臺灣新竹地方法院民事判決 93年度訴字第462號
原 告 東昊建設有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 羅秉成律師
魏順華律師
被 告 李丕寧即新竹市私立林格美語會話短期補習班
訴訟代理人 陳傳中律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國94年7月1日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落門牌號碼新竹市○○○路一０七巷二六號房屋、新竹市○○○路一０七巷二二號房屋及新竹市○○○路一一一號房屋騰空遷讓，將之返還予原告。
被告應給付原告新台幣壹佰壹肆萬壹仟元，及自民國九十三年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國九十三年十二月三日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹拾陸萬伍仟元。被告應自民國九十三年十二月三日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
被告應給付原告新台幣伍萬元，及自民國九十三年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之十，餘由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣貳佰肆拾叁萬玖仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣壹佰壹拾肆萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣壹佰叁拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣被告李丕寧即新竹市私立林格美語會話短期補習班於民國 90年11月5日向原告東昊建設有限公司承租所有坐落門牌號 碼新竹市○○○路107巷26號房屋 (下稱：系爭26號房屋)， 及同巷22號房屋(下稱：系爭22號房屋)各一戶，租期分別自
90年9月1日起至95年8月31日止，及90年7月1日起至95年6月 30日止，租金每月各新台幣 (下同)50,000 元及60,000元， 於每月1 日支付，嗣於92年8月5日被告復向原告承租所有坐 落新竹市○○○路111號房屋(下稱：系爭111號房屋)，租期 自92年9月1日起至95年6月30日止，租金每月55,000 元，同 於每月1 日給付，上述租賃標的合計3 戶，租金額合計每月 165, 000元，有房屋租賃契約書可稽。
二、詎被告自92年12月起即違約欠繳租金，經原告一再催討並於 93年1月15日寄發新竹市○○街郵局第63號存證信函予被告 ，限被告於函到10日內清償92年12月、93年1月份欠租完畢 ，計330,000元，否則將按租約第10條第1項規定終止租約， 惟被告均不予置理，本件租約業經原告合法催告終止，爰再 以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，被告即無續為 占用之權源，原告自得依民法第455條及767條規定請求被告 騰空遷讓系爭房屋。
三、又被告自92年12月1日起至93年1月30日租約終止之日止 (催 告函於93年1月19日送達，於送達翌日起算10日)，共積欠租 金2個月，合計330,000元。而原告於93年11月12日以新竹英 明街郵局第1390號存證信函，再次限期催告被告給付欠租， 被告屆期仍未給付 (被告本人在93年11月15日收受該存證信 函之送達)，原告特以93年12月1日準備書㈡狀之送達為終止 租約之意思表示，且被告訴訟代理人亦已於93年12月2 日收 受該準備書狀之送達。故系爭租約於93年12月2 日已合法終 止。從而，被告自93年12月3日起即違約欠繳系爭3戶房屋之 租金，迄至系爭租約終止時，已積欠租金達12個月之多，總 計租金額為1,980,000元(3戶房屋每月租金合計為165,000元 ，12個月總計為：165,000×12=1,980,000元)。再按兩造約 定系爭3戶房屋均依簽約當時3個月之租金額作為租賃保證金 ，即系爭22號房屋為207,000元，系爭26號房屋為159,000元 ，系爭111號房屋為165,000元，且被告亦已支付是實。故參 以系爭3 份租賃契約書第4條第2項：「本約經終止或租賃期 間屆滿，經乙方依約回復原狀繳回租賃標的物且無欠繳租金 或其他任何違約情事時，經甲方確認無誤後於七日內將租賃 保證金以現金或即期支票無息退還乙方。」之約定，可知本 件被告所交付之租賃保證金，非僅單純作為擔保承租人租金 之給付，亦擔保租賃債務之履行( 如遷讓交還租賃物及回復 原狀等 )甚明。準此而論，原告礙難同意以系爭押租金全部 抵付欠租。但因土地法第99條明定承租人已交付之擔保金超 過2 個月房屋租金之總額者，承租人得以超過之部分抵付房 租等語，故原告爰於超過二個月房屋租金總額之部分( 即超
過1 個月之租金，3戶房屋分別為69,000+53,000+55,000=17 7,000元 )，予以扣抵系爭欠租，合計抵付之總額為177,000 元。綜上，本件177,000 元之押租保證金經抵付欠租之後， 原告尚得向被告請求給付欠租1,803,000元 (1,980,000-177 ,000=1,803,000)，是更正先位聲明之第2項聲明如聲明欄所 示。
四、另自租約終止日迄租賃物返還予原告之日止，被告應按月給 付原告165,000元，即相當於租金額之不當得利損害賠償， 爰減縮先位聲明中之第3項聲明為「被告應自民國93年12月 3 日起，至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告 165,000元。」。
五、再被告於原告終止租約之日起至返還租賃物之日止，應依兩 造所訂租賃契約第10第3 項規定，自契約終止之日起迄遷讓 房屋之日止，給付原告按每月租金兩倍計算即330,000 元之 損害賠償金 (系爭3戶租賃物每月租金合計為165,000元，兩 倍計算為330,000元)，此項損害賠償金為懲罰性違約賠償之 性質，原告亦得對被告請求損害賠償。
六、另依系爭租賃契約第12條規定倘被告違約涉訟，應賠償原告 所繳納之律師費用，茲原告提起本件訴訟已支付一審律師費 用50,000元，應由被告負責賠償，原告亦得請求此部分報酬 之賠償。
七、設若本院經審酌結果認定本件租約仍繼續有效，則原告自得 依法訴請被告給付欠租，而迨94年1 月28日準備書㈢狀提出 時，被告所承租之3 戶房屋均各有14個月未繳付租金( 即92 年12月起至94年1月份止)，故而擴張請求應給付之租金額為 2,310,000元(165,000x14=2,310,000 )，即更正如備位聲明 欄第1 項所示，原告爰以備位聲明之方式追加對於被告請求 此部分租金及請求支付律師報酬之賠償。
八、本件被告因積欠原告系爭房屋租金，前經原告以93年1月15 日新竹英明街郵局第63號存證信函依法終止租約在案，退步 以言：
(一)被告至今就所承租系爭22號房屋，累欠租金復已達11個 月 (自92年12月起至93年10月31日止)，計660,000元之 多，經扣除系爭房屋之押租金(租賃保證金)207,000 元 ，尚欠453,000元未為給付，仍達2個月以上，原告於93 年11月12日以新竹英明街郵局第1390號存證信函，再次 限期催告給付，惟被告屆期同未給付。
(二)再者，被告至今就所承租系爭26號房屋，累欠租金亦已 達11個月(自92年12月起至93年10月31日止 )，計550,0 00元之多，經扣除系爭房屋之押租金(租賃保證金)159,
000元，尚欠391,000元未為給付，仍達2 個月以上，原 告於93年11月12日以新竹英明街郵局第1390號存證信函 ，再次限期催告給付，惟被告屆期亦未給付。
(三)又被告至今就所承租系爭111 號房屋，累欠租金同已達 11個月 (自92年12月起至93年10月31日止)，計605,000 元之多，經扣除系爭房屋之押租金(租賃保證金)165,00 0元，尚欠440,000元未為給付，仍達2 個月以上，原告 於93年11月12日以新竹英明街郵局第1390號存證信函， 再次限期催告給付，惟被告屆期亦未給付。
(四)從而，可知原告就被告所承租系爭房屋經再函請其給付 欠租，逾期仍不給付，原告爰再以93年12月1 日準備書 ㈡狀繕本之送達為終止租約之意思表示。是原告以被告 無續為占用系爭租賃物之權源，訴請返還系爭租賃物， 自有理由。
九、對於被告答辯所為之陳述：
(一)本件被告辯稱原告未合法催告終止租賃契約，不無誤會 ：
１、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為 支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。 據此可知，凡承租人有遲延支付租金者，出租人即 得限期催告支付，並無所謂須遲付租金之總額達 2 個月之租額始得催告承租人支付租金之可言。更遑 論本件原告係在被告欠繳92年12月及93年1月份等2 個月之租額後，方發函催告，被告辯稱原告之催告 不合法，尚難採認。
２、又按「承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當 期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不 為支付，出租人得終止契約」，民法第440條第1項 固定有明文。惟查此一規定係屬任意規定，當事人 非不得以契約排除之，如就欠租之金額為若干始為 違約或欠租後之法律效果等為排除上開規定之特別 約定是，有最高法院86年度台上字第3303號裁判要 旨可資參照。本件原告以被告已積欠92年12月、93 年1月份租金，於93年1月15日限期催告支付租金， 否則將按租約第10條第1 項約定終止租約，顯然原
告係根據雙方之契約約定而催告終止，徵諸前揭最 高法院裁判見解，並無不可，則被告稱原告未經合 法催告終止，不無誤會。且深究之，本件原告係自 93年2月1日起始生終止租約之效力，顯然已遲延給 付逾2 個月，依法亦無不合。
(二)本件被告復辯稱原告於被告尚未遲延之際，即發函催告 ，同不生催告終止效力，亦不無誤會：
依上述民法第440條第2項規定，房屋承租人租金遲延給 付達2 個月租額者，出租人即得終止租約，亦即祇要房 屋承租人有遲延給付租金之事實，且租額達2 個月者， 即合於終止租約之要件，至於承租人所交付之現金擔保 金超過2 個月房屋租金總額者，得抵充租金，乃另一回 事，二者不可混為一談。故被告以所交付之部分押租金 抵付租金後，被告92年12月份之租金並無欠繳問題，原 告於被告尚未欠租之際，即發函催告終止，均不生效力 等語，委不足取。復且，本件原告於93年11月12日以新 竹英明街郵局第1390號存證信函，再次限期催告給付， 惟被告屆期亦未給付，且累計之欠租均已各達11個月之 多，則原告爰又以93年12月1 日準備書㈡狀繕本之送達 為終止租約之意思表示，即無不合，併此陳明。 (三)關於被告答辯兩造已達成和解而主張同時履行抗辯部分 ：
被告以兩造就系爭租賃爭議已達成和解，則於原告給付 和解金前，得主張同時履行抗辯而拒付租金乙節，並非 事實，且查：
１、按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段 定有明文。當事人此項權利謂之同時履行抗辯。故 所謂同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘 雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令 雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖 因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方 之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發 生同時履行之抗辯。」，有最高法院91年度台上字 第564號裁判要旨可參 (另84年度台上字第2773號 、84年度台上字第1478號、80年度台上字第244號 及74年度台上字第1284號裁判均同此趣旨)。準此 而論，本件微論兩造並未就系爭租賃糾紛達成和解 ，原無所謂同時履行抗辯之可言，更遑論被告所稱 給付和解金與給付租金間，顯非基於同一雙務契約
而發生，稽以上開法文實例，亦不發生同時履行之 抗辯。迺被告抗辯於原告給付和解金之前，得拒絕 給付租金，委無理由。
２、又觀以本院另案93年度訴字第461 號案件被告林怡 蕙及本案證人甲○○之陳述，更堪佐證被告所稱兩 造已就系爭租賃糾紛成立和解，確非實在：
⑴另案被告林怡蕙對於法院93年12月2 日詢問調解 經過時，應訊稱：「第一次調解時候，是原告通 知李丕寧，李丕寧要我跟他一起去，說我們情況 相同，當時調解委員勸原告法代，說我們行業很 麻煩不能有一點違法，如果我們也想離開是否可 由原告補償我們一點。後來我跟李丕寧分別開價 1,000,000 元，但原告法代不同意，說只能我的 部分600,000元，李丕寧800,000元，當時我拒絕 了。後來調解委員還是繼續勸我們，．．」。
⑵此外，證人甲○○於上開事件93年12月2 日庭訊 時，分別有下列之證述：
①法官問：本件調解你是否都在場？
證人答：我是第一次時候在場，幼稚園要搬家 ，說有違法的地方，原告有答應說要給錢搬家
，但對方沒有接受，說要回去考慮。
②法官問：賴先生有說只要接受這個條件他就同 意？
證人答：沒有，當時被告說要考慮時，賴先生 就沒有說話了。
③法官問：當時賴先生提出這個條件是誰說要考 慮？
證人答：幼稚園這邊。
⑶就證人甲○○93年12月13日於本件庭訊時，就應 訊事項，據答如下：
①法官問：當天調解經過情形如何？
證人答：當天調解沒有成功，．．只記得雙方 有在談論800,000元或是600,000元的事，後來 被告負責人就說他要回去考慮。
②法官問：當天談到搬家補償費的事情是何人先 提起？
證人答：不太記得，好像是被告負責人先提起 補償的事情。
③被告訴代問：談到回去考慮時原告代理人當時 有無同意讓被告回去考慮？
證人答：原告當時有表示同意讓被告回去考慮 。
④被告問：在調解筆錄上沒有簽字，是否因為當 日原告負責人對我說你800,000 元，回去想想 看？
證人答：調解不成立，雙方就不會簽字，我感 覺原告負責人是有說你800,000 元回去想想看 。
原告訴代問：當時原告是否確實有向被告說你
回去再想想看這句話？
證人答：我記不清楚，但是委員有勸被告去想 想看。
⑷稽上引述，可知：
①首，93年4月6日進行調解時，係由被告及訴外 人林怡蕙提出搬家補償之事，而非原告，已據
林怡蕙於上開庭訊中陳稱綦詳。從而，證人翁
秀瓊於本件作證時，初始稱乃原告先行提出，
已有誤會。
②次，據林怡蕙所言，原告當時固有變更被告所 提1,000,000元要約為800,000元，但該新要約 已因被告當場拒絕而失其拘束力，殊難認兩造
有和解之合意。至於被告當場拒絕之事證為：
Ⅰ、依林怡蕙之陳述，原告法代當場變更要約
Ⅱ、證人甲○○於另案已明確證述：「原告有
Ⅲ、再者，參以證人甲○○之證述，已明被告
３、被告從無其所抗辯事後允諾800,000 元而成立和解 之情事：
⑴本件果真如被告所主張，其在調解翌日即93年 4 月7日已同意以800,000元解決糾紛，何以未按照 調解委員給予之建議，再提出調解申請，以製作 調解成立之筆錄(按：證人甲○○於本件證稱4月 6 日幫兩造調解時，在被告負責人要回去考慮時 ，有跟兩造說如有意願，可以再申請調解，什麼 時間都可以過來簽調解筆錄 )？是被告臨訟始稱 已允諾800,000元和解，難以信實。
⑵抑有進者，若謂被告所稱已在4月7日達成和解乙 節屬實可信，何以被告在該次調解之後，對於原 告去函催付租金一情，於93年5 月17日以新竹英 明街郵局存證信函第643 號回覆時，僅提及於原 告提供合於約定且適法之房屋予被告之補習班使
用前，被告之補習班將拒絕給付租金等語 (參見 反訴被告93年9月27日被證二)，從未提及兩造已 就租賃爭議達成和解，於原告給付和解金前主張 同時履行抗辯？被告所稱兩造已有和解合意，殊 非實在，執此一端即明。
⑶末者，被告本人於94年3 月14日到庭時，就法院 所訊：「在九十三年四月六日兩造調解以後，你 有無與原告的代理人說同意接受他所提 800,000 元補償就搬遷的事？」一節，答稱：「我沒有。 」 (見該日筆錄第3頁)。更證本件並無所稱事後 允諾800,000元補償而成立和解之情事，灼然。 (四)關於被告答辯原告未提供合於民法第423條規定之租賃 物予被告，而主張拒付租金部分：
１、系爭房屋2 樓之法定用途為住家，乃被告於簽約時 已明知之事：
⑴系爭111 號房屋部分：
依在卷系爭111 號房屋之租賃契約書觀之，其中 第1 條關於租賃標的物已明載：「新竹市○○○ 路111號 (如附圖)其中壹樓之用途為店鋪，二樓 為住家用，乙方倘有變更用途時，應自負責任。 」，則被告於承租簽訂系爭111 號房屋租約時， 顯然知悉2樓之法定用途為住家，應不待言。
⑵系爭22號、26號房屋部分：
又依在卷系爭22號、26號房屋之租賃契約書觀之 ，其中有關租賃標的物雖僅分別記載「新竹市○ ○○路107巷22號 (如附圖)」、「新竹市○○○ 路107巷26號 (如附圖)」，但上開2戶房屋之2樓 為住家用，均為被告簽約時所已知，此有下列各 端可證：
㮀 ①系爭22號、26號房屋之租賃契約書，開宗明義 即約定「茲因乙方 (被告)擬承租甲方 (原告) 之店面以供語文教學、辦公之用，雙方同意條
款如后」，而所謂「店面」均指房屋之1樓，2 樓以上無所謂「店面」之可言，故被告對於系
爭22號、26號房屋2 樓之法定用途為住家而非 店鋪，自有認識。
②被告於承租系爭22號房屋之前，即已看過房屋 之現況，早知悉2 樓為住家，並已委託相關人
士開始辦理變更使用用途，其後始在90年6月8 日與原告簽訂第一次租賃契約；而簽訂第一次
租約之後，被告更著手申辦系爭22號房屋之變 更使用執照，且於取得使用執照之後，在90年 11月5 日向新竹市政府教育局申請補習班立案 之同時，復與原告簽訂第二次租賃契約。此由
被告答辯狀所提出申請補習班變更用途之請款
單日期為90年5 月28日，即在兩造簽訂第一次 租約之前，而新竹市政府工務局於90年8 月31 日核發系爭22號房屋之變更使用執照，即在兩 造簽訂第二次租約之前，另被告補習班之基本
資料顯示其在90年11月5 日立案，即兩造簽訂 第二次租約之同日，均足佐證原告所陳上情非
虛。準此可知：
Ⅰ、被告於委託相關人士申辦變更使用用途時
Ⅱ、綜上，被告無論於簽訂第一次租約抑或第
Ⅲ、至於系爭26號房屋之簽約情況亦與22號房 ２、系爭22號、26號房屋之2 樓有陽台外推情形，亦為 被告簽約時所明知之事：
⑴系爭111號房屋2樓並無陽台外推情況，合先陳明 。
⑵系爭22號、26號房屋之2樓雖有陽台外推情形(此 陽台外推情形，目的在於增加室內使用面積，或 與原始房屋設計圖稍有出入，但絕非被告所稱違 章建築，蓋陽台之位置面積本即建物使用執照內 所核准之附屬建物，乃合法使用範圍，核與違章 建築迥然有異，被告答辯狀指稱為違章建築，實 有意混淆，併此陳明 )，惟此為被告簽約時亦明 知之事，同有下列事證可稽：
①如上所敘，被告辦理使用用途變更時，須提出 原始設計圖予建築師，以供變更辦理，則被告
豈有不知二樓陽台外推之事？更遑論原告與被
告簽訂租賃契約時，均會檢附房屋現況圖，則
被告加以察看即可知陽台外推。
②又被告答辯狀內亦自認為取得核准立案，就陽 台外推一事，曾以加蓋臨時牆壁之方式因應，
並提出支付費用之單據佐證。苟本件如被告所
辯其不知2 樓陽台外推之事，則被告大可以此
向原告異議爭執，何以未予置理或解除第一次
租約，反而同意自行出資加蓋臨時牆壁？且其
後毫無意見復與原告簽訂第二次租約？被告辯
稱事先不知情，絕非實在。
③再觀之新竹市政府94年3月25日府工使字第09 40025601號覆函所檢附之附件三，足稽建築物 申請變更使用用途時，須提出：⑴原核准使用
執照正本；⑵建物複丈成果圖；⑶建築改良物
登記謄本；⑷建築物室內裝修及設備圖說等資
料。爰此之故，被告委託建築師申辦系爭22號 房屋之變更使用執照時，必因原告所提供上開
原使用執照等資料，而已悉系爭22號房屋之 2 樓為住家用，且有陽台外推情形，而被告非但
繼予委託建築師處理相關設計裝潢及申辦變更
使用執照手續，甚至未向原告異議爭執，顯然
被告已同意以房屋現況承租，自無事後再以 2
樓為住家用途及陽台外推等情拒付租金。
３、原告並無辦理系爭107巷22號及26號房屋2樓之變更 使用執照之義務，難認此與租金間為對價關係： ⑴系爭111 號房屋部分：
依卷附系爭111號房屋之「租賃契約書」第1條約 定：「新竹市○○○路111號 (如附圖)其中壹樓 之用途為店鋪，二樓為住家使用乙方 (被告) 倘 有變更用途時，應自負責任。」，已見系爭 111 號房屋並無所謂應由原告負責辦理變更2 樓使用 執照之問題，則被告拒付該111 號房屋之租金， 毫無理由。
⑵系爭22號及26號房屋部分：
系爭22號及26號1、2樓雖有辦理變更使用執照以 供經營補習班之問題，但兩造並未約定應由原告 負此義務，理由如下：
①觀諸系爭22號及26號房屋租賃契約條文，兩造 僅就租賃標的物之店面供語文教學、辦公之用
有所約定，並無原告應辦妥2 樓使用用途變更
之記載，則被告辯稱原告依約應負變更使用用
途之義務，應不足採。
②又設依被告所稱，兩造約定系爭租賃物1、2樓 須合於補習班營業使用，且此為其承租系爭租
賃物之目的，則被告顯以此為系爭租賃之必要
之點及與租金間互為對價關係，則焉有不就此
重要事項要求為特別記載？或於系爭22號房屋 1、2樓申請美語補習班設立登記時，知悉22號 房屋2 樓用途為住宅，須為使用用途之變更時
，而於22號房屋第二次簽約及26號房屋訂約時
，就此再加列補記之理？
③再者，倘兩造係約定由原告負責辦理系爭房屋 之使用用途變更，何以被告自行出資委託第三
人辦理變更用途？而未催告原告申請辦理？甚
至22號房屋於90年7月5日已自行出資辦理變更 之後，復於90年7月28日再與原告簽訂系爭26 號房屋之第一次租約？且未就原告應負責之該
變更用途義務加以約明？
④另，若兩造約定應由原告負責辦理用途變更， 以供被告經營補習班之用，而於原告未履行系
爭22號房屋之變更義務時，衡情被告豈有不向 原告異議，或催告其定期履行，反而續為簽訂
系爭26號及111 號房屋之租約？乃至繼續給付 租金至92年11月止 (長達2年多)？
⑤系爭22號及26號房屋之1 樓店鋪，依相關商業 登記規則，除有變更使用用途之問題外，尚須
為補習班之申請立案，而補習班之申請立案，
根據「新竹市短期補習班設立及管理規則」第
5 條之規定，涉及：⑴擬聘教職員歷冊、⑵設
立等非軍公教人員及在學學生身分切結書、⑶
設班基金存款證明、⑷設班基金不得動用之切
結書及⑸補習班財產目錄等申請事項，而此等
事項殊非原告所得置喙處理，即被告苟不自行
申請補習班立案，亦無法營業，則被告迭稱原
告未提供合於經營補習班之租賃物，顯屬無稽
。
⑥若系爭26號房屋未依法申請變更使用用途而設 置補習班使用，有違建築法之規定，將會遭課
予罰鍰，此攸關被告花費款項設置補習班，卻
可能無法合法經營之窘境，被告亦應催告原告
履行此義務，又何以捨此不由，竟甘冒違規設
置補習班營業之險？
⑦綜上，原告已交付客觀上合於使用收益之租賃 物予被告 (否則，被告應會異議或催告履行或
早已拒付租金為是)，被告依法原無拒付租金
之理；更遑論被告所辯兩造約定原告應辦理使
用用途變更一情，並非事實，且被告復未舉證
以實其說，則尚難為有利於被告之認定，至明
。
４、原告已依約交付合於使用收益之租賃物，且被告始
終有使用營業之事實，自無因一己之故未變更房屋 之使用執照，即據此拒付租金：
⑴系爭房屋客觀上合於約定使用、收益之狀態： 㮀 ①最高法院84年度台上字第333 號裁判要旨：「 租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負 有『以合於所約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約
定使用、收益之狀態』之義務，但此所謂合於
所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在
客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至
於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所
問。」。
②承前所述，被告於訂約時均已知悉系爭房屋 2 樓之用途為住家(其中系爭111號房屋更於租賃 契約中明確記載 )，且亦知悉系爭22號、26號 之租賃物2 樓有陽台外推情事(系爭111號房屋 並無陽台外推之問題 )，則原告於訂約後既已
交付系爭房屋予被告，而事實上被告亦無異議
使用2年多，並對外招生營業，迄今猶然(此為 被告代理人於93年9月1日庭訊時所自認在卷， 嗣被告雖於答辯二狀陳稱系爭111 號房屋未作 招生營業之用，與事實不符，且深進究，原告
既已交付合於使用收益之租賃物供被告使用，
被告欲供作教學補習班之用、或僅供學生自修
或休息之用，為被告自己之考量，客觀上均無
不得使用之障礙 )，則系爭房屋顯然具有得為
一般使用收益之狀態，揆諸上開最高法院法文
實例，原告自已履行民法第423 條之義務，核 與租賃物有瑕疵，事實上無法為一般使用收益
之情況有異，非可等同而語。被告援引民法第
423條之規定而拒付租金，誠非有理。
⑵系爭26號及111號租賃物之2樓，客觀上並無不能 申辦使用執照變更之情形，全係被告自己之事由 使然：
㮀 ①原告所提供系爭26號及111 號租賃物客觀上並 無不能申辦立案之情形，僅須經過變更使用執
照之程序而已，此稽以系爭22號租賃物已於90 年11月5 日即獲新竹市政府教育局立案核准自 明。而本件厥為關鍵者乃申請變更使用執照之
費用多達100,000餘元，被告因一己之故(意欲
申請一家合法立案，其餘三家同時招生營業 )
，不願花費該申辦費用，致未變更系爭26號及 111 號房屋之使用用途，此純屬被告個人之因 素及事由，與原告有無依債務本旨提出得為一
般使用收益之租賃物無涉，被告據此拒付租金
，於法於理於情均不合。
②至於被告所辯稱乃因2 樓之法定用途為住家， 故不符申請標準乙節，此除有上開系爭22號房 屋已獲准立案可資駁斥外，另參以新竹市政府
工務局曾就系爭房屋所屬之「東昊生活館」，
其使用執照原核准第一層用途為店鋪，第二層
用途為住宅，可否申請變更使用執照，作為其
他營利事業登記之用途，於92年11月11日以市 工使字第0920022699號函文明確回覆表示得申 請為其他用途使用，並變更使用執照等情，亦
明被告之答辯難以逕採。
⑶系爭22號房屋2 樓陽台乃被告於通檢後自行外推 ，自難據此主張系爭房屋未合於使用收益：
①被告於94年3月14日庭訊時，對於本院所訊如 何將系爭22號房屋辦理變更乙情，據答：「我
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