返還押租金等
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,92年度,928號
TYDV,92,訴,928,20050706,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　 92年度訴字第928號
原　　　告　昌峯股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　蘇千祿律師
複代理人　　詹啟章律師
　　　　　　丙○○
被　　　告　炳勝有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　戊○○
上列二人共同
訴訟代理人　張麗真律師
複代理人　　丁○○　　住台北市○○○路○段76號10樓之1
上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國94年6月22 日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰陸拾肆萬伍仟捌佰貳拾玖元，及自民國九十二年六月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾肆萬伍仟捌佰貳拾玖元為原告預供擔保，得為免假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
㈠、兩造於民國90年8 月20日簽訂租賃契約書 (下稱系爭租約) ，由原告承租被告所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○段139 之1 、 140 、143 地號之基地，及其上建物即門牌桃園縣蘆竹鄉○ ○路171 、17 1之1 號廠房（下稱系爭廠房），約定原告應 於訂約時，交付被告押租金新臺幣 (下同)3,000,000 元 ， 原告並已交付完畢，租賃期限自90年8 月25日起至99年4 月 30日止，嗣原告公司因故無法繼續承租上開廠房及基地，被 告即於91年8 月29日以律師函終止租賃契約及催討91年8 月 份、9 月份租金共計1,89 0,000元，並就該2 期租金向法院 聲請強制執行，獲鈞院以92年度民執黃字第594 號執行命令 收取原告之存款1, 494,229元（其中之13,230元屬執行費用 ），被告再於91年10月23日發函終止租賃契約並請求原告搬 遷，而原告業於同年10月底前搬遷並清理完畢，旋扣除被告 尚未受償之91年8 月份、9 月份租金部分及91年10月份租金



共計1,354,171 元後，依約發函予被告請求返還剩餘之押租 金1,645,829 元（計算式：3,000,000 －1,354,171 ＝1,64 5,829）， 惟遭拒絕，原告乃為此提請本件訴訟，而被告於 鈞院94年5 月4 日言詞辯論期日當庭表示對於原告請求之事 實及金額均不爭執，僅爭執系爭廠房交還之時間點。㈡、被告主張原告至92年2 月底始搬離系爭廠房等語，果其等之 主張為真，則被告2 人為何僅以支付命令請求91年8 月份、 9 月份租金，而未再提起該2 期以外之租金請求？顯與常理 有違；復觀臺灣電力股份有限公司桃園區營業處92年9 月12 日桃區費字第9209-2961 號函，說明二「旨述房屋171 號（ 戶名：昌峯股份有限公司，電號：00-00-0000-0 0-0）於91 年7 月29日停電，同年8 月5 日終契拆表；171 之1 號（戶 名：戊○○，電號：00-00-0000-00-0）， 仍供電中，無停 電紀錄。」，可知系爭廠房自91年7 月29日起不能再為正常 使用，原告係待至被告2 人通知點交廠房，始清理系爭廠房 及拆除隔間，此為證人吳文通所不否認，證人黃伯、李明松 、陳明宗、林宗翰、王品仁等亦到庭證述無疑，故原告確於 91年10月底交還系爭廠予被告2 人。
㈢、就被告主張抵銷抗辯事由部分，說明如下： 1、先論被告所提出之抵銷單據日期均係92年9 月間至93年7 月間，此距原告歇業之時已2 年餘，原告卻從未接獲渠等 請求損害賠償之通知，此應係被告為將系爭廠房出租予訴 外人敬鵬工業股份有限公司或他人而改裝所增加支付之費 用，與原告無涉；次按原告前依租賃契約第20條第7 款約 定，補貼系爭廠房工程款共計1,000,000 元，因此就被告 請求修復系爭廠房支出明細表內之物，原告應有部份所有 權，合先敘明。
2、律師費用︰此部份顯非必要費用，且無必要。 3、化驗水質費用︰原告交還系爭廠房時未留有任何污水，此 業經證人黃伯、李明松、陳明宗、林宗翰、王品仁等到庭 證述無疑，雖恐因時間過久致渠等證詞稍有出入，但皆指 出未清除完畢將無法搬遷機器，足徵搬遷事實之存在，再 據被告2 人提出之照片知悉系爭廠房僅剩鋼樑，可知原告 已清除完畢並回復原狀，惟其餘具破壞現象及污水槽之照 片，係於92年5月13日拍攝，距離原告交還廠房之時已甚 遠，無法完整呈現點交時之狀況，是該污水是否為原告所 遺留尚有疑問，而被告取樣化驗時未通知原告，迄今仍無 法提出該檢測報告，該筆請求顯有疑問。
4、現場勘驗水質費用︰原告否認污水為己所有，係被告主張 污水有毒，請求鈞院履勘及化驗，俟被告放棄水質化驗之



請求，此乃渠等之因素，該筆費用應由渠等自行負擔，實 與原告無關。
5、水電部分、鐵捲門等、內部消防、鋼鐵浪板修復工程費用 ︰先論此4 類工程報價單之明細多數為施作工程而非修復 工程，且被告仍無法提出系爭廠房確實受有損害而須修復 之證明，再系爭廠房雖於91年10月16日發生火災，然被告 當時指派證人吳文通於桃園縣政府消防局蘆災害查處紀錄 簿上簽註「無損害」，是何來該4 類修復工程之必要？而 就⑴水電部份，被告係更新室內水池網，非屬修復工程； ⑵鐵捲門，本件履勘時大門仍完好無損害，倘為久未使用 之自然毀損，與原告無涉；⑶內部消防，被告係更新受信 總機變壓器及按裝發電機，非屬修復工程；⑷鋼鐵浪板， 應係久未使用之自然毀損或颱風等因素所造成損害，與原 告無涉。
6、更換窗戶含玻璃、白鐵門費用、維修工程︰此3者均為新 施作工程，非屬修復工程，若係久未使用之自然毀損或其 他人破壞等因素所造成，與原告無涉，且被告迄今仍無法 提出確受損害應修復之證明，而證人吳文通於桃園縣政府 消防局蘆竹分隊之受理災害查處紀錄簿上簽註「無損害」 ，是此2 筆支出與原告無關。
7、積欠水費：自來水費之當事人為原告公司名義，自來水公 司業於92年8月27日取得鈞院92年度促字第57385號支付命 令之執行名義，並參與分配，詎被告竟於93年2 月20日代 繳，渠等代償之事實與本件請求返還押租金之法律關係不 同，何來抵銷之主張？綜上所述，被告主張抵銷之事由具 諸多疏漏，請求判決如訴之聲明所示。
三、證據：提出租賃契約書、本院執行命令各1 份、存證信函2 份、律師函1 份、本院支付命令2 份等（以上均為影本）為 證，並聲請訊問證人黃伯、李明松、陳明宗、林宗翰、王品 仁。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如為不利於被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。二、陳述：
㈠、被告雖於91年10月23日發函予原告表示終止租賃關係，惟原 告遲至92年2 月底始搬離系爭廠房，而原告傳訊之5 位證人 係其離職員工，渠等基於僱傭關係，證詞本即有偏頗之疑， 且渠等對於原告係何時派人清理系爭廠房之證詞皆不一致， 尤其證人黃伯、李明松未提及系爭廠房曾發生火災一事，而



證人王品仁再證述其於91年10月底請證人林宗翰、陳明宗幫 忙搬遷系爭廠房內機器，惟證人林宗翰、陳明宗未提及上開 情事，是該5 位證人之證詞諸多疏漏，無法證明原告確於91 年10月底騰空交還系爭廠房。
㈡、又證人吳文通雖記錯系爭廠房發生火災之時間點，惟據其證 述，可知原告於火災當時未將系爭廠房清理完畢，亦未正式 點交，況系爭廠房發生火災，事關被告之財產，被告派人前 往查看乃理所當然，不應以此認定原告已於91年10月底交還 系爭廠房予被告。
㈢、被告於91年8 月29日發函催討91年8 月份、9 月份租金及終 止賃契約，自無法對尚未到期之租金主張權利，且當時原告 於銀行之存款已無法滿足2 個月租金之強制執行，被告知悉 原告已無其他財產可供執行，對其起訴亦無實益，乃未再求 償，惟被告之請求權仍存在，原告不得以被告僅請求2 期租 金，證明其已於91年10月底搬遷完畢，此二者間無必然性。㈣、再查，系爭廠房係被告應原告要求建造，嗣原告公司經營不 善，其法定代理人避不見面，原告公司之債權人聞訊至系爭 廠房不當拆除設備，致系爭廠房受到嚴重破壞，渠顯已違反 租賃契約第13條應盡善良管理人責任之約定，又原告積欠水 電費致系爭廠房遭斷水、斷電而無法招租，直至93年初，有 第三人願意承租，被告始進行基本設備之修護，被告等依租 賃契約第14條約定，請求原告賠償損害及支付因涉之訴訟費 、律師費或其他相關費用，並依民法第334 條第1 項前段之 規定，主張與原告本件請求互為抵銷，被告前主張抵銷之數 額為11,234,034元，後於鈞院94年3 月2 日言詞辯論程序及 同日民事答辯狀，減縮抵銷數額及項目如以下所臚列： 1、律師費用：被告委請律師發存證信函、聲請假扣押強制執 行並進行本件訴訟，共計支出100,000 元。 2、化驗水質費用及現場勘驗水質費用：因原告使用系爭廠房 留下大量電鍍污水，依租賃契約約定，原告應將污水處理 抽乾，回復承租時狀況，惟原告違約不履行，致被告須委 請訴外人佶鼎科技松化驗水質，支付4,800 元；於本件訴 訟進行中，尚請財團法人臺灣經濟發展研究院至現場勘驗 水質，被告並支付20,000元費用。
3、修復工程費用：被告分別請訴外人先威企業股份有限公司 、常茂工程行、千翔消防安全設備有限公司、溢順企業社 、峻庭企業有限公司、良達建材企業有限公司等，進行系 爭廠房水電部份修復、鐵捲門等修理、內部消防修復、鋼 鐵浪板修復、更換窗戶含玻璃、白鐵門等工程，並分別支 出144,348 元、281,306 元、529,058 元、77,100元、83



,927 元 、71,400元，前開工程之進行皆係可歸責於原告 之事由致系爭廠房受損，依租賃契約約定，本即應由原告 負損害賠償責任。
4、代繳水費：因原告未繳水費，自來水公司不願供應用水， 致被告2 人無法使用系爭廠房，因此被告於93年2 月20日 代原告繳清積欠水費350,692 元，此應由原告負賠償責任 ，又被告代繳水費絕非無因管理，更非惡意無因管理。 5、維修工程：被告僱請訴外人金翊工程行清除廢棄物、牆面 重新粉光公誠，裝設廁所窗、鋁門，門窗填縫、1 樓修補 柱、2 樓修補柱窗等維修工程，支出214,900 元。㈤、按抵銷者，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償 期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之 性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民 法第334 條第1 項前段定有明文，是不須二人所互負債務之 法律關係相同或相關連。原告辯稱被告代償之水費與本件法 律關係不同，不得主張抵銷，實有誤會；且被告主張抵銷之 費用均符合契約約定，系爭廠房因原告未盡善良管理人責任 而受損，不得因被告回復原狀再出租予第三人而免除責任。 另原告依租賃契約第20條第7 款補貼樓板之1,000,000 元， 與本件費用抵銷之事實無關。
㈥、綜上所述，本件原告違約且未盡善良管理人責任致被告等受 有損失，惟於訴訟中一再卸責，顯未依誠信方法履行契約義 務，為此請求判決如答辯聲明所示。
三、證據：提出存證信函、電費欠費查詢、台灣自來股份有限公 司收費一覽表、報價單各1 份、照片39張、估價單2 紙、報 價單3 紙、估價單1 紙、照片12張、收據2 紙、對帳單、支 票、匯款申請書、報價單、請款單各1 紙、出貨單4 紙、估 價單、收據、請款單各1 紙、發票8 紙等（以上均為影本） 為證，並聲請訊問證人吳文通。
理 由
一、本件兩造係於90年8 月20日簽訂系爭租約，由原告承租被告 所有坐落桃園縣蘆竹鄉○○段139 之1 、140 、143 地號之 基地，及其上建物即門牌桃園縣蘆竹鄉○○路171 、17 1之 1 號之系爭廠房，原告並於訂約時，已交付被告押租金3,00 0, 000元完畢，租賃期限自90年8 月25日起至99年4 月30日 止，嗣原告公司因故無法繼續承租上開廠房及基地，被告即 於91年8 月29日以律師函終止租賃契約及催討91年8 月份、 9 月份租金共計1,890, 000元，並就該2 期租金向法院聲請 強制執行，且獲本院以92年度民執黃字第594 號執行命令收 取原告之存款1,494,229 元（其中之13,230元屬執行費用）



，被告再於91年10月23日發函終止租賃契約並請求原告搬遷 ，旋扣除被告尚未受償之91年8 月份、9 月份租金部分及91 年10月份租金共計1,354, 171元後，原告即依約發函予被告 ，並提起本件訴訟，請求被告返還剩餘之押租金1, 645,829 元（計算式：3,000,000 －1,354, 171＝1,645,829）等 事 實，有原告提出之提出租賃契約書、本院執行命令各1 份、 存證信函2 份、律師函1 份、本院支付命令2 份等（以上均 為影本）為證，為兩造所不爭執，且被告對於原告主張尚有 剩餘之押租金1,645,829 元未返還之事實，亦不爭執，均堪 信為真實。
二、本件本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點之點後，兩造同意 就本院於94年6 月22日言詞辯論期日，兩造協議簡化之爭點 為主張及辯論（見同日言詞辯論筆錄）。茲查兩造協議本件 爭執要點在於：㈠、原告將系爭廠房交還被告之時間為何？ ㈡、被告抗辯抵銷之部分有無理由？是本院以下即僅就兩造 協議簡化之爭點為審究論斷之。
三、首先，原告主張其係於91年10月底即將系爭廠房交還被告等 語，但被告否認之，並抗辯：原告係遲至92年2 月底始搬離 系爭廠房等語。經查：㈠、原告主張被告迄今僅以支付命令 請求91年8 月份、9 月份租金之事實，為被告所不爭執，設 若果真原告係遲至92年2 月底始搬離系爭廠房，則除91年10 月份之租金，已在本件訴訟經原告於請求之數額中加以扣除 外，其餘自91年11月份起至92年2 月份止之租金，被告竟未 向原告提起任何租金之支付命令或請求，顯與常理有違。㈡ 、復觀臺灣電力股份有限公司桃園區營業處92年9 月12日桃 區費字第9209-2961 號函，說明二記載：「旨述房屋171 號 （戶名：昌峯股份有限公司，電號：00 -00-0000-0 0-0） 於91年7 月29日停電，同年8 月5 日終契拆表；171 之1 號 （戶名：戊○○，電號：00-0 0-0000-00- 0）， 仍供電中 ，無停電紀錄。」 (見本院卷第114 頁)， 可知系爭廠房自 91年7 月29日起即不能再為正常使用，且經原告公司之員工 即證人黃伯、李明松、陳明宗、林宗翰、王品仁於本院92年 7 月15日言詞辯論期日到庭均證述：原告公司於91年7 月底 即歇業，其等均僅工作至91年7 月底．被告係於91年10月中 旬通知原告要收回系爭廠房，其等係於91年10月下旬到系爭 廠房清理打掃及拆除隔間等語 (見本院卷第59頁至第79頁) ，亦核與被告之員工吳文通於92年11月25日到庭證稱：其有 看見原告之員工在系爭廠房清理打掃及拆除隔間等語 (見本 院卷第148 頁至第153 頁)相 符合一致，足見系爭廠房自91



年7 月29日起即不能再為正常使用，且原告公司於91年7 月 底亦已呈歇業狀態，原告已無再使用占有系爭廠房之必要， 是被告既已於91年8 月29日以律師函終止租賃契約及催討91 年8 月份、9 月份租金共計1,890, 000元，且就該2 期租金 向法院聲請強制執行，並再於91年10月23日發函終止租賃契 約並請求原告搬遷，則以原告之立場當會儘快將系爭廠房交 還原告以節省每月945,000 元之鉅額租金，因此當原告收到 被告於91年10月23日所發請求搬遷之信函時，原告即於同年 10月底派遣其員工即上開證人將系爭廠房清理打掃及拆除隔 間並搬遷完畢等情，顯與一般常情相符，否則，設若原告無 搬遷之意，則其何須派遺員工到系爭廠房清理打掃及拆除隔 間，甚且可能因不搬遷而積欠被告每月高達945,000 元之鉅 額租金。故應堪信原告主張其係於91年10月底即將系爭廠房 交還被告之事實為真實。
四、其次，被告抗辯：原告雖搬出系爭廠房，但現場留下一片狼 籍，到處是破壞痕跡，且遺留未清理之電鍍板污水池1500噸 ，致使被告另額外支出修復工程費用1,187,139 元，及維修 工程費用214,900 元，及化驗水質費用及現場勘驗水質費用 24,800元，又原告積欠水電費致系爭廠房遭斷水、斷電而無 法招租，致使被告不得不代原告代繳水費350,692 元，以便 系爭廠房有水、電而能順利再出租第三人，另因本件訴訟致 使被告另支出律師費用100,000 元，並以上開被告支出之金 額與本件原告之請求相互抵銷等語，惟被告否認之，並以前 揭情詞置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文，又同法第400 條 第2 項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷 之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有 舉證責任 (最高法院88年度台上字第3398號判決要旨參照) 。本件被告既就原告主張請求返還剩餘之押租金額1,645,82 9 元之事實，並不爭執，惟以伊分別對原告有上開損害賠償 額等債權得主張抵銷相抗辯，則依上揭最高法院88年度台上 字第3398號判決要旨，被告自應就其主張抵銷之債權及數額 確實存在之事實負舉證責任。經查：㈠、被告雖提出系爭廠 房遭毀損及未清理之電鍍板污水之現場照27張為證，但觀之 上開照片之拍攝日期均為92年5 月13日，已距離原告於91年 10月底搬離系爭廠房近7 個月之久，是上開照片自不足以證 明原告搬離系爭廠房之現況為何。其次，系爭廠房雖於91年 10月16日發生火災，然被告當時指派證人吳文通於桃園縣政 府消防局蘆災害查處紀錄簿上簽註「無損害」等字樣，此有 桃園縣政府消防局93年1 月12日桃消調字第093000296 號函



附卷可證，且為兩造所不爭執，是被告指派之員工吳文通既 自認至92年10月16日止系爭廠房並無損害，則以原告自92年 7 月底即歇業，系爭廠房已呈無人使用狀況之時起，直至92 年10月16日發生火災時，長達2 、3 個月之久期間，系爭廠 房既然仍無損害之情形以觀，則應可推論自火災發生後起至 92年10月底原告搬離系爭廠房時止，短短半個月，理當應無 破壞系爭廠房之情事發生。再者，被告於94年6 月22日本院 言詞辯論期日亦自認系爭廠房不是原告破壞，而係原告之債 權人去破壞等語，但被告卻無法舉證證明係何債權人前去破 壞？及係原告放任該債權人前去破壞之證據，足見被告請求 原告應負系爭廠房遭毀損破壞之賠償責任，並主張被告另額 外支出修復工程費用1,187,139 元，及維修工程費用214,90 0 元應予抵銷等情，即屬無據。㈡依上述被告提出系爭廠房 未清理之電鍍板污水之現場照，係於92年5 月13日拍攝，距 離原告交還廠房之時已甚遠，無法完整呈現點交時之狀況， 是該污水是否為原告所遺留尚有疑問，而被告取樣化驗時未 通知原告，且迄今仍無法提出該檢測報告，並對於取樣化驗 之採集水，被告已於94年6 月22日本院言詞辯論期日當庭表 示不再請求繼續鑑定等語，足見，被告顯未能舉證證明原告 有留下未清理之電鍍板污水之事實，是被告請求原告應負擔 化驗水質費用及現場勘驗水質費用24,800元並主張抵銷，亦 屬無據。㈢、又系爭廠房之租約第14條雖規定：「甲 (指被 告)、 乙(指 原告)任 一方若有違約情事，致損害他方之權 益時，願賠償他方之損害及支付因涉之訴訟費、律師費或其 他相關費用。」，但本件係因被告未返還剩餘之押租金1,64 5,829 元與原告而涉訟，係屬於可歸責於被告之事由，而非 因原告違約而涉訟，自與上開約定不符合，是被告以其因本 件訴訟另支出律師費用100,000 元並主張抵銷云云，即無可 採。㈣、另外，觀被告所提出其於93年2 月20日代原告繳清 積欠水費350,692 元之單據1 紙，其上之水費用戶係原告， 且上開水費自來水公司業於92年8 月27日對於原告取得本院 92年度促字第57385 號支付命令之執行名義，並參與分配等 事實，為兩造所不爭執，換言之，該水費之債權人係自來水 公司，而債務人則係原告，則設若欲就該水費行使抵銷，亦 須符合民法第334 條規定之「二人互負債務」之前提要件， 即應係由債務人即原告向債權人即自來水公司主張抵銷，而 非由第三人之被告向原告主張抵銷。況且縱認被告係就該水 費債務之履行有利害關係之第三人，且已代原告清償積欠之 水費，則依民法第312 條之規定，僅係被告於其清償之限度 內承受債權人即自來水公司之權利，亦即被告此時應係取得



原自來水公司之參與分配債權人之地位，係屬於被告能否循 其他強制執行程序法律途徑救濟受償之問題，而非屬被告得 於本件主張抵銷之範疇，是被告此部分之抵銷，亦非可採。五、綜上所述，本件被告對於原告主張請求返還剩餘之押租金額 1,645, 829元之事實，並不爭執，但就其抗辯對原告有上開 損害賠償額等債權並主張抵銷等情，既均不成立，已如上述 ，從而，本件原告請求被告應返還剩餘之押租金1,645,829 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 (即92年6 月3日)起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准 許。
六、兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行，或免為假執行，核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論 駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第85條 第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 7 月 6 日
民事第二庭 法 官 黃漢權
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 7 月 8 日
書記官 林吟玲