臺灣桃園地方法院桃園簡易庭小額民事判決 九十四年度桃小字第七九九號
原 告 甲○○○○區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 戊○○
右當事人間請求給付管理費事件，於民國九十四年五月二十七日言詞辯論終結，本院
判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣玖仟陸佰元及自民國九十三年十二月三十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為依公寓大廈管理條例組織成立並向桃園縣政府申請報備之公寓大 廈管理委員會，被告所有房屋坐落於桃園縣桃園市○○○街七十號三樓（下稱系 爭房屋），為社區之區分所有權人，依社區住戶規約規定，被告應按其權狀坪數 繳交每坪新台幣（下同）五十元，共計一千六百元之管理費，惟被告自九十三年 八月起至九十四年一月止，積欠六個月之管理費計九千六百元，迄未清償，屢經 催討亦置之不理，為此依法請求被告給付管理費九千六百元及自九十三年八月一 日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息等語。二、被告則以：其於九十三年四月十二日與訴外人竹城建設股份有限公司（下簡稱竹 城建設公司）簽訂房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價款四百十六萬元 購買系爭房屋，然成交後遭竹城建設公司以代繳公共水電費及管理清潔費為由， 詐收一萬元，且訴外人竹城建設公司並未依系爭買賣契約第六條第五款約定代繳 水電費及管理清潔費，幾經被告催討均拒不交還，其後即在未告知被告之情形下 ，擅自轉交給原告佔為己有，為此，其曾以存證信函催告返還並向桃園市調解委 員會請求調解，但原告均未出席，另其亦曾向行政院公平交易委員會檢舉訴外人 竹城建設公司涉嫌違反消費者保護法及公平交易法，現已就原告之違法行為（如 浮報開支等）向台灣桃園地方法院檢察署提出告發在案，因此，其繳交給訴外人 竹城建設公司之一萬元，為其受詐欺而交付，原告非法侵占應即返還，但竹城建 設公司現轉交給原告，其主張以此作為支付管理費之前金，其自無再繳納管理費 之義務，況原告所收取之管理費太貴，應該以每坪三十五元計算方為合理，但因 主任委員把持社區住戶會議且未依承諾召開住戶臨時會討論，因此無法更改收費 標準等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張被告為其社區內系爭房屋之區分所有權人，依社區住戶規約規定，被告 於九十三年八月起至九十四年一月止原應給付每個月一千六百元之管理費，但被 告積欠六個月之管理費計九千六百元未繳納之事實，業據提出建物登記謄本、電 話催繳名單、未繳名單、收繳單、存證信函暨其回執、竹城御賞公寓大廈住戶規
約、桃園縣政府九十三年七月六日桃縣府公使寓字第０九三００九一號、府工使 字第０九三０一六五九五０號公寓大廈管理組織報備證明等件為證，被告對原告 所主張之管理費收費標準及其積欠月份、金額等事項，僅抗辯稱收費太貴，其他 並未加爭執（見本院九十四年五月二十七日調解程序筆錄），是依本院調查證據 之結果，自堪信原告此部份主張為真實。惟原告主張被告拖欠管理費未繳，而請 求被告給付所欠之管理費等情，均為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲就兩造 爭執分敘如下：
㈠按公寓大廈管理條例第十條第二、三項規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係可歸責於區分所 有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部分 之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，是 以，社區管理費之繳納義務，乃區分所有權人分擔社區管理、維護費用義務， 凡為公寓大廈之區分所有權人，即應依規約規定之坪數比例而負擔繳付社區管 理費之義務，以使區分所有權人對公寓大廈內共用部分之共同利益，有共同維 護、管理之義務，以此養成國民群居生活之良好習慣，區分所有權人有無實際 居住使用該房屋、共用部分之事實與其應否分擔社區管理費之間無涉，不因其 未實際利用共用部分而有所減免。查原告係於九十三年五月間成立，並訂立「 竹城御賞公寓大廈住戶規約」，此有原告所提出之規約一份在卷可查，而依系 爭規約第十條第一項規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有 權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：⑴公共 基金：每戶一萬元（建設公司已於售屋時代收）；⑵管理費（每坪五十元，並 按所有權狀坪數計算）；⑶地下室停車場使用管理清潔費（使用管理清潔之費 用，由管委會訂定之）；⑷其他公共設施使用管理清潔費。」，同條第二項規 定：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人大會之決議分擔之。但第一 次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，賣賣契約或分管契 約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例 分擔之」，是於系爭住戶規約中，已明定管理費之收費標準為每坪五十元，並 按所有權狀坪數計算，而被告亦自承：雖開過住戶大會，但因主任委員把持會 議，所以收費標準未更改等語（見本院九十四年五月二十七日調解程序筆錄） ，顯見原告社區之管理費收費標準並未更改，被告既為系爭社區之區分所有權 人，自應依上開規約所定之管理費標準負擔給付義務，再參以系爭房屋所有權 狀之坪數約為三十二點一八坪（觀諸被告所提出之房屋買賣契約書第一條第一 項），是原告主張依據規約以每坪五十元計算，被告每月應繳之管理費為一千 六百元等語，堪信為真實。
㈡被告抗辯稱：訴外人竹城建設公司詐收其一萬元，又再未經其同意之情形下， 將該筆款項轉交給原告，遭原告侵占云云，並提出其與竹城建設公司之房屋買 賣契約書、竹城建設公司九十四年一月二十六日竹業字第九四００三號函及支 付證明單為證，原告固不否認收受訴外人竹城建設公司四百八十二萬元，然否 認有侵占事實，並稱：此為被告與建設公司間之問題，與伊無關等語。經查，
依被告所提出之系爭買賣契約書第六條第五款約定：「甲方（即被告）於簽約 時應繳交公共管理基金一萬元予乙方（即竹城建設公司）（乙方未售出戶數亦 比照辦理），由乙方代為繳付本社區通知交屋日起之公共水、電費及管理清潔 費等相關費用，餘款俟社區管理委員會接管後移交之。」，原告對此並不爭執 ，堪信被告確於購買系爭房屋時已繳交一萬元予訴外人竹城建設公司，然依上 開契約所約定之文字、文義、及意旨而言，買方即原告所預繳予建商之該筆一 萬元款項，乃先由建商統籌辦理公共水電費用及管理清潔費等相關費用，俟管 理委員會成立後，再將之結算，餘款移交予管理委員會，是縱如被告所述訴外 人竹城建設公司並未代為繳付水電費用，亦僅訴外人竹城建設公司應將款項結 算後移交給社區管理委員會即原告，被告抗辯應將之返還予其云云，顯有誤會 。況依（九十二年十二月三十一日修正後之）公寓大廈管理條例（第十八條第 一項、第二項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：㈠起造人就公 寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提 列。㈡區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。㈢本基金之孳息。㈣其他 收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請 時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成 立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約 定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代 為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之」。蓋公寓大廈領得使用 執照後，其管理委員會通常尚未成立，而因管理維護公寓大廈有支出費用之必 要，故明定起造人應提列公共基金，以支付領得使用執照一年內之管理維護事 項所生之費用，並於管理委員會成立後移交之，此為起造人依上開規定應盡之 提列義務，是以訴外人竹城建設公司向被告預收一萬元資為公共管理基金，並 非於法無據。再者，觀諸兩造均不爭執其真正之系爭住戶規約第十條第一項已 明定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有 權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：⑴公共基金：每戶一萬元（ 建設公司已於售屋時代收）；⑵管理費（每坪五十元，並按所有權狀坪數計算 ）‧‧‧。」，是依系爭住戶規約規定，被告除應按期繳付管理費外，另應繳 交一萬元之公共基金，惟此部分已由訴外人竹城建設公司於售屋時代收，現並 已轉交予原告（見卷附之竹城建設公司支付證明單），從而，原告受領訴外人 竹城建設公司向被告收取之一萬元，乃係源於系爭住戶規約之約定，非無法律 上理由，且此部分係屬社區公共基金，與被告需繳納之管理費無關，被告主張 以此抵銷積欠之管理費，於法無據。
㈢至被告辯稱社區管理費收費太貴，應以每坪三十五元計算方為合理云云，惟查 公寓大廈應設置公共基金，其來源得由區分所有權人依區分所有權人會議決議 繳納，公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款定有明文。是社區向其區分所 有權人收取管理費之標準及金額，乃該社區區分所有權人會議決議之自治事項 ，非經該社區內之區分所有權人會議決議，不生效力，管理委員會僅得依該決 議向各區分所有權人收取管理費，無論係管理委員會或單一區分所有權人尚無 自行決定或減免管理費金額之權。本件竹城御賞公寓大廈既已將管理費之收取
標準於住戶規約中明定，住戶規約並經區分所有權人會議決議通過，區分所有 權人自應依約繳納，至繳費標準是否合理，有無變更之必要，區分所有權人自 得於區分所有權人會議中提案討論，或依法定程序另行召集區分所有權人會議 決議更改之，於規定未變更或廢止前，要非得任意拒絕支付管理費，是被告要 求以每坪三十五元計算管理費云云，與法律規定不符，要無足取。 ㈣另被告辯稱因社區主任委員把持社區事務，說要開會也未開會云云，然此為原 告所否認，且公寓大廈管理條例對於管理委員會應執行之職務及其義務，均有 明確規定，並受區分所有權人會議之監督，對於不適任之管理委員或管理委員 會已有一套監督機制，區分所有權人若有任何興革意見，應於區分所有權人會 議開會時提出議決，以交管理委員會執行，對於不適任之管理委員亦得請求區 分所有權人會議議決加以罷免，尚不得以拒繳管理費之方式阻撓管理委員會之 運作，如此方能維護全體區分所有權人及住戶之權益，是各區分所有權人自不 得以管理委員會未盡責或未對其管理為由，主張免除其管理費之給付，因此被 告如認原告之管理或是管理委員會之委員有疏失，自應於社區住戶大會為提案 及主張以促其改善，被告捨此不為，反於訴訟中抗辯原告管理不善，有所缺失 ，要與前揭公寓大廈管理條例之規定不符，被告所辯尚難資為對其有利之認定 。
四、末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已 逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會 得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有 明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定 期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起， 負遲延責任，民法第二百二十九條第一項、第二項定有明文。又遲延之債務，以 支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率（即週年利率百分之五）計算之遲 延利息，民法第二百三十三條第一項、第二百零三條亦規定甚明。本件被告未依 社區管理規約之約定繳交管理費，自九十三年八月起至九十四年一月止，已積欠 二期以上之管理費，業如前述，原告雖聲明主張：應自九十三年八月一日起算利 息等語，然系爭規約並未約明住戶應繳管理費之期限，此外，原告未提出相關證 據資料以證明兩造有約定住戶管理費繳交之期限或於九十三年八月一日前已向被 告為催告之意思表示，尚難認被告應自九十三年八月一日起負遲延責任。惟查， 原告前曾於九十三年十二月三十日以存證信函催告繳付，被告於同日收受後，迄 今仍未給付等事實，此有存證信函及送達回執各一份在卷足憑，是原告既以上開 存證信函送達資為催告之表示，則被告自翌日起，即應負遲延責任。從而，原告 依據公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告給付九千六百元及自九十三 年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據 ，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌對於判決結果均不生影響 ，爰不逐一調查論述，附此敘明。
六、本件訴訟標的金額在十萬元以下而適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第四百三十 六條之二十規定，應依職權宣告假執行，是就原告勝訴部分（即本判決第一項部
分），爰依職權宣告假執行。末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確 定其費用額。前項情形法院得命當事人提出費用計算書及釋明費用額之文書。又 各當事人一部勝訴一部敗訴者，各負擔其支出之訴訟費用。但法院得酌量情形， 命兩造以比例分擔或命一造負擔。民事訴訟法第四百三十六條之十九及第七十九 條規定甚明。本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，本院斟酌卷內一切情形 ，認本件訴訟費用應由被告全部負擔為適當。經核本件原告支出裁判費一千元， 是被告應負擔之訴訟費用額確定為一千元。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十 六條之二十三、第四百三十六條第二項、第七十九條、第四百三十六條之十九、 第四百三十六條之二十，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 十 日 臺灣桃園地方法院桃園簡易庭 法 官 何俏美
右判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴及上訴理由狀（須按他造當事人之人數附繕本），並應繳納上訴審裁判費新台幣壹仟伍佰元。 書記官 羅美英中 華 民 國 九十四 年 六 月 十 日
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