最高法院民事判決 九十四年度台上字第一００一號
上 訴 人 林月娥
訴訟代理人 黃振祥律師
被 上訴 人 太平洋建設股份有限公司
法定代理人 章啟光
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十一
年十二月十日台灣高等法院第二審判決（九十一年度上字第一七
八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付新台幣十七萬八千元本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：兩造於民國八十四年十二月三十日簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約書）及停車位預定買賣分管契約書（下稱系爭停車位分管契約書），由伊以新台幣（下同）一千三百六十萬元向被上訴人購買其所興建之「大平洋花園廣場」Ｅ２棟一０樓、Ｅ３棟一０樓房地（下稱系爭房地）及地下一樓編號二四七、二四八之停車位（下稱系爭停車位），惟被上訴人竟逾期完工，且至八十九年五月五日始交屋，依系爭房地買賣契約書第六條之約定，伊自得請求被上訴人給付違約金二百五十七萬三千零三元，並按房租計算之遲延交屋損害七萬八千元。又伊於交屋前先行給付之房屋稅、地價稅、水費（含復水費）、電費、管理費共七萬七千四百二十五元，依「太平洋花園廣場購屋寶典」及「住屋使用手冊」，應由被上訴人負擔。且被上訴人移轉登記予伊之土地，Ｅ２棟一０樓不足０．三九坪、Ｅ３棟一０樓不足０．五八坪、編號二四七、二四八停車位各不足Ｏ．五八坪，合計短少給付之土地價金為一百十九萬三千五百八十八元。Ｅ２棟一０樓及Ｅ３棟一０樓並因多分攤共同使用部分面積各二．七六坪、三．一五坪，而有虛增坪數之瑕疵，應減少價金五十五萬零二百三十七元。再者，被上訴人未向地政機關辦理地下一樓三十五個機車停車位登記，含懲罰金應賠償伊六萬元，且停車場入出口不僅無交通號誌、警示燈，所裝設之電子遙控電動門亦無法使用，甚至未於各棟一樓、地下一樓、地下二樓及頂樓之樓電梯間暨樓頂平台進出之關卡處裝設監視電眼，並未在地下一樓、地下二樓之各棟間裝置具有管理門禁功能之磁卡式控制設施，影響居家安全，含懲罰金應賠償伊四萬元等情。爰求為命被上訴人給付四百五十七萬二千二百五十三元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（上訴人超過上開本息之請求，經第
一審判決其敗訴後，未提起第二審上訴）。
被上訴人則以：系爭房地買賣契約書第六條約定該房屋須於建造執照所定竣工期限內完工，且以使用執照核准日為完工日，而系爭房屋自八十四年十二月十五日核准開工起，至八十七年十月三十一日取得使用執照止，既未逾建造執照所定四十一個月之竣工期限，自未遲延完工。又伊取得使用執照後即通知上訴人進行驗收，惟上訴人並未依約於核發使用執照之日起第四十五天繳付第三十二期款，迨至八十八年八月五日始辦妥交屋手續。至Ｅ３棟一０樓漏水，則係交屋後發生，與遲延給付無關。縱伊遲延交屋，因系爭房地買賣契約書無此部分違約金之約定，上訴人請求賠償亦屬無據。復上訴人所提之「太平洋花園廣場購屋寶典」及「住屋使用手冊」，並非契約之一部分，關於系爭房地移轉所有權登記後之稅捐及費用，依該房地買賣契約書第九條之約定，應由上訴人負擔。伊移轉登記予上訴人之系爭土地應有部分並未短少，且系爭房屋亦無多分攤共同使用部分，以致坪數有虛增之情事。至地下二樓防空避難室兼停車空間，則係伊與其他起造人（地主）合意登記為部分區分所有權人共有，且於系爭房地買賣契約書第十七條第二項訂明，上訴人自應受此約定之拘束。再者，地下一樓三十五個機車停車位空間，原規劃為機房及台電配電室，惟因他處已夠設置機房及台電配電室，而為便利住戶，將之改為三十五個機車停車位，並無不利於管理委員會及住戶，且符合系爭房地買賣契約書第十七條第四項及系爭停車位分管契約書第九條之約定，不僅伊未違約，且上訴人亦無損害。至上訴人主張伊交付之系爭房地有安全上危險之瑕疵，則未舉證以實其說等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：上訴人向被上訴人購買系爭房地及停車位，並繳交各期款項共一千三百五十六萬八千五百二十九元，而被上訴人已將該房地及停車位移轉登記並交付予上訴人等情，有系爭房地買賣契約書、系爭停車位分管契約書及系爭房地登記簿謄本等件可證，且為兩造所不爭，固為真實。然查依據系爭房地買賣契約書第六條之約定，系爭房屋應於建造執照所定竣工期限，即自八十四年十二月十五日開工核准日起至八十八年五月十四日止之四十一個月內完工，且以使用執照核准日為完工日，是該房屋之使用執照於建造執照竣工期限內之八十七年十月三十一日核准，自未逾期完工，且參酌建築法第二十八條第三款、第七十條第一項及第七十一條之規定，既取得使用執照，亦已確實完工。次查觀之委辦房地貸款契約書第二條、第五條及系爭房地買賣契約書第十二條、第十三條所載內容，並參以該房地買賣契約書付款辦法明細表約定第三十二期、第三十三期款應於核發使用執照之日起四十五天內或通知交屋時繳付，系爭房地之銀行貸款於交屋
時即應辦妥，而被上訴人於八十八年六月十七日曾寄發「交屋前驗收通知單」予上訴人，且上訴人於同年八月五日所立之切結書，核其內容亦與委辦房地貸款契約書前揭約定相符，被上訴人辯稱是日已交付系爭房屋予上訴人，即非全不足採，否則上訴人要無出具該切結書承擔不利益之理。縱認被上訴人於八十八年八月十五日尚未交屋，因上訴人有先付清價金之義務，被上訴人亦不負遲延給付之責。又依證人黃惠村、徐世大所為之證詞及上開切結書所載內容暨系爭房地買賣契約書第十七條第五項之約定，上訴人於八十九年五月五日之前，應已取得系爭房屋之占有、管領權能。至上訴人所指系爭房屋未裝設衛浴設備等瑕疵，則已補正，且被上訴人於八十八年八月五日亦贈送Ｅ２棟一０樓及Ｅ３棟一０樓裝修款各十五萬元，由八十八年十月十五日交屋複驗紀錄表所載瑕疵以觀，並堪認系爭房屋足供正常居住使用，故難謂被上訴人遲至八十九年五月五日始交屋。再者，系爭房屋之價值效用，縱因部分處所漏水而減少，上訴人亦僅得請求減少價金，與給付遲延尚屬有間。況兩造並未約定交屋期限，依民法第二百二十九條第二項之規定，須被上訴人受定期催告後，未依限交屋，始負遲延責任，而上訴人於八十八年十月五日雖以存證信函請求修繕並交屋，但未定履行期限，且被上訴人收受該存證信函後，亦於相當期限內完成修繕，自無遲延交屋之情事。復查系爭房地買賣契約書第九條訂明該房地及停車位所有權移轉予上訴人後之稅捐、費用等，應由上訴人負擔，且「太平洋花園廣場購屋寶典」前半部有關「實用購屋須知」之篇幅，係提醒一般買受預售屋者於購屋時應行注意之事項，「住屋使用手冊」則係被上訴人簽約後所交付，與消費者保護法第二十二條所謂廣告之定義並不相符，二者均非兩造間買賣契約內容之一部分，是上訴人主張被上訴人應負擔系爭房地及停車位交付前之稅捐、費用等一節，委無可採。再查依據系爭房屋登記簿謄本所載之面積，Ｅ２棟一０樓房屋為一０二．三三平方公尺，約三０．九五坪，已較兩造約定之三０．九四坪為多；而Ｅ３棟一０樓房屋則為一二一．一平方公尺，約三六．六三坪（實為一二０．二九平方公尺，約三六．三九坪），亦較兩造約定之三六．一九坪為多，依系爭房地買賣契約書第一條第二項之約定，被上訴人自不須補貼價款予上訴人，且不構成物之瑕疵及未依債之本旨給付。至建號四五六九號之地下二樓防空避難室兼停車空間，依法僅不得單獨登記予區分所有權人以外之第三人，若合意由部分區分所有權人所共有，則屬契約自由之範疇，於法並無不合。且觀之系爭房地買賣契約書第十七條第二項約定內容，上訴人簽約時既同意地下二樓防空避難室兼法定停車空間登記為購買該樓層停車位者分別共有，自不得於事後再為反對之陳述。況上訴人所買系爭停車位，亦採相同方
式處理。是上訴人以被上訴人未將地下二樓防空避難室兼停車空間登記為全體區分所有權人所共有，主張系爭房屋坪數虛增，不足採取。又集合式住宅「太平洋花園廣場」之登記面積共一五、七六七．一一坪，有建物登記簿謄本可憑，依系爭房地買賣契約書第一條第一項之約定及證人許愛珠之證言，上訴人所買Ｅ２棟一０樓之基地應有部分為一０、０００分之二０（30.95÷15767.11 ＝0.0020）、Ｅ３棟一０樓之基地應有部分為一０、０００分之二三（36.39÷15767.11＝0.0023 ）、地下一樓編號二四七、二四八停車位之基地應有部分各為一０、０００分之八（4484.13 ×0.3 025÷114÷15767.11＝0.0008），共計一０、０００分之五九，核與土地登記簿謄本所載應有部分並無不符，上訴人主張被上訴人移轉之土地應有部分有短少情形，亦不可採。至上訴人謂系爭房屋及停車位之基地與建物共同使用部分同有內政部七十一年十月二十日台內地字第一０一九八五號函之適用，則有誤會。況上訴人用以計算之總面積，僅包括主建物、陽台及花台，而將公共設施及地下二樓部分予以排除，除與系爭房地買賣契約書第一條第一項約定不符外，亦有違兩造締約之真意。此外，被上訴人因有部分房屋尚未售出，故將未售出之停車位及土地應有部分登記在被上訴人所有房屋內，致有較多之土地應有部分，業經許愛珠證述甚詳，且與預售屋銷售、登記之社會通念無違。而使用執照總樓地板面積之計算依據，與依地籍測量實施規則測繪之登記面積，並不相同，二者面積縱有出入，亦屬尋常，尚難謂被上訴人有何不法情事。末查被上訴人已依系爭房地買賣契約書及系爭停車位分管契約書之約定，規劃三十五個機車停車位為全體區分所有權人共有，並交由區分所有權人使用，自未違約。而此三十五個機車停車位之位置雖原規劃為機房及台電配電室，且未辦理機車停車位登記，但在確定不符建築法規定且無法補正前，尚難認損害已發生，縱嗣後不能變更使用用途，以致無法供停機車用，亦僅生一部給付不能之損害賠償問題，核與消費者保護法第五十一條規範意旨，仍屬有間。又被上訴人已於一樓門廳及電梯廂內裝設監視電眼，且上訴人所謂之未裝設設備，並未見諸於契約或其他相關文件，通常既非建商均會提供，自難以該設備欠缺而認被上訴人未依約履行。縱被上訴人未裝設上開設備確有疏失存在，亦與上訴人主張易遭外人侵入行搶之瑕疵無何因果關係。綜上所述，上訴人依買賣契約之法律關係及消費者保護法等規定，請求被上訴人給付四百五十七萬二千二百五十三元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即屬無據，不應准許，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙前開判決結果，因而維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴。
關於廢棄發回部分（遲延交屋之損害七萬八千元及未依約給付三十五個機車停車位、安全設備之賠償各六萬元、四萬元暨法定遲延利息）：
經查關於交屋，依系爭房地買賣契約書第十三條之約定，須上訴人完成交屋結帳手續並領得交屋憑證及房屋鑰匙後，始視為被上訴人移交上訴人使用。而原審所謂上訴人自承收受之交屋憑證正本（原審卷二八三頁），上訴人僅能憑向被上訴人領取所有權狀，且八十八年十月十五日交屋複驗紀錄表亦記載被上訴人尚留玄關門鑰匙各一支（同上卷二四八頁），加上證人徐世大於原審證稱全部鑰匙至第二次修繕完成（八十九年三月十三日）始交予上訴人云云（同卷二六七頁），則被上訴人於八十八年八月五日是否已交屋予上訴人，自非無疑。倘被上訴人未於是日交屋予上訴人，原審又認定上訴人於同日已付清價金及於八十八年十月五日發函催告被上訴人交屋，則被上訴人究於何時交屋，與上訴人請求遲延交屋之損害賠償應否准許，頗為關切。次查依據系爭房地買賣契約書第十七條第四項及系爭停車位分管契約書第九條之約定，被上訴人所交付之三十五個機車停車位係歸全體區分所有權人共有並共同使用管理，而此三十五個機車停車位之位置，原審既謂原係規劃供機房及台電配電室用，依建築法第七十三條第二項之規定，似須申請變更使用執照，若在未經核准變更使用前，作為停車空間，不無同法第九十一條第一款處罰規定之適用，故為區分所有權人之上訴人是否未因此受有損害，亦有再推求之餘地。末查系爭房地買賣契約書之附件工程建材說明書第十九項停車場設備，既約定停車場入口須設電子遙控電動門，出入口並有交通號誌及警示燈以維行車安全（一審一卷六三頁），而上訴人就此安全設備主張有安全上危險之瑕疵（同上卷二二頁），倘為真實，關於安全設備部分，被上訴人是否已依約履行，並值推敲。乃原審對於上開各項，未予調查審認澄清，而遽為上訴人此部分不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘此部分之原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分：
原審以前揭理由，駁回上訴人此部分之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關於此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 六 月 二 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 吳 麗 女
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十四 年 六 月 十六 日
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