臺灣高等法院民事判決 93年度重上字第467號
上 訴 人 財團法人台北市私立景文高級中學
法定代理人 丙○
訴訟代理人 詹文凱律師
被上訴人 丑○○
乙○○○
寅○○○
子○○
丁○○
卯○○
辛○○
壬○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 蔡奮鯨律師
徐秀鳳律師
被上訴人 癸○
己○○
庚○○
共 同
訴訟代理人 連復淇律師
被上訴人 甲○○○
訴訟代理人 邱永祥律師
上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國93年7
月28日臺灣臺北地方法院92年度北重訴字第2號第一審判決提起
上訴，本院於94年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人為坐落臺北市○○區○○路121、123 建號房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地）之原所有權人（ 被上訴人就土地部分之應有部分詳如原判決附表二所示）， 於73年起出租與上訴人，一直續約至89年。88年簽訂之租約 （原證一，下稱系爭租約）約定租期自88年1月1日起至89年 12月31日止計二年，每月租金為新台幣（下同） 125萬元， 押租保證金為 500萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。 但自89年起，雙方另再約定將押租保證金提高為3500萬元， 租金每月降低為20萬元（原證二）。租期屆滿後，上訴人繼 續使用系爭房地，被上訴人未為反對之意思而成為不定期租
賃，但系爭房地因被上訴人積欠他人債務遭法院查封拍賣， 於91年5月1日由上訴人拍定買受，法院於91年5月3日發權利 移轉證書予上訴人。故自91年5月3日起，兩造租賃關係消滅 ，且上訴人因繼受系爭房地之所有權，而使原返還房地義務 因混同而消滅。故被上訴人應自次日即91年5月4日起負返還 押租保證金3500萬元之義務，依被上訴人88年12月20日領收 保證金支票及保證金收據所載，被上訴人應分別將如附表所 示之金額返還上訴人。爰上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴 人下列第二項部分廢棄。㈡被上訴人應分別給付上訴人如附 表所示之金額及自91年5月4日起至清償日止按年息5%計算之 利息。
二、被上訴人丑○○、乙○○○、寅○○○、子○○、丁○○、 卯○○、辛○○、壬○○、戊○○（下稱丑○○等九人）則 以：丑○○等九人就系爭房地固曾將各自應有部分出租與上 訴人，88年當時係由子○○出面簽訂系爭租約，簽約時租約 雖記明押租保證金為 500萬元，但丑○○等九人當時並未收 受，而係由另被上訴人庚○○取走，庚○○不僅無權代收， 亦未有分毫交付丑○○等九人。就該 500萬元而言，丑○○ 等九人未曾收受。又89年押租保證金提高為3500萬部分，丑 ○○等九人更不知情，亦未收受，上訴人所提出租人名冊影 本（即原證二）上加註「附註：自八十九年度起，保證金調 整為叁仟伍佰萬，租金每月為降低貳拾萬元整。」等語，並 非子○○所寫，其上子○○之印文亦非真正，均係他人偽造 ，應不生效力。又縱須返還押租保證金，丑○○等九人主張 以上訴人短付相當於租金之不當得利抵銷等情置辯。 被上訴人癸○、己○○、庚○○（下稱癸○等三人）則以： 系爭房地在上訴人於91年5月1日買受前，實際所有權人為簽 訂租賃契約當時上訴人之董事長張萬利所有，由張萬利向癸 ○等三人借名登記為所有權人，且上訴人當時承租系爭房地 所支付之押租保證金 500萬元或3500萬元，實際上亦係由實 際所有權人張萬利所領取，自應由張萬利負返還押租保證金 之義務。縱認癸○等三人應返還押租保證金，惟上訴人董事 長張萬利借用癸○等三人名義登記為系爭房地之所有權人， 並由癸○等三人簽訂租賃契約，自屬執行職務上之行為，且 實際亦由張萬利領取押租保證金，本應由張萬利負返還押租 保證金之義務，張萬利未予返還押租保證金，致癸○等三人 受有返還押租保證金之損害，上訴人應與張萬利依民法第28 條規定對癸○等三人負連帶賠償責任，癸○等三人爰主張抵 銷，又癸○等三人亦得以上訴人未付之租金額主張抵銷等語 ，資為抗辯。
被上訴人甲○○○則以：甲○○○固曾將系爭房地之應有部 分出租，並委由子○○與上訴人訂立系爭租約，惟兩造所訂 租約固記載押租保證金為 500萬元，然甲○○○未曾收受亦 未委任任何人收受上開押租保證金。又提高押租保證金之「 附註」為偽造，伊亦未曾收取所提高之3000萬元押租保證金 ，再者，縱須返還押租保證金，伊亦得主張以上訴人短付之 租金或相當於租金之不當得利抵銷等情置辯。
三、上訴人主張被上訴人於73年起將系爭房地出租予上訴人，一 直續約至89年12月31日，88年簽定之系爭租約約定押租保證 金為 500萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還，嗣系爭房 地因被上訴人積欠他人債務遭法院查封拍賣，至91年5月1日 拍定，由上訴人買受，並由法院發給權利移轉證書之事實， 業據上訴人提出房屋租賃契約、不動產權利移轉證書各一份 為證，被上訴人對於出租系爭房地予上訴人，嗣系爭房地經 法院拍賣而由上訴人拍定買受之事實並不爭執，復經原法院 依職權調取該院90年度執字第3317號拍賣抵押物強制執行卷 宗核閱屬實，此部分自堪信為真實。
四、上訴人就其已依系爭租約交付押租保證金 500萬元予被上訴 人，並由庚○○領取之事實，業據提出收據一紙為證，復為 庚○○所自承。其餘被上訴人雖辯稱：伊等未實際收受 500 萬元之押租保證金等語，惟查系爭租約並未約定上訴人應依 應有部分比例支付押租保證金予各被上訴人，且庚○○既為 系爭房地共同出租人之一，又係基於系爭租約收取押租保證 金之意思受領系爭租約之押租保證金 500萬元，應認係為其 餘共同出租人即全體被上訴人而收受，至於庚○○與其餘被 上訴人間內部如何分配該押租保證金，要與上開 500萬元押 租金契約已因現實交付而生效無涉。況系爭房地自73年起兩 造即有租賃關係存在，為兩造所不爭執，但兩造均未能提出 歷年之租約以供審酌，依卷附資料僅有原證一號租賃期間自 88年1月1日起至89年12月31日止計2年之房屋租賃契約書（ 即系爭租約）為證而已，至於87年12月31日以前之租約究係 一年換約一次或二年換約一次，兩造亦均表示並不清楚（當 亦不清楚各該租約所定之押租保證金若干。），亦提不出各 該契約為證。惟依社會一般通常情形暨經驗法則，各該租約 亦當必有押租保證金之約定，且每年（期）換約之租賃關係 ，承租人依前約所給付之保證金（押租金），出租人並不會 在前約租期屆滿或換訂新約時返還後，再由承租人依新約交 付押租保證金，而係逕以前約之押租保證金充當新（後）約 之保證金（押租金），如新約提高保證金致不足抵付時，再 另外補足。查系爭房地租賃關係長達十餘年，兩造均相安無
事，上訴人對於原證一系爭租約（包括出租人名冊）內容真 正亦無爭執，而庚○○復承認已領取該 500萬元保證金之事 實，堪認上訴人已交付 500萬元押租保證金與被上訴人之事 實，為可採信。被上訴人上開未收受 500萬元保證金之辯解 ，不足採信。
五、上訴人又主張系爭租約自89年起，押租保證金提高為3500萬 元，租金則每月為降低20萬元，然為被上訴人所否認。經查 ：
㈠依前揭四、之說明， 500萬元之押租金契約確已成立，嗣兩 造有無同意將押租保證金調整變更為3500萬元，並將租金每 月降低20萬元，則為本件訴訟最主要（最大）之爭點，亦即 原證二加註之「附註：自八十九年起，保證金調整為叁仟伍 佰萬，租金每月為降低貳拾萬元整。」（下簡稱系爭附註） 是否真正？也就是在原證一系爭租約上所載租賃期間內（88 年1月1日至89年12月31日）兩造有無另行合意自89年起更改 調整保證金數額及每月之租金。上訴人主張「有」，並稱係 由子○○代理（或表見代理）其餘被上訴人簽約。被上訴人 則俱予否認。是上訴人自應積極證明子○○「有」代理或表 見代理其餘被上訴人合意變更押租保證金之事實。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第 277條定有明文。查上訴人所提原證二乃係以 原證一所附「出租人名冊」加以影印後，在「影本」上出租 人表格欄外「出租人代表子○○」下方加蓋「子○○」之印 文，在影印之子○○字跡旁邊則簽有「張萬利」三字，其後 再加上「系爭附註」，為上訴人所自認（見本院卷70頁1至3 行、76頁2至4行）。茲被上訴人子○○否認原證二上「系爭 附註」為其所書寫，亦否認其上「子○○」之印文為真正。 揆之首揭說明，上訴人自應負舉證證明該「系爭附註」及「 印文」真正之責任，然而上訴人既未能舉證證明「印文」為 真正（見本院卷76頁8行，上訴人於93年12月21日準備程序 中陳明「另行查證」，然迄94年7月5日言詞辯論時，已歷半 年有餘，仍未能舉證證明。）就原證二加註之「系爭附註」 亦表示不清楚為何人之筆跡，已無法考究（見同上卷172頁 、113頁6行），則原證二所加「系爭附註」，上訴人既不能 證明為子○○所書寫或同意而蓋用印文於其上，又不能查悉 並證明上開「系爭附註」及子○○之「印文」究係於何時、 在何地、於何人面前（有何人在場），由何人書寫或蓋印等 情，是上開「系爭附註」及「印文」即無從認為真正，亦即 上訴人既然不能證明係「子○○」所為，因而自不能以之作 為上訴人有利之證據。
㈢上訴人主張子○○係代表其餘被上訴人與上訴人簽訂原證二 上之「系爭附註」而提高押租保證金。然而，依前㈢所述之 理由，上訴人既不能證明「系爭附註」及子○○「印文」真 正，而為子○○所為，即無所謂子○○「代理」其餘被上訴 人而為之可言；推而言之，亦無所謂「表見代理」之餘地， 「系爭附註」對於其餘被上訴人當亦不生效力。 ㈣上訴人提出原證七謂被上訴人子○○等曾於租期屆滿前之89 年11月30日發函通知上訴人屆期不再續租，顯示被上訴人子 ○○等對租約之內容並無異議，不應於事後否認云云。惟細 究原證七之內容，並未提及押租保證金（及提高金額）之情 事，充其量僅能證明被上訴人知悉兩造簽定系爭租約（押租 保證金為 500萬元）之事實，尚不能以之證明兩造有合意更 改租約內容而提高押租保證金（為3500萬元）之事實。上訴 人又提出原證五號之明細表主張被上訴人於88年12月20日共 再收受3000萬元之押租保證金支票，顯見兩造有合意提高押 租保證金，且3000萬元之押租保證金支票均已提示，足見上 訴人已給付完畢云云，惟此亦為被上訴人所否認。經查原證 五號明細表上所載「張玄男」之人，早於88年1月 13日即已 死亡，有戶籍謄本一紙在卷可按（見原審卷54頁），竟仍於 88年12月20日蓋用「張玄男」之印文於上開明細表之上，已 見上開明細表顯非真實（已死之人怎能蓋用印文）。況上開 明細表上面之各印文與所載各支票號碼支票背面之印文，均 係訴外人張萬利之女張秀瑛向當時任職上訴人出納組長之潘 玲惠取得，交與張萬利之妻張蔡月桂所蓋印，業經潘玲惠、 張秀瑛於原法院90年度訴字第1255號刑事案中供證明白（見 原審卷二75頁、77頁反面），復為上訴人所不爭執（見本院 卷 159頁17行），自不足以證明上開明細表上之印文及支票 背面之印文為被上訴人丑○○等九人及甲○○○所蓋用或同 意授權他人蓋用。矧上開支票十紙中，除支票號碼 0000000 號之支票存入庚○○帳戶、 0000000號之支票存入癸○帳戶 外，其餘八紙支票均存入己○○帳戶，有彰化銀行木柵分行 函在卷可稽（見原審卷 162頁起）。尤有進者，上訴人於本 院受命法官行準備程序中明白表示「原判決所引用刑事案件 證人證言無意見」（見本院卷159頁7行），故原判決第10頁 第14行(二)段起所載有關：「⒈庚○○在檢察官偵查中所陳 ：租約自89年起提高押租金為3500萬元…，未經董事會同意 ，為張萬利片面決定。⒉潘玲惠於原法院偵審中所陳：伊依 庚○○製作之支付傳票，開立支票十紙，連同支領押租金清 冊（按指上開明細表）交由張秀瑛簽收，清冊（明細表）上 之印章非其所蓋用，係交予張秀瑛，張秀瑛拿回去，蓋完章
後再拿予潘玲惠等情。⒊張秀瑛於原法院刑事庭審理中亦不 否認開予庚○○名義支票後面之庚○○署押為其所為。」之 論述，更足證明係訴外人張萬利、庚○○擅將系爭租約之押 租保證金予以提高（甚至未經上訴人董事會之同意），而由 訴外人潘玲惠開立3000萬元支票（合計十紙）交予訴外人張 秀瑛收受，嗣存入庚○○、癸○及己○○之帳戶（嗣由張萬 利予以挪用）。是系爭租約之押租保證金提高3000萬元、每 月租金降低20萬元，既係訴外人張萬利及庚○○所擅為，未 得其他出租人即被上訴人丑○○等九人及癸○、己○○、甲 ○○○之同意（原法院90年度訴字第1255號刑事判決亦同此 認定），從而上訴人主張兩造約定系爭租約自89年起押租保 證金提高至3500萬元等情，殊無足採。亦即上開明細表及支 票皆為張萬利等人為配合前揭㈠至㈢所述不能證明真正之「 系爭附註」（調整押租金約定）而為之措施或動作，俱不能 為上訴人有利之證明。
六、上訴人復主張：系爭租約之租期屆滿後，上訴人繼續使用系 爭房地，被上訴人未為反對之意思，嗣系爭房地因被上訴人 之債務遭法院查封拍賣，由上訴人買受，並由法院發給權利 移轉證書，故自91年5月3日起，兩造租賃關係消滅，且上訴 人因繼受系爭房地所有權，原返還房地義務亦已因混同而消 滅，則被上訴人應自次日起負返還押租保證金之義務等語， 為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查： ㈠按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方 面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用 收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收 益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為 使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年度 臺上字第1820號判例意旨參照）。查被上訴人曾於89年11月 10日以臺北仁愛路24支郵局第 988號存證信函通知上訴人系 爭房地於89年12月31日租期屆滿後，除另經成立書面協議外 ，不再續租，有存證信函一份在卷可稽，並為上訴人所不爭 執，參諸前揭說明，上訴人雖於89年12月31日系爭房地租賃 期間屆滿後繼續使用系爭房地，兩造間亦不成立不定期租賃 。是上訴人主張系爭租約租期屆滿後，上訴人繼續使用系爭 房地，被上訴人未為反對之意思，兩造間成立不定期租賃等 語，不足採取。
㈡按租賃關係終止後，承租人未交還租賃物而繼續使用者，係 無法律上原因受利益，致出租人受損害，應構成不當得利， 承租人所應返還其所得之利益，係使用租賃物所應支付之代 價，亦即為相當於租金之金額。上訴人向被上訴人承租系爭
房地，租賃期間自88年1月1日起至89年12月31日止，有系爭 租約在卷可稽，惟上開租賃期間屆滿後，上訴人並未於89年 12月31日將系爭房地返還被上訴人，嗣系爭房地因被上訴人 積欠他人債務遭法院查封拍賣，由上訴人買受，並於91年 5 月 3日由法院發給權利移轉證書，則上訴人自租期屆滿後之 90年1月1日起至91年5月2日間，並無任何權源占有使用系爭 房地，揆之前揭說明，應已構成不當得利，自應給付被上訴 人相當於租金之不當得利之利益，計20,080,645元〔計算式 ：1,250,000元×16+1,250,000元×2/31=20,080,645元（元 以下四捨五入）〕。
㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表 示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時 ，按照抵銷數額而消滅。民法第334條第1項、第335條第1項 定有明文。查系爭租約既於89年12月31日租期屆滿而消滅， 被上訴人自應返還押租金 500萬元予上訴人（參照前揭理由 四、所述。），而被上訴人以上訴人應給付相當於租金之不 當得利主張抵銷，依上開說明亦無不合。因被上訴人主張抵 銷之主動債權依前揭理由六、(二)所述，已超過上訴人請求 之500萬元及自91年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之 法定遲延利息，故經抵銷後，上訴人之債權已無餘額。七、從而，上訴人本於兩造間租賃契約關係（原證一及原證二） ，訴請被上訴人各返還如附表所示之金額及自91年5月4日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。 原法院就此部分為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨 仍執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要， 併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 19 日 民事第四庭 審判長法 官 張劍男 法 官 蔡芳齡 法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 7 月 20 日 書記官 董曼華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。