臺灣高等法院民事判決 94年度上字第365號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 鄭勵堅律師
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 洪大明律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國94年 3月
24日臺灣新竹地方法院93年度訴字第 607號第一審判決提起上訴
，本院於94年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、上訴人主張：
被上訴人委託耀獅不動產仲介經紀有限公司竹北分公司（即 雄獅房屋竹北直營店，下稱雄獅房屋）出售其所有坐落新竹 縣竹北市縣○段75地號土地（下稱系爭土地），伊於民國93 年8月26日與雄獅房屋簽訂承買確認書，約定於93年8月27日 正式簽訂書面買賣契約；嗣被上訴人表示將延緩返台時間， 故由雄獅房屋於 93年8月27日再與伊簽訂第二份承買確認書 ，並約定於 93年9月15日正式簽約，惟被上訴人屆期反悔而 不簽約。按雙方簽訂之承買確認書第 5條約定：「屆時買方 （即上訴人）不買，定金沒收；所有權人（即被上訴人）不 賣，所有權人應加倍返還定金，做為違約賠償」，而簽訂第 二份承買確認書時，被上訴人已由其代理人雄獅房屋收取伊 所交付作為定金且等同現金之新台幣（下同） 200萬元本票 一紙，其後卻拒絕出售系爭土地，伊自得依上開約定請求被 上訴人加倍返還定金；又因本件訴訟進行期間，被上訴人已 同意由雄獅房屋直接退還面額 200萬元本票，是伊尚得請求 被上訴人給付其餘之 200萬元為其違約之賠償，爰起訴請求 之。
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人上訴聲明為： ㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人200萬元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5％計算之利息。
㈢願供擔保為假執行。
二、被上訴人則以：
㈠伊係透過朋友介紹認識當時任職於雄獅房屋之王維華，因基 於不動產仲介人員良莠不齊，是以在「土地買賣條件及有效 期限」書面授權文件中，特別委任「王維華」個人，而依民 法第 537條前段規定，除王維華外，並無他人有為伊處理事
務之權限，且伊非使用雄獅房屋之授權書，而係自行繕打後 交付王維華，是雄獅房屋無權為伊銷售系爭土地。 ㈡如認伊係委託雄獅房屋銷售系爭土地，然依土地買賣條件及 有效期限書面中約定：「簽約須由買賣雙方辦理」、「價金 須由賣方點收」、「簽約時買方應付一成價金」、「稅單繳 納後賣方應付一成價金」、「貸款五成直接撥入賣方帳戶」 、「委任期限至 93年8月26日止」、「有關買賣賠償責任依 簽約雙方約定後才生效」，雄獅房屋於 93年8月26日與上訴 人簽訂之承買確認書中，所約定之付款成數、違約賠償、定 金交由雄獅房屋收受等，均與上開授權範圍有違，且為上訴 人所明知，依民法第 107條反面解釋，上訴人自不得主張任 何權利。並聲明：上訴駁回。
三、本件於原審經兩造協議並簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被上訴人有就其所有之系爭土地，接洽當時任職雄獅房屋 之王維華辦理出售事宜。
⒉上訴人有將面額 200萬元之本票交給雄獅房屋之人員（於 本件訴訟中已由上訴人取回）。
⒊在系爭買賣經過，兩造並無見面及直接接觸。 ⒋被上訴人並未使用雄獅房屋使用之制式賣方委託銷售契約 書，而係自行製作委託書。
⒌兩造尚未就系爭土地成立買賣契約。
㈡兩造之爭點：
⒈被上訴人究係委託雄獅房屋或王維華個人銷售系爭土地？ ⒉被上訴人如係委託雄獅房屋銷售，則委託之權限為何？雄 獅房屋得否代為收受訂金？
⒊承買確認書是否係雄獅房屋經被上訴人授權而與上訴人簽 訂？如非於授權範圍內，上訴人是否屬於善意第三人而得 向被上訴人主張負授權人之責任？
⒋上訴人依據承買確認書所交付之面額 200萬元本票性質為 何？是否被上訴人不依該承買確認書簽訂買賣契約即負有 加倍返還之義務？
⒌如上訴人得依前開承買確認書向被上訴人請求違約賠償， 則其請求違約賠償之金額是否過高？
四、本院之判斷：
㈠被上訴人係委託雄獅房屋而非王維華個人銷售系爭土地： ⒈依上訴人提出為證，由被上訴人出具給雄獅房屋，其上載 有：「若成交價款超出新台幣 2,050萬元以上，則做為支 付雄獅房屋公司之服務費」等語之「土地買賣條件及有效 期限」書面授權文件觀之（本院卷第37頁），已見被上訴
人明示委託雄獅房屋銷售，否則當無支付服務費用予雄獅 房屋之理。
⒉被上訴人雖辯稱因仲介人員良莠不齊，是以透過朋友介紹 認識任職於雄獅房屋之王維華，並於土地買賣條件及有效 期限書面中，特別委任王維華個人處理其所有系爭土地銷 售事宜云云。惟查被上訴人出具之「土地買賣條件及有效 期限」書面授權文件第四項固係記載「上開土地委託雄獅 房屋公司王維華先生辦理銷售事宜」等語，然被上訴人既 已知悉王維華係在專以仲介不動產為業務之雄獅房屋任職 ，衡情自應知悉王維華不可能單獨以其個人名義為被上訴 人銷售系爭土地；且茍被上訴人係委託王維華個人銷售系 爭土地，又何以會加上「雄獅房屋公司」之字樣，亦與常 情不符，是被上訴人稱其係委託王維華個人銷售，自不足 採。
㈡被上訴人委託雄獅房屋銷售之權限為何，雄獅房屋有無代為 收受訂金之權限？
⒈上訴人固主張依據雄獅房屋所交付由被上訴人出具之「土 地買賣條件及有效期限」文件（本院卷第65頁上證6）， 被上訴人係委託雄獅房屋全權銷售系爭土地，僅限制簽約 及價金須由被上訴人辦理及點收，另銷售之期限則為93年 8月29日云云。惟依證人魏政芳原審證述，被上訴人所交 付之正式授權文件，僅為其所庭提與原審被證 1（同本院 卷第 67頁上證8）內容相符之「土地買賣條件及有效期限 」文件（見同上言詞辯論筆錄），而依據該文件第 4項： 「簽約須由買賣雙方辦理，其價金須由賣方（即被上訴 人）點收，而且付款條件如下：甲、買方於簽約時備妥總 價款一成簽約金交賣方簽收……」，另第 3項記載：「若 成交價款超出新台幣貳仟零伍拾萬元正以上，則做為支付 雄獅房屋公司之服務費，但以4%為限，若有超出4%者，則 歸還賣方」，第四項最末：「……委任期限至 93年8月26 日止有效」，第五項：「有關買賣賠償責任，依簽約雙方 約定後才生效」等授權內容觀之，被上訴人授權雄獅房屋 銷售系爭土地，其授權範圍顯係由雄獅房屋於授權期限屆 至即 93年8月26日前代被上訴人尋找符合買賣條件之買主 ，倘雄獅房屋能依前開條件找到買主，被上訴人即須依約 支付仲介服務報酬，至於買賣雙方相關買賣之權利義務， 則由買賣雙方自行定之，雄獅房屋尚無代為簽訂買賣契約 之權限。又因買方即上訴人顯然係至簽訂買賣契約時，始 應支付第一期即相當買賣總價一成之價金，並無須先支付 定金，且價金均須由賣方即被上訴人簽收，亦見被上訴人
並未授權雄獅房屋代為收受定金自明。
⒉上訴人提出之上證6不足作為其有利之認定： 上訴人雖稱雄獅房屋所出示之「土地買賣條件及有效期限 」文件，係如上證6內容之文件（本院卷第 65頁），而非 如上證8內容之文件（本院卷第67頁），其未曾看過上證8 內容之文件，不知被上訴人代理權之授與有限制（本院卷 第45頁筆錄），其為善意第三人，被上訴人應負授權責任 云云。惟查：
⑴依證人魏政芳（即雄獅房屋店長）證稱：「被上訴人約 於 93年8月10日，透過我們公司（即雄獅房屋）員工王 維華告知要出售縣華段75地號土地，從 93年8月10日到 93年8月20日之期間，有請當時在菲律賓之被上訴人提 出其要出售系爭土地之書面條件，收到被上訴人提出書 面條件後有積極找尋買方，證人何芬玉於93年8月19 日 正式收到上訴人表示願意購買系爭土地之書面資料，即 買賣議價委託書及選擇書，也簽發面額 200萬元之本票 ，因當時被上訴人在菲律賓，所以就聯絡被上訴人要再 出具書面委託出售之契約書，就一般受託出售之案件， 都會使用公司制式之委託書，但因被上訴人堅持一定要 使用其自行製作之委託書，我當時認為此部分對當時人 在國外之被上訴人較有保障，也有表示同意，所以被上 訴人就於 93年8月21日提出由其打字之書面授權書，並 當庭提出被上訴人所傳送之買賣條件及有效期限授權書 ，依照被上訴人所提授權文件，其中就售地標的、金額 及給付雄獅房屋之服務報酬都有為明確約定，另就買賣 付款方式也有明定，之後我與證人何芬玉就到上訴人處 ，將被上訴人所傳送授權資料交給上訴人過目，並與上 訴人商討付款方式」等語；另證人何芬玉（即雄獅房屋 職員）亦證稱：「公司同事王維華告知其有一賣主即被 上訴人，表示要出售系爭土地，請公司同事幫忙代尋買 主，我也於很短期間內找到買方即上訴人，上訴人也確 實有誠意要購買系爭土地，所以由王維華跟當時在菲律 賓之被上訴人聯繫，聯絡過程中有與被上訴人取得共識 ，即就買賣價金即每坪28萬元做為出賣之價金，店長為 確認被上訴人確實有出售之情事，有請被上訴人傳送書 面授權文件，當公司收到被上訴人傳送之書面授權文件 後，有拿該文件找上訴人，後來上訴人也簽立承買確認 書……（問：依你前述，被上訴人所提出之授權書是否 即為提示由證人魏政芳庭提之土地買賣條件及有效期限 授權書？）是的」等情（均見原審93年12月3日言詞辯
論筆錄）；而證人魏政芳前開所庭提之「土地買賣條件 及有效期限」書面文件，其內容與原審被證 1相同（即 本院卷上證 8），是依魏政芳及何芬玉所證，雄獅房屋 於仲介本件買賣時，提示予上訴人閱覽之文件，顯係如 上證 8內容所示之「土地買賣條件及有效期限」之文件 ，而非如上證6內容所示之文件，故上訴人以上證6之文 件主張其不知雄獅房屋之代理權受有限制云云，要不足 採。
⑵至證人魏政芳、何芬玉雖於原審事後改稱如原審被證1 （按即上證 8）內容之文件，於上訴人簽立承買確認書 前並未交其過目云云；惟查證人魏政芳、何芬玉於前開 93年12月3日第一次到庭證述時，經原審隔離訊問，就 交付給上訴人過目之文件，均證稱係與被證 1內容相同 文件，且證人魏政芳係在原審詢問被上訴人委託雄獅房 屋出售系爭不動產經過時，主動提出與被證 1內容相同 之「土地買賣條件及有效期限」文件，並稱因該文件就 售地標的、金額、給付雄獅房屋之服務報酬及買賣付款 方式等均有明定，之後其即與何芬玉至上訴人處，將被 上訴人所傳送前開授權文件交給上訴人過目，而就被上 訴人交付雄獅房屋之正式文書而言即只有該份文件等情 ，是被上訴人縱在之前有提出相關授權銷售之文件，惟 或因內容簡略，或因雄獅房屋認為尚不足規範相關權利 義務，以致在雄獅房屋之立場而言並未將之視為正式文 件，衡情自不會將之交付給上訴人過目；而證人魏政芳 既認知所庭提與被證 1內容相符之文件為唯一之正式文 件，則第一次為證述時，亦應不會有誤認之情事，是其 於94年2月1日第二次到庭改證稱交付上訴人之文件並非 與被證 1內容相符之文件，顯係在證述後認為如第一次 之證述，將可能影響上訴人甚至雄獅房屋所得主張之權 利，始為迴護上訴人之證述，自不足採。又證人何芬玉 雖其後亦附和上訴人之主張，改證稱所交付上訴人過目 者並非如提示被證 1之文件云云；惟查證人何芬玉於原 審第一次證述時，當上訴人質疑證人何芬玉所交付給其 過目之文件並非如被證1內容之文件時，仍證稱在上訴 人簽立承買確認書前，其確有拿前開授權之文件給上訴 人看，且係因當時上訴人欲確認雄獅房屋有無得到被上 訴人之授權，所以其即有拿前開被證1內容之授權書給 上訴人，並向上訴人確認被上訴人所提出之買賣條件等 情（見原審93年12月3日言詞辯論筆錄）；而如被證1內 容之授權文件，其內容有 2頁，就服務報酬、付款方式
等均詳為記載，至上訴人所提出之「土地買賣條件及有 效期限」文件（即上證 6），則尚不及一頁，二份文件 內容詳簡明顯有別，衡情自不可能有所誤認，是證人何 芬玉事後所證，顯不足採。
㈢上訴人與雄獅房屋簽訂「承買確認書」不能拘束被上訴人： 上訴人主張，依承買確認書第 5條規定：「屆時買方不買， 定金沒收，所有權人不賣，所有權人應加倍返還定金，做為 違約賠償。」（見本院卷第29頁上證2），其已交付200萬元 之本票予仲介公司，被上訴人事後違約不賣，故應賠償 200萬元云云。本院於言詞辯論期日詢問上訴人請求之依據 為何，上訴人亦答稱係依該承買確認書為請求等語（見本院 卷第94頁）。惟查：
⒈該承買確認書當事人欄僅記載：承買人甲○○，出售人欄 則為「空白」，並未記載被上訴人為出售人，則依代理顯 名主義之要求，上訴人得否主張被上訴人為出售人而應依 第5條之規定負契約責任，已非無疑義。且雖該承買確認 書於出售人左邊另有記載「代理人雄獅房屋，承辦人何芳 玉」等文句，然雄獅房屋與被上訴人間之授權範圍，依上 證8之「土地買賣條件及有效期限」之規定，雄獅房屋無 權代被上訴人收受定金，亦無權與上訴人簽訂買賣契約， 已如前述，則其竟逕自向上訴人收取200萬元之定金本票 ，並與上訴人簽立所謂「承買確認書」，約定「如所有權 人不賣，應加倍返還定金，做為違約賠償」之條款，顯已 逾越代理人之權限自明。
⒉上訴人雖主張雄獅房屋代理被上訴人與上訴人接洽系爭土 地買賣事宜，應有與被上訴人協商，被上訴人並同意返國 簽訂買賣契約，足見前開承買確認書之約定係經過被上訴 人之授權，而應拘束被上訴人云云。查證人魏政芳固證稱 於 93年8月26日與上訴人達成配合被上訴人售地付款方式 之共識，也告知人在菲律賓之被上訴人，並經其同意云云 ；惟查證人魏政芳亦證實上訴人出具之前開承買確認書並 未傳送給被上訴人，則自無從證明承買確認書有關雄獅房 屋已代為收受上訴人交付之面額 200萬元本票及賠償責任 約定，業為被上訴人所知悉；且由 93年8月26日簽訂之承 買確認書，其內關於付款方式與被上訴人之授權條件並不 相符，則衡情雄獅房屋於 93年8月26日與被上訴人連絡時 ，亦不可能為完整之告知；又由證人魏政芳所提出之通話 明細報表所示，雄獅房屋雖於 93年8月26日有兩通與被上 訴人電話聯絡之紀錄，惟第一通之通話時間為當晚 7時12 分22秒至7時14分36秒，前後僅2分鐘餘，至第二通係自當
晚7時23分51秒至 7時26分58秒，亦僅為3分鐘餘，兩通電 話之時間均甚為短暫，衡情自不可能將承買確認書之所有 細節均向被上訴人為說明。況被上訴人既然業已於前開「 土地買賣條件及有效期限」文件內，表明買賣價金須由被 上訴人點收，買賣賠償責任亦應由買賣雙方約定始生效， 則雄獅房屋卻違反前開委任之本旨，而代收面額200萬元 本票之定金，又約定違約賠償責任，衡情為能達兩造順利 簽訂買賣契約，亦不可能告知被上訴人上情（蓋雄獅房屋 如據實告知，參諸被上訴人前開書面授權之條件，被上訴 人極可能不會同意，雄獅房屋即無從要求給付任何服務報 酬），從而證人魏政芳之前開證述，因有相當之利害關係 ，而不足採；且至多亦只能證明被上訴人僅由雄獅房屋之 告知已覓得符合其買賣條件之買主，而同意返回國內簽約 ，並無從證明有同意雄獅房屋得代為收受定金及簽訂違約 賠償責任約定之證明，是上訴人此部分主張亦不足採。五、綜上所述，本件被上訴人對雄獅房屋之授權範都摥已有限制 ，雄獅房屋無權為被上訴人代收定金及約定違約條款，且為 上訴人所明知，上訴人非善意第三人，則其依承買確認書主 張被上訴人應負授權人責任，請求被上訴人給付200萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無 理由，應不予准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執 行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘有關200萬元本票之性質、違約賠償之金額是否 過高等攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認 為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要， 併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 26 日 民事第十七庭 審判長法 官 沈方維
法 官 湯美玉
法 官 陳金圍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 7 月 26 日 書記官 章大富
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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