈與物，並不因被上訴人之土地所有權移轉登記請求 權罹於消滅時效而成為無權占有。」。依前述判例意旨可知，土地之承買人雖未 辦妥所有權移轉登記，其後登記請求權雖罹於時效，然如土地業已點交完畢，則 承買人之占有買賣之土地並非侵權行為，亦非不當得利，出賣人及其繼受人皆不 可據以請求承買人歸還土地，從而本件原地主王再取既已因出售系爭土地而點交 予被告之父，原告為王再取之繼受人，依前述最高法院判例意旨，自不得向買受 人之繼承人即被告請求拆屋還地。
７：證據：提出杜賣契字影本一件。
⑵：被告甲○○部分：
１：按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，房屋受讓人與讓與人間推定在房屋得使用期間內，有租賃關係。」民法第四 百二十五條之一定有明文；又土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋或 土地所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期 間內有租賃關係存在，以維護社會經濟，並有最高法院八十八年臺上字第一０三 四號判決可資參照。民法第四百二十五條之一規定，在於保障社會經濟利益，兼 顧受讓人利益，是前手既然有民法第四百二十五條之一適用，因而房屋得繼續利 用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦 有利用該土地之必要。又「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。」，民法第七百六十七條定有明文 ，又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離使用而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故以土地及 房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定， 然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推 定土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此亦有最高法院四十八年臺上字第 一四五七號判例可循。再者，「執行法院之拍賣，其性質上屬無買賣之一種，依 強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，上訴人依執行拍賣而取得之土 地，雖享有土地共有之所有權，惟地上房屋之所有權仍屬被上訴人，依前述說明
，土地及土地上之同屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人情形，土地受讓人與 讓與人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，因此，上訴人以其為系 爭土地之買受人，本於買賣及所有權人之法律關係，請求被上訴人將系爭土地上 之磚造瓦頂平房除去，即屬無據。」，最高法院四十八年臺上字第一四五七號判 例及九十一年度上易字第二０八號判決參照。
２：緣系爭土地原係被告甲○○之祖父王長與王木、王修、王樹、楊水枝等所共有， 王長於昭和十三年（民國二十七年）二月一日死亡，由王再取繼承持分，惟未辦 理繼承登記，而系爭土地為家族共有之土地，另家族之仍有其他土地，故與其他 共有人協議以「以地易地」之方式使各人之土地利用完整，而系爭土地便由因此 由被告之父王再取所有，而被告之父自行在系爭土地上搭建房屋，以供日後家人 居住使用（包括如附圖Ｂ１、Ｂ２及Ｃ部分），有房屋稅籍證明書可證，而被告 之父王再取死亡後，系爭房屋由被告甲○○、乙○○、丁○○三人繼承。而系爭 房地雖皆未辦理繼承登記，然此乃因一般民眾不熟法律所導致，且在以往社會觀 念下，女子一般皆不參與繼承先人之房地，故系爭房地方僅由被告三兄弟繼承， 系爭土地亦然。另承前開說明，雖被告先人與其他共有人約定易地時並未辦理土 地過戶登記，然確有該事實，否則其餘共有人不可能容忍被告之父及被告三人一 直占有系爭房地而未請求返還，一直到七十年以後，共有人間方陸續辦理繼承及 過戶事宜，而至七十四年四月二十七日，則全部辦理過戶為被告甲○○三兄弟名 義下，是縱被告之父王再取與其他共有人約定易地而使用系爭土地並搭建系爭房 屋時併未辦妥土地產權登記，然至少在七十四年四月二十七日時即已辦妥登記， 而當時系爭房屋也為被告三兄弟繼承，故至少七十四年四月二十七日後系爭房地 即符合系爭房地即符合法定之土地與房屋同屬一人所有之規定自明，而被告自亦 有使用該土地之合法泉源。
３：次查如附圖測量圖上所示Ｄ部分之建物乃坐落同上地段、小段一一四地號之土地 上，而前開土地，於七十四年時亦屬被告三兄弟所共有，而被告甲○○之持分更 高達七十二分之五十，故被告甲○○所搭建之建物僅六十三平方公尺，尚在自己 的持分權利範圍內（一一四地號面積為三０九七平方公尺），且當時被告搭建該 房屋時，確係經其他兄弟之同意而搭建，否則怎可容忍被告長期使用而未異議， 且按共有人於與其他共有人訂有分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三 人，其分割或分管契約，對於受讓人繼續存在，最高法院四十八年臺上字第一０ 六五號著有判例，另依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋意旨：上開判例「 就維持法律秩序知悉有分管契約，亦無可得知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分 管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨 有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再爰用」之反面解釋可知，土地應有部分 之受讓人若明知或可得知悉讓與人與其他共有人曾訂有分管契約者，即應受該項 契約之拘束；查依前開說明，被告在系爭共有土地一一四地號土地上搭建房屋確 係經其他共有人同意，且使用範圍尚在自己持分之權利範圍內，依其性質，應視 為系爭土地之原共有人約定被告所有之訟爭建物得使用該土地，此項協議自屬系 爭土地原共有人就該土地之管理訂定之分管契約，而原告早於七十八年九月間， 即自丁○○處取得系爭土地之持分（七十二分之三），且訟爭建物占用系爭土地
迄今已逾二十年之久，則原告受讓本為丁○○所有之系爭土地應有部分之際，對 於土地上已有上開建物坐落之事實，自當知之甚稔，從而即得據以向讓與人探詢 ，得知系爭土地之原共有人已訂分管契約，更何況原告為丁○○及訴外人詹金塔 之岳父，對被告兄弟間之土地產權，亦知之甚詳，否則其早在七十八年時即得訴 請拆屋還地，揆諸前揭判例意旨與說明，此項分管特約，對於被告及就被告與原 其他共有人間之分管契約可得知之原告，仍繼續存在，是原告雖後於九十二年五 月間經由法院強制執行之拍賣程序取得被告之持分，依據上述同一理由，被告仍 得執已存在於原告間就系爭土地之分管契約，合法使用系爭土地，則原告主張被 告所有之訟爭建物係無正當權源而占用系爭土地，亦非可採。４：系爭房屋亦為王再取所搭建而原始取得所有權，故系爭房地本屬同一人所有，依 前開判例及判決說明，縱事後土地經拍賣，則除有特別情事，應推定在房屋得使 用期限內有租賃關係存在，而系爭房屋仍得繼續使用，且被告實際上亦仍在使用 ，故原告雖為系爭土地之共有人，惟與被告間就系爭房地乃存在租賃關係，故被 告既本於租賃關係而占有系爭土地，即非無權占有，原告本於所有權人之法律關 係，請求被告將系爭土地之房屋拆除，即屬無據。５：提出土地登記謄本二件、戶籍謄本三件、稅籍證明書一件。⑶：被告乙○○、丁○○、申○○、王王配、未○○等人之抗辯： 原告拍賣取得的是甲○○的應有部分，地上建物部分並不包括在內，三合院部分 即符圖Ｃ部分是王再取興建的，相片Ｂ、Ｄ部分都是甲○○興建的。⑷：餘被告戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、丙○○、子○○、癸○○、 己○○、午○○、丑○○、壬○○等人均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出準 備書狀作何聲明或陳述。
⑸：本院依職權向臺中縣清水地政事務所調取臺中縣清水鎮○○段橋頭小段一一四、 一一四─二地號土地登記謄本、重造登記簿、七十四年五月二十八日登記收件字 第０七四一八號買賣登記案、七十八年九月二十六日登記收件字第一五五二七號 買賣登記案、九十二年六月十日清登資字第一０五三八０號拍賣登記案。 理 由
甲、程序方面：
⑴：本件被告戌○○、宇○○、天○○、亥○○、地○○、丙○○、子○○、癸○○ 、己○○、午○○、丑○○、壬○○等人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴法第三百八十六條各款所列情形，爰依依職權由原告一造辯論而為 判決。
⑵：又各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之 請情，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文，倘共有人 中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全 體利益請求，無須表明全體共有人之姓名（最高法院八十四年臺上字第三三九號 判例參照）；本件前述地段、小段一一四、一一四─二土地分為原告、乙○○、 及原告、乙○○、詹金塔等人所共有，此除有原告提出系爭土地登記第二類謄本 二件為憑外，並有本判決後述參之二之⑴、⑵圖表所述，原告於起訴聲明中請求 將系爭土地返還予原告及其他共有人全體，自為法之所許。
⑶：原告對已歿許爐原建造使用系爭房屋部分，因被告寅○○等人抗辯屬許爐之遺產 ，暨已歿王再取建造使用系爭房屋部分，因被告甲○○等人抗辯屬王再取之遺產 ，且均未辦理分割，故對如後述之乙之三之⑴、⑵繼承系統表所載之被告等起訴 ，其當事人適格，合先敘明。
乙、實體方面：
一、兩造對原告提出之臺中縣清水鎮○○段橋頭小段一一四地號、一一四─二地號土 地登記簿謄本、被告寅○○提出之杜賣契字、被告甲○○提出之上開地段、小段 土地舊登記簿謄本二件、王長全戶戶籍謄本、王再取全戶戶籍謄本、臺中縣稅捐 稽徵處沙鹿分處稅籍編號00000000000號即門牌號碼臺中縣清水鎮○ ○里○○路五十號房屋稅籍證明書、暨本院依職權向臺中縣清水地政事務所調取 臺中縣清水鎮○○段橋頭小段一一四、一一四─二地號土地登記謄本、重造登記 簿、七十四年五月二十八日登記收件字第０七四一八號買賣登記案、七十八年九 月二十六日登記收件字第一五五二七號買賣登記案、九十二年六月十日清登資字 第一０五三八０號拍賣登記案等文書證據部分，均無爭執，堪認該文書上所載之 內容與事實相符，堪認屬實。
二、⑴：又依據前述參之一所載之文書記載，就前開臺中縣清水鎮○○段橋頭小段一 一四、一一四─二地號二筆土地之原有持分及先後取得順序如下：１：前述地段、小段一一四地號部分：
┌─楊水枝───甲○○─────戊○○
│ 持分3\9 74.04.27 92.05.27 │ 買賣 拍賣
│
├─王樹────王玉──────乙○○
│ 持分1\9 74.01.08 74.04.27 │ 繼承 買賣
│
├─王修────乙○○
│ 持分1\9 74.06
│ 買賣
│
├─王木────甲○○─────戊○○
│ 持分1\9 買賣 92.05.27
│ 拍賣
│ │
│ ┌─┬─甲○○───┘
└─王長───┤ │ 74.03.14
持分3\9 │ │ 代位繼承（王再取）
│ │ 持分3\72
│ │
│ ├─乙○○
│ │ 74.03.14
│ │ 代位繼承
│ │ 持分3\72
│ │
│ ├─丁○○───林阿峰
│ │ 74.03.14 92.09.06
│ │ 代位繼承 買賣
│ │ 持分3\72
│ │
│ └─王桂蘭─天○○───甲○○───戊○○ │ （已歿） 74.03.14 74.04.27 92.05.27 │ 代位繼承 買賣 拍賣
│ 持分3\72 │
│ │
│ │
└─王吝───甲○○───────────┘
74.03.14 74.04.27
繼承 買賣
持分12\72
現共有人：原告持分為53\72，乙○○持分為19\72。２：前述地段、小段一一四─二地號部分：
┌─楊水枝──丁○○──詹金塔
│ 持分3\9 74.05.28 78.09.26 │ 買賣 買賣
│
├─王樹───王玉───乙○○
│ 持分1\9 74.01.08 74.05.28 │ 繼承 買賣
│
├─王修───丁○○──詹金塔
│ 持分1\9 70.06.13 78.09.26 │ 買賣 買賣
│
├─王木───王啟章──丁○○──詹金塔
│ 持分1\9 70.05.01 70.07.09 78.09.26 │ 繼承 買賣 買賣
│
│ ┌─┬─王桂蘭─天○○───丁○○───詹金塔 └─王長 │ │ 已歿 74.03.14 74.05.28 78.09.26 持分3\9─┤ │ 代位繼承 買賣 買賣
│ │ 持分3\72
│ ├─丁○○───詹金塔
│ │ 74.03.14 78.09.26
│ │ 代位繼承 買賣
│ │ 持分3\72
│ │
│ ├─乙○○
│ │ 74.03.14
│ │ 代位繼承
│ │ 持分3\72
│ │
│ └─甲○○───────戊○○
│ 74.03.14 92.05.27
│ 代位繼承（王再取） 拍賣
│ 持分3\72
│
└─王吝─────丁○○────詹金塔
74.03.14 74.05.28 78.09.26 繼承 買賣 拍賣
持分12\72
現共有人：原告持分3\72，乙○○持分11\72，詹金塔持分58\72。三、而就被告寅○○等就原告所指之房屋坐落於其等共有土地上一節，並不爭執，惟 主要抗辯理由係以：該房屋係其父許爐向被告甲○○之父王再取購買前開地段、 小段一一四地號土地之一部分後所建造，並提出杜賣契字一紙為憑，及購買系爭 地段、小段之土地登記請求權雖罹於時效，然許爐占有系爭土地係依據買賣契約 關係而占有，並非無權占有，原告無權對伊等主張請求拆屋還地等語；然原告提 出之杜賣契字之買賣契約效力為何，被告寅○○等之抗辯是否有理由：⑴：１：依據兩造分別提出之王長、王再取、甲○○等人全戶戶籍謄本記載其繼承圖 表為：
）
亡
死 ┌─王註
日 │（大正十年一
一 │ 月十日生）
月 │
二 │
年 │
三 │（大正六年九
十 │ 月二十二日
和 │ 出生）
昭 ├─王令
（ │（大正十四年
王長─┐│ 七月一日死
├┤ 亡）
││
王黃炭┘├─王吝
） │
亡 │
死 │
日 │
九 │
十 │（大正五年六
二 │ 月十六日死
月 │ 亡）
二 ├─王坪
十 │（明治四十四 ┌丁○○
年 │ 年五月五日 │
六 │ 出生） │
十 │ ├─王慰
二 │（民國四十八 │
治 │ 年十月七日 │
明 │ 死亡） ├─乙○○
（ ├─王再取────┤
│ 王陳悶 │
│（已歿） ├─王配
│ │
│（明治三十九 │
│ 九月十一日 ├─王衫
│ 死亡） │
└─王格 │
（明治三十八 │（八十八年二 ┌戌○○
年三月二十 │ 月十四日死 │
三日出生） │ 亡） ├─宇○○
│ 蔡清助（配偶） │
├─王桂蘭─────┼─蔡春成
│（五十五年三 │（八十年六月
│ 月七日死亡 │ 二十四日死
│ ） │ 亡）
│ ├─天○○
│ │
└─甲○○ ├─亥○○
│
└─地○○
（即蔡淑滿）
２：依據兩造提出許爐等之全戶戶籍謄本記載其繼承系統表為： （六十三年一
月七日歿） ┌─庚○○
（八十二年二 ┌─許隆興────┤
月十一日歿 │ 許蔡秀 └─巳○○
） │（七十八年五
許周甲 │ 月二十八日
│ │ 歿）
├────┤ ┌─子○○
│ │（八十七年十 │
許爐 │ 一月二日歿 ├─癸○○
（已歿） │ ） │
├─許隆文────┼─己○○
│ 丙○○ │
│ ├─午○○
├─卯○○ │
│ ├─丑○○
├─辰○○ │
│ └─壬○○
├─寅○○
│
└─辛○○
⑵：而依據被告寅○○提出之杜賣契字末段記載： 「中華民國四拾七年貳月拾七日立
賣主：亡王長繼承人王再取（王再取用印）
買主：許爐
土地標示：清水鎮吳厝字橋頭寮壹壹四號
一佃四分九厘五系
右八厘三毛賣渡」
且此杜賣契字為兩造所不爭執，是該杜賣契字之契約效力係存在於已歿之王再取 、許爐間一節，應堪認與事實相符。
⑶：按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項 之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他權利之行使，應得公同共 有人全體之同意。」，民法第八百二十八條定有明文；又「買賣並非處分行為， 故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認僅對 其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受拘束。」，又按「共有人將
共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意 ，對於其他共有人不生效力。」，最高法院七十一年臺上字第五０五一號判例、 五十五年臺上字第三二六七號著有判例可參照；而參諸前述參之二之⑴、⑵土地 、暨參之三之⑴之繼承圖表所示，原土地共有人王長就系爭地段、小段之土地持 分取得順序表為九分之三，王長於日據昭和十三年二月一日死亡時，其繼承人非 僅已歿之王再取一人，且王長死亡時，其繼承人亦未辦理繼承登記暨分割程序， 此見之系爭土地持分表王吝、被告甲○○、乙○○、丁○○、天○○等人於七十 四年三月十四日始就已歿王長就辦理系爭土地持分之繼承、代位繼承登記甚明， 是已歿之王再取於四十七年二月十七日與已歿許爐書立該杜賣契字買賣契約時， 已歿王長之遺產事實上並未辦理分割，已歿王長就系爭土地持分猶屬公同共有之 狀態下，已歿之王再取與已歿許爐所書立之杜賣契字買賣契約之債權契約部分固 非無效，惟此僅得拘束締約之當事人，事後已歿王再取將系爭土地即被告寅○○ 等現使用土地之物權處分行為，既無證據足資證明已經其他公同共有人之同意， 對其餘公同共有人自不生效力，已歿許爐於系爭土地上建造房屋使用，乃屬無權 占有，被告寅○○等再繼承許爐於系爭土地上建造之房屋占有使用，仍屬無權占 有，此情況與被告寅○○所抗辯之具有效力之買賣契約、暨具有處分權源之出賣 人點交、交付土地後，交由買受人合法占有後，嗣土地買受人之土地登記請求權 罹於時效之情有異，被告寅○○等以此比爰附引據以抗辯難認有據。更者依據被 告寅○○提出之杜賣契字之文書內，亦無從判定已歿之王再取就系爭土地於處分 當時已辦理分管契約、或經其他公同共有人同意簽署之記載。⑷：就許爐建造房屋範圍，為如附圖所示編號Ａ、Ｇ、Ｅ、Ｆ四部分，為兩造所不爭 執，其面積及坐落位置亦如附圖測量圖上編號Ａ、Ｇ、Ｅ、Ｆ及圖說所示。⑸：是已歿王再取處分該公同共有物時，既無從認定效力及於其他公同共有人，對於 其他公同共有人不生效力，許爐嗣後占有使用系爭土地建造房屋使用，自屬無權 占有，嗣由被告寅○○暨如前述乙之三之⑴之２繼承圖表所示之等被告共同繼承 ，並未改變無權占有之事實，是原告起訴主張請求判決如聲明之三內容所示，為 有理由，應予准許，被告寅○○等抗辯理由，為無足取。四、就被告甲○○、丁○○等人主要抗辯系爭土地上建造房屋即原告主張拆屋還地之 訴訟標的物與系爭土地間，具有民法第四百二十五條之一適用之部分：⑴：「按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文，其立法理由謂：「僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見 解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支 付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨 出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋使用期限內，繼續「合法 使用」該房屋所坐落之土地，除別有約訂外，縱該房屋所有權人須支付相當之對 價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使 用」，即無不當得利或侵權行為之可言，此項規定，於房屋所有權人原【合法使
用】坐落土地之所有權或地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權 之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與 相異之人時，亦可類推適用，至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權 利人給付租金，要屬別一問題（最高法院九十三年臺上字第一三二八號判決）； 是依據上開民法第四百二十五條之一立法理由之說明，其適用之要件自以土地與 房屋之所有權人，對該土地與房屋均具有合法權源為前題，茍僅對其中之土地或 房屋具有所有權，或僅其一原先具有合法使用權源，自非屬該法條適用之範圍， 後將土地或房屋出讓與、或先後讓與相異之人時，應無適用。⑵：而如附圖所示Ｃ、Ｂ２部分（即三合院部分），被告甲○○等主張係已歿之王再 取所建造使用，餘Ｂ１、Ｄ部分為被告甲○○所建造使用；而依據前述，已歿之 王長就系爭土地持分係九分之三，系爭土地並非全部為已歿王長所有，嗣王長死 亡時，其繼承人亦非已歿之王再取一人，而被告甲○○就系爭土地之情況亦同， 已歿之王再取、及被告甲○○就系爭土地僅具有持分為屬共有人之一，此見之前 述王長、王再取繼承圖表甚明；
⑶：而按「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應 得共有人全體之同意。」，民法第八百十九條定有明文；是已歿之王再取於如附 圖所示Ｃ、Ｂ２部分土地上建造三合院建物使用時，該時已歿之王再取僅為已歿 王長繼承人之一，且所繼承時亦僅為已歿王長就系爭土地之公同共有人，並非取 得系爭全部所有權，其於系爭土地上建造如附圖所示Ｃ、Ｂ２三合院建物使用之 處分行為，自須經其他公同共有人之同意，否則對於其他共有人自不生效力；而