臺灣桃園地方法院桃園簡易庭民事判決 九十三年度桃簡字第八九六號
原 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
江松鶴律師
被 告 丁○○
乙○○
右當事人間請求給付租金事件，於民國九十四年六月二日辯論終結，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾叁萬伍仟元，及自民國九十三年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告平均負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按民法第四百二十五條之規定係於民國八十八年四月二十一日修正公布，並自八 十九年五月五日施行。而按民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規 定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條已定有明文。觀諸本件 兩造間之承攬暨保證契約書，業經本院前以九十一年度訴字第一三九九號判決認 定為不定期之租賃契約，則依其租期自八十八年六月十八日起觀之，修正前之民 法第四百二十五條關於租賃契約對於受讓人繼續存在之規定，於本件租賃契約仍 應適用之，故本件兩造間之租賃關係，應適用修正前之民法第四百二十五條第一 項之規定，合先敘明。
貳、兩造之聲明及陳述：
一、原告起訴主張略以：被告於八十八年五月十七日向原告承租桃園縣龜山鄉○○○ 段大湖頂小段一一０之六地號土地（該土地本係原告向訴外人李亨元承租之物， 下稱系爭土地），租期一年，本應於八十九年六月十七日屆滿，然自八十八年六 月十八日起被告即未給付租金，迭經催討皆置之不理，經原告向鈞院起訴請求返 還系爭土地（九十一年度訴字第一三九九號），雖經判決駁回原告之訴，然兩造 間之定期租賃契約業已變更為不定期租賃契約，因原告未終止不定期租約，故迄 今兩造間之租賃契約仍存在。而被告自八十八年六月十八日起至九十三年四月十 七日止，共計四年十月，利潤及租金，每月以七千五百元計算，總計應給付四十 三萬五千元，扣除被告已付之租金十三萬八千五百元、保證金五萬四千元及整地 免費一個月之租金七千五百元後，被告尚欠二十三萬五千元。依民法第四百二十 五條第一項所定買賣不破租賃原則，原告與原地主間之租賃契約，對於系爭土地 受讓人仍繼續存在，為此，本於基地租賃之法律關係，請求判決被告連帶給付二 十三萬五千元，及自九十三年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息等語。
二、被告丁○○則以：系爭土地係其與被告乙○○二人向訴外人李亨元承租而來，但 李亨元要其等與原告簽租，其並不認識原告。系爭土地從八十八年六月十八日使
用到九十三年四月止，承租的面積照租賃契約的約定約一千多坪，但實際使用只 有一百多坪，後來土地經第三人買受後，測量出來我們只有使用十分之一，其他 土地都是別人的。原本租金是約定為一萬三千五百元，八十九年六月之後降為七 千五百元，租金均是匯款給李香蘭即李亨元之女兒，一直繳到九十一年二月止， 因系爭土地買受人呂學良向被告主張權利，其等才未繼續繳租金給原告，而把租 金付給呂學良。其等自九十三年四月底被呂學良趕出來後，就沒有繼續使用土地 ，且呂學良曾對其起訴請求拆屋還地，而其會在鈞院八十九年度執字第七六一八 號強制執行事件中聲明異議，係因原告騙其若不向法院聲明異議，房屋會被拆除 ，其才蓋章聲明異議的等語置辯。並聲明駁回原告之訴。三、被告乙○○則以：其從八十八年六月十八日起使用系爭土地到八十九年六月十五 日止，之後就沒有繼續使用系爭土地，租金均交由被告丁○○匯款。自八十八年 五月二十七日起開始整地，費用約三、四萬元均由被告負擔，整地後自八十八年 六月十八日開始使用，一直到呂學良通知其已拍得土地，要被告不要把租金交給 李亨元等語置辯。並聲明駁回原告之訴。
叁、法院之判斷：
一、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人 ，仍繼續存在。修正前民法第四百二十五條定有明文，此謂「買賣不破租賃原則 」。亦即，出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對 於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時 當然發生租賃關係。最高法院二十三年上字第三０九二號判例意旨可供參照。次 按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人 辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資 料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起 之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主 張，以符民事訴訟上之誠信原則。又關於爭點效之理論，乃指前後兩案當事人相 同，法院就前案當事人重要爭點所為之判斷，不得於後案作相反之判斷，當事人 亦不得再為不同主張之謂。最高法院九十三年度台上字第二四七一號、九十三年 度台上字第一七九六號判決意旨亦足供參照。本件原告主張之事實，固為被告所 否認，並以前詞置辯，原告否認有此情事，則被告自應就其所辯係與訴外人李亨 元訂立土地租賃契約乙節舉證證明之。經查：
㈠系爭土地前於八十八年三月十四日經訴外人即土地原所有權人李亨元出租予原告 ，租期自八十八年三月十五日起至一百零六年三月十四日止，租金為每年五千元 等情，此據原告主張在卷，並提出與其所述相符之土地租賃合約書乙份為證，且 經證人李亨元到庭證述明確，是以，原告主張其與證人李亨元間於八十八年三月 十四日即就系爭土地簽訂定期之基地租賃契約乙節，非屬子虛，首堪認定。 ㈡兩造於八十八年五月十七日簽訂「承攬暨保證契約書」，其訂約真意為基地租賃 契約乙節，業經被告丁○○前於本院九十一年度訴字第一三九九號返還土地等事 件（下稱前案）言詞辯論期日中自認在卷，核與原告於本件爭訟之主張相符，並 經本院以九十一年度訴字第一三九九號民事判決（下稱前案），認定兩造訂約之 真意為基地租賃契約，且兩造業於八十九年六月十七日起變更為不定期租賃契約
乙節明確，而兩造間就系爭土地之法律關係屬基地租賃契約此節，係屬為前案就 同一當事人之重要爭點所為之判斷，原告嗣以同一法律關係提出本訴，要求判決 被告給付租金，則本院及兩造當事人對該重要爭點（即兩造間訂有基地租賃契約 ）之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，被告亦不得於本件爭訟中再為不 同主張。況被告並未就本院九十一年度訴字第一三九九號民事判決有何顯然違背 法令之情形作何抗辯，亦未就兩造間之法律關係另提出新訴訟資料，以推翻前案 之判斷，本件就兩造間此一法律關係之認定，自應受前案認定結果之拘束。此外 ，審酌被告就其等於本院審理中所陳：其等係與證人李亨元承租系爭土地，不知 證人李亨元為何要其等與原告直接簽約等情，業據證人李亨元否認在卷，被告復 未能提出有利事證以實其說，加以兩造所簽「承攬暨保證契約書」第一條即載有 「甲方（按即原告）向李亨元承租坐落於龜山鄉○○○段大湖頂小段地號一一０ 之六地號‧‧‧」等字樣，此觀諸卷附契約書之記載即明，衡情被告在簽約之際 ，理應是在瞭解契約內容後始簽立，始符常理，是以，被告前開所辯，尚乏證據 可佐，難謂有據，應不足採信。故原告主張兩造間確有成立基地租賃契約，嗣後 亦已轉為不定期之基地租賃契約乙節，尚屬有據，足堪信為真實。 ㈢證人呂學良係於九十一年二月間經本院強制執行程序拍定取得系爭土地，並已取 得系爭土地所有權乙節，業經證人呂學良證述在卷，兩造對此均不爭執。揆諸修 正前民法第四百二十五條之規定及前開說明，證人李亨元於其與原告之基地租賃 契約存續期間，系爭土地所有權因法院拍賣而轉讓予證人呂學良，則該基地租賃 契約於證人呂學良及原告間，應仍繼續存在，而於證人呂學良受讓系爭土地之時 當然發生租賃關係。基此，原告既於證人呂學良受讓系爭土地所有權之前，即得 證人李亨元同意而將系爭土地轉租予被告，且審酌證人呂學良依「買賣不破租賃 原則」之規範，當然繼承證人李亨元本應行使或負擔之出租人權利或義務，則證 人呂學良自應受證人李亨元所為「同意原告轉租」此一意思表示之約束，而有容 忍原告將系爭土地繼續轉租與被告之義務。故兩造間之基地租賃契約對於證人呂 學良而言，亦仍繼續存在。除證人呂學良另有民法第四百五十八條或土地法第一 百零三條所定得以收回基地之情形時，證人呂學良仍應繼續提供系爭土地予原告 使用收益，原告亦同應繼續提供系爭土地予被告使用收益。 ㈣又被告於前案審理中業已自認未曾與原告終止本件基地租賃契約等情，此經本院 依職權調閱前案卷宗後，核閱屬實，其等復於本院審理中陳明：自前案於九十一 年十一月二十日判決後，未曾向原告表示要終止本件基地租賃契約等語在卷，顯 見兩造間之不定期基地租賃契約迄今尚未合法終止。審酌被告丁○○與證人呂學 良於本院九十三年度桃簡移調字第四０號拆屋還地事件中達成調解，約定被告丁 ○○應於九十三年八月二十五日將系爭土地交還予證人呂學良，並同意證人呂學 良自九十三年五月二十五日起即可使用系爭土地，此亦經本院依職權調閱本院九 十三年度桃簡移調字第四０號拆屋還地事件全卷核閱無誤，且經證人呂學良於本 院審理中證述在卷，核與被告丁○○於本院審理中所述：於九十三年四月底就被 證人呂學良趕出來等語，亦大致相符，原告對此亦不爭執，由此足徵被告所辯其 自九十三年四月底起即無法使用系爭土地等語，亦屬真實。惟被告在原告仍有提 供系爭土地供其等使用收益之期間內，仍負有給付租金之義務，自不待言。
㈤末查，被告丁○○於前案審理中所辯：其自八十八年五月十七日起至九十年中旬 皆有給付土地使用對價，本來雙方約定租金為一萬三千五百元，嗣後降為七千五 百元，但被告丁○○仍以匯款一萬元方式繳付租金乙節，業據原告於前案審理中 提出被告之給付使用對價對帳單一紙，且與被告丁○○於前案審理中所提付款收 據互核大致相符，原告主張被告自八十八年五月十八日起至九十一年一月八日止 ，業已給付十三萬八千五百元，此參諸前案之卷證暨民事判決書即明，並經被告 於本院審理中自認其就系爭基地租賃契約之租金係繳納至九十一年二月份等語明 確。再者，被告於本院審理中未提出積極證據證明其等自九十一年三月份起至九 十三年四月十七日止，亦有按期繳納租金予原告，加以被告對原告於支付命令聲 請狀內所陳：被告自八十八年六月十八日至九十三年四月十七日止，合計四年十 個月，租金每月以七千五百元計，扣除已付租金十三萬八千五百元、保證金五萬 四千元及整地免費一個月七千五百元等款項後，尚餘租金二十三萬五千元未給付 等情，未表示爭執，由此益徵原告就此部分之主張，非屬無據，亦堪採信。二、再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較 高者，仍從其約定利率。次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之 責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限 。民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項、第二百零三條、第二百 七十二條就此分別定有明文。查本件被告既負有給付前述租金之義務，原告即得 請求被告給付之。又兩造所約定之租金給付日期既為「每月十八日前」，此觀諸 卷附「承攬暨保證契約書」第十一條之約定即明，而被告最後於九十三年四月十 八日當天亦未依約給付租金，則依前開法條規定，被告自九十三年四月十八日之 翌日（即九十三年四月十九日）起，即應付遲延責任。原告逾此部分之請求，尚 屬無據，不應准許。然原告並未舉證證明被告二人間曾有成立連帶債務之明示， 亦無證據證明被告曾對原告明示各負全部給付之責任，法律復未規定被告向原告 共同承租系爭土地時應成立連帶債務，難認原告主張被告應負連帶給付責任乙節 為可採。
三、綜上所述，被告所為前開答辯既不足採，加以證人呂學良於九十一年二月間拍賣 取得系爭土地後迄九十三年四月底取回系爭土地為止之期間內，其與原告間之租 賃契約繼續存在，兩造間之租賃契約亦因而繼續存在，則原告基於基地租賃之法 律關係，請求被告給付迄九十三年四月十七日為止，尚未給付之租金二十三萬五 千元及自九十三年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息乙 節，，即屬正當，應予准許。逾此部分之請求，要屬無據，應予駁回之。四、本件事實及法律關係已臻明確，兩造其餘之主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之 結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
五、本件為適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第 一項第三款規定，應就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十 六條第二項、第七十九條、第八十五條第一項、第三百八十九條第一項第三款， 判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 十六 日 臺灣桃園地方法院桃園簡易庭 法 官 胡芷瑜
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。右判決正本係照原本作成。
書記官 劉璟佳中 華 民 國 九十四 年 六 月 十六 日