臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1577號
原 告 甲○○
訴訟代理人 簡炎申律師
林光彥律師
被 告 銀河玉麒麟大廈管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求返還停車位等事件，經本院於民國94年6 月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應返還原告坐落於台北縣永和市○○路四三五號銀河玉麒麟大廈地下室一樓如附圖台北縣中和地政事務所土地複丈成果圖所示A 之部分之機械升降式停車位之上層編號第十二號之停車位（A部 分設置二層之機械升降式停車位，下層為編號第十一號停車位，上下層面積各為十二點四二平方公尺），並不得妨礙原告對上開停車位行使權利之行為。
被告應給付原告新台幣伍萬肆仟元，及自民國九十三年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以新台幣拾陸萬柒仟元及壹萬捌仟元供擔保後，得假執行。惟被告如於假執行程序實施前，分別以新台幣伍拾萬元及伍萬肆仟元供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：伊係台北縣永和市○○路435 號銀河玉麒麟 大樓之房地及以公共設施持分登記之停車位之合法所有權人 ，原告曾與該大樓之建商於民國80年6 月8 日簽定「合建契 約書」及補充約定，載明「地下室改為壹層由地主們與建商 均分持有，建商應規劃11個停車位予地主們及其他合建地主 使用，多餘車位歸建商」。該合建契約書後附件一之分配表 中即記明有11名地主即各地主各分得1 個車位。又依被告最 原始之大樓管理公約約定「第9 條：停車場共計21個車位， 第1 至6 層（即地主）分配11個車位，第7 至11層（即建商 ）分配10個車位。」，原告為地主，獲分配之編號12號之停 車位，並已依據前述契約由地主們約定專用合法使用達9 年 餘，期間其餘住戶皆知曉此項事實，亦未曾有所異議。被告 亦據以開立管理費收據，其中亦即清楚記錄幾號車位為何人 使用。若為原地主使用之車位，僅須繳交管理費（800 元以 下）即可，不須另支付租金，而其他承租者則須支付管理費 新台幣（下同）800 元及租金每月3000元。而原建商銷售予 各住戶買賣契約書，其買賣內容亦未包括此11個車位，其買
賣價金亦未另含任何完整車位，而係僅就建商所有之10個車 位之應有部分，打散分配予非地主之住戶。詎被告竟於93 年初於無任何法源依據下，任意公告車位之收回，並且私自 收取應歸屬於原地主之停車位租金，甚至原告於車位上加鎖 後，被告仍破壞鎖頭強行占用本應由原告使用之停車位，已 對原告合法權利之行使形成妨礙。另被告收取訴外人即該車 位承租人連浩雲原應給付原告之租金每月3000元，至起訴時 已查知自92年1 月至93年6 月，計5 萬40 00 元。原告先位 主張為系爭車位所有人，如鈞院認原告非系爭停車位之所有 權人，則原告備位主張為系爭車位之使用權人，分別依民法 第767 條、962 條及179 條之規定，請求被告應返還原告坐 落於台北縣永和市○○路435 號銀河玉麒麟大廈地下室如附 圖台北縣中和地政事務所土地複丈成果圖所示A 之部分之機 械升降式停車位之上層編號第12號之停車位（A 部分下層為 編號第11號停車位，上下層面積各為12.42 平方公尺），並 停止妨礙原告對上開停車位行使權利之行為。及被告應給付 原告5 萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等 語。
二、被告則以：坐落門牌台北縣永和市○○路435 號等1 至11樓 公共設施兼停車場，係屬全部區分所有權人共有，有永和市 ○○段02426 號建物登記謄本可佐。依公寓大廈管理條例第 45條第2 項明定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共 同部份包括法定空地、法定避難設備，及法定停車空間讓售 於特定人或為區分所有權人以外之特定人或為區分所有權人 以外之特定人設定人設定專用權或為其他損害區分所有權人 權益之行為。」，銀河玉麒麟大廈係由巨基建設股份有限公 司（下稱巨基建設公司）負責人孫正三與各承購戶簽約，依 房屋買賣契約書第22條明定「本約房屋地下層為共同使用， 登記為全體所有權人共有，由管理委員會統一管理，平時作 為大樓共同停車場。」有契約一件可佐。又依修訂前公寓大 廈管理條例第45條第2 項「公寓大廈之起造人或建築業者， 不得將共用部分，包含法定空地，法定防空避難設備及法定 停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定 專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」同條 例第3 條第5 款規定「約定專用部分：公寓大廈共用部分， 經約定供特定區分所有權人使用者。」，原告若主張伊係自 本大廈之起造人巨基建設公司因讓售取得系爭車位之專用權 ，因違反法律禁止之規定，依民法第71條規定，應屬無效。 且原告若主張就系爭車位有約定專用權，則依證據法則，應
舉證證明伊就系爭車位在何時，以何種方法與其他區分所有 權人約定供其使用。不宜以車位之其他共有人怠於權利之主 張，而謂係經他共有人默示同意而取得一定權利。或在與建 商訂立房地買賣契約時，另支付相當之對價而取得系爭車位 之專用權，再據以釐清原告與建商之行為有無損及其他區分 所有權人之權益。且原告主張因「分管」而使用系爭車位， 依法無據，被告亦否認原證二合建契約書，原證三大樓管理 公約之真正。又系爭車位由本大廈92年度第1 次區分所有權 人會議決議被告有管理收益權，且本大廈車位21處，區分所 有權人60餘人，縱然原告就系爭車位有專用權，亦僅指毋須 與他共有人輪流使用車位而已，亦有交付租金予被告之義務 ，實不宜以未使用系爭車位而主張不當得利等語，並聲明原 告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
⑴原告為銀河玉麒麟大廈之區分所有權人。
⑵被告將系爭車位出租予訴外人連浩雲，自92年1 月起至93年 6 月，每月租金為3000元，共取得租金5 萬4000元。 ⑶系爭車位原告自82年開始使用，迄92年被告始提出異議。四、兩造之爭點及本院之判斷：
原告主張其為銀河玉麒麟大廈之區分所有權人，且為與建商合 建之地主，依住戶大樓管理公約約定，地主獲分配11個停車位 ，原告為地主，自82年間起即開始使用系爭車位，至92年初止 ，其他共有人均知悉上開約定，並均無異議。詎被告自93年初 ，即任意公告將系爭車位收回，並且私自收取應歸屬於原地主 之停車位租金，甚至原告於車位上加鎖後，被告仍破壞鎖頭強 行占用本應由原告使用之停車位，已對原告合法權利之行使形 成妨礙。另被告收取訴外人即該車位承租人連浩雲原應給付原 告之租金每月3000元，自92年1 月至93年6 月，共計5 萬4000 元，爰本於所有權或占有之物上請求權，及不當得利之法律關 係，請求被告返還上開系爭車位，並禁止妨礙原告使用該車位 之權利，被告並應返還原告不當得利5 萬4000元等情，已據原 建築改良物所有權狀、建物登記謄本、合建契約書、玉麒麟大 樓管理公約、管理費收據、被告之92年5 月26日公告、原告與 被告法定代理人所立之地下室停車位租賃契約書、土地登記申 請書等為證，然為被告所否認，以前開情詞置辯，並提出玉麒 麟房屋買賣契約書、92年度第1 次區分所有權人會議記錄、銀 河玉麒麟地下室停車位租賃契約書各一份為證。本件之爭點在 於：㈠原告使用系爭停車位是否與其他共有人間有分管契約存 在？㈡原告為系爭停車位之所有權人或使用權人？㈢原告請求 被告不得妨害其行使系爭停車位權利及請求返還相當於租金損
害之不當得利5萬4000元，有無理由？本院之判斷如下：㈠原告與其他共有人間已就系爭停車位合意由原告使用成立分管 契約：
本件原告主張伊為台北縣永和市○○路435 號銀河玉麒麟大廈 之房地及以公共設施持分登記之停車位之合法所有權人，原告 曾與該大樓之建商於民國80年6 月8 日簽訂「合建契約書」及 補充約定，載明「地下室改為壹層由地主們與建商均分持有， 建商應規劃11個停車位予地主們及其他合建地主使用，多餘車 位歸建商」。又依被告最原始之大樓管理公約約定「第9 條： 停車場共計21個車位，第1 - 6 層（即地主）分配11個車位， 第7 - 11層（即建商）分配10個車位。」，此11個車位已依據 前述契約分配由地主們合法使用達9 年餘之久，期間其餘住戶 皆知曉此項事實，亦未曾有所異議。被告亦據以開立管理費收 據，其中亦即清楚記錄幾號車位為何人使用。若為原地主使用 之車位，僅須繳交管理費（800 元以下）即可，不須另支付租 金，而其他承租者則須支付管理費800 元及租金每月3000元， 足見住戶間對於地下室停車位之使用，已有分管契約存在等情 ，已據原告提出合建契約書、補充約定、銀河玉麒麟大樓管理 公約、銀河玉麒麟大廈管理費收據等為證，被告則予以否認， 辯稱：原告提出之合建契約及銀河玉麒麟大廈管理公約，被告 均否認為真正，住戶間並無停車位分管契約之存在，原告不得 以車位之其他共有人怠於權利之主張，而謂係經他共有人默示 同意而取得一定權利，且建商與原告約定系爭車為專用部分， 違反修正前公寓大廈管理條例第45條第1 項之規定，亦屬無效 。又銀河玉麒麟大廈之92年度第1 次之區分所有權人會議於92 年4 月11日決議收回原告占用之系爭車位，原告之請求為無理 由云云，經查：
1、「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒 介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致 者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購 戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定 共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分 管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分， 他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束。」最高法院91年度台上字第2477號 著有判決可參，本件系爭停車位係位在銀河玉麒麟大廈地下 室一樓如附圖A 所示之部分之機械升降式停車位之上層編號 第12號之停車位（A 部分設置2 層之機械升降式停車位，下
層為編號第11號停車位，上下層面積各為12 .42 平 方公尺 ），並經本院履勘現場及囑託台北縣中和地政事務所測量， 有本院94年5 月11日勘驗筆錄及中和地政事務所之土地複丈 成果圖在卷可佐。原告為銀河玉麒麟大廈之地主之一，與建 商巨基建設公司於80年6 月8 日簽訂「合建契約書」及補充 約定，載明「地下室改為壹層由地主們與建商均分持有，建 商應規劃11個停車位予地主們及其他合建地主使用，多餘車 位歸建商」。再由巨基建設公司分別與購買銀河玉麒麟大廈 之住戶，於簽訂房屋買賣契約書時，另簽訂銀河玉麒麟大廈 管理公約，於地下室停車位之分配使用，約明：第9 條：停 車場共計21個車位，第1 - 6 層（即地主）分配11個車位， 第7- 11 層（即建商）分配10個車位。」，並作為房屋買賣 契約書之附件（五）等情，此有原告提出之合建契約書及補 充約定、銀河玉麒麟大樓管理公約在卷可佐，並有被告於本 院93年板調字第145 號調解時提出銀河玉麒麟大廈之住戶張 台英之買賣契約書及附件銀河玉麒麟大廈管理公約在卷可按 ，觀之原告所提出之銀河玉麒麟大樓（廈）管理公約，與被 告所提出住戶張台英之銀河玉麒麟大廈管理公約，其內容並 無不同，顯見巨基建設公司除與地主為停車位之使用分配之 約定外，並與購買之住戶為停車位分配使用之約定，被告提 出銀河玉麒麟大廈管理公約為證，事後予以否認，自不足採 。按地下室如依建築藍圖及使用執照所載，係供全體區分所 有權人防空避難及停車之用，則屬全體區分所有權人所共有 。惟在使用管理權，依民法第818 條規定，各共有人可按其 應有部分，對於共有物之全部為使用收益，並應由共有人共 同管理。共有物之管理共有人可以以契約予以訂定，即得由 各共有人以分管方式劃定範圍使用共有物或經共有人全體之 同意由共有人中之一人對共有物之全部予以使用收益；如全 體區分所有權人以契約賦予部分區分所有權人之特定人或第 三人的專用權時，買受人關於地下室之使用權自應受到限制 。換言之，依分管之特約而占有使用特定停車位，此項分管 特約，對於在後繼受各區分所有樓層之繼受人，亦有效力（ 最高法院82年度台上字第13 2號判決可資參照）。本件公寓 大廈之買賣，建商巨基建設公司與各承購戶分別約定，該公 寓大廈之地下室共用部分之停車位，由特定共有人使用，依 上開最高法院之判決意旨，其經第三人巨基建設公司為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致， 除別有規定外，應認原告與其他共有人間已合意成立分管契 約。此徵之原告自82年開始使用系爭車位，被告及其他共有 人均無異議，且被告83年起至91年間亦僅向原告收取每月
500 元或800 元之系爭停車位管理費，並掣發收據，載明為 第12號停車位管理費，有原告提出之83年至91年之管理費收 據（本院卷二原證十四）在卷可參；另被告之法定代理人丙 ○○曾以個人名義向原告租賃系爭停車位，並有原告提出之 租賃契約書（本院卷一原證九）在卷可佐，且為被告所不爭 執，原告自82年起至92年初止，使用系爭停車位9 年餘，被 告及其他共有人均無異議，被告並向原告收取系爭停車位管 理費用，益證原告與其他共有人間已就系爭停車位合意由原 告使用成立分管契約甚明。
2、按修正前公寓大廈管理條例第45條第2 項規定公寓大廈之起 造人或建築業者，不得將共用部分，讓售於特定人或為區分 所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所 有權人權益之行為。係禁止建商或起造人擅自將共用部分擅 自與特定人或區分所有權人外之人設定專用使用權，然本件 係建商巨基建設公司與承購戶於買賣契約書訂定分管之約定 ，並作為買賣契約書之附件，已如前述，自係成立分管契約 ，與修正前公寓大廈第45條第2 項規定之情形尚屬有間，且 修正前公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布實施，基於 法律不溯及既往原則，亦無礙原告與其他共有人成立分管契 約，該分管契約，自非無效。是被告執此主張建商與原告約 定系爭停車位為原告專用，有修正前公寓大廈管理條例第45 條第2 項之情形，係屬無效云云，尚有誤會，所辯並不足採 。
3、又「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協 議，依民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議 訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有 物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自 難認各共有人得隨時終止分管契約。」最高法院89年度台上 字第585 號著有判決可按。另修正前公寓大廈管理條例第31 條第1 項雖規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有 規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比 例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區 分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行 之。」同條項第5 款規定：「約定專用或約定共用事項」， 惟如上開所述，修正前公寓大廈管理條例係於84年6 月28日 公布實施，基於法律不溯及既往原則，及參酌最高法院89年 度台上字第58 5號之判決意旨，本件為區分所有建築物之分 管契約，非經共有人全體之同意，應不能加以變更或終止。 故原告主張銀河玉麒麟大廈之92年度第1 次之區分所有權人 會議於92年4 月11日決議收回原告占用之系爭車位云云，然
該決議並未經全體共有人之同意（出席住戶含委託書67戶， 投票贊成收回為共有者53票），有該會議記錄在卷可按，依 上開說明，該決議自不能變更或終止上開分管契約，故系爭 停車位之上開分管契約，仍屬有效。
4、從而，被告上開所辯，並不足採，原告主張就系爭停車位已 與其他共有人成立分管契約等語，堪信為真實。㈡原告依上開分管契約約定，對於系爭停車位為占有使用權人： 按供停車用之地下室仍為區分所有建物之共有部分，得使用特 定停車位之區分所有人，乃係基於分管契約而占有使用特定停 車位而已，公寓大廈之地下室停車位，與區分所有建物為不可 分割之關係，故共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有 權移轉與第三人時，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉與同 一人，各共有人對於該共同部分之設施，雖可依其共有部分之 經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權 能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣之標的，亦即地下室 車位共同使用部分與建物具有密不可分之主從關係，建物專有 部分所有權人，不得單獨出售他人，或保留停車位使用權而將 建物專有部分出售他人。故本件原告為銀河麒麟大廈之區分所 有權人，基於為該大廈地下室共有部分之共有人，而依上開分 管契約而取得系爭車位之占有使用權，並無單獨之所有權，原 告先位主張其為系爭車位之所有權人云云，並非可採，應以其 備位主張為系爭車位之使用權人，為可採。
㈢原告請求被告不得妨害其行使系爭停車位之使用權利及請求返 還相當於租金損害之不當得利，均為有理由：
按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。占有被 妨害者，得請求除去其妨害。占有有被妨害之虞者，得請求防 止其妨害。」民法第962 條定有明文。依上開所述，原告依上 開分管契約，既為系爭車位之合法占有使用權人，對於系爭車 位自得於分管契約約定之範圍內為使用、收益，且按「共有物 之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言，觀於民法 第八百二十條之規定而自明。故共有物之管理權，係自共有物 所有權所衍生之權利，所謂保存行為，係指以防止共有物之滅 失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之行為。 本件上訴人依上揭規定對民權國宅之公共設施、停車場既享有 管理權，則上訴人為維持國宅之公共設施、停車場之現狀，不 被毀損或妨礙，請求被上訴人拆除妨害停車位之違建雨棚、除 去花圃等雜物，並請求交還土地，不得為妨礙其管理停車位之 行為，即非無據。」最高法院82年度台上字第358 號著有判決 可參，依此判決意旨，原告既依分管契約就系爭車位享有使用 權，對系爭車位自得為管理之行為，其為防止他人妨害系爭停
車位之使用、收益，自得請求妨害其使用系爭停車位之人，不 得為妨礙其使用停車位之行為。本件被告逕依區分所有權人會 議92年度第1 次會議決議，而將系爭停車位強制收回，並出租 予訴外人連浩雲等情，為被告所不爭，其行為已妨礙原告使用 系爭停車位，依上開說明，原告主張依民法第962 條之規定， 請求禁止被告為妨礙其使用系爭停車位之行為，自屬有據，應 予准許。
又原告主張依上開分管契約，其原得使用、收益系爭停車位， 因被告之強制收回，而無法使用、收益，被告將系爭停車位強 制收回後，將之出租予訴外人連浩雲，每月收取租金3000元（ 另收取管理費800 元，共收取3800元），自92年1 月起至93年 6 月止，共計取得租金5 萬4000元之不當得利，應返還原告等 情，有原告提出之被告向連浩雲收取管理費之收據5 張為證（ 本院93年度板調字第145 號卷第48頁至49頁），並有被告提出 其與連浩雲訂立之停車位租賃契約書在卷可參（本院93年度板 調字第145 號卷第100 頁），且為被告所不爭執，原告為有權 占有使用系爭停車位之人，被告將之強制收回，出租予訴外人 使用，並自92年1 月起至93年6 月止，收取租金5 萬4000元， 自屬侵害原告之使用權利，無法律上之原因而受有利益，致原 告受有損害，原告請求被告返還相當於租金損害之不當得利5 萬4000元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告主張其為系爭停車為之占有使用權人，被告 將之強制收回，侵害其使用、收益之權利，請求被告返還如附 圖所示A 之部分之機械升降式停車位之上層編號第12號之停車 位（A 部分設置2 層之機械升降式停車位，下層為編號第11號 停車位，上下層面積各為12.42 平方公尺），並不得妨礙原告 對上開圖所示系爭停車位，並不得妨害原告行使系爭停車位權 利之行為，及請求被告返還相當於租金損害之不當得利5 萬40 00元，及自民國93年7 月15日（起訴狀繕本送達翌日）起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核均無 不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條 第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 14 日 民事第二庭 法 官 林錫凱
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 94 年 7 月 14 日 書記官 許清琳